How does B-Lot make money?

３ 【事業の内容】

当社グループは、不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業を営んでおります。いずれの事業においても、事業用不動産分野における高い専門性と広範なネットワーク、ならびに富裕層向けのサービスラインナップを強みに、ビジネス機会の創出に取り組んでおります。当社創業以来の経営理念である「不動産及び不動産金融分野において社会に価値を与えるビジネスを創出し、社会から求められる企業として、利益の追求と長期的な成長を目指す」の実現に向け、以下、具体的に事業内容を記載いたします。
不動産投資開発事業では、賃料収入を得られる住宅系不動産や、事務所・店舗ビル等を中心に取得し、不動産が本来有する価値を引き出したうえで、販売用不動産としてファンドや富裕層等の運用ニーズを有するお客様へ販売しております。また、不動産コンサルティング事業では、不動産が持つ潜在的価値の実現に向けた方策や、市場から入手した不動産情報をお客様に提供し、不動産売買の仲介を行っております。さらに、当社またはお客様が不動産投資を行う場合には、不動産マネジメント事業を通じて、資産価値の維持・向上に努めております。
当社グループの事業の特徴は、これらの事業活動を通じて蓄積された不動産投資及び不動産管理のノウハウを基に、各事業が企業目的に沿った一貫性のあるビジネスを展開できる点にあります。具体的には、一つのプロジェクトに対して各部門が有する専門的ノウハウを活用し、アイディアを出し合いながら当該不動産の魅力を最大限引き出すための最適な施策を選択するなど、部門間で強固な連携体制を構築しております。不動産の潜在力を最適に具現化する方法、あるいはお客様への最適な助言の在り方について、全社の多様な不動産ノウハウを駆使して検討しております。なお、設計業務、建築工事及び建物管理業務等については、それぞれ設計事務所、建設会社及び建物管理会社等に外注または業務委託することにより、事業拡大に伴う固定費の抑制を図っております。
これらの事業は、本社を中心とする関東圏のほか、支社を設置している北海道圏、中部圏、関西圏、九州圏にて展開しており、その他政令指定都市等の大都市圏においても実績があります。

(1) 不動産投資開発事業
収益性や遵法性等に問題があるなど、何らかの理由により本来の価値より過小に評価された不動産を取得し、当社グループの企画開発力や再生ノウハウを駆使して問題点を是正することにより、その潜在力を具現化し、資産価値と収益性の向上を図ります。
収益性に問題のある不動産については、賃料水準・稼働率の向上、最有効活用に向けた用途変更またはテナント誘致、管理体制・管理コストの見直し、適切な設備改修、あるいは長期修繕計画の策定・見直し等により、収益性の改善を図ります。また、大規模リニューアル工事や建て替えによる不動産開発を実施する場合もあります。その際には、事前の綿密な市場調査、適切な建築企画及び施工管理を行っております。遵法性に問題のある不動産については、是正のための設備投資、関連当事者との権利調整・意見調整、あるいは公的機関との調整等を行っております。その他にも、所有者に起因する不動産の不良債権化や、諸事情により不動産情報の厳格な守秘を求められる等の問題にも対応しております。
上記のとおり、不動産に関する問題点は多様かつ多岐にわたりますが、所有者としての立場を有することにより、これら問題点の是正が飛躍的に進む可能性が高いため、多くの場合、事業の一環として当社が自ら当該不動産を取得しております。なお、当社が自ら不動産を取得する場合、所有期間中に賃料収入を得ることが可能です。他方で、不動産の規模やリスクに応じて、当社が自ら所有せずに助言業務に徹する場合、または当社が取引先と共同投資する場合もあります。
また、新築不動産の開発事業も実施しております。開発事業には、当社が土地を仕入取得した上で建物を建築するものと、顧客資産の最有効活用を提案するものがあります。当社が自ら建築する場合は、当社が開発用地として土地を取得し、施主として建物を建設いたします。土地取得後、土壌調査、近隣調整、建物建設を経て竣工に至ります。
問題点を是正した不動産を購入するお客様は、上場企業創業者、地主層、外資系金融機関役職員等の個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人、不動産会社、あるいは不動産ファンド等であります。

(2) 不動産コンサルティング事業
売却不動産情報を的確かつ円滑に入手し、当該不動産を迅速に評価・査定することにより、不動産の売却・購入希望者のニーズを深く把握した、コンサルティング型の売買仲介業務を展開しております。不動産の売却・購入希望者は、個人富裕層または当該個人の資産管理会社、一般事業法人、不動産会社、あるいは不動産ファンド等であります。
昨今、取扱件数が多い主な売買仲介案件の例としては、個人富裕層または当該個人の資産管理会社による投資用不動産の購入、及び不良債権の処理に伴い、当社と親密な関係にある専門家と連携して不動産を売却するケースが挙げられます。前者については、お客様及び取引先との豊富で強固な当社ネットワークを駆使して多種多様な物件情報を収集し、主に数億円以上の規模で中長期的に安定した収益を不動産に期待する首都圏のお客様に対し、不動産をご紹介しております。
当社は、札幌市に北海道支社、福岡市に福岡支社、大阪市に大阪支社、名古屋市に名古屋支社、那覇市に沖縄サテライトオフィスをそれぞれ有し、現地の不動産情報収集ネットワークを構築することで、首都圏のお客様に対し、首都圏と比べて競争が相対的に少ないエリアの優良不動産のご提案も可能としております。また、幅広い投資ニーズにお応えするため、海外投資家による日本不動産への投資もサポートしております。
併せて、専門家との連携により、中小企業の事業承継及び相続税対策としての不動産活用、第二種金融商品取引業の登録［関東財務局長（金商）第2235号］を活用した信託受益権の売買仲介、不動産賃貸仲介、不動産交換・土地有効活用の提案、賃料・地代改定等、不動産に関する広範なコンサルティング業務全般を行っております。
当事業により蓄積された売却不動産情報は、不動産投資開発事業及び不動産コンサルティング事業における物件探索に活用することで、各事業の相乗効果を高めております。

(3) 不動産マネジメント事業
当社及びお客様が所有する不動産の管理運営、ならびに投資顧問業務を行っております。
お客様の所有不動産については管理運営者（プロパティ・マネージャー）として、当社の所有不動産については不動産経営者として、不動産が生み出すキャッシュ・フローの最大化と資産価値の向上を図るとともに、テナント様にとって付加価値のあるサービスを提供しております。具体的には、①入居者募集、②入退去手続き、③賃貸借条件の交渉窓口、④クレーム対応、⑤入金管理、⑥資産価値向上のための施策立案・実践、⑦ビルメンテナンス（建物管理会社に再委託）、⑧所有者向け送金、⑨所有者向けレポート作成等の業務を行っております。
当社の所有不動産については、販売用不動産及び固定資産の双方において、所有者として建物環境及び周辺環境の改善に取り組み、テナント様に対し良好なオフィス・店舗・住居等を提供しております。
また、お客様が不動産ファンド等を活用して不動産に投資する場合には、ビーロット・アセットマネジメント株式会社において、投資家の資産運用ニーズを捉え、当該ニーズに沿った投資戦略を立案するとともに、投資物件の選定、投資期間中の管理・運営戦略、資産売却までのプロセスにおいて、金融商品取引業（投資運用業、投資助言・代理業、第二種金融商品取引業）の登録［関東財務局長（金商）第2287号］を活用した投資運用をサポートしております。

［事業系統図］

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 会社の経営の基本方針及び経営環境
当社グループは、不動産分野・金融分野において社会へ価値を与えるビジネスの創出を行い、全てのステークホルダーに対し社会規範に準拠した上での利益の追求と長期継続的な成長を行うことで社会に貢献し、「社会から求められる企業」を追求します。また、当社グループの事業の拡大と株主の皆様への利益還元等の価値向上は重要な経営課題であり、短期及び中長期的な成長を目標に掲げ、その成長の過程においてもより効率的な経営を目指し、健全な財務体質の確保及びその向上も目指して参ります。
当社グループの主たる事業領域である不動産市場においては、不動産価格高騰の影響や建築資材の供給制約に伴う建築コスト増加、金利上昇等の懸念材料がより顕在化しております。一方で、インバウンド観光客数の回復や国内の移動が増加したことにより宿泊施設の稼働改善・収入増加に伴う不動産の資産価値向上が進んでおります。日本国内の富裕層マーケットは順調に拡大しており、また潤沢な投資マネーを保持する海外投資家からの不動産取得ニーズも旺盛であり、当社グループにおいては、事業用不動産分野における高い専門性と広範なネットワーク、また富裕層サービスのラインナップを強みに、ビジネス機会の拡大が継続しております。

(2) 中長期的な会社の経営戦略及び対処すべき課題
不動産投資開発事業を中心に、不動産の潜在力を具現化して資産価値と収益性の向上を図り、投資用不動産として販売しておりますが、市況の変化にも柔軟に対応できるよう、事業の安定成長にも努めて参ります。
具体的には、不動産投資開発事業においては多くの金融機関から融資を得ながら、案件の大型化と不動産プロや富裕層への販売を行い、更なるハイスペックな商品取り扱いを進めております。不動産コンサルティング事業においては若年層コンサルタント人材育成と富裕層の相続税対策や既存顧客のリピーター化によるビジネス機会の更なる創出を図ること、そして不動産マネジメント事業においては賃料収入及び報酬等の安定的な確保を目標として参ります。

①　優秀な人材の確保と育成
当社グループにおいての優秀な人材とは、中長期的な観点で物事を捉え、ビーロットの企業理念と事業観を深く理解し、求められるミッションに対し専門知識やノウハウをもって高いレベルで実現する事ができる人材です。その優秀な人材を有することは、当社グループの最大の強みであり、企業価値の源泉となっています。当社グループでは優秀な人材の確保と育成を最も重要な経営課題とし、新卒等の若年層・女性・外国人等の採用に努めます。経営陣が率先してダイバーシティ経営に向け、優秀な人材の早期登用とワークスタイルも含めた待遇改善に取り組み、満足度を高めて参ります。

②　ネットワーク・アライアンスの深耕と拡張
　当社グループの主力事業である不動産投資開発事業は優良な販売用不動産残高を一定量保有し、顧客からの需要と不動産マーケットの状況を鑑みながら値決め・販売を実施し毎期の売上および利益を計上しております。また優良な販売用不動産を保有する期中では、不動産マネジメント事業にて資産価値の改善を図りつつ販売用賃貸管理として賃料収入を計上するため、販売用不動産残高の増加により収益が拡大するビジネスモデルです。そのため、「より厳選した仕入をさらにアグレッシブに拡張する」ことで、中長期安定成長への収益確保につながります。また、不動産コンサルティング事業では、取引件数の絶対数向上を図るために優良な不動産情報の取得とリピーターとなる顧客創出が必須となります。当社グループにおいては、より早く優良な不動産情報・ニーズをご提供いただくため、不動産業者様、パートナー企業様、個人富裕層様との関係をより一層強固なものとし、ネットワークの拡張を強化して参ります。

③　資金調達手法の多様化
　当社グループの主力事業である不動産投資開発事業では、現在、全国の80行を超える金融機関からの借入を活用し資本効率を意識しながらビジネスの展開を行っております。今後も金融機関様とのリレーションシップをさらに強化する方針ですが、更なる規模拡大に向けては資金調達手法の多様化が課題となります。そのため、販売用不動産等において個人投資家からの出資を募れるよう、不動産特定共同事業法のライセンスを取得し「B-Den（ビデン）」の名称で不動産型クラウドファンディングの資金調達を実施するなど、直接金融の領域においても研究に取り組んでおります。今後、グループ全体の安定と成長のバランスを図るためには資本効率を高めていく必要があることから資金調達手法の多様化はますます重要となっていると認識しております。

④　DX（デジタルトランスフォーメーション）の推進と加速
　当社グループが持続的に成長を果たして行く為には、既存事業や経営のスピードと効率化を格段に高め、１人当たりの生産性向上を果たすことが必要です。ビーロットらしいDX（デジタルトランスフォーメーション）の探求と実行は全社横断的に取り組むべき急務の課題と認識しております。具体的には、急速に進化する人工知能技術の動向を踏まえ、全社的なAIリテラシーの向上および業務への積極的な活用に取り組んでおります。2025年においては外部講師を招聘し、代表者を含む全32名を対象とした全５回にわたるAI研修を実施いたしました。経営層から現場担当者まで一体となって学ぶ機会を設けることで、組織全体のAI活用能力の底上げを図っております。習得した知識・スキルは、日々の業務プロセスの見直しや効率化に活かしており、生産性の向上および競争力強化につなげてまいります。

⑤　新たな収益モデルの構築
　当社グループにおいては新たな収益モデルの構築を課題に、パートナー企業様との共同出資やM&Aに積極的に取り組んでまいりました。当社グループにおいては、2020年に金融商品取引法の投資運用業のライセンスを保持するAM（アセットマネジメント）会社のM&Aを実施し、投資家から預かる資産の運用を一任で託される投資運用スキームを活用したビジネスが可能となりました。また、新築分譲マンションの販売受託を不動産コンサルティング事業の新たな収益モデルといえる収益規模まで確立させるなど、企業投資の分野において一定の成果とノウハウを得ることができました。現時点で連結子会社又は持分法適用会社、非連結のグループ会社が存在しており、いずれもビーロットのパートナーシップを重んじる事業観をもって企業価値向上と業績寄与に至っております。2025年1月には底地権や古アパートの権利調整を強みに不動産の取得・販売を行う株式会社クマシュ―工務店をグループ化しました。さらに、2025年4月にはゴルフ場のオンライン予約システムの開発及び運用を行う株式会社ジャパンゴルフオンラインをグループ化しました。今後も、パートナー企業様との共同出資やM&Aを積極的に行い、新たな事業領域や企業再生分野のノウハウを高めていくことで新たな収益モデルの構築・商品ラインナップの拡充に取り組んでまいります。

⑥　コーポレート・ガバナンス及びリスク管理体制の強化
　当社グループの企業価値の最大化を図るためには、経営の健全性、透明性及び客観性を高めることが重要であり、コーポレート・ガバナンスの強化の一環として、外部取締役で構成された監査等委員会の設置・内部統制基本方針の制定と運用、期末における販売用不動産の外部鑑定取得などに取り組んでおります。
　近年では、新型コロナウイルス感染症の影響下で発生した各セグメントでの収益機会の損失やIT・DX・SNS等における時代の変化を鑑み、リスク管理体制の更なる強化を実施しております。主には、管理職を対象とした法務・IT・ダイバーシティ・人材マネジメント等の教育研修制度等を充実させると同時に、保有する販売用不動産のアセットタイプ分散と開発案件の残高コントロールを行うなどにより適正なポートフォリオを検証する仕組みの構築を図ってまいります。

３ 【事業等のリスク】
当社グループの事業展開においてリスク要因となる可能性が考えられる事項について、以下のとおりに記載しております。なお、当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針でありますが、当社株式に対する投資判断は本項及び本書中の本項以外の記載内容と併せて、慎重に検討した上で行われる必要があります。また、以下の記載は、本株式の投資に対するすべてを網羅するものではありませんので、ご留意下さい。
なお、文中における将来に関する事項は、本書提出日において当社グループが判断したものであります。

(1) 経済情勢について
当社グループが属する不動産及び不動産金融業界は、景気動向、金利動向及び地価動向等の経済情勢の影響を受けやすく、当社グループの業績についてもこれらの経済情勢の変化に影響を受けます。当社グループは、不動産投資開発事業・不動産コンサルティング事業・不動産マネジメント事業において豊富な経験と高い専門知識を持った人材で組織構成しており、リスクの軽減と収益確保のために、業界のマーケットの動きには注視しておりますが、不動産市況が当社の予測を超え、想定外の資産価値の下落を生じるような事態になった場合、当社グループの業績及び財政状態等に大きな影響を及ぼす可能性があります。
また、これらの変動は、不動産業界全体への不安感を与えることとなり、不動産投資への足踏みを長引かせる可能性もあり、長期的に業績へ影響を及ぼす可能性があります。

(2) 有利子負債への依存及び金利水準の動向について
不動産投資開発事業における物件の取得及び建築をするための事業資金、また賃貸用不動産の取得資金は、主に金融機関からの借入金によって調達しており、総資産に占める有利子負債の割合は、2025年12月末時点において75％であります。当社グループでは、金利等の動向を注視しつつ、将来の環境変化にも柔軟な対応が可能な調達形態の維持・構築に努めております。しかしながら、事業の規模拡大に伴う資金需要により、有利子負債の割合が上昇するとともに、金利水準の上昇により、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループは、特定の金融機関に依存することなく、新たな金融機関との新規取引や資金調達手段の多様化を推進しておりますが、何らかの理由により資金調達に支障が生じた場合には、事業計画が変更となり、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
更に、不動産市況の低迷等により、借入金の約定返済期限内で売却できない物件が多発し、リファイナンスができない場合には、当社グループの財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(3) 競合の状況について
当社グループは、東京23区及びその周辺エリアの首都圏を中心に不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業を展開しておりますが、当該エリアは競合他社も多く、近年では大手資本・外国資本においても有望な投資先として積極的な資金投入が続いております。その参入状況によっては競争が激化する可能性があり、それによる物件の仕入、販売及び需要の低下ならびに急激な価格変動等当社の競争力を維持できなくなる可能性があり、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

(4) 天災等による業績変動について
当社グループの取り扱う不動産は、東京23区及びその周辺エリアの首都圏、北海道圏、中部圏、関西圏、九州圏を中心に所在しておりますが、当該エリアにおいて、地震その他の災害、地域経済の悪化及びその他突発的な事故が発生した場合、当社グループの所有する不動産に滅失、毀損または劣化による資産価値低下や当社の業績、財政状態及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

(5) 引渡時期による業績変動について
不動産投資開発事業においては、当社グループは引渡基準を採用しており、売買契約成立時ではなく、物件の引渡をもって売上が計上されます。そのため、当社グループの業績を四半期毎に比較した場合、引渡のタイミングにより、売上高及び経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益等が変動するため、四半期毎の業績は必ずしも他の四半期の業績と比較して均一にはならず、各四半期の業績の偏重の度合は過年度の四半期と同様になるとは限りません。

第１四半期会計期間

第２四半期会計期間

第３四半期会計期間

第４四半期会計期間

金額
(百万円)

構成比
(％)

金額
(百万円)

構成比
(％)

金額
(百万円)

構成比
(％)

金額
(百万円)

構成比
(％)

2023/12期

売上高

6,898

29.3

6,783

28.9

5,733

24.4

4,095

17.4

税金等調整前四半期純利益

1,172

24.5

1,338

28.0

1,420

29.7

844

17.7

2024/12期

売上高

3,247

10.5

12,831

41.5

11,591

37.5

3,262

10.5

税金等調整前四半期純利益

811

13.9

2,410

41.3

3,103

53.2

△489

△8.4

2025/12期

売上高

5,539

14.7

11,541

30.6

12,605

33.4

8,091

21.4

税金等調整前四半期純利益

1,275

18.7

3,061

44.9

1,553

22.8

920

13.5

(6) 販売用不動産及び仕掛販売用不動産の評価に関する会計基準の適用について
当社グループが保有する棚卸資産については「棚卸資産の評価に関する会計基準」(企業会計基準第９号2008年９月26日)を適用しております。これに伴い、期末に保有している棚卸資産について、正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には、その差額の評価損を売上原価として計上することとなります。今後、経済情勢や不動産市況の悪化等により正味売却価額が取得原価よりも下落した場合、棚卸資産の簿価切下げ処理に伴い評価損が発生し、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
また、経済情勢や不動産市況の悪化等により、棚卸資産が長期在庫化した場合は、想定販売価格を下げて売却することにより、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(7) 瑕疵担保責任、契約不適合責任について
売買対象不動産に瑕疵や契約不適合がある場合、売主が買主に対して瑕疵担保責任や契約不適合責任を負うことになります。万が一当社グループの販売した物件に重大な瑕疵や契約不適合があるとされた場合には、その直接的な原因が当社グループ以外の責任によるものであっても当社グループは売主としてこれらの責任を負うことがあります。その結果、補償工事費の増加や当社の信用力低下により、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

(8) 法的規制について
当社グループは、事業運営上、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、建設業法、国土利用計画法、消防法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、金融商品取引法等による法的規制を受けております。
当社グループは、以下の主要な許認可を含めこれらの許認可等を受けるための諸条件及び関係法令の遵守に努めており、現状において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりませんが、今後、これらの関連法規が改廃された場合や新たな法的規制が設けられる場合、又はこれらの法令等の規制について遵守できなかった場合には、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループが属する不動産業界は税制の変更による影響を受けやすい傾向にあり、これらも当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
なお、法規制について、その有効期間やその他の期限が法令、契約等により定められているものは下表のとおりです。

(当社)

許認可等の名称

有効期限

取消事由

宅地建物取引業免許

国土交通大臣
(３)第8157号

2026年６月21日

宅地建物取引業法第66条

第二種金融商品取引業

関東財務局長
(金商)第2235号

―

金融商品取引法第52条

不動産特定共同事業許可

金融庁長官・国土交通大臣
第125号

―

不動産特定共同事業法第36条

賃貸住宅管理業者

国土交通大臣（１）
第258号

2026年７月29日

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条

(ビーロット・アセットマネジメント株式会社)

許認可等の名称

有効期限

取消事由

投資運用業
投資助言・代理業
第二種金融商品取引業

関東財務局長
(金商)第2287号

―

金融商品取引法第52条

宅地建物取引業免許

東京都知事
(４)第91096号

2029年11月６日

宅地建物取引業法第66条

総合不動産投資顧問業

総合第137号

2030年１月５日

不動産投資顧問業登録規程第30条

(株式会社クマシュー工務店)

許認可等の名称

有効期限

取消事由

宅地建物取引業免許

国土交通大臣
(４)第7359号

2026年11月６日

宅地建物取引業法第66条

一般建設業免許

大阪府知事許可
(般-7)第124791号

2030年８月25日

建設業法第29条

古物商許可

大阪府公安委員会
第62110R041891号

―

古物営業法第６条、第24条
又は第31条～39条

(9) 個人情報の管理について
当社グループは、各事業において、見込顧客情報及び取引顧客情報等、事業を通して取得した個人情報を保有しており、個人情報の保護に関する法律等による規制を受けております。
これらの個人情報については、当社グループにて細心の注意を払って管理しておりますが、万が一、外部漏洩等の事態が発生した場合、損害賠償や社会的信用の失墜等により、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

(10) 人材の確保について
当社グループの不動産投資開発事業、不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業においては、不動産の情報収集から事業計画・開発設計・近隣調査・物件仕入・販売・工事監理等まで広範囲な業務を自社で行っております。したがって、当社グループの成長性及び優位性は不動産業界に精通した優秀な人材の確保及び育成に大きく依存しております。そのため、当社グループでは採用活動の強化並びに研修制度の充実に取組んでおります。
しかしながら、当社グループの求める人材が必要な時期に十分に確保・育成できなかった場合や人材の流出が進んだ場合には、経常的な業務運営等に支障が生じ、当社グループの業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

(11) 新規事業への参入について
収益の多様化を進めるため、積極的に新規事業に取り組んでいく考えであります。当社は、かかる取り組みにより長期的には当社グループの収益基盤の強化に資すると考えておりますが、これにより追加支出の発生や、利益率の低下の可能性があります。また、新規事業が計画通りに進まない場合、当社グループの業績及び事業に影響を及ぼす可能性があります。

(12) 訴訟等のリスクについて
当社グループが売買・賃貸・管理・売買又は賃貸の仲介等を行う事業に関連して、取引先等による訴訟の請求が発生する可能性があります。その結果によっては当社グループの経営成績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(2) 【役員の状況】

①　役員一覧

（i）2026年３月26日（有価証券報告書提出日）現在の役員の状況は以下の通りです。
男性7名　女性1名　(役員のうち女性の比率12.5％)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数(株)

代表取締役会長

宮内　誠

1969年２月21日生

1995年７月

株式会社三和銀行(現：株式会社三菱UFJ銀行)　入行

2000年12月

三和証券株式会社(現：三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社)出向

2006年２月

サンフロンティア不動産株式会社　入社

2006年６月

同社取締役　投資企画部長就任

2008年10月

当社設立　代表取締役社長就任

2022年３月

代表取締役会長就任(現任)

(注)３

1,147,900

代表取締役社長
不動産投資開発本部長

望月　雅博

1972年10月26日生

1997年４月

都市科学エンジニアリング株式会社　入社

1999年２月

株式会社サンフロンティア(現：サンフロンティア不動産株式会社)入社

2004年６月

同社取締役　リプランニング事業部長就任

2006年６月

同社常務取締役　アセットマネジメント本部長就任

2009年１月

当社入社　代表取締役副社長　不動産投資開発部長就任

2013年３月

取締役副社長　不動産投資開発本部長就任

2022年３月

取締役社長　不動産投資開発本部長就任

2025年３月

代表取締役社長　不動産投資開発本部長就任(現任)

(注)３

2,204,800

常務取締役
福岡支社長

江﨑　憲太郎

1969年１月３日生

1989年４月

九州電技開発株式会社　入社

1992年１月

株式会社日本ハウジング　入社

1993年６月

株式会社クロキビルディング(現：株式会社ディックスクロキ)　入社

1996年９月

同社取締役就任

2008年６月

同社専務取締役　営業本部長就任

2013年９月

当社入社　執行役員　福岡支社長就任

2018年３月

取締役　福岡支社長就任

2024年３月

常務取締役　福岡支社長就任（現任）

(注)３

294,200

取締役
管理本部長
 兼コンプライアンス室長

望月　文恵

1980年２月16日生

2002年４月

サンフロンティア不動産株式会社　入社

2008年10月

当社入社

2013年３月

執行役員　経営企画室長兼コンプライアンス室長就任

2016年９月

執行役員　管理部長兼コンプライアンス室長就任

2018年３月

取締役　管理本部長兼コンプライアンス室長就任(現任)

(注)３

457,200

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数(株)

取締役
 不動産コンサルティング本部長

酒匂　裕二

1983年６月19日生

2006年４月

株式会社リクルートコスモス(現：株式会社コスモスイニシア）　入社

2013年６月

当社入社

2018年３月

執行役員　不動産コンサルティング本部不動産コンサルティング部長就任

2018年９月

執行役員　不動産コンサルティング本部不動産コンサルティング部長兼大阪支社長就任

2020年４月

執行役員　不動産ソリューション本部長兼不動産コンサルティング本部コンサルティング部長兼大阪支社長就任

2022年３月

取締役　不動産ソリューション本部長兼不動産コンサルティング本部副本部長兼大阪支社長就任

2024年３月

取締役　不動産コンサルティング本部長就任(現任)

(注)３

134,000

取締役
(監査等委員)

岩本　博

1965年７月29日生

1989年４月

サントリー株式会社(現：サントリーホールディングス株式会社)　入社

1991年５月

株式会社リクルート(現：株式会社リクルートホールディングス)　入社

2003年６月

株式会社エスクリ設立　代表取締役社長就任

2016年４月

同社代表取締役会長兼最高経営責任者就任

2018年３月

当社取締役(監査等委員)就任(現任)

2020年７月

株式会社エスクリ取締役会長ファウンダー（現任）

(注)４

―

取締役
(監査等委員)

古島　守

1970年２月16日生

1993年10月

中央監査法人(現：PwC Japan有限責任監査法人)　入所

1997年４月

公認会計士登録

2000年８月

監査法人不二会計事務所(現：Moore未来監査法人)　入所

2003年８月

PwCアドバイザリー株式会社　入社

2008年12月

弁護士登録(東京弁護士会)

2009年１月

奥野総合法律事務所　入所

2015年４月

古島法律会計事務所(現：弁護士法人トライデント)　代表(現任)

2015年12月

株式会社セプテーニ・ホールディングス　社外監査役(現任)

2020年３月

株式会社セキュア　社外監査役(現任)

2020年３月

当社取締役(監査等委員)就任(現任)

2024年６月

株式会社ウェルディッシュ　社外取締役（監査等委員）（現任）

(注)４

―

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数(株)

取締役
(監査等委員)

亀甲　智彦

1980年11月25日生

2009年12月

弁護士登録(第一東京弁護士会)

2009年12月

堀総合法律事務所　入所

2016年６月

Dentons Rodyk & Davidson LLP(シンガポール)　出向

2017年５月

株式会社テラスカイ　社外監査役(現任)

2019年３月

株式会社テラスカイベンチャーズ　監査役(現任)

2019年８月

Crossbridge法律事務所　代表(現任)

2020年３月

当社取締役(監査等委員)就任(現任)

2021年２月

株式会社CaSy　社外監査役

(注)４

―

計

4,238,100

(注) １．取締役望月文恵は取締役望月雅博の配偶者であります。
２．取締役岩本博、古島守及び亀甲智彦は社外取締役であります。
３．2024年12月期に係る定時株主総会の終結の時から１年以内に終了する事業年度のうち、最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。
４．2023年12月期に係る定時株主総会の終結の時から２年以内に終了する事業年度のうち、最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。
５．当社では、経営の意思決定と業務執行を明確化し、取締役会の充実と業務執行の迅速化を図るため執行役員制度を導入しております。
執行役員は以下のとおりであります。

役名

職名

氏名

執行役員

不動産投資開発本部 商品開発部長

岡島　伸治

執行役員

管理本部 財務部長

津田　和泉

執行役員

不動産投資開発本部 投資開発１部長

田代　靖明

執行役員

管理本部 経営企画部長

北川　昂広

６. 2025年３月28日開催の定時株主総会終結の時をもって、取締役副社長 長谷川進一は退任いたしました。

（ⅱ）2026年３月27日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として、「監査等委員でない取締役の５名選任の件」及び「監査等委員である取締役の３名選任の件」を上程しており、当該決議が承認可決されますと、当社の役員の状況及びその任期は、以下の通りとなる予定です。なお、役員の役職等については、当該定時株主総会の直後に開催が予定される取締役会の決議事項の内容（役職等）を含めて記載しています。

男性6名　女性2名　(役員のうち女性の比率25％)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数(株)

代表取締役会長

宮内　誠

1969年２月21日生

1995年７月

株式会社三和銀行(現：株式会社三菱UFJ銀行)　入行

2000年12月

三和証券株式会社(現：三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社)出向

2006年２月

サンフロンティア不動産株式会社　入社

2006年６月

同社取締役　投資企画部長就任

2008年10月

当社設立　代表取締役社長就任

2022年３月

代表取締役会長就任(現任)

(注)３

1,147,900

代表取締役社長
不動産投資開発本部長

望月　雅博

1972年10月26日生

1997年４月

都市科学エンジニアリング株式会社　入社

1999年２月

株式会社サンフロンティア(現：サンフロンティア不動産株式会社)入社

2004年６月

同社取締役　リプランニング事業部長就任

2006年６月

同社常務取締役　アセットマネジメント本部長就任

2009年１月

当社入社　代表取締役副社長　不動産投資開発部長就任

2013年３月

取締役副社長　不動産投資開発本部長就任

2022年３月

取締役社長　不動産投資開発本部長就任

2025年３月

代表取締役社長　不動産投資開発本部長就任(現任)

(注)３

2,204,800

常務取締役
不動産マネジメント本部長兼福岡支社長

江﨑　憲太郎

1969年１月３日生

1989年４月

九州電技開発株式会社　入社

1992年１月

株式会社日本ハウジング　入社

1993年６月

株式会社クロキビルディング(現：株式会社ディックスクロキ)　入社

1996年９月

同社取締役就任

2008年６月

同社専務取締役　営業本部長就任

2013年９月

当社入社　執行役員　福岡支社長就任

2018年３月

取締役　福岡支社長就任

2024年３月

常務取締役　福岡支社長就任

2026年３月

常務取締役　不動産マネジメント本部長兼福岡支社長（就任予定）

(注)３

294,200

常務取締役
管理本部長
 兼コンプライアンス部長

望月　文恵

1980年２月16日生

2002年４月

サンフロンティア不動産株式会社　入社

2008年10月

当社入社

2013年３月

執行役員　経営企画室長兼コンプライアンス室長就任

2016年９月

執行役員　管理部長兼コンプライアンス室長就任

2018年３月

取締役　管理本部長兼コンプライアンス室長就任

2026年３月

常務取締役　管理本部長兼コンプライアンス部長(就任予定)

(注)３

457,200

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数(株)

取締役
 不動産コンサルティング本部長

酒匂　裕二

1983年６月19日生

2006年４月

株式会社リクルートコスモス(現：株式会社コスモスイニシア）　入社

2013年６月

当社入社

2018年３月

執行役員　不動産コンサルティング本部不動産コンサルティング部長就任

2018年９月

執行役員　不動産コンサルティング本部不動産コンサルティング部長兼大阪支社長就任

2020年４月

執行役員　不動産ソリューション本部長兼不動産コンサルティング本部コンサルティング部長兼大阪支社長就任

2022年３月

取締役　不動産ソリューション本部長兼不動産コンサルティング本部副本部長兼大阪支社長就任

2024年３月

取締役　不動産コンサルティング本部長就任(現任)

(注)３

134,000

取締役
(監査等委員)

古島　守

1970年２月16日生

1993年10月

中央監査法人(現：PwC Japan有限責任監査法人)　入所

1997年４月

公認会計士登録

2000年８月

監査法人不二会計事務所(現：Moore未来監査法人)　入所

2003年８月

PwCアドバイザリー株式会社　入社

2008年12月

弁護士登録(東京弁護士会)

2009年１月

奥野総合法律事務所　入所

2015年４月

古島法律会計事務所(現：弁護士法人トライデント)　代表(現任)

2015年12月

株式会社セプテーニ・ホールディングス　社外監査役(現任)

2020年３月

株式会社セキュア　社外監査役(現任)

2020年３月

当社取締役(監査等委員)就任(現任)

(注)４

―

取締役
(監査等委員)

亀甲　智彦

1980年11月25日生

2009年12月

弁護士登録(第一東京弁護士会)

2009年12月

堀総合法律事務所　入所

2016年６月

Dentons Rodyk & Davidson LLP(シンガポール)　出向

2017年５月

株式会社テラスカイ　社外監査役(現任)

2019年３月

株式会社テラスカイベンチャーズ　監査役(現任)

2019年８月

Crossbridge法律事務所　代表(現任)

2020年３月

当社取締役(監査等委員)就任(現任)

2021年２月

株式会社CaSy　社外監査役

(注)４

―

取締役
(監査等委員)

桑原　美佳

1982年６月４日生

2008年12月

新日本有限責任監査法人（現：EY新日本有限責任監査法人）入所

2012年８月

公認会計士登録

2022年４月

野村證券株式会社入社

2025年11月

株式会社ラルク入社（現任）

2026年３月

当社取締役(監査等委員)就任予定

(注)４

―

計

4,238,100

(注) １．取締役望月文恵は取締役望月雅博の配偶者であります。
２．取締役古島守、亀甲智彦及び桑原美佳は社外取締役であります。
３．2025年12月期に係る定時株主総会の終結の時から１年以内に終了する事業年度のうち、最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。
４．2025年12月期に係る定時株主総会の終結の時から２年以内に終了する事業年度のうち、最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

５．当社では、経営の意思決定と業務執行を明確化し、取締役会の充実と業務執行の迅速化を図るため執行役員制度を導入しております。
執行役員は以下のとおりであります。

役名

職名

氏名

上席執行役員

管理本部 経営企画部長

北川　昂広

上席執行役員

管理本部 財務部長

津田　和泉

執行役員

不動産投資開発本部 商品開発部長

岡島　伸治

執行役員

不動産投資開発本部 投資開発１部長

田代　靖明

執行役員

不動産マネジメント本部 不動産マネジメント部長

岩本　仁亨

②　社外役員の状況
提出日現在、当社の社外取締役は３名であり、いずれも監査等委員である取締役であります。
社外取締役岩本博氏、社外取締役古島守氏、社外取締役亀甲智彦氏と当社の間にはそれぞれ人的関係、資本的関係又は取引関係その他の利害関係はございません。
社外取締役３名は、それぞれ会社経営者、公認会計士及び弁護士であり、取締役会及び監査等委員会において、会社の経営に対して専門的見地から、また客観的かつ中立な立場から監視を行い、必要に応じて意見を述べております。
当社は、社外取締役の独立性に関する基準や方針を特段定めておりませんが、選任にあたり、専門的な知識と豊富な経験を有する人材であり、一般株主と利益相反が生じる恐れのない中立的かつ客観的な立場と実質的な独立性の確保に留意しております。
当社は、経営に対する広い見識や経験、専門的な知識を活かして、客観的な立場から適切に経営を監視して頂けると判断した社外取締役３名を選任しており、現在の選任状況に問題はないものと考えております。
なお、当社は2026年３月27日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として、「監査等委員である取締役の３名選任の件」を上程しており、当該決議が承認可決されますと、当社の社外取締役は３名となり、いずれも監査等委員である取締役となります。社外取締役古島守氏、社外取締役亀甲智彦氏、社外取締役桑原美佳氏と当社の間にはそれぞれ人的関係、資本的関係又は取引関係その他の利害関係はございません。各氏はそれぞれ公認会計士及び弁護士であり、取締役会及び監査等委員会において、会社の経営に対して専門的見地からの客観的かつ中立な立場から監視、助言を期待しております。

③　社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係
提出日現在、当社の社外取締役３名は、いずれも監査等委員である取締役であり、取締役会などの重要な会議に出席し、適宜必要な情報交換を図っております。また、会計監査人及び内部監査室とも適宜情報交換を行い、緊密な連携を図っております。

２ 【沿革】

2008年10月

株式会社ビーロットを東京都港区に設立

2008年11月

宅地建物取引業免許を取得（東京都知事免許）

2009年２月

賃貸管理の受託事業開始

2009年７月

金融商品取引業登録（第二種金融商品取引業）

2011年４月

北海道札幌市に北海道支社を開設

2011年６月

宅地建物取引業免許を東京都知事免許から国土交通大臣免許に変更

2012年６月

自社保有物件の管理・運営事業を開始

2013年９月

福岡県福岡市に福岡支社を開設

2014年12月

東証マザーズに株式上場

2015年２月

ビーロット・アセットマネジメント株式会社を設立

2015年５月

B-LOT SINGAPORE PTE. LTDを設立

2016年４月

株式会社ライフステージを子会社化

2016年７月

大阪府大阪市に大阪支社を開設

2017年１月

株式会社ヴィエント・クリエーションを子会社化

2018年２月

東京証券取引所市場第一部への上場市場変更

2018年４月

株式会社ティアンドケイを子会社化

2018年５月

ビーロット・キャピタルリンク株式会社を設立

2019年５月

株式会社横濱富士霊廟（現：株式会社横濱聖苑）の株式取得

2020年４月

愛知県名古屋市に名古屋支社を開設

2020年５月

株式会社LCパートナーズを子会社化
メディカルアセット投資法人の全投資口取得

2020年７月

株式会社LCパートナーズとビーロット・アセットマネジメント株式会社を合併
（社名：ビーロット・アセットマネジメント株式会社）

2020年９月

旧商号：メディカルアセット投資法人をビーロットリート投資法人へ変更

2020年10月

不動産特定共同事業許可（東京都知事第138号）

2021年４月

株式会社ライフステージを吸収合併

2021年７月

合同会社ヘルスケアIP（現：合同会社OWEN-IP）へ出資
旧商号：株式会社ヴィエント・クリエーションをビーロット・ホスピタリティマネジメント株式会社へ変更

2022年７月

東観不動産株式会社を子会社化

2023年６月

不動産特定共同事業許可（金融庁長官・国土交通大臣第125号）

2024年10月

沖縄県那覇市に沖縄サテライトオフィスを開設

2025年１月

株式会社クマシュー工務店を子会社化

2025年４月

株式会社ジャパンゴルフオンラインを子会社化

2025年11月

株式会社横濱聖苑の全株式を譲渡

2025年12月

東観不動産株式会社を解散