How does Early AGE make money?

３【事業の内容】

当社グループは、当社および当社の関係会社（親会社１社および連結子会社１社）により構成されており、東京都及び千葉県西部を主たる営業地域として、「運営管理事業」、「開発販売事業」を行っております。

事業の中核は、自社所有物件の賃貸等、居住用賃貸マンション等のサブリース及び管理受託物件のマネジメント等を行う「運営管理事業」であります。このストック型事業を柱に安定的持続的成長を目指しております。また、「運営管理事業」の仲介活動は、活動を通じてユーザーの多様化するニーズや賃料傾向等の動向を把握する重要な役割を担っております。

「開発販売事業」では、中長期の安定収入の確保が第一義である賃貸物件市場において競争力の高い物件を企画開発しております。市場の更なる二極化を見据え、都心部にフォーカスした開発を行っております。稼働後は、自社所有物件として、販売後もサブリースまたは管理受託物件として「運営管理事業」における収益の源泉として寄与しております。

　上記に述べた事項を事業系統図によって示すと下記のとおりであります。

［事業系統図］

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

 （経営方針）

　当社グループは、創業以来徹底したお客様中心主義を掲げ、常にお客様目線で物事を捉え、お客様の立場で物事を判断することを、全ての社員が心がけております。私達はお客様の声に真摯に耳を傾け、ニーズに応えたサービスを提供し続けてまいります。

　（経営戦略等）

　当社グループは、自社所有物件、サブリース物件の賃貸運営を行う「運営管理事業」を中核事業とし、安定的かつ持続的に成長することを目指しております。賃貸仲介サービスを通じてユーザーの多様化するニーズを得られることが私たちの強みであり、それを独自の企画開発力で具現化し、競争力の高い物件供給を行っております。特に、近年は賃貸市場の更なる二極化に備え、都心部に焦点を合わせた開発を行っております。

　（経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等）

　当社グループは、運営管理事業を柱に、ユーザー本位の使い方・住まい方のできる空間を創造する企業を目指し、長期的には売上高経常利益率の向上を重視して経営に取り組んでまいります。

　（経営環境）

　当社グループが属する不動産業界におきまして、不動産価格の高騰、建築資材の供給制約に伴う建築コストの増加、金利上昇等の懸念が顕在化しつつありますが、主たる事業エリアである都心部においては、人口転入超過を背景に住宅賃料は上昇基調を強めるなど需要は底堅く推移しております。

　（事業及び財務上の対処すべき課題）

　当社グループの事業領域である不動産市場においては、不動産価格の高騰や建築資材の供給制約に伴う建築コスト増加、金利上昇等の懸念材料が顕在化してきております。

　一方、都心部への人口転入超過が示すよう賃貸需要は大変底堅く推移しております。また、国内勢、海外勢ともに都心部への投資意欲は旺盛であります。都心部における新規事業用地の取得は厳しさを増してきており、情報取得から計画立案、意思決定に至るまでの過程をより迅速に行い、優良な事業用地の取得に努め、培ってきた高い専門性とネットワークを生かし、競争力の高い良質な賃貸事業用不動産の企画開発に注力してまいります。

３【事業等のリスク】

　有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況等に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在の状況に対する判断に基づくものであります。

＜特に重要なリスク＞

（１）不動産市況について

　不動産価格の下落している局面においては、買い控えにより下落に拍車がかかり、不動産の流動性の著しい低下、棚卸資産の評価損や固定資産の減損の発生により業績に影響が出る可能性があります。物件の仕入れについても、地価の乱高下が続いた場合や競合の激化により有用な情報の入手が困難になった場合には自社開発物件が計画どおり供給できない可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

[ リスク対応策 ]
　当社グループは、保有物件について、自社の不動産鑑定基準を定め毎決算期に評価を行っております。開発、保有する不動産は賃料収益を生む賃貸事業用の不動産であるため、価格の下落や流動性低下の局面においても影響は限定的になると予想しております。

（２）市況の変動による開発販売事業の在庫リスクについて

　当社は、マーケット分析や事業計画を十分に検討した上で土地を厳選して取得し、賃貸事業用不動産の企画、開発を行っております。しかしながら、突発的な市況の変動、建物調達コストの変動、想定外の金利の上昇、金融市場の信用収縮等が生じた場合等には、当初計画どおりの販売を行えない可能性があります。その場合は在庫として滞留することとなり、当社の業績及び資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。

[ リスク対応策 ]
　定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・物件特性に応じたマーケット感の醸成、投資判断力の強化により、リスクの低減に努めております。また、長期的な資金調達を行うことでもリスク低減に努めております。

（３）有利子負債依存度および資金調達について

　当社グループは、開発販売事業及び運営管理事業における賃貸事業用不動産の取得資金を、主に金融機関からの借入金によって調達しております。したがって事業拡大の過程においては営業活動のキャッシュ・フローと投資活動のキャッシュ・フロー（以下、総称してフリー・キャッシュ・フローといいます。）が継続的にマイナスとなり、それを財務活動により補う傾向にあるとともに、総資産に対する有利子負債の割合が高まる傾向があります。

　また、金融環境の変化や当社の信用力低下により資金調達が十分に行われない場合には、個別プロジェクト進捗と当社の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループのキャッシュ・フローおよび有利子負債の状況は下記のとおりであります。
 (単位：千円）

決算年月

2024年10月

2025年10月

 営業活動によるキャッシュ・フロー

2,087,356

449,147

 投資活動によるキャッシュ・フロー

△1,351,185

△1,695,742

 （フリー・キャッシュ・フロー合計）

736,170

△1,246,594

 財務活動によるキャッシュ・フロー

118,265

784,606

 １年内返済予定の長期借入金

753,189

1,178,229

 長期借入金

8,033,595

8,507,551

 有利子負債合計 A

8,786,784

9,685,780

 総資産額 B

14,398,158

15,186,478

 有利子負債依存度　A/B

61.03%

63.78%

 棚卸資産残高

1,472,423

561,025

 有形固定資産残高

10,421,183

12,622,131

[ リスク対応策 ]

　① 資金調達に関して、特定の金融機関に偏ることなく、個別プロジェクトごとに金融機関と協議を行い、金融機関による客観的評価を経た上で借入を実施しております。

　② コアバンク以外にも、資金調達の裾野を広げる努力をいたしております。

（４）個人情報の管理について
　当社グループが行っている事業においては、多くの顧客の個人情報を保有しています。当社グループでは、個人情報保護規程を制定し、情報管理に関する規程及び運用マニュアル等によって、個人情報管理の強化と徹底を図っております。しかしながら、不測の事態により、当社グループが保有する顧客情報が社外へ漏洩した場合等には、顧客への信用低下やトラブル解決のための費用負担等により当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

[ リスク対応策 ]
　当社グループでは、個人情報保護規程を定め、従業員への周知徹底をしております。また、ソフトウエアや機器でのセキュリティ対策、社員教育を実施し、リスクが顕在化しないように努めております。

＜重要なリスク＞

（１）主要事業の法的規制について

　宅地建物取引業法、賃貸住宅管理業法・建築基準法・都市計画法その他不動産関連法制、建設業法、建築士法等建築に関する法令をはじめとして、当社グループの各事業の遂行に関連する法令の改廃や新たに法的規制が設けられた場合には、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。

＜提出会社が取得している免許・許可＞

法令名等

免許・許可の内容

有効期間

 宅地建物取引業法

国土交通大臣(7) 第5209号

2022年４月29日から2027年４月28日まで

 賃貸住宅管理業法

国土交通大臣(1) 第6996号

2022年７月２日から2027年７月１日まで

 建築士法

東京都知事　一級第51911号

2021年３月10日から2026年３月９日まで

[リスク対応策]
　関連法令の改廃情報及び監督官庁からの発信文書の内容をコンプライアンス担当部署が協議、検討し、課題等の早期把握や対応に努めております。

（２）人材の確保・育成について

　当社グループの事業は、各事業の連携とそこから生まれる事業間のシナジーにより、顧客のニーズを具現化する商品・サービスの実現を目指しております。そのためには、幅広い知識と経験を有する優秀な人材の確保・育成が不可欠となっております。そうした中、当社グループでは採用から育成にいたる環境整備に積極的に取り組んでいく方針でありますが、今後、当社グループが求める人材の確保・育成が計画どおり進まなかった場合には当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

[ リスク対応策 ]
　当社グループでは、実績、専門性を備えた中途従業員の採用を推進しております。また、多様な働き方の提供、適正を重視した配置など従業員のモチベーションを高める諸施策により定着・育成に注力しております。

（２）【役員の状況】

①　役員一覧

男性5名　女性2名　（役員のうち女性の比率28.6％）

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

代表取締役

向井山　達也

1967年１月31日生

1991年４月

株式会社スリークォーター入社

1994年３月

当社入社

1995年９月

当社営業推進部長就任

1997年９月

当社取締役本部長就任

1998年11月

当社常務取締役就任

1999年11月

当社取締役副社長就任

1999年11月

有限会社アテックス（現社名：株式会社アールエイジ・テクニカル・サービス）取締役就任

2000年10月

当社代表取締役就任（現任）

有限会社アテックス（現社名：株式会社アールエイジ・テクニカル・サービス）代表取締役就任（現任）

2003年２月

有限会社ＢＨＡＧコーポレーション（現社名：株式会社ＢＨＡＧコーポレーション）取締役社長就任

2021年８月

同社代表取締役就任（現任）

（注）３

124,300

専務取締役

空間事業本部長

笠原　賢一

1968年10月15日生

1993年12月

株式会社スリークォーター入社

1993年12月

当社入社

1998年11月

当社営業部長就任

2002年11月

当社執行役員就任

2003年１月

当社取締役就任

2003年４月

株式会社アールエイジ・テクニカル・サービス取締役就任

2006年１月

株式会社アールエイジ・テクニカル・サービス取締役退任

2006年11月

2019年４月

当社空間事業本部長就任（現任）

当社専務取締役就任（現任）

（注）３

62,200

取締役

管理本部長

松原　愛

1979年12月18日生

2002年４月

当社入社

2012年12月

当社内部監査室ユニットリーダー代理就任

2015年６月

当社経営企画室ユニットリーダー就任

2017年２月

当社管理本部情報管理部ユニットリーダー兼任

2019年１月

当社取締役管理本部長就任（現任）

（注）３

1,000

取締役

空間事業本部

運営管理部長

秋谷　嘉徳

1983年11月18日生

2006年４月

当社入社

2018年12月

2021年１月

当社空間事業本部仲介コンサル事業部（現　空間事業本部運営管理事業（仲介））船橋店　ユニットリーダー就任

当社取締役空間事業本部運営管理部長就任（現任）

（注）３

200

取締役

(監査等委員)

浅野　彰博

1951年３月30日生

1974年４月

株式会社三菱銀行入行（現社名：株式会社三菱ＵＦＪ銀行）

1996年４月

同行　大連支店副支店長就任

2000年６月

同行　中野駅前支店副支店長就任

2002年11月

株式会社松屋フーズ（現社名：株式会社松屋フーズホールディングス）入社商品本部長付部長就任

2006年４月

同社　リスク管理室室長就任

2009年６月

同社　常勤監査役就任

2013年６月

同社　常勤監査役退任

2014年１月

株式会社アールエイジ・テクニカル・サービス監査役就任（現任）

2014年１月

当社社外監査役就任

2018年１月

当社社外取締役（監査等委員）就任（現任）

（注）４

-

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

取締役

(監査等委員)

岩﨑　剛幸

1969年２月18日生

1991年４月

株式会社船井総合研究所入社

2008年４月

同社　上席コンサルタント就任

2015年４月

立教大学経営学部兼任講師就任

2017年６月

一般社団法人日本商業ラッピング協会理事就任（現任）

2019年４月

2020年１月

2020年６月

ムガマエ株式会社設立　代表取締役就任（現任）

当社社外取締役（監査等委員）就任（現任）

株式会社シモジマ社外取締役就任（現任）

（注）４

-

取締役

（監査等委員)

荒内　智美

1988年４月12日生

2015年12月

弁護士会登録（68期）

2016年１月

スプリング法律事務所入所

2022年５月

カリフォルニア大学ロサンゼルス校ロースクール修士課程修了

2022年10月

米国ニューヨーク州司法試験合格

2023年10月

2025年１月

2025年８月

2026年１月

スプリング法律事務所復帰

スプリング法律事務所パートナー就任（現任）

株式会社メイツ社外監査役就任（現任）

当社社外取締役（監査等委員）就任（現任）

（注）４

-

計

187,700

（注）１．浅野彰博氏、岩﨑剛幸氏及び荒内智美氏は、監査等委員である社外取締役であります。

 ２．当社の監査等委員会の体制は次のとおりであります。

 委員長　浅野彰博、委員　岩﨑剛幸、委員　荒内智美

 なお、浅野彰博氏は、常勤の監査等委員であります。常勤の監査等委員を選定している理由は、社内事情に精通した者が、取締役会以外の重要な会議等への出席や、内部監査を担当する経営企画室等との連携を密に図ることにより得られた情報をもとに、監査等委員による監査の実効性を高めるためであります。

 ３．2026年１月23日後１年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時まで

 ４．2026年１月23日後２年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時まで

②　社外役員の状況

当社は、経営の意思決定機能と業務執行を管理監督する機能を持つ取締役会に対し、監査等委員である取締役３名全員を社外取締役とすることで経営への監督機能を強化しております。

コーポレート・ガバナンスにおいて、外部から客観的、中立の経営監督の機能が重要と考えており、社外取締役３名による監督及び監査が実施されることにより、外部からの経営監督機能が十分に機能する体制が整っているため、現状の体制としております。

・社外取締役と当社との人的関係、資本的関係又は取引関係その他の利害関係

社外取締役は、浅野彰博氏、岩﨑剛幸氏及び荒内智美氏の３名であり、人的関係、資本的関係又は取引関係等はありません。

浅野彰博氏は、株式会社松屋フーズ（現社名：株式会社松屋フーズホールディングス）の出身であります。当社及び当社グループは、株式会社松屋フーズ（現社名：株式会社松屋フーズホールディングス）との人的関係、資本的関係又は取引関係はありません。

岩﨑剛幸氏は、一般社団法人日本商業ラッピング協会理事、ムガマエ株式会社の代表取締役及び株式会社シモジマの社外取締役を兼任しております。当社及び当社グループは、上記３社との人的関係、資本的関係又は取引関係はありません。

荒内智美氏は、スプリング法律事務所パートナー弁護士、株式会社メイツの社外監査役を兼任しております。当社及び当社グループは、上記２社との人的関係、資本的関係又は取引関係はありません。

・社外取締役を選任するための独立性に関する基準又は方針

当社は、社外取締役を選任するための独立性に関する基準又は方針は定めておりませんが、その選任に際しては、経歴や当社との関係を踏まえて、当社経営陣から独立した立場で社外役員としての職務を遂行できる十分な独立性が確保できることを個別に判断しております。

③　社外取締役による監査と内部監査、監査等委員である取締役監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係

　当社では、内部牽制の充実と経営の合理化及び資産の保全を行うために内部監査制度を設けております。内部監査業務は経営企画室が担っております。経営企画室は内部監査規程に基づき監査計画を策定し、業務監査を実施しております。内部監査は子会社を含む会社全部門を対象として実施しており、当社及び当社グループの業務活動の適正性及び効率性の確保に寄与しております。

　監査等委員会による監査は、常勤の監査等委員である取締役を中心に実施されておりますが、非常勤の監査等委員である取締役も業務を分担して、積極的に関与しております。常勤の監査等委員である取締役は、重要な会議に出席する他、業務執行取締役等から営業状況の報告を受け、重要書類の閲覧等を行っております。また、経営の妥当性、効率性等に関して助言や提案を行っており、業務執行取締役等の職務の執行状況を常に監督できる体制にあります。なお、監査等委員である取締役はそれぞれ得意の専門分野を有しており、適切な業務分担により有効性の高い監査が実施されております。

　監査等委員である取締役浅野彰博氏は、長年にわたる金融業界での勤務及び上場会社の監査役の実績から、豊富な経験、見識を有しており、財務及び会計に関する相当程度の知見を有しております。

　監査等委員会と内部監査担当者は、その監査実施に先立ち事前に面談し、連携して効率的かつ有効な監査が実施できるように努めており、また、監査等委員会及び内部監査担当者は監査法人との連携により、監査業務の効率化、合理化を図り、その機能の強化に努めております。監査結果についても、適宜相互に報告する関係を構築しております。

２【沿革】

年月

事項

1986年11月

有限会社光建として千葉県佐倉市に設立（資本金３百万円）

1990年９月

有限会社賃貸くんに社名変更

1993年11月

株式会社スリークォーターより賃貸事業および管理事業を引継ぎ事業開始

1993年11月

千葉県船橋市本町５丁目に本社事務所設置

1993年11月

千葉県船橋市前原西２丁目に津田沼店を開設

1993年11月

千葉県船橋市西船４丁目に西船橋店を開設

1993年12月

株式会社に改組（資本金10百万円）

1994年１月

株式会社アールエイジに社名変更

1994年６月

千葉県松戸市本町に松戸店を開設

1994年７月

本社を東京都中央区八重洲２丁目に移転

1996年12月

千葉県市川市行徳駅前２丁目に行徳店開設

1997年３月

千葉県柏市柏２丁目に柏店開設

1997年５月

建物総合維持管理部門を分社し、千葉県船橋市東船橋３丁目に有限会社アテックス（現社名：株式会社アールエイジ・テクニカル・サービス＝現連結子会社）を設立（資本金３百万円）

2001年１月

東京都杉並区高円寺南４丁目に高円寺店開設

2001年５月

本社を千葉県船橋市本町５丁目に移転

2002年12月

一級建築士事務所として登録

2003年２月

住宅販売の子会社として、千葉県船橋市本町６丁目に有限会社アールエイジ住宅販売を設立（資本金３百万円）

2003年４月

有限会社アテックスを株式会社へ改組するとともに、社名を株式会社アールエイジ・テクニカル・サービスに変更

2005年８月

グループの住宅販売部門の効率化を図るため有限会社アールエイジ住宅販売を清算

2005年10月

千葉県内の行徳店を西船橋店に統合

2005年11月

本社を東京都港区赤坂２丁目に移転

2006年３月

千葉県内の柏店を松戸店に統合

2007年10月

東京証券取引所マザーズ市場に株式を上場

2015年９月

千葉県内の西船橋店を船橋店に統合

2017年５月

千葉県内の津田沼店を船橋店に統合

2018年３月

東京証券取引所市場第二部に市場変更

2020年５月

千葉県内の松戸店を船橋店に統合

2021年10月

株式会社ＢＨＡＧコーポレーションが、当社の株式を追加取得し、当社の親会社となる

2022年４月

東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東京証券取引所の市場第二部からスタンダード市場に移行