How does Jinushi make money?

３【事業の内容】

当社グループ（当社、子会社12社）は、次の３つの事業を主たる業務としております。

なお、次の３事業は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一です。

不動産投資事業

土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産投資手法であるJINUSHIビジネスにより、当社グループが開発した不動産金融商品を地主リート等に売却する事業を行っております。

不動産賃貸事業

当社グループが開発した不動産金融商品を自ら保有し賃貸収益を得る長期賃貸事業や当社グループが土地所有者から土地を借り受けてテナントに転貸するサブリース事業、不動産特定共同事業を活用し一般投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行う不動産特定共同事業を行っております。

資産運用事業

地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント報酬やプロパティマネジメント報酬を得る事業を行っております。

(1) 不動産投資事業

当社グループのビジネスモデルであるJINUSHIビジネスは、不動産投資におけるリスクを抑え、自然災害やマーケットボラティリティに強い、安定的な収益が長期にわたって見込める安全な不動産金融商品を提供しています。

当社グループが土地を取得すると同時にテナントを誘致し、20年から50年程度の定期借地権設定契約をテナントと締結いたします。この開発した底地（借地権の付着した土地所有権）を不動産金融商品として、地主リートをはじめ、事業会社、一般投資家、私募ファンドや不動産投資信託（J-REIT）等に売却し、売却収益を得ております。

(2) 不動産賃貸事業

① 長期賃貸事業

当社グループが開発した不動産金融商品を、自ら保有し賃貸収益を得ております。

② サブリース事業

当社グループが土地所有者から土地を借り受けて、商業施設、ホスピス、物流施設等、立地に適した使用用途を提案し、テナントに土地を転貸することにより賃貸収益を得ております。

③ 不動産特定共同事業

不動産特定共同事業を活用し、一般投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行っております。

(3) 資産運用事業

地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント収益やプロパティマネジメント収益を得ております。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営理念及び経営方針

当社は「JINUSHIビジネス（※）を通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」を経営理念として掲げております。

土地のみに投資をし、建物を所有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。

当社独自の不動産金融商品の開発・提供により、長期かつ安定的な運用を目指す機関投資家をはじめとした、様々な投資家の皆さまのニーズに応えることで社会に貢献し、その結果として、高い成長と企業価値の向上を実現し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努めてまいります。

（※）JINUSHIビジネスとは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルを指します。

(2) 中長期的な会社の経営戦略

当社グループは、2022年２月に５年間（2022年12月期～2026年12月期）を計画期間とする、中期経営計画（2022-2026）（以下、「現・中計」という。）を発表し、更なる企業価値向上に取り組んでまいりました。

そのような状況下、2025年12月期連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益が7,369百万円となり、現・中計で掲げていた2026年12月期目標である、親会社株主に帰属する当期純利益7,000百万円を１年前倒しで達成したことから、本年２月12日に、2026年12月期から2028年12月期までの３年間を計画期間とする、新たな「中期経営計画（2026-2028）（以下、「新・中計」という。）」を発表いたしました。

新・中計の達成及びESG方針に沿った事業推進を通じて、持続可能な社会の実現と企業価値向上を目指してまいります。

なお、新・中計の概要及びサステナビリティ／ESGの取組については、以下を参照ください。

（ご参考）

・新・中計の概要：https://www.jinushi-jp.com/ir/medium-term-plan.html

・サステナビリティ／ESGの取組：https://www.jinushi-jp.com/sustainability/

・決算説明資料：https://www.jinushi-jp.com/ir/library.html

(3) 目標とする経営指標

当社グループは新・中計において、以下の定量目標等を掲げております。

定量目標（2028年12月期）

親会社株主に帰属する当期純利益

100億円以上

運用資産規模（地主リート、地主ファンド、地主倶楽部の運用資産規模の合計）

5,000億円以上

目安とする経営指標

ＲＯＥ

15％程度

自己資本比率

30％程度

株主還元方針

利益成長とともに増配を目指す（累進配当）

(4) 経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

①経営環境

・底地マーケットについて

当社は、2000年の創業来、国内における底地マーケットの創出・拡大に注力してまいりました。その結果、長期にわたり安定的に収益を得ることができる底地商品への投資家の理解が深まり、流動性が大きく向上いたしました。現在では、新たな投資対象として「底地」というアセットタイプを確立しております。

なお、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、底地マーケットは、リーマンショック後の2009年の0.87兆円の規模から、2024年現在7.24兆円と15年で8.2倍まで拡大しております。2027年には、10.4兆円への市場拡大が予測されているなど、今後も更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。

・JINUSHIビジネスに対する投資家からの需要について

自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができる、当社の不動産金融商品は、引き続き投資家からの強い需要が継続しています。

不動産市場並びに金融資本市場の変動等を注視する必要はありますが、インフレや金利上昇局面においても、JINUSHIビジネスの強みは一段と増し、他の不動産金融商品と比べた時に相対的な魅力が高まっていくものと考えております。

・資金調達環境について

当社グループのJINUSHIビジネスは、その安定したトラックレコードを背景に、多くの金融機関にご理解並びにご支持を頂いており、資金調達環境は引き続き良好に推移しております。

一方、金融政策の正常化に伴う金利上昇など、資金調達環境の先行きについては引き続き注視しております。

②対処すべき課題

上記①経営環境を踏まえた上で、新・中計の達成及びESG方針に沿った事業推進にむけ、優先的に対処すべき課題及び取組内容は以下のとおりであります。

・経営戦略の達成に向けた取組及び進捗状況

2022年２月に発表した現・中計は、JINUSHIビジネスの拡大と地主リートの成長を両輪とした成長戦略となります。JINUSHIビジネスの更なる拡大に向けた取組内容として、「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「JINUSHIリースバック（土地のセール＆リースバック）提案」を積極的に推進してまいりました。

また、地主リートにおいては、引き続き国内唯一の底地特化型私募リートといった先行者利益を活用しながら、現・中計の運用資産規模目標3,000億円を通過点に、早期に5,000億円の達成を目指して取り組んでまいりました。

当連結会計年度における、現・中計で定める経営指標の進捗状況は次の通りとなりました。

当期

（2025年12月期）

前期

（2024年12月期）

現・中計目標値

（2026年12月期）

売上高

763億円

570億円

1,000億円

親会社株主に帰属する

当期純利益

73億円

60億円

70億円

地主リート運用資産規模（※）

2,911億円

2,576億円

3,000億円程度

ＲＯＥ

15.6％

16.0％

13％程度

自己資本比率

34.1％

38.6％

30％以上

（※）前期については第９次募集（2025年１月に実施）、当期については第10次募集（2026年１月に実施）において取得した物件を考慮した数値（取得時の鑑定評価額ベース）を記載しております。

今後につきましては、「１ 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　(２) 中長期的な会社の経営戦略及び(３) 目標とする経営指標」に記載の通り、新・中計の達成に向け取り組んでまいります。

・財務戦略について

当社グループのJINUSHIビジネスは、その安定したトラックレコードを背景に、多くの金融機関にご理解並びにご支持を頂いており、資金調達環境は引き続き良好に推移しております。また、新・中計の目標とする経営指標の一つとして「自己資本比率30％程度」を掲げており、金融危機等の有事に備えた財務基盤の構築並びにリスク管理を徹底しながら、JINUSHIビジネスの成長に資する財務施策を実行しております。

借入金については、メガバンクを中心とした強固なバンクフォーメーションを構築しつつ、かつ、従前より借入期間の長期化や財務制限条項を撤廃するなど、金融市場の変動に備えた調達を実施しております。また、取得への高い機動性を確保すべく、2025年12月末現在、金融機関５行とコミットメントライン契約12,500百万円、及び金融機関２行と借入枠設定契約32,250百万円をそれぞれ締結しております。

なお、不動産市況が悪化し、売却が難しい場合にも、当社は安定的かつ健全な財務基盤を構築しているため、自ら保有することで安定した賃貸収益を獲得しながら、市況の回復を待つ選択肢を取ることも可能です。

・ESGの取組について

当社は、事業活動を通じて持続可能な社会の実現に貢献することを目指しております。また、ESGに配慮し、そのリスクと機会を考慮した取組を継続することは、中長期的な株主価値の向上に不可欠であると認識しております。

2022年２月にESG方針を策定、2024年３月にはマテリアリティ（重点課題）を特定の上、各種施策を推し進めております。

具体的な取組、対処すべき課題等については、後述する「２ サステナビリティに関する考え方及び取組」を参照ください。

３【事業等のリスク】

以下において、当社グループの財政状態、経営成績等に関する事項のうち、リスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上重要と考えられる事項については、投資家に対する情報開示の観点から積極的に開示しております。当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対処に努める方針でありますが、当社の株式に関する投資判断は、以下の記載事項及び本項以外の記載事項を慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。

なお、本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

① 事業環境

リスク

当社は、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結することで、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産金融商品を開発し、地主リート等へ売却するJINUSHIビジネスをメインに事業展開を行っております。

当社グループが展開する事業は、景気あるいは不動産市況の変動、金利の上昇等の諸情勢の変化によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

対応策

JINUSHIビジネスは回転率の高いビジネスであり、この特性を活かし、迅速に事業環境変化を捉えた対応を行うべく事業を推進しております。また、個別の案件について取締役会において十分な議論を重ね、多面的なリスクを洗い出し、審議する体制を構築しております。

② 競合

リスク

当社グループは主に、東京圏及びその他の大都市圏の他、一定の人口集積があり、住宅地としても価値の高い地方都市の物件を取扱い対象として注力しておりますが、特に東京圏・大都市近隣は大手不動産デベロッパー等との厳しい競合が考えられます。当社グループがこれらの競合との競争において優位に立てない場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。

対応策

当社は2000年の創業以降、底地に特化したJINUSHIビジネスを展開してきたことにより、テナントとの信頼関係に競争優位性があります。2016年には国内唯一の底地特化型私募リートである地主リートを設立し、成長を推進してきたことにより、競合との差別化が図れており、先行者利益による物件取得が可能となっています。今後も、JINUSHIビジネスの拡大と地主リートの成長を両輪とした成長戦略により、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指します。

③ 資産の取得及び売却

リスク

当社グループは、JINUSHIビジネスをメインとする事業展開において、「安全な不動産金融商品の創出・提供」をマテリアリティ（重点課題）として定めております。

今後、テナントの出店意欲の減少や、土地価格の高騰等による仕入の減少、及び地主リートに対する投資家需要の低下等により売却先が確保できない場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

対応策

当社グループは、リスクの低減を目的として、土地の取得前に、誘致するテナントとの間で定期借地権設定予約契約の締結を行うこと、及び地主リートをはじめとする、事業会社、不動産ファンド等の売却候補先にあらかじめ見解をヒアリングすることを原則としております。土地の取得に際しては、「テナント業種の多様化」、「事業エリアの拡大」、「JINUSHIリースバック（土地のセール＆リースバック）提案」の３つの成長戦略を推進しております。また、地主リートへの売却により底地を長期に保有する「安定地主」としてのトラックレコードにより、テナントとの信頼関係を構築しております。

④ 災害等

リスク

JINUSHIビジネスは経年劣化の無い土地のみを主に取扱い、定期借地権設定契約により、変動のない長期安定収益が見込めるため、基本的には自然災害に強いという特徴があります。しかしながら、不測の事故・自然災害等により当社グループが保有する不動産の価値が毀損した場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

対応策

当社グループは、土地取得時にハザードマップの確認等を行い、自然災害の発生に一定の耐性を持つ資産の取得に努めることにより、かかるリスクの低減を図っております。

⑤ 土壌汚染及び地中埋設物

リスク

取得した土地に事前の調査においても認識されていなかった土壌汚染及び地中埋設物が発見された場合、当初の事業スケジュールの変更や追加費用等が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

対応策

当社グループが土地を取得する際には、売主負担による土壌汚染及び地中埋設物の調査及び除去を行うこと、並びに土壌汚染及び地中埋設物が確認された場合は、当該土地の取得中止又は専門業者による土壌汚染及び地中埋設物の除去等を売主の負担で実施した後に取得することを原則としております。また、土地の取得前に、個別の案件の土壌汚染及び地中埋設物の対策並びに地歴調査内容等について取締役会に報告を行っております。

⑥ 海外事業

リスク

当社グループは、米国に連結子会社を有しており、米国の経済、政情や政府による規制、JVパートナーやテナントの財務状況の悪化等により、米国における事業の収益性の悪化やスケジュールの遅延が当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

対応策

当社グループでは、海外事業について、不動産市場が大きく人口動向等からも今後も安定的な経済成長が見込まれる米国に限定し、注力することを戦略としております。

米国における経済情勢の変化、JVパートナーやテナントの状況等を含め、海外事業における個別案件についても国内の個別案件と同様、定期的に取締役会において報告を受け、審議する体制を構築しており、業績への海外事業の影響等についてモニタリングを行っております。

なお、現状の当社グループの海外事業比率は限定的ですが、将来において海外事業の拡大が進み、資産が増加傾向となる場合には、適宜必要なリスクヘッジについて検討を行います。

⑦ 情報セキュリティ

リスク

当社グループは事業等において個人情報を取り扱っております。サイバー攻撃や当社グループ役職員による情報漏洩が発生した場合、及びシステム障害等により当社グループの利用するシステムが停止した場合には、当社グループの社会的信用力の低下等により、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。

対応策

当社グループでは、マニュアルを定め、情報セキュリティ対策の継続的な強化・拡充に努めております。

具体的には、ITシステムに最新のエンドポイントセキュリティソリューションやネットワークセキュリティサービスを導入し、24時間監視・管理体制を整備するとともに、万が一、サイバー攻撃を受けた場合に備え、外部専門会社との契約による支援体制を構築し、被害を最小限に抑えるべく情報セキュリティへの体制強化を図っております。

⑧ 有利子負債への依存

リスク

当社グループはJINUSHIビジネスをメインとする事業展開に注力しており、その不動産取得資金については、大半を金融機関からの借入により調達していることから、有利子負債残高及び総資産に有利子負債の占める割合（有利子負債依存度）は、他業種と比べて高くなっております。そのため、今後、金融市場や金融政策の動向等に変動が生じた場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。

当社グループの有利子負債残高及び有利子負債依存度

回次（連結）

第22期

第23期

第24期

第25期

第26期

決算年月

2021年12月

2022年12月

2023年12月

2024年12月

2025年12月

有利子負債残高（百万円）（注）

49,812

37,165

62,774

62,896

84,568

総資産額（百万円）

86,337

72,153

101,482

115,417

146,354

有利子負債依存度（％）

57.7

51.5

61.9

54.5

57.8

(注)短期借入金、長期借入金（１年内返済予定額を含む。）、ノンリコース長期借入金及びリース債務の合計額です。

対応策

当社グループは資金調達（借入）先及び資金調達手段の多様化に努めており、①コミットメントライン契約等による大口の借入枠の確保、②財務制限条項等のコベナンツ条項、期限の利益の喪失条項の撤廃、③借入期間の長期化、④取引金融機関の拡大を財務戦略として堅持することによりかかるリスクの低減を図っております。

⑨ 保有不動産の評価損等

リスク

当社グループが保有する土地に関して、テナントの信用力悪化等により多額の賃料不払等が発生した場合、収益性の著しい低下を原因とする減損損失の計上等、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。

対応策

当社グループでは、取得時に土地の転用性を重視するとともに、テナントの与信調査やシェアの分析を行う等、厳選した資産取得を行うとともに、主要なテナントのモニタリングを行うことで、かかるリスクの発生を最小限に抑えております。

また、上記リスクの発生兆候が見られた場合、取締役会をはじめとする各種会議体で組織横断的にモニタリングを行い、適正に対処する体制をとっております。

⑩ 法的規制・税制・会計制度等

リスク

当社グループの各事業に適用される各種法的規制・税制・会計制度等について、今後、改正等が行われた場合又は当社グループの事業を規制する法令・制度等が新たに制定された場合、新たな義務や事業内容の変更、追加費用等が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループが取得している免許及び許認可等について、現時点において欠格事由及び取消事由に該当する事実は発生しておりませんが、将来、当該事実等の発生により、免許及び許認可取消等の事態が発生した場合、当社グループの社会的信用が毀損されること等により、事業及び業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

対応策

当社グループでは、各事業に適用される各種法的規制等を遵守するためにコーポレート・ガバナンス及びコンプライアンス推進体制を強化しており、管理部門による個別案件に関する決裁文書の確認、及び内部監査部門による法的規制に対する監査を実施しております。

また、定期的に役職員に向けて法令・コンプライアンス研修を行うとともに、各種法規制、税制及び会計制度の動向について、業界団体や専門家等からの情報を収集・分析の上、対応の検討を行い、影響が予想されるものについては適宜取締役会に報告しております。

⑪ 人材確保

リスク

当社グループの持続的な成長の原動力となるのは、経営理念及び行動規範に共感し、JINUSHIビジネスの更なる拡大を担う従業員一人ひとりであり、人材を重要な経営資源と認識し、行動規範の「「大人」であること」をマテリアリティ（重点課題）として定めております。

また、当社グループの JINUSHIビジネスにおいては、専門知識や経験が要求される場合があり、優秀な人材を確保することが重要と認識しています。しかしながら、これらの人材の育成・採用が予定通りに進まない場合や、在籍している人材が流出した場合には、当社グループの今後の事業展開に重大な影響を及ぼす可能性があります。

対応策

当社グループは組織的に蓄積したノウハウをもって従業員各人の能力を向上させるとともに、優秀な人材を採用することで、より効率的な事業運営の実現に努める方針です。価値観の共有のための経営理念及び行動規範の浸透活動やエンゲージメントサーベイを実施するとともに、株式報酬を含む充実した報酬制度、人材投資や社内環境整備、従業員の健康促進に注力する等、人的資本経営に積極的に取り組むことにより、かかるリスクの低減に努めております。

⑫ 重要な訴訟事件等

リスク

当社グループは、現時点において重要な訴訟を提起されている事実はありません。しかしながら、当社グループが売却した物件における瑕疵の発生、当社グループが管理する物件における管理状況に対するクレーム又はこれらに起因する訴訟、その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。

対応策

当社グループは、土地の取得前に取引関係者の与信調査等を複合的に行うとともに、規定のひな型を用いた契約を原則としており、契約予定内容がひな型と相違する場合、取締役会で報告する運用としております。

また、有事兆候の早期把握のため、取締役会をはじめとする各種会議体で組織横断的にモニタリングを行い、専門家との緊密な連携体制をとるなど、訴訟及びトラブル等の発生回避に努めております。

⑬ 気候変動

リスク

当社グループは、気候変動は当社グループの事業に大きな影響を及ぼす重要な経営課題として認識し「テナントとの協業による環境課題への対応」をマテリアリティ（重点課題）として定めております。今後、気候変動に伴う政策・法規制の更なる強化等が生じた場合には、テナントへの影響を通じて当社グループの今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

対応策

当社は2022年８月にTCFD提言に賛同し、TCFDの取組について議論する国内組織である「TCFDコンソーシアム」に参加しており、TCFDの提言を活用し、「ガバナンス」「リスク管理」「指標と目標」の枠組みで各施策を推進しています。また、テナントとの定期借地権設定契約へのESG条項の組入、カーボンニュートラル（自社排出分）の継続に取り組んでおります。

（２）【役員の状況】

①　役員一覧

イ．　2026年３月23日（有価証券報告書提出日）現在の当社の役員の状況は、以下のとおりです。

男性6名 女性1名 （役員のうち女性の比率14.3％）

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数（株）

(注)４

代表取締役社長

西羅 弘文

1974年８月17日生

1998年４月

兼松都市開発株式会社入社

2000年10月

当社入社

2005年６月

当社取締役開発営業部長

2005年10月

当社取締役開発営業本部長

2007年７月

当社常務取締役東京営業本部長

2012年１月

当社常務取締役投資運用本部長

2016年４月

地主アセットマネジメント株式会社

代表取締役社長

2022年３月

当社代表取締役社長ＣＯＯ

2023年３月

当社代表取締役社長（現任）

JINUSHI USA INC.代表取締役社長

(注)２

396,824

取締役

松岡 哲也

1961年７月10日生

1986年４月

兼松都市開発株式会社入社

2000年４月

当社設立

代表取締役社長

2018年５月

JINUSHI USA INC.代表取締役社長

2022年３月

当社代表取締役会長ＣＥＯ

2023年３月

当社取締役（現任）

(注)２

2,887,300

取締役

北川　雄哉

1978年４月17日生

2002年４月

株式会社三井住友銀行入行

2018年１月

野村證券株式会社入社

2019年１月

当社入社

地主アセットマネジメント株式会社 財務管理部副部長

2021年２月

当社財務本部長

2023年４月

当社財務本部長兼経理本部長（現任）

地主アセットマネジメント株式会社 監査役（非常勤）

2025年３月

当社取締役（現任）

(注)２

10,011

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数（株）

(注)４

取締役（監査等委員）

（常勤）

西村　浩之

1958年８月11日生

1983年４月

株式会社富士銀行（現株式会社みずほ銀行）入行

2008年10月

韓国外換銀行（現ＫＥＢハナ銀行）入行

大阪支店コンプライアンス・オフィサー

2013年４月

同行日本地域統括コンプライアンス・オフィサー

2020年６月

当社取締役（常勤監査等委員）（現任）

(注)

1、３

－

取締役（監査等委員）

志和 謙祐

1978年12月11日生

2006年10月

弁護士登録

北浜法律事務所・外国法共同事業入所

2014年１月

志和綜合法律事務所開業 所長

2018年６月

当社取締役

2018年７月

志和・髙橋綜合法律事務所 所長（現任）

2020年６月

当社取締役（監査等委員）（現任）

(注)１、３

－

取締役（監査等委員）

小笹　文

1977年１月28日生

1999年４月

株式会社リクルート入社

2006年６月

グーグル株式会社入社（現グーグル合同会社）

2009年６月

株式会社ナインスラッシュワン 代表取締役社長

2011年３月

イベントレジスト株式会社 最高業務執行責任者（ＣＯＯ）

2012年１月

イベントレジスト株式会社 取締役最高業務執行責任者（ＣＯＯ）

2018年７月

合同会社カラフル 代表社員（現任）

2021年３月

株式会社メタップス 社外取締役（監査等委員）

2023年７月

株式会社メタップス 社外取締役

2024年２月

一般社団法人コミュニティマーケティング推進協会 理事

日本工業大学 非常勤講師

2024年３月

当社取締役（監査等委員）（現任）

2024年６月

福井コンピュータホールディングス株式会社 社外取締役（現任）

株式会社ヌーラボ 社外取締役（現任）

2024年11月

株式会社出前館 社外取締役

2025年４月

日本工業大学 専門職大学院 技術経営研究科 准教授（現任）

(注)１、３

－

取締役（監査等委員）

石渡　朋徳

1975年２月８日生

1998年４月

株式会社河村不動産鑑定事務所入所

2000年４月

監査法人太田昭和センチュリー（現EY新日本有限責任監査法人）入所

2003年４月

公認会計士登録

2007年６月

不動産鑑定士登録

2014年７月

ファーストブラザーズ株式会社入社

2017年６月

東京共同会計事務所入所（現任）

2017年９月

ザイマックス・リート投資法人（現セントラル・リート投資法人） 監督役員（現任）

2021年６月

特定非営利活動法人日本不動産カウンセラー協会 監事（現任）

2024年３月

当社取締役（監査等委員）（現任）

(注)１、３

－

計

3,294,135

(注) １．取締役西村浩之、志和謙祐、小笹文、石渡朋徳の各氏は、社外取締役であります。

２．2025年３月26日から１年以内に終了する最終の事業年度に関する定時株主総会の終結の時までであります。

３．2024年３月22日から２年以内に終了する最終の事業年度に関する定時株主総会の終結の時までであります。

４．所有株式数は、2025年12月31日現在の株式数を記載しております。

ロ．　2026年３月25日開催予定の第26期定時株主総会の議案（決議事項）として、「取締役（監査等委員である取締役を除く。）３名選任の件」及び「監査等委員である取締役４名選任の件」を提案しております。当該議案が承認可決された場合、当社の役員の状況は、以下のとおりとなります。

　なお、役員の状況は第26期定時株主総会直後に開催予定の取締役会の決議事項の内容を含めて記載しております。

男性6名 女性1名 （役員のうち女性の比率14.3％）

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

(注)４

代表取締役社長

西羅 弘文

1974年８月17日生

1998年４月

兼松都市開発株式会社入社

2000年10月

当社入社

2005年６月

当社取締役開発営業部長

2005年10月

当社取締役開発営業本部長

2007年７月

当社常務取締役東京営業本部長

2012年１月

当社常務取締役投資運用本部長

2016年４月

地主アセットマネジメント株式会社

代表取締役社長

2022年３月

当社代表取締役社長ＣＯＯ

2023年３月

当社代表取締役社長（現任）

JINUSHI USA INC.代表取締役社長

(注)２

396,824

取締役

松岡 哲也

1961年７月10日生

1986年４月

兼松都市開発株式会社入社

2000年４月

当社設立

代表取締役社長

2018年５月

JINUSHI USA INC.代表取締役社長

2022年３月

当社代表取締役会長ＣＥＯ

2023年３月

当社取締役（現任）

(注)２

2,887,300

取締役

北川　雄哉

1978年４月17日生

2002年４月

株式会社三井住友銀行入行

2018年１月

野村證券株式会社入社

2019年１月

当社入社

地主アセットマネジメント株式会社 財務管理部副部長

2021年２月

当社財務本部長

2023年４月

当社財務本部長兼経理本部長（現任）

地主アセットマネジメント株式会社 監査役（非常勤）

2025年３月

当社取締役（現任）

(注)２

10,011

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

(注)４

取締役（監査等委員）

（常勤）

西村　浩之

1958年８月11日生

1983年４月

株式会社富士銀行（現株式会社みずほ銀行）入行

2008年10月

韓国外換銀行（現ＫＥＢハナ銀行）入行

大阪支店コンプライアンス・オフィサー

2013年４月

同行日本地域統括コンプライアンス・オフィサー

2020年６月

当社取締役（常勤監査等委員）（現任）

(注)

1、３

－

取締役（監査等委員）

小笹　文

1977年１月28日生

1999年４月

株式会社リクルート入社

2006年６月

グーグル株式会社入社（現グーグル合同会社）

2009年６月

株式会社ナインスラッシュワン 代表取締役社長

2011年３月

イベントレジスト株式会社 最高業務執行責任者（ＣＯＯ）

2012年１月

イベントレジスト株式会社 取締役最高業務執行責任者（ＣＯＯ）

2018年７月

合同会社カラフル 代表社員（現任）

2021年３月

株式会社メタップス 社外取締役（監査等委員）

2023年７月

株式会社メタップス 社外取締役

2024年２月

一般社団法人コミュニティマーケティング推進協会 理事

日本工業大学 非常勤講師

2024年３月

当社取締役（監査等委員）（現任）

2024年６月

福井コンピュータホールディングス株式会社 社外取締役（現任）

株式会社ヌーラボ 社外取締役（現任）

2024年11月

株式会社出前館 社外取締役

2025年４月

日本工業大学 専門職大学院 技術経営研究科 准教授（現任）

(注)１、３

－

取締役（監査等委員）

石渡　朋徳

1975年２月８日生

1998年４月

株式会社河村不動産鑑定事務所入所

2000年４月

監査法人太田昭和センチュリー（現EY新日本有限責任監査法人）入所

2003年４月

公認会計士登録

2007年６月

不動産鑑定士登録

2014年７月

ファーストブラザーズ株式会社入社

2017年６月

東京共同会計事務所入所（現任）

2017年９月

ザイマックス・リート投資法人（現セントラル・リート投資法人） 監督役員（現任）

2021年６月

特定非営利活動法人日本不動産カウンセラー協会 監事（現任）

2024年３月

当社取締役（監査等委員）（現任）

(注)１、３

－

取締役（監査等委員）

寺田　昌弘

1968年5月7日生

1996年４月

弁護士登録（第二東京弁護士会）

1998年５月

大和証券株式会社（現株式会社大和証券グループ本社）社内弁護士

2000年５月

モルガン・スタンレー証券会社（現モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社）社内弁護士

2005年１月

シティユーワ法律事務所パートナー

2012年10月

いちご不動産投資法人（現いちごオフィスリート投資法人）監督役員

2016年８月

株式会社ニッセンホールディングス社外監査役

2022年２月

株式会社SBI新生銀行社外取締役（現任）

2023年１月

三浦法律事務所パートナー（現任）

(注)１、３

－

計

3,294,135

(注) １．取締役西村浩之、小笹文、石渡朋徳、寺田昌弘の各氏は、社外取締役であります。

２．2026年３月25日から１年以内に終了する最終の事業年度に関する定時株主総会の終結の時までであります。

３．2026年３月25日から２年以内に終了する最終の事業年度に関する定時株主総会の終結の時までであります。

４．所有株式数は、2025年12月31日現在の株式数を記載しております。

②　社外役員の状況

当社の提出日（2026年３月23日）現在の監査等委員である社外取締役は４名であります。なお、当社は2026年３月25日に開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として「監査等委員である取締役４名選任の件」を提案しており、当該議案が承認可決された場合、監査等委員である社外取締役は４名となります。

社外取締役である西村浩之は、略歴に記載の株式会社みずほ銀行と当社との間には借入金等の取引実績があるものの、当社とは特筆すべき人的関係、資本的関係、その他の利害関係はありません。

社外取締役である志和謙祐は、志和・髙橋綜合法律事務所所長を兼務していますが、当社とは特筆すべき人的関係、資本的関係、取引関係その他の利害関係はありません。

社外取締役である小笹文は合同会社カラフル代表社員、福井コンピュータホールディングス株式会社社外取締役、株式会社ヌーラボ社外取締役、日本工業大学専門職大学院技術経営研究科准教授ですが、当社とは特筆すべき人的関係、資本的関係、取引関係その他の利害関係はありません。

社外取締役である石渡朋徳は東京共同会計事務所に入所し、セントラル・リート投資法人監督役員並びに特定非営利活動法人日本不動産カウンセラー協会監事ですが、当社とは特筆すべき人的関係、資本的関係、取引関係その他の利害関係はありません。

これら社外取締役につきましては、当社及び当社取締役等と直接利害関係のない有識者等から選任するようにしております。また、取締役監査等委員（常勤）である西村浩之は金融機関においてコンプライアンス部門の責任者として培われた豊富な知識と経験等を有しており、取締役監査等委員（非常勤）である志和謙祐は弁護士としての企業法務に関する高い専門性や豊富な知識と経験等を有しており、取締役監査等委員（非常勤）である小笹文は、企業経営の豊富な経験や実績を有しており、取締役監査等委員（非常勤）である石渡朋徳は公認会計士としての豊富な経験と財務及び会計に関する専門的な知識を有しております。

なお、2026年３月25日に開催予定の定時株主総会で「監査等委員である取締役４名選任の件」が承認可決された場合に社外取締役に就任予定の寺田昌弘は、三浦法律事務所パートナー及び株式会社SBI新生銀行社外取締役ですが、当社と三浦法律事務所との間には過去に法的助言委託の取引がありましたが既に終了しており、現在は取引関係はなく、また、株式会社SBI新生銀行と当社との間には借入金等の取引実績があるものの、当社とは特筆すべき人的関係、資本的関係、取引関係その他の利害関係はありません。また、取締役監査等委員（非常勤）として就任予定の寺田昌弘は、弁護士として金融法務、内部統制等の幅広い分野で高い専門性と豊富な知識・経験を有しており、当社のガバナンス体制の強化ならびに経営全般に対する適切な監督、助言等を期待し、選任しております。

（社外取締役の独立性に関する考え方）

当社は、株式会社東京証券取引所が定める独立役員として2018年６月27日に志和謙祐を、2020年６月25日に西村浩之を、2024年３月22日に小笹文、石渡朋徳を同取引所に届け出ています。

当社においては社外取締役を独立役員として認定する独立性の基準又は方針を定めていませんが、社外取締役が他の会社等の役員もしくは使用人である、又はあった場合における当該他の会社等と当社との利害関係に係る事項及び、株式会社東京証券取引所が開示を求めている社外役員の独立性に関する事項に留意して、独立役員を認定しています。なお、2026年３月25日に開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として「監査等委員である取締役４名選任の件」を提案しており、当該議案が承認可決された場合、社外取締役は西村浩之、小笹文、石渡朋徳、寺田昌弘の４名となります。このうち新任社外取締役の寺田昌弘は、株式会社東京証券取引所が定める独立役員として、同取引所に届け出ております。

③　監査等委員である取締役による監督又は監査と内部監査、会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係

　当社では、監査等委員である取締役が内部監査、会計監査と、各々監査主体としての独立性を維持しつつも、相互に連携・協力し、監査の効率性、実効性を高めています。

また当社は代表取締役社長直轄組織として内部監査室を設置し、内部統制全般の整備及び運用状況を確認しています。

例えば、監査等委員である取締役は、会計監査人により監査計画策定時及び四半期毎に報告を受け、内部監査人から内部監査の進捗状況の説明を受ける等、三者連携ミーティングにより組織的監査を行うとともに、内部監査室とも定期的に情報交換を行い、内部監査の進捗状況を確認しています。内部監査人は、内部監査の執行にあたり、監査等委員である取締役と連携を図るとともに会計監査人と意見交換を行って内部統制の整備及び運用に関し、必要に応じて指導を受ける等、適宜情報の交換・共有を図りながら内部監査の実効性を高めています。

２【沿革】

年月

事項

2000年４月

商業施設の企画、開発、運営及び管理事業を主な目的として、大阪市中央区西心斎橋に日本商業開発株式会社（現 地主株式会社）を設立

商業施設の企画・開発及び運営・管理業務開始

2001年１月

東京事務所（現本社）を開設

2001年10月

宅地建物取引業免許取得（大阪府知事（1）第48728号）

2003年11月

金融機関より不動産物件をバルクで購入し開発・再生業務開始

2004年９月

アレンジャー、アセットマネジメントとして不動産流動化業務開始

駐車場施設に係るサブリース業務開始

2005年５月

不動産投資業務開始

2006年11月

宅地建物取引業免許取得（国土交通大臣（1）第7373号）

2007年１月

名古屋事務所（現名古屋支店）を開設

2007年２月

信託受益権販売業登録（近畿財務局長（売信）第104号）
（現第二種金融商品取引業（近畿財務局長（金商）第184号））

2007年11月

名古屋証券取引所（以下、「名証」という。）セントレックスに株式を上場

2008年１月

2008年９月

2010年８月

2012年３月

2013年４月

2014年10月

2014年12月

2015年11月

2016年４月

2016年５月

2016年９月

2016年11月

2017年１月

2017年３月

2018年５月

2018年７月

2019年11月

2019年12月

2020年12月

2022年１月

2022年４月

2022年12月

2023年７月

2023年10月

2024年３月

株式会社長谷工コーポレーションと共同出資により新日本商業開発株式会社を設立

本社を大阪市中央区今橋四丁目１番１号に移転

一級建築士事務所登録（東京都知事 第56464号）

JINUSHIファンド（注）に係る業務を開始

株式の上場市場を名証セントレックスから名証第二部に変更

当社とケネディクス株式会社、三井住友ファイナンス＆リース株式会社及び株式会社ピーアンドディコンサルティングの４社間で商業施設特化型の「REIT事業に係る基本協定書」を締結、2015年２月より本基本協定書に基づいてJINUSHIビジネス（注）によるケネディクス商業リート投資法人への不動産金融商品の売却を開始

東京証券取引所市場第一部（以下、「東証一部」という。）に上場、及び名古屋証券取引所市場第一部（以下、「名証一部」という。）に指定

ニューリアルプロパティ株式会社（現 連結子会社）の株式（議決権所有割合30.57％）を取得し、持分法適用関連会社化

地主アセットマネジメント株式会社（以下、「地主ＡＭ」という。）（現 連結子会社）を設立

ニューリアルプロパティ株式会社（現 連結子会社）の自己株式の取得に伴う同社の連結子会社化

地主ＡＭにおいて取引一任代理等の認可及び金融商品取引業（投資運用業）（関東財務局長（金商）第2951号）登録、底地特化型私募リート 地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」という。）を設立

当社と「地主リート」及び地主ＡＭの３社間で「スポンサーサポート契約」を締結、2017年１月より本契約に基づいて「地主リート」へ販売用不動産の売却を開始

地主ＡＭによる「地主リート」の運用開始

新日本商業開発株式会社を解散

JINUSHI USA INC.（現 連結子会社）を設立

地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社（現 連結子会社）を設立

当社と地主ＡＭ及び三井住友ファイナンス＆リース株式会社の連結子会社であるＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社の３社間で販売用不動産の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結

当社と地主ＡＭ及びみずほリース株式会社の連結子会社であるエムエル・エステート株式会社の３社間で販売用不動産の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結

決算期を３月31日から12月31日に変更

地主株式会社へ商号変更

東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東証一部からプライム市場（以下、「東証プライム市場」という。）に移行、及び名証の市場区分の見直しにより、名証一部からプレミア市場（以下、「名証プレミア市場」という。）に移行

九州支店を開設

本社を東京に移転

一般投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」開始

ポーター賞を受賞

名証プレミア市場における当社株式を上場廃止。東証プライム市場に一本化

(注)「JINUSHIファンド」とは、年金基金等の運用資金に対して、JINUSHIビジネスを通じ、長期にわたる安全で安定的な投資機会を提供することにより運用の安定性に貢献することを目的とした土地を投資対象とする不動産私募ファンドです。また、「JINUSHIビジネス」とは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結することで、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルを指します。