# トーセイ株式会社の収益構造と財務データ

> 最新期: 2025年11月期, 連結, IFRS
> 単位: 百万円
> 出典: 有価証券報告書－第76期(2024/12/01－2025/11/30) (S100XMC1)
> ページ: https://vizora.meequs.com/ja/company/tosei
> 取得日時: 2026-09-30T20:59:32.817Z

## 会社概要

トーセイは東京都港区に本社を置く、1950年設立の不動産開発・賃貸の会社です。連結の従業員は875人。東証プライムに上場しています。

| 項目 | 内容 |
| --- | ---: |
| 正式社名 | トーセイ株式会社 |
| 英文社名 | TOSEI CORPORATION |
| 証券コード | 8923 |
| 株価 | Yahoo!ファイナンスで見る (https://finance.yahoo.co.jp/quote/8923.T) |
| 上場市場 | 東証プライム |
| 本社所在地 | 東京都港区芝浦四丁目5番4号 |
| 代表者（有報の記載） | 代表取締役社長 山口 誠一郎 |
| 設立 | 1950年2月 |
| 資本金 | 66.2億円 |
| 従業員数（連結） | 875人 |
| 平均年間給与（単体） | 944万円 |
| 決算月 | 11月 |
| 業種（東証） | 不動産業 |
| 公式サイト | www.toseicorp.co.jp (https://www.toseicorp.co.jp/) |
| 法人番号 | 8010401064940 |
| EDINET | E04021 |
| 所属業界（Vizora） | 不動産開発・賃貸, 不動産仲介・管理, ホテル・旅館 |

> 会社概要の出典: 有価証券報告書（S100XMC1、2026-02-25 提出）。提出時点の情報

## 業界内の5軸プロフィール

主な業界: 不動産開発・賃貸 (2025-11-30)

| 軸 | 業界内パーセンタイル | 比較社数 |
| --- | ---: | ---: |
| 売上成長 | 42 | 75 |
| 利益率 | 90.1 | 86 |
| 現金化 | 36 | 82 |
| 効率 | 27.3 | 86 |
| 財務余力 | 14.9 | 37 |

各軸の順位を個別に示します。値がない軸はデータなしとし、総合点は計算しません。業界順位は投資推奨ではありません。

## 要点（数値から自動生成）

- トーセイの売上の約41%は「不動産再生事業」から。ほかに「不動産開発事業」・「不動産賃貸事業」などで稼いでいます。
- 売上100円あたり約23円が営業利益として残ります。
- 前期から売上は+15.2%、営業利益は+20.8%。

## 10 秒で見る主な数字

| 指標 | 値 | 注記 |
| --- | ---: | ---: |
| 売上高 | 947億円 |  |
| 営業利益 | 223億円 | 利益率 23.6% |
| 純利益 | 148億円 | 利益率 15.6% |
| フリーCF | -19.3億円 |  |
| 最大事業 | 不動産再生事業 | 事業売上の41.3% |
| 従業員数（連結） | 875人 |  |
| 1株当たり利益 | 152.18円 |  |
| 潜在株式調整後EPS | 151.88円 |  |
| 1株当たり純資産 | 952円 |  |
| 自己資本比率 | 33.4% | 開示値から計算 |
| 発行済株式数 | 48,683,800株 |  |
| 自己株式数 | 199,000株 |  |
| 株主数 | 24,468人 |  |
| 平均年間給与（単体） | 944万円 | 提出会社の開示値 |
| 現金比率 | 12.9% | ネットキャッシュ -1,430億円 · 現金 ÷ 売上 41.8% |
| 対業界利益率中央値 | +13.1 pt | 不動産開発・賃貸 |
| ROE | 15.3% | 開示値から計算 |
| ROA | 5.1% | 開示値から計算 |

## 数字で見ると

- 2025年11月期、提出会社給与が5年で+22％

## 5年で何が変わった

| 指標 | 2020年11月期 | 2025年11月期 | 増減率 |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 売上高 | 63939781000円 | 94688969000円 | +48.1% |
| 営業利益 | 6427755000円 | 22336971000円 | +247.5% |
| 営業利益率 | 10.1% | 23.6% | +13.5 pt |
| 従業員数 | 509 人 | 875 人 | +71.9% |
| 現金及び現金同等物 | 37039600000円 | 39604289000円 | +6.9% |

### 事業売上の構成変化

比較期間: 2020年11月期 → 2025年11月期。同じ事業キーを接続し、構成比の増減分は新設・再編として表示。構成比は事業売上合計に対する値。

| 流れ | 売上構成比 |
| --- | ---: |
| 不動産再生事業 → 不動産再生事業 | 41.3% |
| 不動産再生事業 → 事業再編・廃止 | 7.4% |
| 不動産開発事業 → 不動産開発事業 | 24.4% |
| 不動産開発事業 → 事業再編・廃止 | 0.9% |
| 不動産賃貸事業 → 不動産賃貸事業 | 9.1% |
| 不動産ファンド・コンサルティング事業 → 不動産ファンド・コンサルティング事業 | 8.9% |
| 不動産管理事業 → 不動産管理事業 | 7.3% |
| ホテル事業 → ホテル事業 | 0.7% |
| 新設・再編 → 不動産賃貸事業 | 0.4% |
| 新設・再編 → 不動産ファンド・コンサルティング事業 | 0.6% |
| 新設・再編 → 不動産管理事業 | 0.5% |
| 新設・再編 → ホテル事業 | 6.9% |

事業売上の出典参照数: 12 (算出)

## 事業の成長 × 利益率

横軸: 事業売上のCAGR。縦軸: 最新期の営業利益率。円の大きさ: 最新期の売上。CAGRは比較可能な 2 年以上の開示がある事業だけ。

| 事業 | 比較期間 | 売上CAGR | 最新売上 | 営業利益率 | 出典参照数 |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| 不動産再生事業 | 5 年 | +4.7% | 39150385000円 | 16.2% | 2 |
| 不動産開発事業 | 5 年 | +7.4% | 23068199000円 | 24.8% | 2 |
| 不動産賃貸事業 | 5 年 | +9.2% | 9025256000円 | 54.7% | 2 |
| 不動産ファンド・コンサルティング事業 | 5 年 | +9.5% | 8932155000円 | 61.3% | 2 |
| 不動産管理事業 | 5 年 | +9.5% | 7375415000円 | 15.8% | 2 |
| ホテル事業 | 5 年 | +74.8% | 7137556000円 | 39.4% | 2 |

## 損益計算書（2025年11月期, 連結, IFRS）

| 項目 | 金額（百万円） | 売上比 | 出典 |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 売上高 | 94,689 | 100.0% | S100XMC1 |
| 売上原価 | 54,793 | 57.9% | S100XMC1 |
| 売上総利益 | 39,896 | 42.1% | S100XMC1 |
| 販管費 | 17,654 | 18.6% | S100XMC1 |
| 営業利益 | 22,337 | 23.6% | S100XMC1 |
| 税引前利益 | 20,631 | 21.8% | S100XMC1 |
| 法人税等 | 5,835 | 6.2% | S100XMC1 |
| 当期純利益 | 14,796 | 15.6% | S100XMC1 |
| 親会社株主に帰属する純利益 | 14,755 | 15.6% | S100XMC1 |

## 100円モデル（2025年11月期）

| 内訳 | 円 |
| --- | ---: |
| 売上原価 | 58 |
| 販管費 | 19 |
| 営業利益 | 23 |
| （参考）純利益 | 16 |

### 利益率の流れ

粗利率 42.1% → 営業利益率 23.6% → 純利益率 15.6%
開示値から計算（DERIVED）。

## 増収増益などの型

判定: 増収増益
売上の成長率: +15.2%; 本業利益の成長率: +20.8%
成長の質: margin-expansion
営業レバレッジ（本業利益の成長率 ÷ 売上成長率）: 1.37×
比較可能な連結年次決算の開示値から計算。

## 前年比較（2024年11月期 → 2025年11月期、百万円）

| 指標 | 前期 | 当期 | 増減 | 増減率 |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| 売上高 | 82,192 | 94,689 | 12,497 | +15.2% |
| 売上総利益 | 35,196 | 39,896 | 4,700 | +13.4% |
| 営業利益 | 18,489 | 22,337 | 3,848 | +20.8% |
| 親会社株主に帰属する純利益 | 11,985 | 14,755 | 2,770 | +23.1% |
| 営業キャッシュフロー | -13,046 | -1,736 | 11,309 | — |
| フリーキャッシュフロー | -13,274 | -1,930 | 11,344 | — |

## 推移（百万円）

| 決算期 | 売上高 | 営業利益 | 営業利益率 | 純利益 | 営業CF | FCF | 出典 |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| 2016年11月期 | 49,818 | — | — | 5,547 | -7,472 | — | S100KV3S |
| 2017年11月期 | 57,754 | — | — | 6,155 | 7,089 | — | S100NKFG |
| 2018年11月期 | 61,543 | — | — | 6,852 | 7,615 | — | S100QA6R |
| 2019年11月期 | 60,728 | 12,691 | 20.9% | 8,447 | -3,800 | -3,892 | S100KV3S |
| 2020年11月期 | 63,940 | 6,428 | 10.1% | 3,602 | 12,510 | 12,191 | S100NKFG |
| 2021年11月期 | 61,726 | 10,966 | 17.8% | 6,721 | 975 | -39 | S100QA6R |
| 2022年11月期 | 70,953 | 13,514 | 19.0% | 8,607 | -197 | -365 | S100SYHG |
| 2023年11月期 | 79,446 | 16,255 | 20.5% | 10,507 | 5,722 | 5,274 | S100VJOX |
| 2024年11月期 | 82,192 | 18,489 | 22.5% | 11,985 | -13,046 | -13,274 | S100XMC1 |
| 2025年11月期 | 94,689 | 22,337 | 23.6% | 14,755 | -1,736 | -1,930 | S100XMC1 |

## 人と生産性（2025年11月期, 連結, IFRS）

| 指標 | 値 |
| --- | ---: |
| 1人あたり売上（連結） | 1.1億円 |
| 1人あたり営業利益（連結） | 2,553万円 |
| 1人あたり純利益（連結） | 1,686万円 |

従業員数・売上・利益は連結。平均年間給与は別に提出会社単体で開示されます。数値は開示値から計算（DERIVED）。

| 推移 | 2021年11月期 | 2022年11月期 | 2023年11月期 | 2024年11月期 | 2025年11月期 |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| 従業員数（連結） | 638 | 663 | 727 | 809 | 875 |
| 平均年間給与（提出会社・単体） | 773万円 | 804万円 | 848万円 | 904万円 | 944万円 |
| 平均年齢（単体） | 38.7歳 | 36.1歳 | 36.6歳 | 36.6歳 | 35.7歳 |
| 平均勤続年数（単体） | 5.4年 | 5.2年 | 5.6年 | 5.7年 | 5.6年 |

前期比: 従業員数（連結） +8.2% · 売上（連結） +15.2%

## セグメント（2025年11月期, 連結, IFRS、百万円）

| セグメント | 売上高 | 構成比 | 営業利益 | 営業利益率 |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| 不動産再生事業 | 39,150 | 41.3% | 6,324 | 16.2% |
| 不動産開発事業 | 23,068 | 24.4% | 5,730 | 24.8% |
| 不動産賃貸事業 | 9,025 | 9.5% | 4,938 | 54.7% |
| 不動産ファンド・コンサルティング事業 | 8,932 | 9.4% | 5,471 | 61.3% |
| 不動産管理事業 | 7,375 | 7.8% | 1,168 | 15.8% |
| ホテル事業 | 7,138 | 7.5% | 2,809 | 39.4% |

### segmentMix — 売上と利益の構成

開示値から計算（DERIVED）。売上構成比は事業売上の合計、利益構成比は黒字事業の利益合計が分母。差は利益構成比 − 売上構成比（pt）。内部取引により事業売上の合計が会社全体と一致しない場合があります。

| 事業 | 売上構成比 | 利益構成比 | 差（pt） | 利益率 |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| 不動産再生事業 | 41.3% | 23.9% | -17.4 | 16.2% |
| 不動産開発事業 | 24.4% | 21.7% | -2.7 | 24.8% |
| 不動産賃貸事業 | 9.5% | 18.7% | 9.1 | 54.7% |
| 不動産ファンド・コンサルティング事業 | 9.4% | 20.7% | 11.3 | 61.3% |
| 不動産管理事業 | 7.8% | 4.4% | -3.4 | 15.8% |
| ホテル事業 | 7.5% | 10.6% | 3.1 | 39.4% |

セグメントの所属業界: 不動産ファンド・コンサルティング事業 → 不動産開発・賃貸 / 不動産賃貸事業 → 不動産開発・賃貸 / 不動産開発事業 → 不動産開発・賃貸 / 不動産再生事業 → 不動産開発・賃貸 / 不動産管理事業 → 不動産仲介・管理 / ホテル事業 → ホテル・旅館

## 地域別の売上

地域別の売上は開示されていません。

## キャッシュフロー（2025年11月期, 連結, IFRS）

| 項目 | 金額（百万円） | 売上比 | 出典 |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 営業キャッシュフロー | -1,736 | -1.8% | S100XMC1 |
| 設備投資 | 194 | 0.2% | S100XMC1 |
| フリーキャッシュフロー | -1,930 | -2.0% | 算出 |
| 投資キャッシュフロー | -3,494 | -3.7% | S100XMC1 |
| 財務キャッシュフロー | 9,946 | 10.5% | S100XMC1 |
| 配当金の支払 | 3,827 | 4.0% | S100XMC1 |
| 現金の増減 | 4,730 | 5.0% | S100XMC1 |
| 現金及び現金同等物 | 39,604 | 41.8% | S100XMC1 |

## 貸借対照表

各期末時点の開示値。算出項目は出典欄に「算出」と表示します。リース負債は有利子負債に含めていません。

| 指標 | 2021年11月期 | 2022年11月期 | 2023年11月期 | 2024年11月期 | 2025年11月期 | 出典 |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| 現金及び現金同等物 | 33,561 | 31,767 | 39,198 | 34,874 | 39,604 | S100SYHG, S100VJOX, S100XMC1 |
| 総資産 | 195,011 | 210,956 | 245,330 | 276,815 | 307,427 | S100QA6R, S100SYHG, S100VJOX, S100XMC1 |
| 純資産 | 65,959 | 72,291 | 82,319 | 90,867 | 102,836 | S100SYHG, S100VJOX, S100XMC1 |
| 資本金 | 6,625 | 6,625 | 6,625 | 6,625 | 6,625 | S100QA6R, S100SYHG, S100VJOX, S100XMC1 |
| 有形固定資産 | 23,860 | 22,963 | 33,018 | 32,094 | 32,961 | S100QA6R, S100SYHG, S100VJOX, S100XMC1 |
| のれん | 1,402 | 1,402 | 1,402 | 1,402 | 1,402 | S100QA6R, S100SYHG, S100VJOX, S100XMC1 |
| 流動資産 | 122,958 | 137,132 | 162,831 | 190,330 | 220,252 | S100QA6R, S100SYHG, S100VJOX, S100XMC1 |
| 有利子負債 | 114,955 | 124,848 | 146,588 | 165,901 | 182,640 | S100QA6R, S100SYHG, S100VJOX, S100XMC1 |
| 負債合計 | 129,052 | 138,665 | 163,010 | 185,949 | 204,591 | S100QA6R, S100SYHG, S100VJOX, S100XMC1 |
| 親会社株主持分 | 65,959 | 72,291 | 82,047 | 90,500 | 102,805 | S100QA6R, S100SYHG, S100VJOX, S100XMC1 |
| 利益剰余金 | 53,250 | 60,030 | 68,140 | 76,914 | 87,876 | S100QA6R, S100SYHG, S100VJOX, S100XMC1 |
| 自己株式 | -912 | -1,534 | -335 | -244 | -218 | S100QA6R, S100SYHG, S100VJOX, S100XMC1 |

### 資産と資金調達の構成

| 資産 | 構成比 | 出典 |
| --- | ---: | ---: |
| 現金 | 13% | S100XMC1 |
| 有形固定資産 | 11% | S100XMC1 |
| 無形固定資産・のれん | 0% | — |
| その他資産 | 76% | S100XMC1 |

| 資金調達元 | 構成比 | 出典 |
| --- | ---: | ---: |
| 有利子負債 | 59% | S100XMC1 |
| その他負債 | 7% | S100XMC1 |
| 純資産 | 34% | S100XMC1 |

### 貸借対照表の推移

| 指標 | 2021年11月期 | 2022年11月期 | 2023年11月期 | 2024年11月期 | 2025年11月期 |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| 総資産 | 195,011 | 210,956 | 245,330 | 276,815 | 307,427 |
| 純資産 | 65,959 | 72,291 | 82,319 | 90,867 | 102,836 |
| 有利子負債 | 114,955 | 124,848 | 146,588 | 165,901 | 182,640 |
| 現金 | 33,561 | 31,767 | 39,198 | 34,874 | 39,604 |

## 資産の重さとのれん

比率は開示値から計算。のれんは単独で開示された場合だけ使用し、無形資産とのれんの合算値から推定しません。

| 指標 | 値 | 出典 |
| --- | ---: | ---: |
| 資産の重さ（有形固定資産 ÷ 売上高） | 34.8% | S100XMC1 |
| 有形固定資産 ÷ 総資産 | 10.7% | S100XMC1 |
| のれん ÷ 親会社株主持分 | 1.4% | S100XMC1 |

4年間ののれん: 1,402 → 1,402 JPY。同期間の投資CF合計: -49,735 JPY。並記は因果関係を示しません。

### 現金の質

ネットキャッシュは現金 − 有利子負債。ネットデット比率は（有利子負債 − 現金）÷ 正の営業CF。有利子負債の構成項目が欠ける場合は省略します。その他の比率は開示値から計算（DERIVED）。

| 指標 | 値 |
| --- | ---: |
| 現金比率（現金 ÷ 総資産） | 12.9% |
| 現金 ÷ 売上高 | 41.8% |
| ネットキャッシュ（現金 − 有利子負債） | -1,430億円 |
| ネットデット ÷ 営業CF | — |
| 現金化率（営業CF ÷ 営業利益） | -7.8% |
| 利益と現金の差 | -16,491 百万円 (純利益比 -111.8%) |
| 株主還元率（配当＋自社株買い）/ 純利益 | — |
| 株主還元率（配当＋自社株買い）/ FCF | — |
| 配当と自社株買いの原資 — 配当 / 純利益 | 25.9% |
| 配当と自社株買いの原資 — 配当 / FCF | — |
| CapEx 強度（設備投資 ÷ 売上） | 0.2% |
| 投資CFの営業CFに対する比率 | — |

## ROA・ROE

ROE は純利益率 × 総資産回転率 × 財務レバレッジに分解。財務レバレッジでも上昇するため、高さだけで会社の状態を評価できません。前期がない場合は期末残高、親会社株主持分が無い場合は純資産で近似します。

| 決算期 | 純利益率 | 総資産回転率 | ROA | 財務レバレッジ | ROE | 出典 |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| 2021 | 10.9% | 0.32× | 3.4% | 2.96× | 10.2% | S100QA6R |
| 2022 | 12.1% | 0.35× | 4.2% | 2.94× | 12.5% | S100SYHG |
| 2023 | 13.2% | 0.35× | 4.6% | 2.96× | 13.6% | S100VJOX |
| 2024 | 14.6% | 0.31× | 4.6% | 3.03× | 13.9% | S100XMC1 |
| 2025 | 15.6% | 0.32× | 5.1% | 3.02× | 15.3% | S100XMC1 |

## 資本関係

| 相手 | 関係 | 比率 | 時点 |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 名古屋鉄道株式会社 | 大株主 | 15.5% | 2025-11-30 |
| 有限会社ゼウスキャピタル | 大株主 | 12.4% | 2025-11-30 |
| 山口 誠一郎 | 大株主 | 11.1% | 2025-11-30 |
| 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） | 大株主 | 8.4% | 2025-11-30 |
| STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505001（常任代理人：株式会社みずほ銀行決済営業部） | 大株主 | 3.8% | 2025-11-30 |
| 株式会社日本カストディ銀行（信託口） | 大株主 | 3.5% | 2025-11-30 |
| きらぼしキャピタル東京Sparkle投資事業有限責任組合 | 大株主 | 2.1% | 2025-11-30 |
| SMBC日興証券株式会社 | 大株主 | 1.6% | 2025-11-30 |
| HOST-PLUS PTY LIMITED-HOSTPLUS POOLED SUPERANNUATION TRUST HOSKING PARTNERS LLP（常任代理人：シティバンク、エヌ・エイ東京支店） | 大株主 | 1.5% | 2025-11-30 |
| CACEIS BANK, LUXEMBOURG BRANCH / AIF CLIENTS ASSETS（常任代理人：香港上海銀行東京支店） | 大株主 | 1.5% | 2025-11-30 |

## 出典

| 書類 | ID | 公表日 | URL |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 有価証券報告書－第76期(2024/12/01－2025/11/30) | S100XMC1 | 2026-02-25 | https://disclosure2.edinet-fsa.go.jp/WZEK0040.aspx?S100XMC1,, |
| 訂正有価証券報告書－第75期(2023/12/01－2024/11/30) | S100VJOX | 2025-04-07 | https://disclosure2.edinet-fsa.go.jp/WZEK0040.aspx?S100VJOX,, |
| 有価証券報告書－第74期(2022/12/01－2023/11/30) | S100SYHG | 2024-02-28 | https://disclosure2.edinet-fsa.go.jp/WZEK0040.aspx?S100SYHG,, |
| 有価証券報告書－第73期(2021/12/01－2022/11/30) | S100QA6R | 2023-02-27 | https://disclosure2.edinet-fsa.go.jp/WZEK0040.aspx?S100QA6R,, |
| 有価証券報告書－第72期(令和2年12月1日－令和3年11月30日) | S100NKFG | 2022-02-28 | https://disclosure2.edinet-fsa.go.jp/WZEK0040.aspx?S100NKFG,, |
| 有価証券報告書－第71期(令和1年12月1日－令和2年11月30日) | S100KV3S | 2021-02-26 | https://disclosure2.edinet-fsa.go.jp/WZEK0040.aspx?S100KV3S,, |

## 定義

- 金額の単位は百万円（1 百万円未満は四捨五入）。時点は各表の見出しの決算期
- 営業利益率 = 営業利益 ÷ 売上高。純利益は親会社株主に帰属する当期純利益（無ければ当期純利益）
- フリーキャッシュフロー（FCF）= 営業キャッシュフロー − 設備投資
- 100円モデル = 売上 100 円あたりの内訳（最大剰余法で合計を 100 に丸め）
- セグメント売上は内部取引を含むため、合計が連結売上と一致しないことがある
- 出典列の ID は EDINET の書類管理番号（docID）。「算出」は他の開示値から計算した値
- 数値はすべて開示書類から機械的に抽出したもの。AI の文章は数値を生成しない
- 出典: EDINET（金融庁）に提出された各社の開示書類。数値の抽出・編集・加工、図表と文章の作成は Vizora が行っており、金融庁が作成したものではありません（公共データ利用規約 第1.0版に基づく利用）。