How does Azplanning make money?

３ 【事業の内容】
当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(株式会社アズ企画設計)、連結子会社２社(合同会社アズプラン、株式会社富士ホーム)で構成されております。『空室のない元気な街を創る』という企業理念のもと、「アズ(ＡＺ)」という社名の由来である「ＡからＺまで、幅広くあらゆるニーズに対応できる会社に」を目指し、不動産ビジネスを展開しております。
当社グループは、東京都心部を中心に一都三県で、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」を行っております。
なお、「不動産販売事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産管理事業」の３区分は「第５　経理の状況　１　財務諸表等　(1) 財務諸表　注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。
また、当社は、各事業内の区分として「領域」という名称を用いております。

(1) 不動産販売事業

①　収益不動産売買領域
入居率の低下や賃料水準の低下等が発生し、収益の改善を要する中古不動産を取得し、当社保有中にリーシング(賃貸募集活動)やリノベーション(間取り変更を伴う内装工事等)、物件管理状況の改善等を通じて不動産としての収益改善を行い、不動産投資家へ販売しております。物件エリアの市場環境調査や周辺対抗物件調査、物件及び物件の管理状況の把握を行った上で、リーシングやリノベーションを含む具体的な収益改善プランを作成・実行し、賃貸ニーズに合致する物件へと再生しております。また、開発用地を取得し、賃貸ニーズに合致する不動産を建設・リーシングすることで、収益不動産として商品づくりをし、販売しております。これらを速やかに実行し、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っております。

(2) 不動産賃貸事業

①　不動産賃貸領域
リニューアルにより高収益が見込める中古不動産を不動産オーナーより借り上げ、施設利用者へ転貸しております。当社が不動産賃貸事業及び不動産管理事業で培ってきたリーシングやリノベーションの手法により、賃貸物件の稼働率向上や賃料水準の改善を図っております。また、所有不動産からの賃料収入や不動産販売事業において取得した販売用不動産を売却するまでの期間に得られる賃料収入も当領域の収益になります。

②　空間再生領域
長期間稼働していない建物や遊休地を保有する不動産所有者に対し、有効活用を提案し、不動産所有者から土地・建物を賃借し、再生利用しております。
店舗、事務所、倉庫等の事業用建物は、造作を加えて内部を区切り、収納スペースや事業スペースとして施設利用者に提供いたします。
遊休地については、貸しコンテナ、コインパーキング・月極駐車場などの一括貸地等として施設利用者に提供いたします。
居住用不動産については、住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業として、当社が不動産物件を賃借し、運営会社協力のもと宿泊サービスを提供する民泊施設の運営も行っております。

(3) 不動産管理事業

①　不動産管理仲介領域
当社から不動産物件を購入した顧客をはじめとする不動産所有者に対して、所有不動産における建物管理及び入居者管理、賃貸借契約管理等のサービスを提供しております。併せて、不動産所有者と入居者の賃貸仲介を行っております。

②　建築リフォーム領域
賃貸不動産物件や一般家庭に対してハウスクリーニングや修繕工事、原状回復工事等のサービスを提供しております。

③　不動産管理付帯領域
賃貸仲介等に付随する鍵等の付帯商品販売や、少額短期保険の代理店手数料等から収益を得ております。

[事業系統図]

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営方針
当社グループは、『空室のない元気な街を創る』の経営理念のもと、不動産販売事業、不動産賃貸事業及び不動産管理事業を展開しております。当社グループの最大の強みは空室の改善力であり、今後も、不動産販売事業において、その強みを活かして収益力の落ちた不動産を生まれ変わらせ、不動産投資家へ販売するビジネスを深化させていきます。東京本社開設以来、大きな収益源へと成長しており、今後も不動産販売事業を中心に、会社全体の事業規模を拡大してまいります。また、不動産賃貸・管理事業については、営業活動の強化と、ＩＴを活用した管理業務の効率化により、スケール(受託戸数)を拡大することで安定収益源を確保するとともに、空室・遊休地に対する多様なソリューションも幅広く提供していきます。

(2) 経営環境
当連結会計年度における国内経済は、雇用・所得環境の改善を背景とした個人消費の底堅さや、旺盛なインバウンド需要等に支えられ、緩やかな回復基調で推移いたしました。一方で、日本銀行の政策金利引き上げに伴う借入コストの上昇や、依然として高止まりする建築資材価格・人件費の影響、さらには不安定な国際情勢による資源価格の変動など、先行きについては依然として不透明な状況が続きました。
　当社グループの属する不動産業界におきましては、金利水準の上昇に伴う金融情勢の変化は見られるものの、都心部を中心とした地価の上昇や、実需・投資両面における旺盛な需要に支えられ、総じて活況な市場環境が継続いたしました。

(3) 経営戦略等
当社グループでは、中期経営計画（2025年２月期～2027年２月期）（2024年７月11日付公表。以下、「中期経営計画」といいます。）を推し進めており、「営業利益」や「１人当たり営業利益」を重視した経営に取組んでおります。本中期経営計画では、「営業利益10.8億円」「１人当たり営業利益1,800万円」を目標値とし、従前より販売事業の規模を拡大させるために取組んできた取扱物件の大型化と多様化に加え、営業利益向上に向けた取組み、社外との連携に向けた取組みを加えた大きく３つの取組みを進めています。なお、2027年２月期の更なる成長に向け、現中期経営計画を見直した新中期経営計画を2026年７月に策定・公表する見込みです。

①　営業利益向上に向けた取組み
営業利益向上を目的に、一部収益不動産の長期保有により、イ）内部成長（保有する不動産の収益性向上）の充実と、ロ）ストック収益（保有期間中の賃料収入）の拡充の２つに取り組んでまいります。短い保有期間は当社の強みですが、物件を選んで長期間保有する間に、難易度の高い賃料交渉や時間のかかる大規模なリニューアル工事、管理経費の削減などに取組み、販売時の利益率を向上させることが可能となります。また、保有期間を伸ばすことで、保有期間中の賃料収入増加による安定的な営業利益の積上げも期待することができます。

②　社外との連携に向けた取組み
営業強化による持続的成長だけでなく、非連続的な成長に向けて３つの重点領域を中心に、戦略的業務提携やＭ＆Ａ、連携（取引）先の拡充や提供サービスの活用等を進めてまいります。
〔賃貸・管理〕
　・ＡＭ（アセットマネジメント）
　・ＢＭ（ビルマネジメント）
　・オーナー管理
　・ＰＭ（プロパティマネジメント）
〔流通・再生〕
　・資金調達
　・仕入れ
　・バリューアップ・販売
〔業務改善〕
　・ＡＩ／ＤＸ（業務効率化）

③　販売事業の規模拡大に向けた取組み
旧中期経営計画（2022年２月期～2024年２月期）（2021年12月14日付「新市場区分の上場維持基準の適合に向けた計画書」（以下、「計画書」といいます。）にて公表）では、当社グループの成長戦略として「取扱物件の大型化」「利益管理の見直し」「取扱商品の多様化」を掲げ、取扱高や取引件数の増加に向けた取組みを進めてまいりました。価格帯の向上については、旧中期経営計画で目標としていた３億円以上の物件の取扱いを中心とすることができたものと評価しております。したがいまして、本中期経営計画においては、さらに目標値を向上させ「５億円以上」へと変更しております。また、多様な商品種別を取扱うことで、マーケットのニーズに合わせてその時々でニーズの高い商品に寄せることも可能となっております。
上記を踏まえ、以下のとおり、取扱高や取引件数の増加を目指したこれまでの取組みにつきましても、引き続きさらに強化してまいります。
イ、価格帯の向上（大型化）：５億円以上の物件を取扱いの中心とし、10～20億円規模の取扱いを
 拡充することで、融資のつきやすい投資家層へのアプローチを進めております。
ロ、商品種別の多様化：従前は、取扱物件の中心はレジデンスでしたが、事業用物件の取組みも増
 加させていくことを目指します。レジデンス以外の種別（オフィス・店舗）の取扱比率を上げ
 ることで、不動産投資家からの様々なニーズに応える体制を整えてまいりました。また、区分
 所有不動産の取扱いも推進しております。

　なお、①～③においては企業成長の柱として不動産販売事業での取組みが多くを占めておりますが、不動産賃貸事業・不動産管理事業からの収益は、安定収益として位置付けており、その安定収益で固定費を賄えるまで成長を図ってまいります。上記①に挙げた保有期間を伸ばすことで得られる保有期間中の賃料収入は不動産賃貸事業の拡大に繋がり、不動産販売事業で販売した収益不動産の管理受託の獲得増加による管理手数料の増加も不動産管理事業の拡大に繋がり、安定収益の拡充を図ってまいります。

(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
不動産マーケットにおいては、エリアやアセットタイプごとに状況に違いがありますが、特に当社グループが取扱う都心や首都圏の優良なオフィス・店舗ビルやレジデンスは、空室率や賃料が安定的に推移していることもあり、国内外の不動産投資家の需要は依然として高く推移しています。一方で、日本銀行により政策金利が段階的に引き上げられており、引き続き金融動向には注視してまいります。
このような状況下における、当社グループの課題は、以下のとおりであります。

①　主力である不動産販売事業の強化
当社グループは不動産販売事業が売上高の90％以上を占めるとともに、利益でも大部分を占めている中核セグメントです。そのため、物件の在庫・滞留リスクに対処しつつ事業基盤を構築することが課題となっております。
国籍・性別を問わず能力のある者を積極的に採用・育成し、社員が一体となって、出口戦略まで見据えた都心の優良資産を厳選して仕入れ、バリューアップやリーシングを通じてテナント・オーナー様双方にとって満足度の高い物件づくりを行っています。仕入物件を短期間で回転させ、不動産販売事業のさらなる拡大に努めてまいります。

②　金利の上昇
近年、日本銀行の政策金利が段階的に引き上げられています。金利上昇による借入コストが増大することで、不動産購入や不動産投資が抑制される可能性があります。
当社は、ハード面のバリューアップ、低水準にある賃料の引き上げを行うとともに管理コストの最適化によるコスト削減を行い、収益性を向上させています。金利コストを十分に吸収しつつ、投資魅力ある商品組成を実現してまいります。
不動産投資家の投資意欲は旺盛であることから、こうした取組みを着実に進めることで、金利の上昇下でも成長は期待できると考えております。

③　物価上昇並びに建築費の高騰
物価上昇並びに建築費の高騰により当初予定していた収益を下回るリスクがあります。
これに対しては、長年継続的に取引している建築会社と綿密に連携しており、一方で賃料上昇や売却価格への転嫁を行い、他方でコスト低減に努めております。当社の注力事業地域である都心の不動産市場は成長市場であり、物価上昇を上回る収益を上げることは可能と考えております。

④　安定収益基盤の確立
不動産市況に左右されない収益基盤の確立に向けて、ストック型収益の強化も目指しています。2025年9月に浅草で70年不動産管理事業を営む株式会社富士ホームを子会社化し、管理戸数の増加を図りました。今後もM&Aを通じてストック型収益企業をグループ化し、安定収益基盤を確立してまいります。

⑤　コーポレート・ガバナンスの強化
当社は、コーポレート・ガバナンスの基本的な考え方として、社会的責任を自覚し、公平性、透明性及び効率性を確保しながら会社事業を遂行することを重んじております。徹底したコンプライアンスの遵守を基に、当社を取り巻く全てのステークホルダーから信頼していただける企業を目指しております。
組織形態においては監査等委員会設置会社を採用し、取締役会の議決権を有する監査等委員が取締役の業務執行について適法性、妥当性を監査することで取締役会の監督機能をより一層強化しております。また、執行役員制度を採用し、機動的な執行体制を確立しております。また、2026年5月の株主総会に複数の女性取締役体制を諮るなど、年齢や性別等にかかわらず能力のある者を登用し、中長期的な企業価値向上を目指してまいります。

⑥　資本効率の改善
当社は、株主や銀行から調達した資本を効率よく収益につなげる資本効率性の改善を経営の重点課題として位置付けております。特に重視しているのがROEであり、中長期的に12％水準を達成・維持することを目指しております。
　具体的には、従業員一人当たり営業利益を1,800万円規模に高めて売上高当期純利益率を向上していきます。また、訴求力のある在庫を短期間で売却することで総資産回転率を高めていきます。加えて、財務の健全性を維持しつつ機動的な借り入れを行うことで大型物件等、在庫を質量の双方から拡充し、財務レバレッジを適正に働かせながら事業規模を拡大させていきます。

３ 【事業等のリスク】
本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が提出会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経済動向及び不動産市況について
当社グループの属する不動産業界は、景気動向、地価動向、空室率の推移、不動産販売価格動向、各種税制や、金利の上昇等の影響を受けやすく、当社グループにおいてもこれらの影響を受けやすいため、諸情勢にともなう変化や税制においては見解の相違等があった場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、一都三県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)を主要エリアとして不動産販売事業を行っており、このエリアにおいて、これまで培ってきたノウハウを活かし動向の変化に素早く対応できる体制を整えております。また、当社グループの収益不動産の収益アップ力を活かし、特定の種別や規模に依存せず多様な販売用不動産の仕入販売を実現することでリスク低減に取り組んでおります。

(2) 資金調達について

①　有利子負債への依存について
当社グループは、不動産販売事業における不動産の取得資金を主に金融機関からの借入金によって調達しており、2026年２月期末時点において、有利子負債比率は243.08％となっております。そのため、市場金利が上昇する局面や、当社グループの財務状態が著しく悪化し、信用力が低下して金融機関からの融資が受けられない場合には、支払利息等の増加や事業計画が変更となり、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、特定の金融機関に依存することなく、個別物件毎に金融機関に融資を受けております。また新たな金融機関との新規取引や資金調達手段の多様化を進めております。

②　借入金にかかる確約条項について
当社グループの一部の借入契約には財務制限条項が付されております。当該条項に抵触した場合には、期限の利益を喪失し、当該借入金の一括返済を求められること等により当社グループの財政状況に影響を及ぼす可能性があります。

③　資金繰りリスクについて
当社グループでは、販売用不動産購入資金として金融機関から融資を受ける際、返済期限を１年以内に設定する場合がありますが、当該不動産が販売計画通りに売却できず返済期限を迎えた場合、当社グループの資金繰りが著しく悪化する可能性があります。また、販売用不動産購入資金としての融資の返済原資は販売用不動産売却代金としており、計画よりも販売価格が大きく下落した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、長年培ってきた収益不動産の目利き力やマーケット動向の情報収集力、賃貸リーシング力を活かし、当初計画通りの販売を実現していくことに努めております。

(3) 棚卸資産の評価及び固定資産の減損損失に関する会計処理の適用等について
当社グループの不動産販売事業における販売用不動産について、経済情勢や不動産市況の悪化等により当初計画通り販売が進まず販売用不動産としての価値が帳簿価額を下回った場合には、棚卸資産の簿価切下げ処理に伴う損失が発生し、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループの不動産賃貸事業に供する資産等について、当該保有不動産の生み出す割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回った場合は、減損損失が発生し、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、不動産市況動向を常に確認し事業活動を行っております。動向に合わせた仕入を適切に行うことにより、当初販売計画に支障が出ないよう努めております。

(4) 物件の売却時期による業績の変動について
当社グループは、保有物件のバリューアップ完了後に不動産投資家に対して売却を行いますが、当該事業の売上高及び売上原価は物件の引渡時に計上されます。一取引当たりの金額が非常に高額なものもあることから、売却時期による業績の変動が大きくなる場合があります。高額物件の売却時期により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
このリスクに対応するために、販売用不動産在庫数の拡充を行い、販売計画に見込んでいた物件の販売ができなくなった場合に、代替物件を確保できる体制構築ができるよう努めてまいります。

(5) 競合等の影響について
当社グループは、一都三県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)を中心とした営業エリアの物件を対象としていますが、当該首都圏近隣は特に大手デベロッパー等との価格競争が激しくなっております。また、宅地建物取引業免許を交付されれば、初期投資の必要はほぼなく事業を始められますので、新規参入する業者が増える可能性があります。それに伴い、当社グループが優良な物件を取得できなくなった場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、強みである収益不動産の収益アップ力を活かしたバリューアップの拡充等により競争力の向上を図り、不動産販売事業の拡大を推進することでリスク低減に取り組んでおります。

(6) 人員体制について

①　人材の確保について
当社グループは、経営課題の克服及び今後の事業の発展のためには、優秀な人材が必要不可欠であると認識しております。したがって、人事制度の充実を図り、当社グループの経営理念や経営方針を理解した社員の育成に努めるとともに、必要に応じて、優秀な人材を採用する方針であります。
しかしながら、当社グループの求める人材が十分に確保できなかった場合や当社グループの優秀な人材が退職した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

②　代表取締役への依存について
当社の代表取締役社長である松本俊人は、当社グループの経営方針や事業戦略の立案、決定並びに事業の推進において重要な役割を果たしております。当社グループの事業拡大とともに同氏に過度に依存しない体制の構築を進めておりますが、何らかの事情により同氏の業務遂行が困難になった場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。

(7) 個人情報の管理について
当社グループは、事業を運営するにあたり、顧客や不動産所有者等の情報を保有しております。万が一、外部漏洩やデータ喪失等が発生した場合、当社グループの社会的信用の低下や損害賠償請求等による費用の発生により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、個人情報の流出を防止するために、個人情報取扱規程を定め、関連法令及びガイドライン等を遵守し、管理体制の確立を行っております。また、社内研修も行っており上記関係規範を役員・従業員に周知・徹底しております。

(8) その他事業環境・事業内容について

①　法的規制等について
当社グループは、事業を運営するにあたって、主に、借地借家法、宅地建物取引業法、建設業法、建築基準法、建築士法、住宅宿泊事業法、不動産特定共同事業法、都市計画法、国土利用計画法、金融商品取引法、個人情報の保護に関する法律、消防法、保険業法等の規制や、不動産業に関連する諸規約等の制限を受けております。
当社グループは、上記の主要な許認可を含め関係法令の遵守に努めており、事業に必要な免許及び許認可に関して、取消や行政処分を受けたことはありません。しかしながら今後、法令等の違反や不正等により許認可の取消や行政処分等を受け、当社グループの事業範囲が制限された場合、社会的信用が低下し顧客からの解約等が発生し、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
また、法的規制の改廃及び新設等により規制が強化された場合や、法的規制の解釈・運用が変化した場合、当社グループ事業範囲の制限、費用負担の増加が生じ、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、管理部が中心となり顧問弁護士や各士業と連携し各種法規制に対応しております。また役員・従業員を対象に外部機関や弁護士等によるコンプライアンス研修等を実施しており法令順守の意識を高めております。
なお、法規制について、その有効期限やその他の期限が法令、契約等により定められているものは下表のとおりであります。
(許認可等の状況)

会社名

許認可等の名称

許認可(登録)番号

有効期限

許認可等の取消または
更新拒否の事由

株式会社
アズ企画
設計

宅地建物取引業免許

国土交通大臣(3)第8764号

2030年３月11日

宅地建物取引業法
第66条

一般建設業免許

埼玉県知事(般-５)第58196号

2029年３月14日

建設業法第29条

金融商品取引業登録
(第二種金融商品
取引業)

関東財務局長(金商)第3225号

―

金融商品取引法
第52条、第54条

賃貸住宅管理業者登録

国土交通大臣(02)第003170号

2026年12月23日

賃貸住宅の管理業務等
の適正化に関する法律
第23条

不動産特定共同事業
登録

金融庁長官・国土交通大臣
第104号

―

不動産特定共同事業法
第36条

②　偶然不測の事象及び地域偏在について
当社グループは一都三県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)を中心とし、宮城県においても事業を展開しておりますが、それらの地域において火災、破裂爆発、落雷、風災、ひょう災、雪災、水災、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火及び津波並びに電気的事故、機械的事故その他偶然不測の事故並びに戦争、暴動、騒乱、テロ等の災害により、当社グループが保有する販売用不動産や賃貸施設、その他サブリース物件について滅失、劣化又は毀損し、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。さらに、偶然不測の事故・自然災害により不動産に対する投資マインドが冷え込んだ結果、不動産需要が減り、当社グループの事業が影響を受け、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、原則として新耐震基準の物件を選定し物件を取得しております。また、物件を取得する前にハザードマップの確認や役所等へのヒアリング確認を行うことにより、リスク低減に取り組んでおります。

③　契約不適合責任について
当社グループは、不動産販売事業において当社グループが顧客に販売した物件において、通常、契約不適合責任を負っております。販売した物件において、種類、品質又は数量に関し契約の内容に適合しないもの(以下「契約不適合」といいます。)があった場合、契約不適合が原因で生じた損害に対する責任として、補修工事や損害賠償等により当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、販売用不動産の契約前に担当部署と管理部において、リスクとなり得る事項を洗い出し可能な限り契約書に明記にすることによりリスク低減に取り組んでおります。

④　マスターリース契約の特性について
当社グループは、不動産賃貸事業において、不動産所有者へ一定期間一定額の賃料を支払う契約で土地・建物等を借り上げ、当社グループが貸主として当該土地・建物等をテナントに賃貸しております。これをマスターリース契約と呼びます。原則、テナントの有無にかかわらず不動産所有者へ一定額の支払が発生するため、テナントの要望による賃料減額や、テナントが退去し空室となった場合、当該物件における賃貸利益が減少するもしくはマイナスとなる可能性があり、長期間にわたる空室や賃料減額が多数において発生した場合は、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、賃料決定のプロセスにおいて、近隣の同種物件の成約情報の収集や、候補物件の現地調査を行い、契約期間における空室の発生や賃料の下落を勘案して決定しリスク低減に取り組んでおります。

⑤　委託先への依存について
当社グループは、不動産管理事業において、主に管理物件の建築設備保守点検業務や清掃業務、工事を委託会社へ発注しております。委託先や発注先の選定に際して、財務状況や経営状態、品質管理能力、技術力等を総合的に勘案して選定しておりますが、委託先や発注先を十分に確保できず納期遅延が発生した場合や、委託先や発注先の倒産や工事中の事故などが発生した場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
また、不動産販売事業においては、新築一棟マンションの設計施工にあたり、設計及び施工工事の一部又は全部を委託会社へ発注しております。設計事務所の選定においては設計能力や事業継続能力などを、建設会社の選定においては施工能力や事業継続能力などについて慎重な検討を行っておりますが、設計事務所や建設会社が経営不安に陥った場合、建築資材の価格上昇に伴い外注コストが上昇した場合、また建設中の事故等予期せぬ事象が発生した場合には、計画通りに物件の開発、販売をすることができなくなり、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、特定の委託先に偏らないよう、委託分野に応じて複数の委託先の確保に努めております。また委託先を選定する際には、委託先の信用調査や面談、実績、許認可等の確認を行い慎重に選定しており上記リスク低減に努めております。

(2) 【役員の状況】

①　役員一覧
　ａ．2026年５月27日（有価証券報告書提出日）現在の役員の状況は、以下のとおりです。
 男性　7名　女性　1名　(役員のうち女性の比率　12.5％)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有
株式数
 (千株)

代表取締役
社長執行役員

松本　俊人

1960年４月９日生

1993年５月

当社代表取締役社長

2023年５月

当社代表取締役社長執行役員(現任)

2025年９月

㈱富士ホーム代表取締役(現任)

(注２)

536

取締役
執行役員
不動産営業本部長

惠 実幸

1971年６月９日生

1994年４月

大倉建設㈱(現㈱大倉)入社

2000年12月

㈱エー・ディー・ワークス入社

2009年４月

同社不動産投資事業部部長

2020年５月

当社入社　投資企画事業部第２投資企画部長

2021年７月

当社取締役不動産営業部長

2023年５月

当社取締役執行役員不動産営業部長

2025年３月

当社取締役執行役員不動産営業本部長（現任）

(注２)

2

取締役
執行役員
管理部長

小尾 誠

1977年11月23日生

2001年12月

㈲藤木商店入社

2004年４月

当社入社

2008年３月

当社取締役管理部長

2024年５月

当社専務執行役員管理部長

2025年５月

当社取締役執行役員管理部長（現任）

(注２)

8

取締役

吉田　和司

1957年４月1日生

1979年４月

㈱三菱銀行（現㈱三菱UFJ銀行）入行

2003年５月

㈱東京三菱銀行（現㈱三菱UFJ銀行）浅草橋支社長

2005年５月

同行神保町支社長

2006年１月

㈱三菱東京UFJ銀行（現㈱三菱UFJ銀行）神保町支社長

2007年５月

同行柳橋支社長

2009年６月

三菱UFJキャピタル㈱代表取締役常務取締役

2012年４月

同社代表取締役・常務取締役常務執行役員

2012年７月

富士紡ホールディングス㈱入社

2012年10月

同社執行役員

2013年６月

同社取締役上席執行役員

2014年６月

同社取締役常務執行役員

2016年６月

同社取締役専務執行役員

2017年６月

同社代表取締役専務執行役員

2021年６月

同社代表取締役副社長執行役員

2025年５月

当社社外取締役（現任）

(注２)

―

取締役
(常勤監査等委員)

北山　一博

1961年２月21日生

1984年４月

伊藤忠ハウジング㈱入社

2003年６月

同社取締役営業本部長

2011年６月

同社常務取締役

2023年９月

当社入社　社長室長

2024年５月

当社取締役(監査等委員)(現任)

(注３)

―

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有
株式数
(千株)

取締役
(監査等委員)

大山 亨

1967年８月24日生

1991年４月

山一證券㈱入社

1997年10月

㈱関配(現㈱キャプティ)入社

1998年４月

富士証券㈱(現みずほ証券㈱)入社

2001年３月

ＨＳＢＣ証券㈱東京支店入社

2002年２月

株式上場コンサルタントとして独立

2003年７月

㈲トラスティ・コンサルティング(現㈲セイレーン)設立代表取締役(現任)

2003年10月

ウインテスト㈱社外監査役

2004年６月

フィンテックグローバル㈱社外監査役

2005年４月

㈱トラスティ・コンサルティング設立代表取締役(現任)

2007年１月

エフエックス・オンライン・ジャパン㈱(現ＩＧ証券㈱)社外監査役(現任)

2008年１月

㈱アールエイジ社外監査役

2008年９月

㈱ビューティ花壇監査役

2013年４月

フィンテックグローバル㈱社外監査役

2014年６月

㈱イオレ社外監査役(現任)

2015年10月

ウインテスト㈱取締役(監査等委員)

2016年５月

当社監査役

2018年１月

㈱アールエイジ取締役(監査等委員)

2019年12月

フィンテックグローバル㈱取締役(監査等委員)(現任)

2022年５月

当社取締役(監査等委員)(現任)

2024年１月

ジャパンＭ＆Ａソリューション㈱社外取締役

2025年１月

ジャパンＭ＆Ａソリューション㈱取締役（監査等委員）(現任)

2026年２月

㈱FPパートナー社外取締役（現任）

(注３)

―

取締役
(監査等委員)

松原　有里枝

1975年11月18日生

2007年９月

弁護士登録

2007年10月

弁護士法人ベル法律事務所入所

2011年12月

東京八重洲法律事務所入所

2013年４月

東京弁護士会法律相談センター運営委員会副委員長

2016年５月

畑井・松原法律事務所（現Sky Arc法律事務所）開設共同代表(現任)

2019年８月

㈱Ｍ・Ｉ・Ｔホールディングス(現㈱ビューティシェアリングテクノロジーズ)社外監査役(現任)

2021年９月

住宅紛争処理委員(東京弁護士会)(現任)

2023年11月

板橋区建築紛争調整委員(現任)

2024年５月

当社取締役(監査等委員)(現任)

(注３)

―

取締役
(監査等委員)

飯塚 健

1980年11月３日生

2005年12月

新日本監査法人(現EY新日本有限責任監査法人)入所

2015年６月

Kudan㈱取締役CFO

2015年６月

Kudan Vision㈱代表取締役(現任)

2022年４月

㈱カーボンフライ取締役(現任)

2023年６月

AddElm TECHNOLOGY㈱取締役(現任)

2023年７月

㈱ログノート取締役CFO(現任)

2024年５月

当社取締役(監査等委員)(現任)

(注３)

―

計

546

(注) １．取締役吉田和司及び取締役(監査等委員)大山亨、松原有里枝、飯塚健は、社外取締役であります。
２．取締役(監査等委員である取締役を除く。)の任期は、2025年５月29日開催の定時株主総会の終結の時から、2026年２月期に係る定時株主総会の終結の時までであります。
３．取締役(監査等委員)の任期は、2024年５月30日開催の定時株主総会の終結の時から、2026年２月期に係る定時株主総会の終結の時までであります。

ｂ．2026年５月28日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として「取締役（監査等委員である取締役を除く。）４名選任の件」、「監査等委員である取締役４名選任の件」を提案しており、当該議案が承認可決されると、当社の役員の状況は、以下のとおりとなる予定です。なお、当該定時株主総会の直後に開催が予定されている取締役会の決議事項の内容（役職等）も含めて記載しています。
 男性　6名　女性　2名　(役員のうち女性の比率　25.0％)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有
株式数
 (千株)

代表取締役
社長執行役員

松本　俊人

1960年４月９日生

1993年５月

当社代表取締役社長

2023年５月

当社代表取締役社長執行役員(現任)

2025年９月

㈱富士ホーム代表取締役(現任)

(注２)

536

取締役
執行役員
不動産営業本部長

惠 実幸

1971年６月９日生

1994年４月

大倉建設㈱(現㈱大倉)入社

2000年12月

㈱エー・ディー・ワークス入社

2009年４月

同社不動産投資事業部部長

2020年５月

当社入社　投資企画事業部第２投資企画部長

2021年７月

当社取締役不動産営業部長

2023年５月

当社取締役執行役員不動産営業部長

2025年３月

当社取締役執行役員不動産営業本部長（現任）

(注２)

2

取締役
執行役員
管理部長

小尾 誠

1977年11月23日生

2001年12月

㈲藤木商店入社

2004年４月

当社入社

2008年３月

当社取締役管理部長

2024年５月

当社専務執行役員管理部長

2025年５月

当社取締役執行役員管理部長（現任）

(注２)

8

取締役
執行役員
不動産営業本部 営業第１部長

大森　雄輝

1994年２月25日生

2016年４月

当社入社

2020年４月

当社企画開発部次長

2025年８月

当社不動産営業本部営業第２部担当部長

2026年３月

当社執行役員不動産営業本部第１部長（現任）

2026年５月

当社取締役執行役員不動産営業本部営業第１部部長（現任）

(注２)

―

取締役
(常勤監査等委員)

磯　聖子

1964年10月20日生

1983年４月

㈱太陽神戸銀行（現：㈱三井住友銀行）入行

2009年６月

当社入社

2017年３月

当社管理部人事総務グループ次長

2020年10月

当社コンプライアンス室次長

2023年２月

当社コンプライアンス室室長(現任)

2026年５月

当社取締役（監査等委員）（現任）

(注３)

2

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有
株式数
(千株)

取締役
(監査等委員)

大山 亨

1967年８月24日生

1991年４月

山一證券㈱入社

1997年10月

㈱関配(現㈱キャプティ)入社

1998年４月

富士証券㈱(現みずほ証券㈱)入社

2001年３月

ＨＳＢＣ証券㈱東京支店入社

2002年２月

株式上場コンサルタントとして独立

2003年７月

㈲トラスティ・コンサルティング(現㈲セイレーン)設立代表取締役(現任)

2003年10月

ウインテスト㈱社外監査役

2004年６月

フィンテックグローバル㈱社外監査役

2005年４月

㈱トラスティ・コンサルティング設立代表取締役(現任)

2007年１月

エフエックス・オンライン・ジャパン㈱(現ＩＧ証券㈱)社外監査役(現任)

2008年１月

㈱アールエイジ社外監査役

2008年９月

㈱ビューティ花壇監査役

2013年４月

フィンテックグローバル㈱社外監査役

2014年６月

㈱イオレ社外監査役(現任)

2015年10月

ウインテスト㈱取締役(監査等委員)

2016年５月

当社監査役

2018年１月

㈱アールエイジ取締役(監査等委員)

2019年12月

フィンテックグローバル㈱取締役(監査等委員)(現任)

2022年５月

当社取締役(監査等委員)(現任)

2024年１月

ジャパンＭ＆Ａソリューション㈱社外取締役

2025年１月

ジャパンＭ＆Ａソリューション㈱取締役（監査等委員）(現任)

2026年２月

㈱FPパートナー社外取締役（現任）

(注３)

―

取締役
(監査等委員)

松原　有里枝

1975年11月18日生

2007年９月

弁護士登録

2007年10月

弁護士法人ベル法律事務所入所

2011年12月

東京八重洲法律事務所入所

2013年４月

東京弁護士会法律相談センター運営委員会副委員長

2016年５月

畑井・松原法律事務所（現Sky Arc法律事務所）開設共同代表(現任)

2019年８月

㈱Ｍ・Ｉ・Ｔホールディングス(現㈱ビューティシェアリングテクノロジーズ)社外監査役(現任)

2021年９月

住宅紛争処理委員(東京弁護士会)(現任)

2023年11月

板橋区建築紛争調整委員(現任)

2024年５月

当社取締役(監査等委員)(現任)

(注３)

―

取締役
(監査等委員)

飯塚 健

1980年11月３日生

2005年12月

新日本監査法人(現EY新日本有限責任監査法人)入所

2015年６月

Kudan㈱取締役CFO

2015年６月

Kudan Vision㈱代表取締役(現任)

2022年４月

㈱カーボンフライ取締役(現任)

2023年６月

AddElm TECHNOLOGY㈱取締役(現任)

2023年７月

㈱ログノート取締役CFO(現任)

2024年５月

当社取締役(監査等委員)(現任)

(注３)

―

計

548

(注) １．取締役(監査等委員)大山亨、松原有里枝、飯塚健は、社外取締役であります。
２．取締役(監査等委員である取締役を除く。)の任期は、2026年５月28日開催予定の定時株主総会の終結の時から、2027年２月期に係る定時株主総会の終結の時までであります。
３．取締役(監査等委員)の任期は、2026年５月28日開催予定の定時株主総会の終結の時から、2028年２月期に係る定時株主総会の終結の時までであります。

②　社外役員の状況
当社の社外取締役(監査等委員)は３名であり、社外役員全員を東京証券取引所の定めに基づく独立役員として届け出ております。当社は、社外取締役を選任するための独立性に関する基準又は方針として明確に定めたものはありませんが、選任にあたっては、経歴や当社との関係を踏まえて、当社経営陣からの独立した立場で社外役員としての職務を遂行できる十分な独立性が確保できることを前提に判断しております。
社外取締役(監査等委員)の大山亨氏は、証券会社での長い経験、並びに経営コンサルタントに関する幅広い見識を有し、当社における監査体制強化のため、招聘しております。
社外取締役(監査等委員)の松原有里枝氏は、弁護士として法令の専門知識と経験を有し、当社の経営に対する有益な提言・助言及び業務執行の監視監督の強化を果たすことができると判断し、招聘しております。
社外取締役(監査等委員)の飯塚健氏は、公認会計士としての経験、他社での幅広い見識を有し、当社における監査体制強化のため、招聘しております。
社外取締役全員は、過去に当社の業務執行者となったことはありません。また、過去に合併、吸収分割、新設分割もしくは事業の譲受けにより当社が権利義務を承継した株式会社において、当該合併等の直前に業務執行者であったことはありません。
社外取締役全員は、当社から多額の金銭その他の財産(取締役としての報酬を除く。)を受ける予定はなく、また過去に受けていたこともありません。
社外取締役全員は、当社の業務執行者の配偶者、三親等以内の親族その他これに準ずる者ではありません。

③　社外取締役による監督又は監査と内部監査、監査等委員会監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係
社外取締役(監査等委員)と内部監査室は、内部監査の実施前に面談し、連携して有効な監査が実施できるよう努めております。また、社外取締役(監査等委員)と内部監査室は会計監査人との連携を行い、監査業務の効率化、合理化を図り、その機能の強化に努めております。監査結果についても、相互に報告する関係を構築しております。

２ 【沿革】

年月

概要

1989年４月

東京都渋谷区にステンレス鋼板等の事業を目的としてマグナ通商株式会社を設立

1993年５月

マグナ通商株式会社から株式会社アズ企画設計に商号変更
事業目的を不動産の売買、賃貸、管理等に変更
本店所在地を埼玉県川口市柳崎に移転(資本金5,000千円)

1993年９月

宅地建物取引業免許(埼玉県知事)を取得し、不動産賃貸事業・不動産管理事業を開始

1995年４月

本店所在地を埼玉県川口市東川口に移転

2002年２月

本店所在地を埼玉県川口市戸塚東に移転

2003年８月

一般建設業免許(埼玉県知事)を取得し、不動産オーナーからの建築受託営業を開始

2004年３月

不動産販売事業を開始

2015年１月

本店所在地を埼玉県川口市戸塚に移転

2015年３月

東京支社を東京都千代田区内神田２丁目７番地に開設
宅地建物取引業免許(国土交通大臣)を取得

2016年12月

東京支社を東京都千代田区内神田２丁目８番地に移転

2018年３月

東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ(スタンダード)市場に上場

2020年３月

東京支社を東京本社とし、本社を本店に名称変更

2020年９月

不動産特定共同事業許可を取得(金融庁長官・国土交通大臣)

2020年12月

第二種金融商品取引業の登録(関東財務局長)

2022年４月

東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東京証券取引所のＪＡＳＤＡＱ(スタンダード)市場からスタンダード市場へ移行

2023年８月

東京本社を東京都千代田区丸の内１丁目６番２号に移転

 2025年９月

浅草で70年不動産管理事業を営む株式会社富士ホームを完全子会社化