How does Tsukuruba make money?

３ 【事業の内容】
当社グループは、当社及び連結子会社１社(株式会社ツクルバボックス)の計２社により構成されております。
当社グループは、「住まいの『もつ』を自由に。『かえる』を何度でも。」をビジョンに掲げ、情報通信技術、デザインを高次に融合させることで、誰もが個性豊かな生き方を実現できる仕組みを提供すべく事業活動を行っております。
なお、当事業年度より、報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1) 連結財務諸表　注記事項(セグメント情報等)」をご参照ください。

(1) cowcamo(カウカモ)事業
当事業では、ITを活用した中古・リノベーション住宅流通プラットフォーム「cowcamo」において、オンラインメディアを通じた物件情報流通サービス、自社エージェント（※１）による売買仲介サービス、定額パッケージも含めたリノベーションサービス、自社企画商品の開発・販売を主なサービスとして提供しております。
当事業の特徴は、中古住宅流通のバリューチェーン（※２）を、テクノロジーを用いて統合している点にあります。具体的には、中古・リノベーション住宅における一連の顧客体験の統合・刷新(特徴①-１)、住宅デザイン企画・メディア運営・エージェントサービスの一連のオペレーションの統合・最適化(特徴①-２)、顧客ニーズや物件のデザイン、物件の取引データなどの独自データの活用(特徴②)にあります。
当事業では、中古・リノベーション住宅に特化した住宅情報メディアサービス及びエージェントによる仲介サービスを提供しております。主な収益源は、中古・リノベーション住宅の売買に関して売手及び買手から受領する売買仲介手数料、その他付随するリノベーション等の斡旋手数料等、自社企画商品の販売収益であり、広告掲載料等は受領しておりません。

特徴①-１：中古・リノベーション住宅購入における一連の顧客体験の統合・刷新
当事業では、オンラインの住宅情報流通メディアを中心に、中古・リノベーション住宅の購入体験の統合・刷新を図っております。具体的には、従来の店舗やチラシ、物件情報検索サイトを通じた画一的な物件情報流通に対して、ソーシャルメディア等のチャネルに特化し、独自に撮影した画像や取材記事を中心としたコンテンツ型メディアとしての物件情報流通モデルを確立しております。また、会員向けに、当社グループ独自の物件情報データベースからユーザーの嗜好にあった物件を選定・提案するネイティブアプリ（※３）や、住宅購入検討プロセスにおけるエージェントとのコミュニケーションをオンラインチャット上で行うことができるネイティブアプリを相次いで開発し、多数の会員を有する住宅購入サービスへと成長いたしました。
なお、「cowcamo」における会員数は55万人に達しております。

特徴①-２：住宅デザイン企画・メディア運営・エージェントサービスの一連のオペレーションの統合・最適化
一連の業務フローにおいて自社開発したシステムを活用することにより、高い生産性と顧客満足の両立を図っております。具体的には、顧客の個別的な嗜好性や住まい探しの状況を一元的に把握・管理することが可能な顧客管理システム、エージェントによる顧客への提案支援、顧客とのアポイントメント管理、業務の優先度管理等を支援する業務支援システム、顧客とのコミュニケーションを円滑化・効率化するチャットアプリなど、一連の業務フローが全て自社開発プロダクトによりシステム化されております。これにより、各々の業務プロセスにおいて高い生産性を実現するとともに、非熟練者でもオペレーションを遂行できることから事業拡大に柔軟に対応可能な組織の拡張性を実現していると考えております。当社グループの組織的能力である特徴①-２により当社グループのサービス価値である特徴①-１の提供が実現していると考えております。

特徴②：顧客ニーズや物件のデザイン、物件の取引データなどの独自データの活用
cowcamoでは、前述したメディアサービス、エージェントサービスを通じて、顧客ニーズやリノベーションのデザイン、物件・取引情報等の多数のデータを蓄積しております。これらのデータを解析・活用することで、ユーザーのニーズの分析や、最適なリノベーション企画の立案、販売価格の推計等が可能となります。当事業ではこれらを応用し、当サービスを利用する売主・事業者に対してリノベーション物件の商品企画や販売支援などの業務支援サービスの提供や自社企画商品の開発・販売を行っております。これにより、収益機会が拡大するとともに、cowcamoのユーザー・会員に適した物件の供給が増大し、サービス全体の価値向上に寄与するものと考えております。

〔用語説明〕

（※１）

エージェント

エージェントとは、顧客の住まい探しから物件購入における仲介業務を行う不動産仲介者のこと。

（※２）

バリューチェーン

バリューチェーンとは、一連の事業活動を、個々の工程の集合体ではなく価値の連鎖として捉えること。

（※３）

ネイティブアプリ

Apple Inc.が運営する「App Store」やGoogle Inc.が運営する「Google Play」等のアプリマーケットよりプログラムをダウンロードして利用するアプリケーションのこと。

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営方針等
（i）経営方針
当社グループは、「住まいの『もつ』を自由に。『かえる』を何度でも。」をビジョンに掲げ、デザイン×テクノロジーを活用した、顧客本位の住宅流通の変革を目指しています。
（ⅱ）事業アプローチ
当社グループは、経営方針に基づき、分断された流通構造をデザイン×テクノロジーで統合し、ユーザー本位にアップデートします。弊社の競争優位性の源泉であるユーザー基盤、データ、ノウハウを活用することにより、顧客価値の高く効率的な流通構造を実現します。

(2) 経営戦略等
当社グループは、主力事業であるcowcamo(カウカモ)事業のサービス改善および組織体制の強化により事業規模を拡大させてまいります。具体的な経営戦略につきましては、以下のとおりであります。

(ｉ)統合型の住宅流通プラットフォーム「cowcamo」の確立・拡大
①　cowcamoが目指す流通構造の改革
（a）中古住宅流通のバリューチェーンをテクノロジーで統合
中古住宅に関する既存の流通構造では、再販事業者が売主から物件を買取り、リノベーションを施して再販する「買取/企画開発」のプロセス、不動産ポータルサイトの運営事業者が物件情報を掲載する「情報流通」のプロセス、不動産売買仲介事業者を通じて買主が中古住宅を購入する「不動産流通」のプロセスが、いずれも別個の事業者に分散して行われています。当社グループのcowcamoでは、中古・リノベーション住宅の企画開発、情報流通、不動産流通の一連のプロセスをデザインとテクノロジーで統合することにより、一貫した顧客体験と業務の生産性向上の両立を図っております。

（b）徹底的なユーザー視点で住宅購入の体験を革新
当事業では、デザインとテクノロジーを用いたメディアサービス及びエージェントサービスの統合により、ソーシャルメディア等のチャネルに特化した物件との出会いの体験、独自に撮影した画像や取材記事を中心としたコンテンツ型メディアを通じた物件選びの体験、エージェントとのコミュニケーションをオンラインチャットやオンラインミーティング等で行うことによる物件購入の体験等、住まい探しの初期段階から購入までの一連の顧客体験すべてをデザインする事で、住宅購入に関する顧客体験の刷新を図っております。

②　独自のポジショニング
当社グループは、cowcamo(カウカモ)事業において、情報解析等のテクノロジーによって、従来は独立に存在していた不動産ポータル、仲介業ならびに不動産事業者支援サービスを統合した新しいプラットフォームを確立・拡大したいと考えております。

日本の住宅流通領域におけるサービスは、Web業界を出自とする不動産ポータル事業者、不動産業界を出自とする仲介事業者、建設業界を出自とするリノベーション施工業者、またシステム・ソフトウエア業界を出自とする不動産事業者向けシステムの提供など、事業体の出自により、それぞれが独立に事業・サービスを提供し、分散されてきました。しかしながら、当社グループが市場機会として着目する中古・リノベーション住宅の流通におきましては、物件の固有性と多様化する顧客ニーズを適切にマッチングさせた上で、顧客の求める一点ものの商品を企画することが重要となるため、各事業体が提供するサービスを統合した事業モデルが有効であると考えております。
また、このような統合型の住宅流通プラットフォームを確立する上では、Webサービスの開発力、仲介業務の理解並びに仲介業務を効率化する業務システムの開発力、物件情報を供給する不動産事業者やリノベーションを請け負う施工業者とのネットワーク及び同事業者に対する業務支援サービス・システムの開発力など、テクノロジーと業務オペレーション、組織力の高度な統合が必要となり、これが同業他社による類似サービスの展開に対する障壁として有効に機能するものと考えております。

③　一連のプロセスをデザインとテクノロジーによって統合・最適化
当社グループは、データ(物件データ、顧客データ、デザインデータ)を中心として、一連の業務プロセスを自社開発のシステムによって効率的にデザインして統合・最適化し、エージェントの生産性を継続的に改善する方針です。業務プロセスの具体例は以下の通りです。
(a) マーケティング：マーケティング支援ツールを用いた会員データ解析、マーケティングオートメーション
　（※３）
(b) 物件企画・開発：企画支援ツールを用いた査定業務の自動化、物件・デザインデータの解析
(c) コンテンツ制作：制作支援ツールを用いたコンテンツ管理、物件選定の自動化
(d) エージェント・業務支援：エージェントCRMツール（※４）を用いた顧客データ管理、顧客と物件のマッチングによる提案支援、顧客応答の自動化、エージェントアサイン（※５）の自動化

④　ユーザーを起点とした自律的成長サイクルの実現
当社グループは、中古マンション購入における一連の顧客体験の統合・刷新等により、ユーザーのエンゲージメント(※６)を高めることで会員数の拡大を図る方針です。主な会員数の拡大のサイクルは以下の通りです。
(i) オンライン・オフラインを統合してデザインされた洗練されたユーザー体験によりユーザーが蓄積
(ii) 蓄積されたユーザーの購買行動により、顧客嗜好、取引、空間・企画のデータが蓄積
(iii)蓄積されたデータを活用して売主側の仕入、リノベーション企画・開発、売却を提案
(iv) データを基にユーザーニーズに基づく物件が供給される
(v) ストーリー調の魅力的な記事により、蓄積された豊富なユーザーに訴求
(vi) ユーザーがさらに集まり、反響(※７)も集まり、早く適正な価格で売れる
(vii)それによってさらに売主が集まる

上記のように、洗練されたユーザー体験により既に蓄積されているユーザー基盤を起点とし、そのユーザー基盤に対して売主が集まり、さらにデータ活用によりユーザーが望む魅力的な物件が増え、さらにそれによってユーザーが増える、というユーザー基盤を起点とした自律的成長サイクルを実現しています。

⑤　顧客、データ、ノウハウの蓄積により持続的な競争優位を確立
当社グループは、これまでの事業運営において、独自の顧客基盤、データ、オペレーションノウハウを蓄積してまいりました。今後も独自の顧客基盤、データ、オペレーションノウハウの蓄積により、持続的な競争優位の構築を図る方針です。
(a) 顧客基盤の蓄積：cowcamoは首都圏における中古・リノベーション住宅流通プラットフォームとして多数の利用事業者数・ユーザー数を擁しております。
(b) データの蓄積：当社グループは、首都圏の中古・リノベーション住宅流通に関する独自のデータを蓄積しております。これらのデータは、自社での取材や実際の取引に基づく統合的なデータ(物件の定性的な評価情報や内装写真等の物件固有のデータ、売出から成約にいたるまでの価格推移等の取引情報データ、cowcamo上でのユーザーの物件への反響行動に関するデータ等)であり、これまでも部分的には存在していましたが、これらのデータを統合的に蓄積している点で、希少性の高い情報資産であると考えております。
(c) オペレーションノウハウの蓄積：当社グループは、オペレーション(物件情報取得、企画・デザイン、取材・記事制作、マーケティング、顧客管理、マッチング、接客支援等)をテクノロジーを活用して統合しております。一連のバリューチェーンを統合したノウハウが、同業他社による類似サービスの展開に対する障壁として有効に機能するものと考えております。

⑥　一貫した世界観を実現するための組織
当社グループの組織的な能力であるテクノロジー、オペレーション、デザイン力、構想力、プロダクト力、マーケティング力を発現する事で、中古住宅流通のバリューチェーンの統合による一貫した世界観が実現されると考えております。
(a) テクノロジー：エンジニア、データサイエンティスト（※８）を中心としたメンバーにより実現
(b) オペレーション：営業、マーケティング、コンテンツ制作を中心としたメンバーにより実現
(c) デザイン：Web/UXデザインに加え、建築デザインを専門とするメンバーにより実現

⑦　「cowcamo」による市場創出
当社グループは、cowcamoを通じて、中古・リノベーション住宅の適切な価格形成と生涯買い替え頻度の向上により、中古物件流通市場の活性化をリードしたいと考えております。cowcamoは中古住宅の流通市場を対象としておりますが、(a)価格形成×(b)買い替え頻度向上により対象市場の拡大を図る方針です。なお、国土交通省「住生活基本計画（令和３年３月19日）」では、2018年に全国12兆円であった中古住宅・リフォーム市場が長期的に20兆円となることが目標として掲げられております。

(a) 価格形成の観点

これまで

・再販時の物件価格は、リノベーション物件購入時の物件価格を大きく下回る傾向
・リノベーション物件の履歴事項や物件の固有性が評価されず、経年での価格下落が大きい

cowcamoが果たす役割

・リノベーション物件の流通データの蓄積によるリノベーション物件の公正な評価
・一点ものの魅力を伝えるプレゼンテーション

これから

・再販時の物件価格が、リノベーション物件購入時の物件価格に近づく
・リノベーション物件の履歴事項や物件固有性を評価・伝達し、経年での価格下落を緩やかにする

(b) 買い替え頻度向上の観点

これまで

・20代は賃貸、30代で持ち家を購入し、同じ住宅に住み続ける「持ち家は一生もの」という価値観

cowcamoが果たす役割

・ライフスタイルに応じた住み替えの促進
・流通中間コストの削減による買い替えの経済性向上

これから

・従来の価値観に囚われず、ライフスタイルに応じて住宅を買い替える価値観

⑧　事業アセットを活用したさらなる成長ポテンシャル
当社グループでは、cowcamo(カウカモ)事業の事業アセットであるデータ、デザインノウハウ、オペレーションモデル、ブランドを活用することで、収益機会の拡大と収益性の向上を図る方針です。
(a) データ、デザインノウハウの横展開による収益機会の拡大：売主・事業者向けサービス
・蓄積したデータを活用し売主・再販事業者へ企画・開発を支援(供給物件の質・量の向上、収益源の拡大)
(b) デザインノウハウ、ブランドの横展開による収益機会の拡大：自社企画商品
・デザインノウハウ、ブランドを活用し、自社企画商品を提供(流通額に対する収益性向上)
(c) オペレーションモデル、ブランドの横展開による収益機会の拡大：パートナーモデル
・自社エージェントにて確立されたオペレーションモデルを横展開(事業の拡張可能性の向上、収益源の拡大)

⑨　リノベーション時代の住宅流通プラットフォームとしてのポジションを確立
当社グループはリノベーション時代の競争原理の変化の特徴として、自分らしい生活を志向する購入者層の増加、ビジュアルコミュニケーションの重要度の高まりがあると考えております。当社グループはcowcamoを通じて、リノベーション時代の住宅流通プラットフォームとしてのポジション確立を図ってまいります。

従来の住宅流通産業

cowcamoが実現するプラットフォーム

バリューチェーン上の力点

川上（住宅の供給者）

川下（住宅の購入者）

顧客の物件選択の軸

スペック
（住宅の広さ、間取り、部屋数等）

ストーリー・デザイン
（ユーザーの視点に立ち、住みたい街や理想の暮らしを想像できる記事）

情報流通に求められる機能

検索・絞り込み

マッチング・提案

キーコンテンツ

定量情報

定性情報・ビジュアルイメージ

オペレーション

分散的

統合的

⑩　企業価値向上に関する当社グループの考え
当社グループは、ユーザー基盤の蓄積と成約率改善による売上総利益の継続的な成長及びオペレーション最適化による営業利益率の改善、並びに創出された利益の再投資による売上総利益のさらなる拡大により、企業価値の向上を図る方針です。具体的には(a)取引件数の増加及び(b)取引あたり収益の増加による売上総利益の成長と、(c)広告効率及び(d)オペレーション効率等の向上による営業利益率の改善を通じた企業価値の向上を目指して参ります。
(a) 取引件数の増加要因：会員数の蓄積、成約率の向上、生涯取引機会の拡大等
(b) 取引あたり収益の増加要因：流通価格の適正化、テイクレート（※９）の向上、周辺領域での収益化
(c) 広告効率の改善要因：広告運用パフォーマンスの継続的改善(広告運用の内製化・最適化、顧客別のナーチャリング(※10)、プロダクトの継続的改善
(d) オペレーション効率の改善要因：エージェントオペレーションの型化・高度化(営業プロセスの型化と独自CRM開発、独自ツール開発、営業支援システム導入などによる業務プロセスの省人化)、その他オペレーションの型化・高度化
なお、(c)広告効率の改善及び(d)オペレーション効率の改善により「cowcamo(カウカモ)事業」のセグメント利益率は継続的に改善しております。

当社グループの経営管理上重要視しているKPI(Key Performance Indicator の略称で主要な業績評価指標のこと)は以下の通りです。

「cowcamo」のKPIの推移

期間

売上総利益の内訳
単位：百万円

仲介・付帯サービスの主要業績指標

仲介・付帯サービス

自社企画商品

取引件数
単位：件

収益単価
単位：百万円

営業人員数
単位：人

営業生産性
単位：件

2021年７月期

1,137

14

557

2.0

32

1.3

2022年７月期

1,615

92

713

2.3

44

1.4

2023年７月期

2,310

102

942

2.5

53

1.5

2024年７月期

2,493

304

996

2.5

67

1.4

2025年７月期

2,896

646

1054

2.7

72

1.3

（注）１. 「売上総利益の内訳」は、決済ベースにて算出しております。
 ２．「取引件数」は、住宅販売件数の合計値です。決済ベースにて算出しております。なお、同一取引において複数戸数の販売が行われる場合、従来は戸数単位で集計しておりましたが、取引単位の集計に修正しております。
 ３.「収益単価」は、仲介・付帯サービスにおける売上総利益を取引件数で割ることにより算出しております。
 ４.「営業人員数」は、特定期間の平均人数を記載しております。
 ５.「営業生産性」は、稼働営業人員あたりの成約ベースの取引件数を記載しております。なお、同一取引においても、当社が買主サイド及び売主サイド双方で仲介を行う場合は、それぞれ別の営業人員が担当するため、取引件数を重複してカウントしております。

(3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社グループは、上記「企業価値向上に関する当社グループの考え」に記載の通り、売上総利益、取引件数、収益単価、営業人員数、営業生産性を重要な経営指標とし、高収益事業を展開していくことにより利益率の向上を図ってまいります。

(4) 経営環境
当社グループは、cowcamo(カウカモ)事業に係る事業環境を以下のように認識しています。

①　市場規模
cowcamoがターゲットする首都圏の中古マンション流通市場は、2024年時点で８兆円と推計されます（注１）。
中古マンションストックにおいては、築年数25年以上の物件の割合が32％(2015年)から58％(2023年)に上昇しており、2025年には全体の６割を超過すると推定されます（注２）。築年数の古い物件においては、リノベーションが実施される割合が高いことから、当社グループがターゲットとしている中古・リノベーション住宅セグメントの流通量は中長期的に拡大するものと考えております。
当社グループでは、首都圏での住宅購入においてリノベーションが普及するなかで、市場の拡大・一般化に伴ういくつかの変化を予想しております。
(a) リノベーション住宅市場の形成
・リノベーションを前提とした流通価格の形成
・「安いから」中古リノベーションから「こだわるなら」中古リノベーションへ
(b) 中古住宅の流通方法の多様化
・リノベーション済住宅の購入
・中古住宅の

３ 【事業等のリスク】
当社グループの事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項を以下に記載しております。
また、必ずしもそのようなリスクに該当しない事項につきましても、投資者の投資判断上、重要であると考える事項については、積極的な情報開示の観点から記載しております。当社グループは、これらのリスクに対し発生の可能性を十分に認識した上で、発生の回避及び発生した場合の迅速な対応に努める方針であります。
本項記載の将来に関する事項は本書提出日現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生の可能性のある全てのリスクを網羅するものではありません。

(1) 事業環境に関わるリスク
①　市場環境について
当社グループは、中古住宅流通市場を中心とした不動産市況の動向に影響を受ける可能性があります。
cowcamo(カウカモ)事業は、一般消費者の実需向けの事業である上に、潜在顧客を会員として蓄積することで、多少の市場変動には影響を受けない事業モデルとなっておりますが、当社グループの想定を上回る景気悪化等により長期的に不動産市況が低迷した場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループは、インターネットを介したサービス提供を行っておりますが、インターネットの普及に伴う弊害の発生、利用に関する新たな規制の導入、その他予期せぬ要因により、インターネット利用の順調な発展が阻害された場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
なお、当社グループの仲介サービスの売上計上は、売買契約を締結した時点ではなく、サービスの提供を行った時点で計上しております。そのため、サービスの提供時期により、当社グループの四半期毎の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
②　技術革新について
当社グループは、インターネット関連技術に基づいて事業を展開しておりますが、当該領域は技術革新のスピードや顧客ニーズの変化が極めて速く、それらに基づく新機能や新サービスの導入が相次いで行われる変化の激しい市場です。このような環境の中で、当社グループは、データ解析や人工知能の導入、スマートフォンやタブレット端末等の多様なデバイスへの対応等、最新技術の開発を率先して行うと共に、優秀な人材の確保に取り組んでおります。
しかしながら、今後何らかの革新的な技術が開発され、当社グループの対応が遅れた場合や、そのような革新的な技術に対応するために多額のシステム開発費用が追加的に発生する場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
③　感染症等の影響について
新型コロナウイルス感染症等の感染力が高く治療方法が確立されていない感染症の流行等を原因とする、政府による外出自粛要請に基づく不動産取引の停滞、消費マインドの冷え込みによる長期的な景気悪化等が生じる場合には、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

(2) cowcamo(カウカモ)事業に関わるリスク
①　競争優位性について
当社グループは、cowcamo(カウカモ)事業において、「第１　企業の概況　３　事業の内容」に記載の特徴を有するサービスを提供することによって、従来の不動産ポータル事業者、仲介事業者に対する競争優位性の構築を推進してまいりました。
しかしながら、将来、テクノロジーに長けた企業による当社グループの事業領域への新規参入、類似した事業モデルを有する海外企業の日本市場への進出等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループは、これらの脅威を想定し、潜在顧客である会員との関係の強化や新規技術・サービスの開発を通じた競争力の強化を進めてまいりますが、競合企業の動向が当社グループの想定を超える場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
②　ユーザーの継続的なサービス利用について
当事業においては、住宅情報流通サービス、エージェントサービスを通じた一連のサービスプロセスにおいて、顧客を「cowcamo」のユーザーとして認識し、会員化施策等により、継続的なサービス利用を促すことで、顧客基盤の構築と業績の安定化を図っております。しかしながら、何らかの施策の見誤りやトラブル等でユーザーのサービス利用の継続が損なわれた場合、当事業の業績が悪化し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
③　エージェント人員の採用・育成について
当事業においては、サービスの需要拡大を見据えた計画的なエージェント人員の採用・育成を計画しております。また、独自の業務ツールの開発等を含むエージェント業務の型化・効率化を行うことで、属人的な経験や能力に依存しない体制を確立しております。
しかしながら、当社グループの想定を超える人材市場の逼迫や何らかの組織的な要因により、計画的な採用・育成が想定の通りに行われない場合には、当事業の業績が悪化し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
④　システムの開発・運用体制について
当事業においては、一連のサービス、オペレーションを自社開発のシステムによって提供・運営していることから、将来の事業拡大を見据え、システムの開発・運用体制の継続的な拡充を計画しております。
しかしながら、システム開発・運用に要する人員の獲得の遅れや、システム開発・運用上の何らかのトラブルの発生等により、システムの開発・運用が計画通りに進展しない場合には、当事業の業績が悪化し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑤　広告宣伝について
当事業においては、ユーザーの計画的な獲得にあたり、インターネット広告を中心とした広告運用を実施し、広告出稿先や競合の広告出稿元の動向を注視しながら計画的な広告宣伝を行っております。
しかしながら、広告出稿先の配信ロジックの変更や、競合する広告出稿元の動向が、当社グループの想定を大きく超える場合には、計画された広告効果が実現されず、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑥　協力会社及び取引先との関係について
当事業においては、仲介業務における協力会社や物件の売主である再販事業者が事業運営に重要な役割を果たしております。当社グループは、継続的に良質な協力会社、取引先の開拓、関係の維持・強化に努めておりますが、何らかの要因により協力会社や取引先との取引の継続が損なわれた場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑦　自然災害等について
当事業においては、首都圏を中心に事業展開を行っておりますが、これらの地域で地震・火災・水害等の大規模な自然災害等が発生した場合には、掲載物件の仲介停止や、仲介スケジュールの変更、不動産価格下落による収益性の低下等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑧　消費税の増税について
当社グループが仲介する中古・リノベーション住宅は、一般家庭で購入する最も高額な耐久消費財と言われていることから、消費税率の動向により需要が大きく左右される特性があります。消費税率が引き上げられた場合、家計の実質所得の目減りとなることから個人消費を抑制する要因として、顧客の住宅購入意欲の減退につながり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑨　不動産にかかる税制について
当社グループが仲介する中古・リノベーション住宅を購入するにあたっては、大多数の顧客が住宅ローンを利用しております。住宅ローンの金利が大幅に上昇した場合には、月々の住宅ローン支払い負担の増加や金利変動への不安感から、顧客の住宅購入意欲の減退につながる可能性や、金融機関からの住宅ローンの貸し付け条件が厳しくなる可能性があります。また、当該購入・保有にあたって不動産取得税、固定資産税等の各種の租税公課が発生します。現在、不動産取得税の税率軽減措置や固定資産税の負担調整措置等の税負担の軽減措置が講じられておりますが、上記の税負担の軽減措置が行われなくなった場合、住宅の購入・保有にかかる負担が増加することから、顧客の住宅購入意欲の減退につながる可能性があります。これらの事象が発生した場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
⑩　再販取引を実施するにあたり発生するリスク
当事業の取引の大半を占める不動産物件の仲介においては、契約不適合責任や在庫リスクは発生しませんが、自社企画商品については、販売先に対する契約不適合責任を負う可能性があります。したがって、該当物件に多額の補修費用等を要する重大な瑕疵が生じた場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、物件の仕入時から何らかの理由により販売状況が不振となり、その間に不動産の市場価格が下落した場合には、棚卸資産に評価減が発生すること等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(3) 事業運営体制に関わるリスク
①　特定経営者への依存及び人材の確保・育成について
当社グループは、継続的な事業拡大や新規事業の推進のためには、優秀な人材の確保、育成及び定着が重要であると認識しております。
しかしながら、当社グループが求める優秀な人材が必要な時期に十分確保・育成できなかった場合や、何らかの理由により人材流出が進んだ場合には、恒常的な事業拡大や新規事業の推進に支障が生じ、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
また、代表取締役を含む役員、幹部社員等の専門的な知識、技術、経験を有している役職員が、何らかの理由によって退任、退職し、後任者の採用が困難となった場合、当社グループの業績及び今後の事業展開に影響を与える可能性があります。
②　内部管理体制について
当社グループは、コンプライアンス及びコーポレート・ガバナンスの徹底を図るための様々な施策を実施しております。また、業務の適正化及び財務報告の信頼性を確保するため、これらに係る内部統制が有効に機能する体制を構築、整備、運用しております。しかしながら、事業の急速な拡大等により、内部管理体制の構築が追い付かないという状況が生じる場合には、適切な業務運営が困難となり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(4) システム等に関わるリスク
①　開発について
当社グループは、システム開発に関わる投資を継続的に行っております。システムの開発においては、関連する事業のロードマップに基づき必要な社内外の人的リソースを計画的に確保する体制をとっております。しかしながら、ソフトウエアエンジニアの人材市場の逼迫等により、開発工数の確保が困難になる、工数当たりの単価が増大する等の場合には、開発スケジュールの遅延やコストの増大により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
②　運用(障害)について
当社グループのサービスはインターネットを介して提供されております。当社グループでは、安定的なサービスの運営を行うため、システムの冗長化、脆弱性検査、不正アクセス防御等の対策を講じております。しかしながら、自然災害、事故、不正アクセス、その他何らかの要因によりシステム障害等が発生した場合には、当社グループに直接的な損害が生じるほか、当社グループサービスに対する信頼性の低下を招きかねず、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
③　情報の管理について
当社グループは、取引先の企業情報や物件情報及び個人情報を取り扱っております。当社グループでは、情報セキュリティの管理の徹底について重要な課題と認識しており、総合的な情報セキュリティを確保するため、情報セキュリティマネジメントシステムの構築・運用を行っております。加えて、全社で個人情報の取扱及びインサイダー取引の未然防止に関わる社内規程の整備、定期的な従業員教育、システムのセキュリティ強化、個人情報取扱状況の内部監査等を実施し、情報管理の強化に努めております。
しかしながら、外部からの不正なアクセスや当社グループ関係者の故意又は過失により情報流出等の問題が発生した場合には、当社グループへの損害賠償請求や信用の低下等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(5) 法的規制に関するリスク
①　一般的な法的規制について
当社グループの事業に関連する主な法規制として、「宅地建物取引業法」、「借地借家法」、「建築基準法」、「不正アクセス行為の禁止等に関する法律」、「銀行法」等があります。
当社グループはこれらの法規制を遵守した事業運営を実施しており、今後も法令順守体制の強化や社内教育の実施等を行ってまいりますが、新たな法規制の制定や改正が行われ、当社グループが運営する事業が新たな法規制の対象となる場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、現時点において、当該免許・許可等の取消し等、重大な行政処分の対象となる事由は発生しておりませんが、将来何らかの理由によって当該免許の取消しを含む行政処分がなされ、またはこれらの更新が認められない場合には、当社グループの事業活動に支障を来すとともに、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
なお、法的規制について、その有効期間が法令等により定められているものは下表のとおりであります。
(許認可等の状況)

会社名

免許・許可等

有効期間

関係法令

取消条項

株式会社ツクルバ

宅地建物取引業者免許
東京都知事(2)第97398号

自　2025年１月24日
至　2030年１月23日
(５年間)
以後５年ごとに更新

宅地建物
取引業法

同法第５条
及び第66条

株式会社ツクルバ

銀行代理業許可
関東財務局（銀代）
第504号

なし

銀行法

同法第52条の56
第１項

株式会社ツクルバボックス

宅地建物取引業者免許
東京都知事(3)第94875号

自　2022年12月８日
至　2027年12月７日
(５年間)
以後５年ごとに更新

宅地建物
取引業法

同法第５条
及び第66条

②　訴訟等について
当社グループは、法令及び契約等の遵守のため「コンプライアンス規程」を定めて社内教育やコンプライアンス体制の充実に努めております。しかしながら、当社グループが事業活動を行うなかで、顧客、取引先又はその他第三者との間で予期せぬトラブルが発生し、訴訟に発展する可能性があります。かかる訴訟の内容及び結果によっては、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、多大な訴訟対応費用の発生や当社グループの社会的信用の毀損によって、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
③　知的財産権について
当社グループが使用する商標、ソフトウエア、システム等について、現時点において第三者の知的財産権を侵害するものはないと認識しております。今後も、侵害を回避するための著作権等の監視、管理等を顧問弁護士と協力して行っていく方針でありますが、万が一、第三者の知的財産権を侵害した場合は、当該第三者より、損害賠償請求、使用差止請求等が発生する可能性があり、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
④　不動産の表示に関する公正競争規約について
不動産業界は公正取引委員会の認定を受け、「不動産の表示に関する公正競争規約」及び「不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約」を設定しております。当社グループはこれらの規約を遵守し業務を遂行するように努めておりますが、万一、不測の事態によって規約に違反する行為が行われた場合、お客様からの信頼性が低下し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(6) その他のリスク
①　新株予約権等の行使による株式価値の希薄化について
当社グループは、役職員に対して、業績向上に対する意欲を高めることを目的としたストック・オプション(新株予約権)を発行しております。ストック・オプションが権利行使された場合には、当社株式が新たに発行され、既存の株主が有する株式の価値及び議決権割合が希薄化する可能性があります。また、A種種類株式における普通株式対価取得請求権の行使により、株式の価値及び議決権割合が希薄化する可能性もあります。なお、本書提出日現在、新株予約権等による潜

(2) 【役員の状況】
①役員一覧
男性7名　女性1名(役員のうち女性の比率12.5％)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

代表取締役CEO

野村駿太郎

1985年10月５日

2009年４月

株式会社コスモスイニシア入社

2023年７月

当社入社

2023年８月

株式会社ツクルバボックス代表取締役（現任）

2024年２月

当社執行役員

2024年８月

当社上級執行役員

2025年２月

当社上級執行役員CRO

2025年５月

当社取締役 上級執行役員CRO

2025年９月

当社代表取締役CEO（現任）

(注)３

 普通株式

10,200

株

A種種類株式
 -株

取締役CSO

北原寛司

1983年12月19日

2011年12月

株式会社コーポレイトディレクション入社

2012年９月

デロイトトーマツコンサルティング合同会社入社

2016年11月

当社入社

2018年５月

当社取締役COO兼経営企画室長

2020年２月

当社取締役COO

2023年７月

当社取締役CSO（現任）

(注)３

 普通株式

172,200

株

A種種類株式
 -株

取締役

竹内真

1978年７月５日

2001年４月

富士ソフトABC株式会社（現富士ソフト株式会社）入社

2007年３月

フリーランスとして独立

2013年１月

株式会社ビズリーチ取締役

2019年９月

一般社団法人日本CTO協会理事

2020年２月

ビジョナル株式会社取締役CTO

2021年10月

当社社外取締役

2025年３月

株式会社メドレー取締役（現任）

2025年３月

トグルホールディングス株式会社社外取締役（現任）

2025年５月

当社取締役（現任）

(注)３

 普通株式

503,200

株

A種種類株式
 -株

社外取締役

小林賢治
 (注)１

1978年５月11日

2005年４月

株式会社コーポレートディレクション入社

2009年４月

株式会社ディー・エヌ・エー入社

2011年６月

同社取締役

2015年６月

同社執行役員

2017年７月

シニフィアン株式会社代表取締役（現任）

2020年10月

ラクスル株式会社社外取締役(現任）

2023年10月

当社社外取締役(監査等委員)

2024年７月

株式会社gumi社外取締役（監査等委員）（現任）

2025年10月

当社社外取締役（現任）

(注)３

 普通株式

-

株

A種種類株式
 -株

社外取締役

福島良典
(注)１

1988年２月15日

2012年11月

株式会社Gunosy創業、同社代表取締役

2013年11月

株式会社Gunosy代表取締役最高責任者

2018年12月

株式会社LayerX代表取締役CEO（現任）

2019年10月

当社社外取締役（現任）

 2023年10月

株式会社progmat非常勤取締役（現任）

(注)３

 普通株式

72,600

株

A種種類株式
 -株

社外取締役
常勤監査等委員

西浦千栄子
 (注)１,２

1984年３月１日

2006年12月

新日本有限責任監査法人（現EY新日本有限責任監査法人）入所

2009年12月

公認会計士登録

2014年９月

西浦公認会計士事務所開設（現任）

2016年６月

S&Nパートナーズ法律事務所顧問（現任）

2023年６月

株式会社NSD社外監査役（現任）

2023年10月

 当社社外取締役（監査等委員）（現任）

2023年11月

株式会社ツクルバボックス監査役（現任）

(注)４

 普通株式

700

株

A種種類株式
 -株

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

社外取締役
監査等委員

石本忠次
(注)１,２

1973年10月９日

1997年８月

ＫＰＭＧピートマーウィック株式会社(現ＫＰＭＧ税理士法人)入社

2000年４月

税理士登録

2002年10月

メンターキャピタル税務事所(現メンターキャピタル税理士法人）代表社員（現任）

2002年10月

株式会社メンターキャピタルFAS（現株式会社メンターキャピタルホールディングス）代表取締役（現任）

2016年６月

ユナイテッド株式会社社外取締役（現任）

2020年２月

 ビジョナル株式会社社外取締役（監査等委員）（現任）

2021年10月

株式会社アイモバイル社外取締役（監査等委員）（現任）

2023年10月

 当社社外取締役（監査等委員）（現任）

(注)４

 普通株式

2,100

株

A種種類株式
 -株

社外取締役
監査等委員

木村勇人
(注)１,２

1986年12月16日

2012年12月

弁護士登録

2013年１月

渥美坂井法律事務所・外国法共同事業入所

2014年５月

三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社へ在籍出向

2019年２月

三菱地所投資顧問株式会社へ在籍出向

2022年８月

Smith, Gambrell & Russell, LLPへ在籍出向

2025年１月

渥美坂井法律事務所・外国法共同事業シニアパートナー（現任）

2025年５月

ニューヨーク州弁護士登録

2025年10月

 当社社外取締役（監査等委員）（現任）

(注)４

 普通株式

‐

株

A種種類株式
 -株

計

 普通株式

761,000

株

A種種類株式
 -株

(注) １．取締役小林賢治、福島良典、西浦千栄子、石本忠次、木村勇人は、社外取締役であります。
２．監査等委員会の体制は、次のとおりであります。
委員長　西浦千栄子 委員　石本忠次 委員　木村勇人
３．取締役の任期は、2025年７月期に係る定時株主総会終結の時から、選任後１年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までであります。
４．監査等委員である取締役西浦千栄子、石本忠次、木村勇人の任期は、2025年７月期に係る定時株主総会終結の時から、選任後２年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会の終結の時までであります。
５．当社は、法令に定める監査等委員である取締役の員数を欠くことになる場合に備え、会社法第329条第３項に定める補欠監査等委員である取締役１名を選任しております。補欠監査等委員である取締役の略歴は次のとおりであります。

氏名

生年月日

略歴

所有株式数(株)

坂下尚弥

1984年７月18日

2008年４月

あずさ監査法人（現有限責任あずさ監査法人）入所

2013年６月

小谷野公認会計士事務所入所

2015年10月

坂下尚弥公認会計士事務所開設（現任）

2017年11月

ユナイテッド・アセット・アドバイザーズ株式会社代表取締役（現任）

2018年８月

株式会社サ行代表取締役（現任）

2022年２月

株式会社RECEPTIONIST社外監査役（現任）

2022年７月

株式会社PRICINGDATA社外監査役（現任）

 普通株式

-

株

A種種類株式
 -株

②　社外役員の状況
　当社の社外取締役は２名、監査等委員である社外取締役は３名であります。
当社は、社外取締役の独立性に関する具体的基準又は方針を定めていないものの、株式会社東京証券取引所の定める独立役員に関する判断基準等を勘案した上で、コーポレート・ガバナンスの充実・向上に資する者を選任することとしております。当社は、全ての社外取締役を独立役員として指定しております。
　社外取締役と当社との人的関係、資本的関係または取引関係およびその他の利害関係は以下の通りです。

社外取締役の小林賢治は、事業運営およびコーポレート・ガバナンス両面での豊富な経験を有し、幅広い成長ステージにおける経営判断やリスク管理に携わった実績を持つことから当社経営の推進及び強化を期待して、社外取締役として選任をしております。
社外取締役の小林賢治は、当社の新株予約権93個（新株予約権の目的となる株式の数9,300株）を保有しておりますが、これ以外に当社との間には、人的関係、資本的関係または取引関係およびその他の利害関係はありません。

社外取締役の福島良典は、エンジニアとしてコンピュータサイエンスや機械学習への深い見識を持ち、かつ、上場企業経営者として豊富な経験と幅広い見識を有していることから、今後の当社の経営に関して的確な助言及び業務執行の監督を行うにふさわしいと判断して社外取締役として選任しております。
社外取締役の福島良典は、当社の新株予約権211個（新株予約権の目的となる株式の数21,100株）を保有しており、また当社株式72,600株を保有しております。また、福島良典が代表取締役を務める株式会社LayerXと当社との間には同社提供サービスに関する取引関係がありますが、当該取引価格はサービスの内容を勘案し合理的な価格であり、当社の意思決定に影響を与えるものではございません。これ以外に当社との間には、人的関係、資本的関係または取引関係およびその他の利害関係はありません。

監査等委員である社外取締役の西浦千栄子は、公認会計士として培われた豊富な経験と知識を有しており、経営管理に関する高い専門性と独立した立場からの適切な監査と助言を期待し、当社監査体制の一層の強化を図ることができると判断して監査等委員である取締役として選任をしております。
監査等委員である社外取締役の西浦千栄子は、当社の新株予約権30個（新株予約権の目的となる株式の数3,000株）を保有しており、また当社株式700株を保有しておりますが、これ以外に当社との間には、人的関係、資本的関係または取引関係およびその他の利害関係はありません。

監査等委員である社外取締役の石本忠次は、税理士としての豊富な知見を有しており、当該知見を活かした専門的な観点から企業経営及び当社の経営への助言や取締役の職務執行に対する監督等をいただくことなど、企業経営及び財務体質強化等への積極的な発言を期待し、監査の実効性を確保できるものと判断して監査等委員である社外取締役として選任しております。
監査等委員である社外取締役の石本忠次は、当社の新株予約権30個（新株予約権の目的となる株式の数3,000株）を保有しており、また当社株式2,100株を保有しておりますが、これ以外に当社との間には、人的関係、資本的関係または取引関係およびその他の利害関係はありません。

監査等委員である社外取締役の木村勇人は、弁護士としての資格及び豊富な実務経験と高度な専門知見を有しており、不動産をはじめとする幅広い企業法務分野に精通し、複雑化する事業環境における法的リスクの予防・低減や重要経営判断に対する適切な法的助言が可能であることから、当社においてもその専門性を活かし、コーポレートガバナンスの実効性向上ができると判断して、監査等委員である社外取締役として選任しております。
監査等委員である社外取締役の木村勇人は、渥美坂井法律事務所・外国法共同事業シニアパートナーであり、渥美坂井法律事務所・外国法共同事業と当社との間には法律相談等の法律事務に関する委任契約という取引関係がありますが、当該契約における報酬は委任事務の内容を勘案し合理的な報酬額であり、当社の意思決定に影響を与えるものではございません。これ以外に当社との間には、人的関係、資本的関係または取引関係およびその他の利害関係はありません。

③　社外取締役又は監査等委員である社外取締役による監督又は監査と内部監査、監査等委員会監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係
社外取締役及び監査等委員である社外取締役は、取締役会又は監査等委員会を通じて内部監査担当者及び会計監査人との連携状況や監査結果について報告を受けると共に、必要に応じて、会計監査人及び内部監査担当者と連携を図り情報交換を行うことで、監査の効率性及び実効性が確保できる体制を確保しております。

２ 【沿革】
当社の共同創業者である村上浩輝と中村真広は、「「場の発明」を通じて欲しい未来をつくる。」という企業理念のもと当社を設立いたしました。
設立以降の経緯は以下のとおりであります。

年月

概要

2011年８月

東京都渋谷区において、株式会社ツクルバを設立

2011年12月

東京都渋谷区にコワーキングスペース「co-ba shibuya」を開業

2012年６月

空間デザイン・ プロデュース事業(現・不動産企画デザイン事業)を開始

2012年10月

株式会社マチニワ（現・株式会社ツクルバボックス、2024年７月期より連結子会社として操業）を東京都渋谷区に設立

2015年１月

ITを活用した中古・リノベーション住宅の流通プラットフォーム「cowcamo」ベータ版を公開

2015年３月

空間活用事業などを展開する株式会社アプトを100％子会社化

2015年６月

「cowcamo」正式版を公開、オンラインメディア「cowcamo magazine」の提供を開始

2016年３月

一級建築士事務所登録

2016年９月

「cowcamo」がソフトウエア・サービス・システム部門にてグッドデザイン賞を受賞

2016年10月

事業拡大のため本社を東京都目黒区に移転

2017年11月

株式会社アプトの全株式を譲渡

「cowcamo」にて事業者向けデータ提供サービスを開始

「cowcamo」のiOSアプリを正式公開

2018年３月

「cowcamo」にてパートナー仲介事業者との連携開始

2018年７月

「cowcamo」のAndroidアプリを正式公開

2018年12月

「cowcamo」のAndroidアプリが「Google Play ベスト オブ 2018」隠れた名作部門にて優秀賞を受賞

2019年７月

東京証券取引所マザーズに株式を上場

2020年７月

株式会社丸井グループと資本業務提携契約を締結

2022年４月

東京証券取引所の市場区分の見直しに伴い、東京証券取引所グロース市場に移行

2023年11月

不動産企画デザイン事業の会社分割及び新設会社の株式譲渡を完了