How does Ambition DX Holdings make money?

３【事業の内容】

（当社グループの状況）

　当社グループは、当社（株式会社アンビションＤＸホールディングス）と連結子会社10社（株式会社アンビション・バロー、AMBITION VIETNAM CO.,LTD、株式会社ホープ少額短期保険、株式会社ヴェリタス・インベストメント、株式会社アンビション・エージェンシー、株式会社アンビション・レント、株式会社アンビション・ベンチャーズ、株式会社DRAFT、株式会社フレンドワークス及び株式会社LiVrA）、非連結子会社１社（株式会社ルームギャランティ）の計12社により構成されております。事業セグメント及び各社の分担は次のとおりとなっております。

　また、当連結会計年度より、重要性が低下したため、インキュベーション事業をその他事業に区分変更しております。

　なお、次の４事業は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。

(1）賃貸DXプロパティマネジメント事業

　当事業は、当社グループの主力事業であり、顧客（不動産所有者）から家賃保証付きで借上げた物件を一般消費者に賃貸する事業（サブリース）、不動産所有者の入居者募集代理業務や入退去時の原状回復業務等を行っております。当該事業につきましては、当社、株式会社ヴェリタス・インベストメント、株式会社アンビション・バロー、株式会社フレンドワークス及び株式会社ルームギャランティが行っております。当社グループの賃貸DXプロパティマネジメント事業については、当社グループのリーシング力を生かし、高入居率を維持することで、より高い保証家賃の設定を実現するとともに、独立系のサブリース業者として、主に自社で賃貸仲介事業機能を持たない投資用不動産販売会社を取引先としております。また、一般消費者に対して、引越時の初期費用を抑える「ALL ZERO PLAN」（敷金・礼金・保証料が０円）「SUPER ZERO PLAN」（敷金・礼金・保証料・初回家賃・更新料が０円）といった賃料プランを設定することで、多様なスタイルを実現し、一般消費者のライフスタイルに合わせた「住まい」の提供を図っております。高入居率の維持を目指すとともに、不動産賃貸管理に関わる業務をDXする『AMBITION Cloud』による業務効率化と生産性向上・仲介会社の利便性向上・顧客満足度向上を実現するDX施策を推進しております。

(2）賃貸DX賃貸仲介事業

　当事業は、営業店舗において、賃貸物件を探している一般消費者に対し、賃貸DXプロパティマネジメント事業にて管理する物件（以下、「自社物件」という。）に加え、他社が管理する物件（以下、「他社物件」という。）を紹介し、賃貸物件の仲介・斡旋及び当該業務に付随する引っ越し等の業者を斡旋する業務を行っております。当該事業につきましては、株式会社アンビション・バロー、株式会社アンビション・エージェンシー及び株式会社アンビション・レントが行っております。

　当社グループの賃貸DX賃貸仲介事業については、自社物件を優先的に一般消費者に対して情報提供することで、「他社では取り扱っていない物件」による当社への問合せ動機を高めております。また、AI×RPAツール『ラクテック』の活用により業務効率化・販管費の抑制に取り組んでおります。また、広告戦略の強化によるWEB集客、リモート接客・VR内見などの集客施策に加え、ブロックチェーン（分散型台帳）技術を活用した当社独自の電子サイン『AMBITION Sign』による電子契約パッケージなどの非対面サービスの強化により、お部屋探しにおける顧客の体験価値向上を実現しております。

(3）売買DXインベスト事業

　当事業は、当社が行うリノベーション販売事業と、子会社の株式会社ヴェリタス・インベストメントが手掛ける新築投資用デザイナーズマンションの開発・販売事業で構成されております。当社は、多様なルートからの仕入れ力を活かし、都内・首都圏を中心とした住居用不動産に付加価値の高いリノベーションを施し販売する一方、株式会社ヴェリタス・インベストメントでは「立地」「デザイン」「設備仕様」にこだわった自社ブランドの新築投資用デザイナーズマンションの開発・販売を手掛けております。

　また、株式会社アンビション・エージェンシー及び株式会社アンビション・バローは、それぞれが持つ専門性とネットワークを活かし、売買仲介事業を展開しております。これらの仲介事業の強化により、不動産取引における包括的なソリューション提供が可能となり、インベスト事業全体の収益基盤の多様化と強化を図っております。

　さらに、不動産特定共同事業の許可に基づき、2022年より一口１万円から投資可能な不動産投資クラウドファンディングサービス『A funding』の運営も行っております。本サービスを通じて、より幅広い層の投資家に不動産投資の機会を提供しております。

(4）その他事業

　不動産DX事業（システム開発の海外子会社含む）、少額短期保険事業、ライフライン事業及びインキュベーション事業を総じて、その他事業としております。

　不動産DX事業では、賃貸管理の次世代管理システム「AMBITION Cloud」を海外子会社であるAMBITION VIETNAM CO.,LTDなどで開発し、社内のDX化に優先的に取り組んでおります。賃貸DX事業におけるDX化は、IT重説と当社独自の電子サイン「AMBITION Sign」(ブロックチェーン技術を活用)との連携により、電子契約のパッケージ化を実現しております。また、入居者アプリ「AMBITION Me」は、入居・更新・退去に至るまでの様々なサービスを提供しており、オンライン診断、住まいのお役立ちサービス、生成AIを導入したFAQサービスを提供しております。

　少額短期保険事業については、連結子会社である株式会社ホープ少額短期保険が、主に賃貸住宅入居者向けの家財保険商品を提供しております。

　ライフライン事業については、電気・ガス提供会社の開設・切替の取り次ぎ、ウォーターサーバーなどの営業を、子会社の株式会社DRAFTにて行っております。

　インキュベーション事業では、当社グループと親和性の高い事業を行うベンチャー企業への投資、資本業務提携、投資先企業の支援などを行っております。

　これらの事業の系統図は次のとおりとなります。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1）企業理念

　「住まい」の未来を創造するという「大志」を抱いて、出会った人全てに「夢」を提供できる「リアルカンパニー」を目指します。

「夢を目標に！目標を現実に！」

(2）経営方針

　当社グループは、デジタルトランスフォーメーション（DX）を推進し、業界に先駆けて不動産デジタルプラットフォームを構築することで、不動産業界のリーディングカンパニーへと進化してまいります。グループ全体でAIを積極的に活用し、業務効率化と顧客満足度向上を図ります。

あわせて、従来の売上規模の拡大を重視した経営から、「利益の質の向上」および「株主還元の拡充」を重視した経営へと軸足を移行しております。首都圏を中心とした稼働率の高い賃貸管理によるストック基盤とDXの活用による生産性向上・固定費抑制を組み合わせることで高い利益率とROEを実現するとともに、これをDOEに基づく安定的な株主還元及び事業成長への再投資に振り向けることで、厳格な資本規律のもと企業価値の持続的な向上を図ってまいります。

(3）経営環境

　当社グループの主力事業エリアである首都圏は、不動産への堅調な需要を背景に地価は上昇傾向を維持し、賃貸市場においても東京23区を中心に募集賃料の上昇が続くなど、不動産市況は総じて堅調に推移いたしました。

　一方で、新設住宅着工戸数は建築基準法改正に伴う反動減や建築確認手続の長期化等を背景に減少し、建築資材費・労務費の高騰も継続しているほか、金融政策の正常化に伴う金利動向が不動産取引に及ぼす影響にも留意が必要な状況となっております。

(4）対処すべき課題

①　主力事業の基盤拡大と収益性の追求

　当社グループの成長を支える賃貸DXプロパティマネジメント事業及び売買DXインベスト事業について、規模の拡大と収益性の向上を同時に追求してまいります。

イ.管理戸数の拡大と高入居率の維持

　管理受託の拡大とサブリース戸数の積上げを進めるとともに、グループの賃貸仲介機能を活かしたリーシング力により、高い入居率を維持します。あわせて、一人当たり管理戸数の向上と原価管理の徹底により、規模の拡大が収益性の向上に直結する事業構造を確立します。

ロ.保有資産の回転と資産効率の向上

　好立地の物件に対象を絞った仕入れを継続するとともに、保有する販売用不動産の売却を着実に進めることにより、在庫回転を高め、資産効率の回復を図ります。

②　DX戦略の深化による「不動産デジタルプラットフォーム」の確立

　DXを競争優位性確立のための中核戦略と位置づけ、生成AIの活用を加えて、取り組みを一層深化させてまいります。

イ.DXソリューションの統合プラットフォーム化

　これまで自社開発してきた複数のDXソリューション群を、データが双方向でシームレスに連携する「統合されたエコシステム」へと昇華させます。これにより、全てのステークホルダーに優れた体験価値を提供し、模倣困難な競争優位性を確立します。

ロ.データドリブン経営への転換

　開発から管理、仲介に至る不動産のライフサイクル全般で蓄積した独自の不動産ビッグデータを生成AIを含む高度な分析技術により戦略的に活用します。定型業務の自動化と意思決定の高度化を通じて、グループ全体の生産性を引き上げます。

③　新たな収益源の確立と事業エコシステムの拡張

　既存事業の成長に加え、新たな収益の柱を確立し、非連続的な成長を目指します。

イ.入居者接点を起点とした顧客生涯価値（LTV）の最大化

　入居者アプリ『AMBITION Me』を基点として、入居・更新・退去に至るまでのサービスを拡充し、一戸当たりから得られる収益の多様化を図ります。少額短期保険事業については、先行投資の段階から早期に収益化の段階へ移行させ、グループ収益への貢献を実現します。ライフライン事業については、新たな経営体制のもとで、採算性を重視した事業構造への再構築を進め、収益基盤の立て直しを図ります。

ロ.DXソリューションの外部提供及びＭ＆Ａ・アライアンスの推進

　社内での有効性が実証されたDXソリューションについては、不動産業界の共通課題を解決するサービスとして、外部への提供の可能性を検討します。あわせて、当社グループと親和性の高い事業を対象としたM&A及びアライアンスを推進し、事業エコシステムを拡張します。

④　成長を支える財務基盤の構築と株主還元の充実

　事業の拡大と財務の健全性を両立させ、資本コストを意識した経営を進めてまいります。

イ.財務基盤の強化

金融環境の変化を踏まえ、資金調達手段の多様化と金利変動リスクへの対応を進めます。また、利益の着実な積上げによる自己資本の拡充と資産効率の改善を通じて、成長投資を継続的に実行できる財務基盤を構築します。

ロ.株主還元の充実

株主の皆様への利益還元を経営上の重要な施策の一つと位置づけ、継続的かつ安定的な配当を基本方針として、財務基盤の強化との均衡に配慮しつつ、還元の充実に努めます。

⑤　持続的成長を支える経営基盤の強化

 挑戦的な成長戦略を支えるため、人材とガバナンスを中心とした経営基盤の強化に努めます。

イ.人材の確保・育成

事業規模の拡大に対応した専門人材の採用と、次世代のリーダーの計画的な育成を進めます。また、一人ひとりの成長を正当に評価し、挑戦を奨励する文化を醸成することで従業員エンゲージメントを高め、人材の定着を図ります。

ロ.ガバナンス・コンプライアンス体制の高度化

 事業の拡大と多様化に対応し、すべてのステークホルダーの皆様からの信頼の礎となる、強固でスケーラブルなガバナンス・コンプライアンス体制を構築し続けます。法令遵守を徹底し、企業の社会的責任を果たしながら、成長に伴うリスクを適切に管理してまいります。

３【事業等のリスク】

　有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当該有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであります。また、記載の順序はリスクの重要度又は発生可能性の順位を示すものではありません。

(1）法的規制等について

　当社グループは事業の遂行にあたり、宅地建物取引業法、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律、保険業法、建設業法、特定商取引法、個人情報の保護に関する法律、労働関係法令、電気通信事業法等、多岐にわたる法規制の適用を受けております。これらの法令に基づく免許・登録の取消しまたは業務停止等の行政処分を受けた場合には、当該事業の継続が困難となる可能性があります。

　また、これらの法令・規制の改正または新たな制定が行われた場合、当社グループにおける事業構造や資金調達方法を変更せざるを得ない、またはこれらの制定や変更に対応するための費用が発生する可能性があります。近時においては、2026年4月1日施行の建物の区分所有等に関する法律及びマンションの管理の適正化の推進に関する法律等の改正（集会決議の多数決要件の緩和、老朽化したマンションの再生手続の整備）、同日施行の不動産登記法の改正（住所等の変更登記の義務化）、2026年6月施行予定の改正保険業法（保険業者の管理態勢の強化）、および人工知能関連技術の研究開発及び活用の推進に関する法律の施行等が、当社グループの各事業において具体的な対応コストの発生要因となっております。このような法規制の変更等によって、当社グループの事業、財政状態および経営成績等は悪影響を受ける可能性があります。

　当社グループは、国内外の各種法令・規制の動向について、各種業界団体・専門家等からの情報を収集・分析し、影響の度合いや内容に応じて適切に対応してまいります。また、コンプライアンス委員会によるグループ横断的な法令遵守状況のモニタリングを継続してまいります。

(2）宅地建物取引業免許に係るリスク

　当社グループの中核事業は国土交通大臣免許に基づく宅地建物取引業であり、宅地建物取引業法に違反する行為が発生した場合、業務停止命令または免許取消等の行政処分が科される可能性があります。当該処分を受けた場合には、当社グループの事業全体に重大な支障を来すおそれがあります。

　また、生成AI技術の業務活用が急速に進展するなか、AIが生成した重要事項説明の内容に事実と異なる情報が含まれた場合、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項説明義務の違反に直結しうる点を、当社グループとして特に留意すべき新たなリスク経路として認識しております。当社グループは、AIが生成した内容に係る人的確認プロセスの整備および生成AIの活用に関する社内ルール・利用ガイドラインの整備を進めるとともに、宅地建物取引士資格の取得推進を通じてリスクの低減を図っております。

(3）事業環境の変化によるリスク（金利・市況・建設コスト）

景気変動、国内外の経済状況の変化、金利上昇、為替変動、物価変動、少子高齢化・人口減少、産業構造の変化等は、不動産需要の低下、市況の悪化による地価等の下落、個人消費の低迷等をもたらす可能性があります。こうした事業環境の変化に伴い、当社グループの業績および財政状態が悪影響を受ける可能性があります。

　特に、日本銀行は2025年12月に政策金利を0.75％程度へ引き上げ、長期金利も上昇基調で推移しております。金融政策の正常化が継続した場合、①有利子負債に係る資金調達コストの増大、②住宅購入者の購買意欲の減退、③不動産投資家の要求利回りの上昇による保有資産価値の下落という経路を通じて、当社グループの業績に影響を及ぼすリスクがあります。また、建設資材価格および労務費は高い水準で推移しており、公共工事設計労務単価が2026年3月の改定において前年比4.5％引き上げられるなど、開発採算を継続的に圧迫しております。さらに、価格の高騰による購買力の低下を背景として、不動産市況がピークアウトするリスクが高まっております。当社グループでは、市況変化の動向を継続的にモニタリングするとともに、事業計画の策定においてストレスシナリオを複数設定し、柔軟な対応を図ってまいります。

(4）有利子負債・財務流動性リスク

　当社グループは、販売用不動産の取得資金のほか、M&A及びDX投資に係る資金の一部を、主として金融機関からの借入金によって調達しております。物件の仕入れ、M&A及びDX投資を継続的に推進していることから、有利子負債の残高は増加傾向にあり、自己資本比率は相対的に低い水準で推移しております。また、営業活動によるキャッシュ・フローと投資活動によるキャッシュ・フローの合計額はマイナスで推移しており、借入による資金調達を前提とした事業構造となっております。なお、有利子負債の残高、自己資本比率及びキャッシュ・フローの状況につきましては、「第２　事業の状況　４　経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」に記載しております。

　当社グループの借入金には変動金利によるものが含まれており、今後さらに金利水準が上昇した場合には、支払利息が増加し、当社グループの経営成績に影響を及ぼす可能性があります。また、市況の悪化や業績の下振れが重なった場合には、借入の継続またはリファイナンスが困難となる可能性があるほか、一部の借入金に付されている財務制限条項に抵触し、期限の利益を喪失する可能性も排除できません。当社グループは、借入ポートフォリオにおける固定金利比率の引上げを進めるとともに、取締役会および財務担当役員による財務モニタリング体制の強化に取り組んでまいります。

(5）販売用不動産（在庫）リスク

　当社グループの売買DXインベスト事業においては、仕入れた不動産を販売用不動産（棚卸資産）として保有しております。仕入れの拡大に伴い販売用不動産の残高は増加しており、総資産に占める割合も高い水準にあります。なお、棚卸資産の残高につきましては、「第５　経理の状況」に記載しております。

　当社グループが主として取り扱う東京23区を中心とした投資用不動産の市況が急激に悪化した場合、在庫の値下がりによって損失が発生するリスクがあります。具体的には、個別の物件ごとに正味売却価額が帳簿価額を下回った場合、収益性の低下による簿価の切下げ（評価損）を計上することとなり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、特定の国または地域の投資家の購買意欲が地政学リスクや為替の変動等により低下した場合、成約率が低下し、在庫の長期滞留につながるリスクがあります。当社グループでは、在庫物件の賃貸転換の可能性の検討、在庫回転期間のモニタリング、販売先の特定の国または地域への依存度の管理、新規案件の仕入れにおける市況感応度分析の実施により、在庫リスクの管理に取り組んでおります。

(6）サブリース・プロパティマネジメント事業のリスク

　当社グループの賃貸DXプロパティマネジメント事業は、不動産オーナーから物件を借り上げて入居者に転貸するサブリース方式を中心としており、管理戸数は継続的に増加しております。当該方式においては、対象不動産の空室の状況にかかわらず契約した賃料をオーナーに支払うため、保証賃料の査定が結果的に不適切なものとなった場合や、国内景気の悪化・不動産市況の悪化により入居率が著しく低下した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　当社グループの入居率は高い水準を維持しておりますが、この水準が将来にわたって持続するかどうかには不確実性が伴います。また、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律に基づく法令遵守の徹底と継続的な対応コストが必要であり、規模の拡大に伴い管理負荷が増大しております。当社グループは、グループのリーシング力を活かした高い入居率の維持と、AMBITION Cloudによる業務効率化を通じて、競争力の高いプロパティマネジメントサービスを提供してまいります。

(7）売買DXインベスト事業のリスク

　当社グループの売買DXインベスト事業は、東京23区を中心とした新築デザイナーズマンションの開発・分譲および中古の住居用不動産の買取再販を行っており、不動産市況の変動、金利上昇による購買意欲の低下、建築費の高騰等が業績に直接影響するリスクがあります。また、物件の引渡時期が特定の時期に集中しやすい事業構造であることから、四半期ごとの業績変動が大きく、収益の予見性が相対的に低い点にも留意が必要であります。

　さらに、2025年12月に閣議決定された令和8年度税制改正の大綱において、相続または贈与の前5年以内に取得または新築された一定の貸付用不動産について、通常の取引価額に相当する金額により評価する見直しが示されており、2027年1月1日以後の相続または贈与から適用される予定であります。これにより、相続税の負担軽減を目的とした投資用不動産の需要が制度変更の前後で急変するリスクがあります。当社グループは、市況感応度分析を投資判断に組み込むとともに、税負担の軽減のみを目的としない実需・エンドユーザー向け商品の展開を進めてまいります。

(8）少額短期保険事業のリスク

　当社グループの子会社であるホープ少額短期保険株式会社は、保険業法の規制の下において、主として賃貸住宅の入居者向けの家財保険商品を提供しております。2026年6月施行予定の改正保険業法による管理態勢・ガバナンス要件の強化への対応コストが発生する見込みであるほか、保険業法その他の関連法規に違反する行為が発生した場合には、行政処分等が科される可能性があります。

　また、自然災害の発生等により保険金の支払が増大した場合には、同社の収支に影響を及ぼす可能性があります。同社が当社グループの連結売上高に占める割合は限定的であり、現時点においてグループ全体の事業継続性および財務の安定性に対する影響は限定的であると認識しておりますが、事業規模の拡大に伴い当該影響が増大する可能性があります。当社グループは、再保険の活用による最大損害額の適切な管理と、保険料収支の定期的なモニタリングにより、当該事業の健全性の維持に努めてまいります。

(9）DX・AI・テクノロジーリスク

　当社グループの競争優位の源泉のひとつは、自社で開発した次世代管理システム「AMBITION Cloud」をはじめとするDXプロダクトにあります。これらのシステムの開発が遅延もしくは中断した場合、または技術的な問題が発生した場合には、グループ全体の効率化戦略に支障をきたす可能性があります。また、生成AI技術の急速な進展に伴い不動産テック分野への投資が拡大するなか、既存のDXプロダクトが競合他社の新技術によって急速に陳腐化するリスクがあります。

　2025年7月に子会社化した株式会社LiVrAは生成AI技術を活用した事業を展開しておりますが、AI市場は競争が極めて激しく技術の変化が急速であることから、ビジネスモデルが陳腐化するリスクが高い点に留意が必要であります。当社グループは、AMBITION CloudへのAI機能の継続的な統合・強化を進めるとともに、AI市場および技術動向のモニタリングを行ってまいります。

(10）サイバーセキュリティ・情報漏洩リスク

　当社グループは、不動産業および保険業を営むにあたり、入居者・オーナー・購入者・被保険者に係る大量の個人情報を保有しており、サイバー攻撃や情報漏洩が発生した場合には、社会的信用の失墜、事業の停止および法的な賠償責任の発生等により、当社グループの財政状態および経営成績等に重要な影響を与える可能性があります。近年、企業を標的としたランサムウェアによる被害が増加しており、当社グループにおいても重要なリスクとして認識しております。

　当社グループにおいては、2026年8月6日、当社ネットワーク内のファイルサーバーにおいて第三者による不正アクセスを確認いたしました。同日以降、外部ネットワークの遮断および対象サーバーの隔離を実施するとともに、緊急対策本部を設置し、外部専門機関の協力を得て調査を進めております。その後の調査により、一部の情報資産について情報の漏洩を確認しており、漏洩した情報には、お客様、賃貸管理物件のオーナー様、入居者様、お取引先様および当社グループ役職員の氏名、住所、電話番号、メールアドレス等の個人情報が含まれる可能性があります。本書提出日現在、対象となる方および件数の特定には至っておらず、調査を継続しております。なお、本事案については警察に相談するとともに、個人情報の保護に関する法律第26条第1項に基づき個人情報保護委員会に報告しております。また、安全性を確認した新たなネットワーク環境への切替えを行い、業務で使用する各システムの復旧を完了しております。

　本事案に関しては、調査費用およびシステムの再構築に係る費用等が発生する見込みであります。加えて、対象となる方への対応、損害賠償請求、行政上の措置、社会的信用の低下による営業機会の減少等が生じた場合には、翌連結会計年度以降の当社グループの財政状態および経営成績に影響を及ぼす可能性があります。現時点において、これらの影響額を合理的に見積もることは困難であります。

　特に、基幹システムであるAMBITION Cloudがランサムウェア攻撃を受けた場合には、複数の事業が同時に停止するリスクがあります。また、生成AIを活用した高度なフィッシング攻撃や攻撃コードの自動生成により攻撃の精巧化が進んでおり、取引先・投資先企業を経由したサプライチェーン攻撃も増加しております。当社グループは、EDR（エンドポイントにおける検知・対応）の導入推進、多要素認証の全社的な適用強化、インシデント対応手順の整備と定期的な訓練の実施、取引先および子会社のセキュリティ基準の向上、システムの冗長化・バックアップ体制の強化等の対策を継続的に進めてまいります。なお、本事案を踏まえ、ログの保全および監視体制の強化を含む再発防止策を検討し、順次実施してまいります。

(11）個人情報保護・データガバナンスリスク

　個人情報保護委員会は、2026年1月にいわゆる三年ごと見直しに係る制度改正の方針を公表しております。主な改正項目は、①課徴金制度の新設、②同意規律の見直し、③Cookie ID等の特定の情報に対する規制の強化、④委託先の管理の厳格化等であり、施行は2027年から2028年頃が想定されております。課徴金制度が導入された場合には、法令違反が生じた際の財務的な影響が従来よりも大きくなる可能性があります。また、Cookie ID・連絡先情報に対する規制の強化は、賃貸仲介事業におけるWeb集客施策にも実務的な制約をもたらす可能性があります。

　当社グループは、個人情報の保護に関する法律の改正の動向を継続的にモニタリングするとともに、個人情報に係る社内規程の整備・更新、同意取得フローおよびCookieの管理の見直しに向けた対応計画の策定、外部専門家との連携によるコンプライアンス体制の強化、個人情報管理規程のグループ統一的な整備に取り組んでまいります。

(12）特定人物への依存について

　当社グループの経営方針・事業戦略の決定において、創業者である代表取締役社長清水剛の役割は極めて大きく、同氏の経営手腕、判断力および対外的な信用力に大きく依存しております。また、同氏は当社の主要株主でもあります。不測の事態により同氏の業務執行が困難となった場合、当社グループの業績および事業展開に重大な影響が生じる可能性があります。当社グループは、任意の指名・報酬委員会を設置し後継者の育成に向けた取り組みを進めるとともに、経営管理の標準化と権限委譲を段階的に推進し、経営の継続性とガバナンスの強化に取り組んでまいります。

(13）人材の確保・育成・定着について

　不動産、IT、DXおよびAI等の各分野における有能な人材の確保・育成・定着は、当社グループの競争優位の維持に不可欠であります。当社グループの従業員数は事業の拡大に伴い増加しております。最低賃金の継続的な上昇および不動産・IT人材市場における競争の激化により、採用・処遇に係るコストが増大するリスクがあります。また、M&Aによる子会社の増加に伴い、グループ内の人材管理および企業文化の統合の難易度も上昇しており、買収後の統

（２）【役員の状況】

①　役員一覧

ａ．2026年９月24日（有価証券報告書提出日）現在の当社の役員の状況は、以下のとおりであります。

男性　5名　女性　1名　（役員のうち女性の比率16.7％）

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

代表取締役社長

清水　剛

1971年５月14日生

1998年８月　㈱コスモエーディーエス（現㈱ジョイント・プロパティ）入社

2007年４月　㈱ルームピア（現㈱アンビション・エージェンシー）入社

2007年９月　当社設立　代表取締役社長就任（現任）

2011年12月　㈱ルームギャランティ　代表取締役就任（現任）

2016年11月　㈱ホープ少額短期準備会社（現㈱ホープ少額短期保険）取締役就任（現任）

2017年10月　㈱ヴェリタス・インベストメント　取締役就任（現任）

2017年10月　㈱VISION　取締役就任

2019年７月　㈱Re-Tech RaaS 取締役就任

2021年８月　㈱アンビション・ベンチャーズ　代表取締役（現任）

2023年４月　㈱DRAFT 取締役就任（現任）

(注)３

3,613,000

(注)１

取締役副社長

プロパティマネジメント

部長

鈴木　匠

1979年８月28日生

2003年４月　㈱日商ベックス　入社

2004年１月　㈲スウィートハウス　入社

2004年11月　㈱ジョイント・レント（現㈱ジョイント・プロパティ）入社

2007年６月　㈱ルームピア（現㈱アンビション・エージェンシー）入社

2007年11月　当社　入社

2010年８月　当社　執行役員兼プロパティマネジメント部長

2011年８月　当社　取締役就任　プロパティマネジメント部長

2016年10月　日神不動産投資顧問㈱　社外取締役就任（現任）

2016年11月　㈱ホープ少額短期準備会社（現㈱ホープ少額短期保険）取締役就任（現任）

2017年10月　㈱ヴェリタス・インベストメント　取締役就任（現任）

2017年10月　㈱Not Found（現㈱アンビション・エージェンシー）取締役就任（現任）

2017年10月　㈱VISION　取締役就任

2017年11月　㈱VALOR（現㈱アンビション・バロー）取締役就任（現任）

2018年９月　当社　常務取締役就任

2019年７月　㈱Re-Tech RaaS　取締役就任

2020年７月　㈱アンビション・レント　取締役就任

2020年７月　㈱アンビション・パートナー　取締役就任

2023年４月　㈱DRAFT　取締役就任（現任）

2024年３月　㈱フレンドワークス　取締役

2024年９月　当社　取締役副社長就任（現任）

2025年７月　㈱フレンドワークス　代表取締役就任（現任）

(注)３

59,247

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

常務取締役

インベスト部長

山口　政明

1972年８月14日生

1995年６月　㈱マイルドシティ　入社

2006年８月　三井リハウス東京㈱　入社

2012年５月　当社　入社

2014年１月　当社　インベスト部長（現任）

2015年９月　当社　取締役就任

2017年10月　㈱ヴェリタス・インベストメント　取締役就任（現任）

2017年10月　㈱Not Found（現㈱アンビション・エージェンシー）取締役就任

2017年10月　㈱VISION　取締役就任

2020年７月　㈱アンビション・レント　取締役就任

2020年７月　㈱アンビション・パートナー　取締役就任

2024年９月　当社　常務取締役就任（現任）

(注)３

22,660

取締役

（常勤監査等委員）

長瀬　文雄

1949年１月６日生

1973年４月　㈱辰村組（現南海辰村建設㈱）入社

2002年２月　㈱ジョイント・コーポレーション　入社

2007年２月　ネットエージェント㈱　入社

2010年９月　当社　監査役就任

2015年９月　当社　社外取締役（常勤監査等委員）就任（現任）

2022年12月　㈱Re-Tech RaaS　監査役就任

2024年２月　㈱DRAFT　監査役就任（現任）

(注)４

2,400

取締役

（監査等委員）

河野　浩人

1971年７月４日生

1997年10月　太田昭和監査法人（現EY新日本有限責任監査法人）入所

2001年10月　日興コーディアル証券㈱　入社

2003年１月　河野公認会計士事務所　所長就任（現任）

2003年１月　㈲ケーマックスアンドカンパニー（現㈱ケーマックスアンドカンパニー）代表取締役就任（現任）

2006年３月　㈱ヴァンパッシオン　監査役就任（現任）

2010年６月　（特非）ドネーションミュージック　監事就任（現任）

2012年２月　フォースバレー・コンシェルジュ㈱　監査役就任（現任）

2013年６月　㈱スピードリンクジャパン　社外監査役就任（現任）

2013年９月　当社　社外監査役就任

2015年９月　当社　社外取締役（監査等委員）就任（現任）

2018年５月　㈱S-works　取締役就任

2022年１月　㈱ベアーズ　社外監査役就任

2022年２月　㈱ユナイテッドウィル　監査役就任（現任）

2022年９月　㈱S-works　代表取締役就任（現任）

2023年５月　㈱News TV　監査役就任

2024年１月　㈱レキップ・トロワ　社外取締役就任（現任）

(注)４

-

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

取締役

（監査等委員）

林　美樹

1979年11月７日生

2002年８月　日本アジア航空㈱　入社

2007年８月　㈱ワイズプラス　入社

2009年12月　司法書士法人星野合同事務所　入所

2010年４月　司法書士法人JLO　入所

2011年４月　林美樹司法書士事務所　所長就任

2011年４月　司法書士法人H２O（現H２O合同司法書士事務所）代表就任（現任）

2012年９月　当社　社外監査役就任

2015年９月　当社　社外取締役（監査等委員）就任（現任）

2017年８月　㈱みれい　代表取締役就任

2019年５月　10合同会社　代表社員就任

2020年４月　TEN合同会社　代表社員就任（現任）

2020年９月　一般社団法人全日本たすけあい共同参画　代表理事就任

2024年７月　日本大学法学部エクステンションセンター　講師

(注)４

847

計

3,698,154

（注）１．清水剛氏の所有株式数は、同氏の資産管理会社である株式会社ＴＳコーポレーションが保有する株式数も含んでおります。

 ２．長瀬文雄、河野浩人及び林美樹は、社外取締役であります。

３．取締役（監査等委員である取締役を除く。）の任期は、2026年６月期に係る定時株主総会終結の時から2027年６月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

４．監査等委員である取締役の任期は、2025年６月期に係る定時株主総会の終結の時から2027年６月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

５．当社は、法令に定める監査等委員である取締役の員数を欠くことになる場合に備え、会社法第329条第３項に定める補欠の監査等委員である取締役１名を選任しております。補欠の監査等委員である取締役の略歴は次のとおりであります。

氏名

生年月日

略歴

所有株式数

（株）

大竹　正史

1965年８月２日

1989年４月　㈱ミヤマ（現㈱レオパレス21）入社

2007年２月　同社　内部統制プロジェクト室異動

2008年４月　同社　経営企画部内部統制推進課異動

2010年４月　同社　監査部内部監査課異動

2019年４月　㈱アズ・ライフケア監査役就任

2020年８月　同社　退社

2021年２月　当社入社　内部監査室配属

2022年７月　当社　内部監査室長就任（現任）

－

ｂ．2026年９月25日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として、「取締役５名選任の件」を提案しており、当該議案が承認可決されますと、当社の役員の状況は以下のとおりとなる予定です。なお、役員の役職等につきましては、当該定時株主総会の直後に開催が予定される取締役会の決議事項の内容（役職等）を含めて記載しております。

男性　7名　女性　1名　（役員のうち女性の比率12.5％）

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

代表取締役社長

清水　剛

1971年５月14日生

1998年８月　㈱コスモエーディーエス（現㈱ジョイント・プロパティ）入社

2007年４月　㈱ルームピア（現㈱アンビション・エージェンシー）入社

2007年９月　当社設立　代表取締役社長就任（現任）

2011年12月　㈱ルームギャランティ　代表取締役就任（現任）

2016年11月　㈱ホープ少額短期準備会社（現㈱ホープ少額短期保険）取締役就任（現任）

2017年10月　㈱ヴェリタス・インベストメント　取締役就任（現任）

2017年10月　㈱VISION　取締役就任

2019年７月　㈱Re-Tech RaaS 取締役就任

2021年８月　㈱アンビション・ベンチャーズ　代表取締役（現任）

2023年４月　㈱DRAFT 取締役就任（現任）

(注)３

3,613,000

(注)１

取締役副社長

プロパティマネジメント

部長

鈴木　匠

1979年８月28日生

2003年４月　㈱日商ベックス　入社

2004年１月　㈲スウィートハウス　入社

2004年11月　㈱ジョイント・レント（現㈱ジョイント・プロパティ）入社

2007年６月　㈱ルームピア（現㈱アンビション・エージェンシー）入社

2007年11月　当社　入社

2010年８月　当社　執行役員兼プロパティマネジメント部長

2011年８月　当社　取締役就任　プロパティマネジメント部長

2016年10月　日神不動産投資顧問㈱　社外取締役就任（現任）

2016年11月　㈱ホープ少額短期準備会社（現㈱ホープ少額短期保険）取締役就任（現任）

2017年10月　㈱ヴェリタス・インベストメント　取締役就任（現任）

2017年10月　㈱Not Found（現㈱アンビション・エージェンシー）取締役就任（現任）

2017年10月　㈱VISION　取締役就任

2017年11月　㈱VALOR（現㈱アンビション・バロー）取締役就任（現任）

2018年９月　当社　常務取締役就任

2019年７月　㈱Re-Tech RaaS　取締役就任

2020年７月　㈱アンビション・レント　取締役就任

2020年７月　㈱アンビション・パートナー　取締役就任

2023年４月　㈱DRAFT　取締役就任（現任）

2024年３月　㈱フレンドワークス　取締役（現任）

2024年９月　当社　取締役副社長就任（現任）

2025年７月　㈱フレンドワークス　代表取締役就任（現任）

(注)３

59,247

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

常務取締役

インベスト部長

山口　政明

1972年８月14日生

1995年６月　㈱マイルドシティ　入社

2006年８月　三井リハウス東京㈱　入社

2012年５月　当社　入社

2014年１月　当社　インベスト部長（現任）

2015年９月　当社　取締役就任

2017年10月　㈱ヴェリタス・インベストメント　取締役就任（現任）

2017年10月　㈱Not Found（現㈱アンビション・エージェンシー）取締役就任

2017年10月　㈱VISION　取締役就任

2020年７月　㈱アンビション・レント　取締役就任

2020年７月　㈱アンビション・パートナー　取締役就任

2024年９月　当社　常務取締役就任（現任）

(注)３

22,660

取締役

法眼　健作

1941年８月２日生

1964年４月　外務省入省

1998年３月　国際連合事務次長就任

2001年４月　カナダ駐箚特命全権大使就任

2005年１月　外務省退官

2005年６月　本田技研工業㈱　取締役就任

2010年４月　明治大学　客員教授就任

2010年５月　日加協会　会長就任

2013年４月　城西大学　客員教授就任

2013年11月　㈱アライヴン　取締役就任

2015年６月　NOK㈱　社外取締役就任

2015年６月　イーグル工業㈱　取締役就任

2026年９月　当社　社外取締役就任

(注)３

-

取締役

西江　章

1950年８月18日生

1974年４月　大蔵省（現財務省）入省

1979年７月　関東信越国税局下館税務署長就任

2001年７月　関東信越国税局長就任

2004年７月　東京国税局長就任

2005年７月　国税庁税務大学校長就任

2006年８月　独立行政法人通関情報処理センター　理事就任

2008年４月　横浜市立大学国際マネジメント研究科　特別契約教授就任

2008年７月　弁護士登録（第一東京弁護士会）

2010年３月　オリックス信託銀行㈱（現オリックス銀行㈱）　社外監査役就任

2010年６月　㈱二葉　社外監査役就任

2010年６月　三栄源エフ・エフ・アイ㈱　社外監査役就任（現任）

2016年６月　㈱栃木銀行　社外監査役就任

2016年７月　エイボン・プロダクツ㈱　社外取締役（監査等委員）就任

2018年９月　ウェルス・マネジメント㈱　社外取締役就任

2020年９月　藤久㈱　社外監査役就任

2021年９月　藤久㈱　社外取締役（監査等委員）就任

2022年１月　ジャパンクラフトホールディングス㈱社外取締役（監査等委員）就任（現任）

(注)３

-

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

取締役

（常勤監査等委員）

長瀬　文雄

1949年１月６日生

1973年４月　㈱辰村組（現南海辰村建設㈱）入社

2002年２月　㈱ジョイント・コーポレーション　入社

2007年２月　ネットエージェント㈱　入社

2010年９月　当社　監査役就任

2015年９月　当社　社外取締役（常勤監査等委員）就任（現任）

2022年12月　㈱Re-Tech RaaS　監査役就任

2024年２月　㈱DRAFT　監査役就任（現任）

(注)４

2,400

取締役

（監査等委員）

河野　浩人

1971年７月４日生

1997年10月　太田昭和監査法人（現EY新日本有限責任監査法人）入所

2001年10月　日興コーディアル証券㈱　入社

2003年１月　河野公認会計士事務所　所長就任（現任）

2003年１月　㈲ケーマックスアンドカンパニー（現㈱ケーマックスアンドカンパニー）代表取締役就任（現任）

2006年３月　㈱ヴァンパッシオン　監査役就任（現任）

2010年６月　（特非）ドネーションミュージック　監事就任（現任）

2012年２月　フォースバレー・コンシェルジュ㈱　監査役就任（現任）

2013年６月　㈱スピードリンクジャパン　社外監査役就任（現任）

2013年９月　当社　社外監査役就任

2015年９月　当社　社外取締役（監査等委員）就任（現任）

2018年５月　㈱S-works　取締役就任

2022年１月　㈱ベアーズ　社外監査役就任

2022年２月　㈱ユナイテッドウィル　監査役就任（現任）

2022年９月　㈱S-works　代表取締役就任（現任）

2023年５月　㈱News TV　監査役就任

2024年１月　㈱レキップ・トロワ　社外取締役就任（現任）

(注)４

-

取締役

（監査等委員）

林　美樹

1979年11月７日生

2002年８月　日本アジア航空㈱　入社

2007年８月　㈱ワイズプラス　入社

2009年12月　司法書士法人星野合同事務所　入所

2010年４月　司法書士法人JLO　入所

2011年４月　林美樹司法書士事務所　所長就任

2011年４月　司法書士法人H２O（現H２O合同司法書士事務所）代表就任（現任）

2012年９月　当社　社外監査役就任

2015年９月　当社　社外取締役（監査等委員）就任（現任）

2017年８月　㈱みれい　代表取締役就任（現任）

2019年５月　10合同会社　代表社員就任（現任）

2020年４月　TEN合同会社　代表社員就任（現任）

2020年９月　一般社団法人全日本たすけあい共同参画　代表理事就任（現任）

2024年

２【沿革】

　当社は、2007年９月東京都渋谷区にて創業し、主に20代～30代の単身者向けに、住居用不動産の転貸借事業（サブリース事業）および賃貸仲介事業を主たる事業として、成長してまいりました。

　創立以来、サブリース事業と賃貸仲介事業を中核としておりましたが、2012年のインベスト事業（不動産売買）開始を皮切りに事業の多角化をはかり、2017年にはM&Aによりマンション開発・販売事業に進出するなど、不動産に関わるサービスをワンストップで提供できる体制を構築いたしました。

　近年は「不動産DX」を事業の中核に据え、2021年には社内外のDX推進を牽引すべく「株式会社アンビションＤＸホールディングス」へと商号を変更いたしました。現在は、主力の不動産事業に加え、M&Aによりライフライン関連事業や内装工事事業など、顧客の暮らしを支える領域にも事業を拡大しております。

　当社の設立から現在に至るまでの経緯は、次のとおりです。

年月

概要

2007年９月

当社設立（東京都渋谷区）

2007年11月

本社を東京都目黒区に移転

2007年12月

宅地建物取引業者免許を取得（東京都知事（１）第88386号）

プロパティマネジメント事業開始

渋谷店を開店し、賃貸仲介事業開始

2010年１月

株式会社ジョイント・コーポレーションより株式会社ジョイント・ルームピア（現株式会社アンビション・エージェンシー（道玄坂店・中目黒店・高田馬場店・早稲田店・相模大野店の計５店舗））をM&Aにより100％子会社化（社名を株式会社アンビション・ルームピア（現株式会社アンビション・エージェンシー）に変更）

2010年７月

宅地建物取引業者免許（国土交通大臣免許（１）第8023号）へ変更登録

2011年８月

当社で運営していた賃貸仲介店舗５店舗を会社分割により子会社である株式会社アンビション・ルームピア（現株式会社アンビション・エージェンシー）へ統合

2011年12月

家賃保証業を主な事業とする、株式会社ルームギャランティを設立

2012年２月

プライバシーマーク取得

2012年３月

本社を東京都渋谷区桜丘町に移転

2012年５月

インベスト事業開始

2014年９月

東京証券取引所マザーズ市場に株式上場

2015年４月

事務代行業として、AMBITION VIETNAM CO.,LTDを設立

2015年６月

神奈川県にて賃貸仲介店舗を展開する株式会社VALOR（横浜店・日吉店・上大岡店・二俣川店・武蔵小杉店の計５店舗）をM&Aにより100％子会社化

2015年11月

本社を東京都渋谷区神宮前に移転

2016年８月

不動産開発業として、共同出資により株式会社ADAMを設立

2016年11月

少額短期保険業として、株式会社ホープ少額短期準備会社（現株式会社ホープ少額短期保険）を設立

2017年10月

投資用デザイナーズマンションの開発、売買、賃貸借、管理及び仲介を業とする株式会社ヴェリタス・インベストメントをM&Aにより100％子会社化

2018年２月

株式会社ADAMを吸収合併

2019年７月

学生向け賃貸物件仲介事業部門を独立させ株式会社アンビション・レントを設立

法人向け賃貸物件仲介事業部門を独立させ株式会社アンビション・パートナーを設立

RPAを活用した入力業務代行サービスを運営する事業会社として、RPAテクノロジーズ株式会社との合弁会社との株式会社Re-Tech RaaS（リテックラース）を設立

2020年５月

株式会社アンビション・エージェンシーを存続会社、株式会社アンビション・ルームピアを消滅会社とする吸収合併

2021年４月

経済産業省が定める「DX認定取得事業者」の選定を受けた他、一般社団法人「DX不動産推進協会」を８社で設立し、代表取締役社長清水剛が理事に就任

2021年８月

ベンチャー投資・インキュベーション事業を行う株式会社アンビション・ベンチャーズを設立

2021年10月

社名を「アンビション　ＤＸ　ホールディングス」へ変更

2021年10月

不動産DXを推進する「DX推進室」を新設

2022年４月

東京証券取引所の市場区分見直しによりグロース市場へ移行

年月

概要

2023年４月

新電力・ガス・ウォーターサーバーなどのライフライン商材、および蓄電池・太陽光・外壁塗装などの住宅設備環境商材販売を業とする株式会社DRAFTをM&Aにより100％子会社化

2023年８月

株式会社Re-Tech RaaSを吸収合併

2023年９月

株式会社アンビション・エージェンシーを存続会社、株式会社アンビション・パートナーを消滅会社とする吸収合併

2023年12月

株式会社ヴェリタス・インベストメントを存続会社、株式会社VISIONを消滅会社とする吸収合併

2024年２月

内装・原状回復工事を業とする株式会社フレンドワークスをM&Aにより100％子会社化

2024年８月

本社を東京都渋谷区恵比寿に移転

2024年８月

株式会社STARTのグループ会社である賃貸管理業を運営するDRS株式会社、SPM株式会社、およびLTD株式会社をM&Aにより100％子会社化

2024年10月

DRS株式会社、SPM株式会社、およびLTD株式会社を吸収合併

2025年７月

 生成AIを活用したシステム開発を業とする株式会社LiVrAをM&Aにより100％子会社化