エリッツホールディングスは何で稼いでいる？

３【事業の内容】

　当社グループは株式会社エリッツホールディングス及び連結子会社６社により構成されており、不動産仲介事業、不動産管理事業、居住者サポート事業を営んでおります。なお、当該３つの事業区分については、「第５　経理の状況　１連結財務諸表等　(1）連結財務諸表　注記事項」に掲げるセグメントの区分と整合しております。

　当社グループはグループ内に種々の業務を行う子会社を擁しており、相互の連携によりグループとしてシナジー効果が発揮されるよう努めております。

　当社グループの事業内容及び当社と各子会社の位置付けは次のとおりであります。

（グループ統括）

　当社が担当しております。具体的には以下の業務を行っております。

＜経営指導業務・事務受託業務＞

　当社が各子会社に対し経営計画、事業企画等の経営指導を行うと同時に、人事・経理・システム・総務等の事務管理業務を集中受託して事務の効率化を図っております。

　また、グループで使用する事務機器や車両等を当社が一括管理し各社にリースしております。

（不動産仲介事業）

＜不動産賃貸仲介事業＞

　株式会社エリッツが賃貸マンション・アパート等の賃貸仲介を担っております。京都・滋賀を中心に近畿圏で68店舗を展開し、単身、ファミリーを問わず広く社会人層を中心に、学生層にも間口を広げて、当社保有の賃貸不動産、株式会社エリッツ建物管理がオーナーからお預かりしている管理物件といった当社グループの管理物件のほか、他社管理物件やオーナーが自ら管理する物件などの当社グループ管理物件以外の物件についても賃貸の仲介をしております。特に当社グループ管理物件の仲介におきましては、グループとしてシナジー効果が発揮される事業であります。

＜不動産仲介関連事業＞

　株式会社エリッツが、当社への火災保険取次紹介、株式会社ＶＡＳＴへのインターネット接続・新電力・ガス・ＮＨＫ加入取次紹介、室内消毒・引越等の業務を行っております。

＜不動産売買仲介事業＞

　株式会社エリッツ不動産販売が不動産売買仲介事業を担っております。一般住宅及び投資用マンションの情報収集をし、広告をして集客し、顧客に仲介をしております。

　当社グループ管理物件のオーナーが、所有物件を売却又は新規購入される際には株式会社エリッツ建物管理から紹介を受け、株式会社エリッツ不動産販売がその売買仲介を行うことによりグループとしてシナジー効果が発揮される事業であります。

＜不動産賃貸事業＞

　当社は、京都市内に賃貸マンション７棟、商業ビル２棟を保有しており、自社使用のほか、255室の居室と11戸のテナントから家賃収入を得ております。競売情報や当社が収集した投資用マンション情報をもとに、利回りや当社グループの仲介力・管理能力とのシナジー等を考慮して物件を購入しております。購入した不動産については仲介事業から得た情報をもとに、顧客需要を満たすようにリノベーションを行い、入居率100％を目指しております。株式会社エリッツが賃貸仲介し、株式会社エリッツ建物管理が管理を行っておりますので、グループとしてシナジー効果が発揮される事業であります。

＜不動産開発事業＞

　不動産開発事業においては、競売情報や株式会社エリッツ不動産販売が入手した情報をもとに再販可能性を慎重に検討し、物件を厳選して購入しております。購入後は当社が当社グループのノウハウを生かし、時代のニーズに沿った投資用マンション等を企画・計画し、改装や建設は専門業者を利用しますが、株式会社エリッツの仲介力を生かした満室引渡しや、株式会社エリッツ建物管理によるメンテナンスサービスの提供など、賃貸マンション経営に関するワンストップでのトータルサービスを提供することで、グループ全体のシナジー効果が発揮される事業であります。また、不動産特定共同事業も当社が企画して、当社、株式会社エリッツ、株式会社エリッツ建物管理及び株式会社エリッツ不動産販売が協働してワンストップで行っておりますので、グループとしてシナジー効果が発揮される事業であります。

＜海外事業＞

　ELITZ INTERNATIONAL MALAYSIA SDN.BHD.（以下、エリッツインターナショナルマレーシアという。）が、マレーシア・クアラルンプールで不動産賃貸、売買の紹介及びマンスリー・ウィークリーマンションの運営、管理を行っております。最近まではコロナ禍の影響もあり、一時的に事業が停滞しておりましたが、元来、日本人の旅行先、リタイア後の移住先として人気の地域であることから、引続き市況把握と事業基盤構築等を見据えた取組みを展開しております。本事業は当社とエリッツインターナショナルマレーシアが協働して行っております。

（不動産管理事業）

＜賃貸マンション・アパート等の管理事業＞

　株式会社エリッツ建物管理は管理物件の保守管理や入居者管理を担っております。建物の保守管理では大型改装工事や日々の小規模修繕工事、エレベーター保守や日々の清掃などの維持管理を行っております。入居者管理では入居者からの問い合わせ対応や家賃等の収納・集計管理、契約更新手続きなどを行っております。また、入居者が退去される際の改装工事を元請けとして行っております。

＜分譲マンション管理事業＞

　株式会社ＡＲＣ建物管理は分譲マンションの保守管理や、マンション管理組合の運営サポートを行っております。建物の保守管理では大型改装工事や日々の小規模修繕工事、エレベーター保守や日々の清掃、ごみの収集、植栽などの維持管理を行っております。管理組合の運営サポートでは理事会の運営サポートや管理費の集金管理などを行っております。また、清掃事業も担っており、自社の管理物件のほか、株式会社エリッツ建物管理から業務委託を受け、同社管理物件の清掃業務を行っております。

（居住者サポート事業）

＜保険代理店事業＞

　当社グループ各社にて契約いただいたお客様（管理物件のオーナー、入居者、物件購入者）に対し、火災保険等の損害保険を中心に勧誘を行っております。当社は提携保険会社に対する窓口としてグループ各社の勧誘・募集結果のとりまとめ、事故発生時の対応、事務処理を受託しております。グループ各社における保険契約の勧誘・募集が保険代理店収入となり、グループとしてシナジー効果が発揮される事業であります。

＜滞納保証事業＞

　当社グループの管理物件入居者に係る家賃等の滞納保証を行う事業であり、顧客への勧誘は主に株式会社エリッツが、顧客の審査、家賃の収納やオーナーへの引渡しは株式会社エリッツ建物管理が行い、当社は家賃保証会社との事務処理のほか、自社資金による滞納保証業務も行っており、グループとしてシナジー効果が発揮される事業であります。

＜入居後サービス事業＞

　居住者に安心と利便性を提供するため、専門業者と提携し、ＲＥサポート（24時間、365日駆けつけサービス）等の入居後サービスを行っております。

＜コールセンター事業＞

　株式会社ＶＡＳＴはコールセンター事業を担っており、株式会社エリッツから賃貸仲介で契約されたお客様の紹介を受け、インターネット契約、電気・ガス・ＮＨＫ受信契約などの取次を行っております。

　また、不動産業者向けの顧客管理システム「バストレージ」の開発及び販売、顧客管理システムと連動させることで顧客情報を確認しながら電話対応ができ、円滑なコミュニケーションを実現する「ＡＩ　ＶＡＳＴシステム」のＯＥＭ販売を行っております。

＜引越事業、古物・遺品整理事業、シェアサイクル事業＞

　株式会社エリッツは「弁慶ひっこしサービス」というブランド名で引越事業を行っております。主に株式会社エリッツの賃貸仲介でお部屋を契約されたお客様に引越、引越に伴う中古家電等の処分・売買、遺品整理などのサービスを提供しており、一般貨物自動車運送業、古物商の許可を取得して行っております。

　また、環境にやさしく、京都ならではの観光客需要に応えられるだけでなく、賃貸マンション居住者の利便性が高まることで当社グループ管理物件の魅力向上にもつながるため、賃貸仲介においてもシナジー効果が期待できるシェアサイクル事業を2022年９月期から行っております。

（当社グループの事業の特徴）

＜不動産仲介事業＞

　不動産仲介事業においては現在、当社グループの基幹システムとして賃貸仲介システム（バストレージ、不動産ポータルサイトとの自動連携、空室情報更新、契約管理、全店舗情報共有、顧客管理などを行う）を駆使することにより、賃貸仲介の業績を左右する反響数、反響来店率、応対決定や成約率の向上を図っております。

　また、この基幹システムにより、未経験者が短期間で戦力化できており、新規店舗の出店に際しても基幹システムにネットワークを接続することで瞬時に情報が共有できるなど、速やかな店舗立上げが可能になっております。

　当社グループの基盤である京都・滋賀エリアの賃貸住宅需要については、学生数も多く、今後も底堅いニーズが期待できる状況であり、現在、当社は京都・滋賀エリアにおいて47店舗を有しておりますが、さらなる成長を目指し、近隣他府県エリアへ店舗網の展開を進め、すでに大阪府・奈良県・兵庫県へ拡大中であります。テレビやＳＮＳ、インターネット広告の充実、社宅代行会社からの依頼拡大等も含め、新規エリア需要の獲得や京都・滋賀エリアにおけるさらなるシェア拡大に努めております。

（単位：店舗、契約）

株式会社エリッツ

2021年９月期

2022年９月期

2023年９月期

2024年９月期

2025年９月期

営業店舗数

51

55

57

61

68

契約数

16,327

17,101

18,014

19,201

20,228

＜不動産管理事業＞

　不動産管理事業においては現在、自社ビルを除き28,000戸以上の管理戸数を有しており、その入居率は直近２連結会計年度において95％以上の水準を維持しております。この入居率を維持できている理由は、株式会社エリッツの仲介力の強さにあります。自社管理物件の入居者のうち約９割が株式会社エリッツの仲介によるものであり、この仲介率がそのまま95％以上の入居率となって表れております。この水準の入居率を維持できる自社仲介力は管理契約獲得時において賃貸不動産オーナーの判断に大きな影響があります。また、当社グループの最近の毎年の仲介件数における自社管理物件の割合は約20％に過ぎず、残りの約80％はオーナーが自ら管理する物件や他社管理物件を仲介しておりますので、当社グループ管理物件が今後、相当数伸びたとしても現在の仲介力をもって入居率を維持することが可能であり、管理戸数拡大を継続できると考えております。

（単位：戸、棟）

株式会社エリッツ建物管理

2021年９月期

2022年９月期

2023年９月期

2024年９月期

2025年９月期

管理戸数

23,181

24,451

26,056

27,330

28,685

管理棟数

1,504

1,600

1,675

1,751

1,848

＜居住者サポート事業＞

　居住者サポート事業は、保険会社や滞納保証会社、インターネットプロバイダー、新電力会社などの当社グループ業務提携先が直接サービス提供主体となるため、小口多数の取引の集積でありながら、当社グループにおいては低コストで運営でき収益性が高い事業であります。他方、本事業自体が独立して成立するというよりも、不動産仲介事業や不動産管理事業と相俟って多数の顧客情報や居住者ニーズを取込んで付加価値をつける事業であり、不動産仲介事業での仲介件数の伸びや当社グループ管理物件戸数の伸びが事業成長の重要な要件となります。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。

(1）経営方針

　当社グループは、『安心・安全・癒し・環境』をテーマに暮らしを提案し、質の高い情報とサービスにより、夢のある住空間とゆとりある生活の実現に貢献することを企業理念とし、100年以上続く企業を目指しております。

　このため、お客様が孫やひ孫の代になっても、当社グループとの出会いを喜んでいただけるような本物の商品やサービスを提供し続けられるよう、本物を目指し、人作りや商品作り、また仕組作りに励んでまいります。

　これらを踏まえて当社グループの経営方針を以下のとおり定めております。

・仕事を通じて地域社会に貢献する

・不動産業の地位向上に努める

・永続的な挑戦経営と価値ある利潤の追求

・働き甲斐があり自己成長のできる職場作り

・全従業員の生活向上

・勇気ある革新と決断

(2）経営環境

　当社グループの基幹事業である、不動産仲介事業、不動産管理事業及び居住者サポート事業における経営環境の認識は以下のとおりであります。

①　不動産仲介事業

　当社グループにおける不動産仲介事業は、主に賃貸仲介事業と不動産売買仲介事業から構成されますが、不動産売買仲介事業が売上・利益に占めるウェイトは小さいため、ここでは主に賃貸仲介事業に関して記載いたします。

　賃貸仲介事業は、2019年末に発生した新型コロナウイルスの感染拡大の影響で、新規の学生の単身マンションや転勤等に伴う住み替え等の需要が減少しはじめ、2020年秋頃からその影響を大きく受けましたが、現在では回復しております。当社グループは京都府近郊を主要な事業エリアとしておりますが、京都府の学生数については横ばいから漸増の推移となっており、今後も底堅いニーズが期待できると考えられます。

　他方、京都府の人口は漸減傾向にあり、当社グループの主要顧客である単身者、ファミリー層の需要が減少していくものと考えられます。このため、今後は京都・滋賀地区という既存事業エリア内でのシェアの拡大とともに大阪・奈良・兵庫地区を含めた近隣他府県への事業エリアの拡大に努めてまいります。そのため、店舗数の拡大、学生をターゲットとしたＴＶ広告の充実、県外からの転居や同一地域内での転居、転勤に利用される社宅代行の利用等も含め、需要の獲得に努めてまいります。

　なお、過去数年間におきましては、新型コロナウイルス感染症が当社グループに与える影響に大きいものがありましたが、一過的な要因であったと考え、現時点におきましては基本的に経営方針・経営戦略等を見直す必要はないと判断しております。

京都府の学生数及び人口数

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年

2025年

京都府学生数(人)

162,975

162,595

162,532

162,691

162,601

163,308

166,137

169,124

170,488

173,904

（前期比増減率）

(1.1)

(△0.2)

(0.0)

(0.1)

(△0.1)

(0.4)

(1.7)

(1.8)

(0.8)

(2.0)

京都府人口数(人)

2,606,020

2,599,717

2,591,898

2,582,964

2,576,791

2,558,766

2,550,404

2,535,552

2,519,954

2,502,852

（前期比増減率）

(△0.2)

(△0.2)

(△0.3)

(△0.3)

(△0.2)

(△0.7)

(△0.3)

(△0.6)

(△0.6)

(△0.7)

（出典：文部科学省『学校基本調査』５月１日現在、京都府『京都府推計人口』各12月１日（2025年は11月１日）現在）

京都市内・京都府内・他府県：転入数・転出数

2020年10月～2021年９月

2021年10月～2022年９月

2022年10月

～2023年９月

2023年10月

～2024年９月

2024年10月

～2025年９月

転入（人）

京都市内

50,195

47,659

50,993

46,846

47,237

京都府内

7,248

6,536

7,019

6,640

6,576

他府県

40,501

47,981

54,703

52,726

54,906

計

97,944

102,176

112,715

106,212

108,719

転入世帯数

73,066

72,328

78,210

86,460

85,055

転出（人）

京都市内

50,183

47,635

50,979

46,838

47,235

京都府内

7,809

8,167

8,528

7,444

7,037

他府県

42,068

42,672

49,617

47,161

47,602

計

100,060

98,474

109,124

101,443

101,874

転出世帯数

70,281

70,437

81,073

76,734

78,188

（出典：京都市統計ポータル）

凡例　京都市内：京都市内での転入、転出

京都府内：京都市を除く京都府内から京都市への転入、京都市から京都市を除く京都府内への転出

他府県　：他府県から京都市への転入、京都市から他府県への転出

②　不動産管理事業

　当社グループにおける不動産管理事業は、賃貸マンションの管理事業と分譲マンションの管理事業に分かれますが、分譲マンションの管理事業が売上・利益に占めるウェイトは小さいため、ここでは主に賃貸マンション管理事業に関して記載いたします。

　当社における賃貸マンション管理事業は、賃貸マンション経営をされているオーナー様からそのマンションの管理を受託し、共用部分の管理・清掃、家賃の収納代行、家賃保証、長期修繕計画の提案等を行っており、入居者の退去時には、改装・リフォーム等の工事を受託しております。

　また、建物自体の築年数が経過することで、設備の老朽化や時代のニーズにそぐわなくなること等により賃借需要が減退していくことは避けられませんが、当社グループの管理物件であるか否かを問わず、積極的に改装等の提案を行い、リノベーションサービスの拡大に努めております。

③　居住者サポート事業

　居住者サポート事業は、不動産仲介事業や不動産管理事業と相俟って多数の顧客情報や居住者ニーズを取込んで付加価値をつけるのが当事業の本質であります。このため、不動産仲介事業での仲介件数の伸びや当社グループ管理物件数の伸びが本事業成長の重要な要件となります。

　また、引越事業、シェアサイクル事業、自社保証の家賃保証事業及びソフトウエア開発・販売事業以外は、当社グループ自身が直接サービス提供主体となるのではなく、保険会社や滞納保証会社、インターネットプロバイダー、新電力運営会社ないしその代理店など、当社グループの業務提携先が直接サービス提供主体となるため、小口多数の取引の集積でありながら、低コストで運営できる収益性の高い事業であります。

　他方で、特に新電力関係に一時期見られたように、外部環境の変化により大きく影響される傾向がありますので、先ずは賃貸仲介件数と管理物件数の拡大を着実に進めることに努めるとともに、新しいサービスの取込みを進めてまいります。

(3）経営戦略及び経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

　当社グループの中期経営計画（2026年９月期～2028年９月期）における戦略テーマは、「管理拡大」、「仲介拡大」、「財務体質の強化」の３つであり、経営戦略及び経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として、①管理物件数（戸数）、②仲介件数並びに③財務指標としての資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率を重視しております。

　管理物件数（戸数）は不動産管理事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、仲介件数は不動産仲介事業における事業計画の進捗度合の把握・分析のため、また、資産合計、自己資本比率及び総資本経常利益率は当社グループが経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標として活用しております。

(4）優先的に対処すべき事業上の課題

　当社グループは、今後の事業拡大及び継続的成長のために優先的に対処すべき事業上の課題を以下のとおり認識しております。

①　他社との差別化を図る特色あるサービスの強化

　京都市内は京都市景観条例により、一部地域で新たに建設する建物の高さ制限が設けられています。これによりマンション等の老朽化や設備の経年劣化により、建替えを希望しても利回りの問題でそれが叶わない事態が生じております。このような事態に対して、株式会社エリッツ建物管理では、きめ細やかな管理を実現するため、当社独自の会員組織として「エリッツオーナーズクラブ」を1998年６月から開設し、総会（毎年10月）及び定例会（毎年７月）において、年間活動内容の報告やマンション経営のノウハウ・関連法令改正など近年変化する賃貸業界に関わる旬な情報をテーマにして専門家を招いた講演会やセミナー等を開催しております。また、地域毎にエリッツ建物管理スタッフとオーナー様による地域別研修会（毎年６月）を開催し、より具体的な情報交換などを行い、魅力ある商品作り、優良住宅の提供に対応しております。

②　出店戦略について

　これまでは京都市内や滋賀県を中心にして店舗拡大を進めてまいりましたが、ほぼ全域を網羅したため、現在は京都府下や奈良県、大阪府、兵庫県など近隣他府県での出店を続けております。

　京都市内を中心としたエリアでは、新型コロナウイルスの感染拡大やテレワークの普及により、密になりやすい都市部から郊外への移住を検討する人も増えており、高まる郊外の賃貸住宅需要を取り込み、事業領域を拡大していくために、京都府下エリアに出店して、既存店舗との情報交換を密にし、京都府内全域でのシェア向上を目指しております。

　さらに、滋賀県エリアでは、JR沿線の駅前を中心に店舗展開しております。滋賀エリアは大阪・京都への通勤圏内であること、琵琶湖に隣接し居住環境に恵まれていることもあり、近年人口が増加傾向にあります。京都エリアでの当社の知名度を生かし、滋賀県エリアでの需要を捉え、京都エリア店舗との連携を強化し、売上の向上を目指しております。

　また、新たな市場の開拓を図るため、現在のエリアの延長線上にある奈良県や大阪府、兵庫県へも店舗展開を進めております。出店に際しては、候補地における競合店の出店状況、周辺地域の賃貸物件戸数、賃貸人口を考慮し、出店の是非を判断しております。

③　従業員の意欲、能力の向上

　当社グループは、従業員の目標設定、業績等の査定方法を明確化し、人事評価の適正化を図っております。また、急速なＩＴ技術の進歩にあわせて、この変革のスピードに対応できるような人材を育成していく体制を整えることも急務であると考えております。今後はそれらを見据え、従業員一人一人の上昇志向と能力の向上を図っていく所存であります。

④　個人情報保護に関する取組み

　当社グループは、2020年７月に「プライバシーマーク」を認証取得して以来、継続的に認証更新しながら「個人情報保護マネジメントシステム」の適切な運用を行い、お客様からお預かりする個人情報を大切に取扱い、漏洩等が起こらない体制構築に取組み、お客様からの信頼を得ることに注力しております。

３【事業等のリスク】

　本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資者に対する積極的な情報開示の観点から以下に開示しております。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであり、将来において発生の可能性があるすべてのリスクを網羅するものではありません。

(1）事業環境に関するリスク

①　需要動向について

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

　当社グループの主たる事業は賃貸住宅の仲介事業であり、賃貸住宅市況の影響を直接的に受けております。従って、当該市況が低迷した場合、あるいはその低迷が長期化した場合には、当社グループの業績に悪影響が出る可能性があります。少子高齢化はもとより、大学等のオンライン授業が定着化した場合、学生が単身にていわゆる下宿生活を行う必要性がなくなったり、また、企業においても、転勤による住まいの需要も滞り、地方移転を行う場合もあり、需要そのものが減少することが考えられます。このようなことが長期化すると、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

②　不動産市況動向について

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

　賃貸住宅需要は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすく、景気の後退やマンションの供給過剰等により、不動産市況が停滞あるいは下落した場合、賃貸住宅用不動産の入居率又は賃料水準が低下することが考えられます。この場合、当社グループの主たる事業である不動産管理事業において、管理物件に係る管理収入が減少します。また、不動産賃貸事業においては、地価動向等に伴い不動産価格が下落し、自社保有資産の価値が低下したり家賃収入が減少する等、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

③　競合について

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

　不動産仲介事業においては、当社グループの事業展開エリアにおいて大手の競合他社が数社あり、競争激化による影響を受けやすい構造になっております。当社グループでは、他社に先駆けて導入した基幹システムやこれに付属する仲介関連システムを駆使することで、空室情報の自動更新なども可能になり、広告媒体へのより迅速な反映や顧客への迅速で正確な情報提供が行えるなどの優位性を有しておりますが、競合他社の動向によっては当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

　不動産管理事業においては、既存競合他社が多数存在し、競争激化による影響を受けやすい業界構造となっております。当社グループは、不動産仲介事業による部屋付け力との相乗効果に加え、管理物件はもとより自社物件についても管理を行っているため、スケールメリットによる原価低減及びノウハウの蓄積等により不動産管理事業についても競争力を有しておりますが、競合他社の動向によっては当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

　自社保有不動産の賃貸事業においては、不動産賃貸仲介業務と不動産管理業務の両方を行っているという当グループの事業特性から最新の顧客ニーズのトレンドを把握できることと、スケールメリットを生かした原価の低減を図ることで、リフォームやリノベーションにより競争力のある物件の提供が比較的安価で実現できるなど、十分に競争力を有していると自負しておりますが、賃料相場の値下げなど競合する物件の動向によっては当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

④　外国人留学生、訪日外国人観光客について

発生可能性：大、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小

　当社グループの主要な事業である賃貸仲介事業の顧客の中で、外国人留学生、訪日外国人観光客などの外国人顧客が占める割合が１％程度あります。これらの外国人顧客は、日本の留学生受入政策、観光政策、経済状況、為替相場の状況、外交政策による対日感情、自然災害、事故、疫病等の影響を受ける可能性があり、これらの状況の変化により外国人顧客が減少した場合、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

⑤　少子高齢化リスクについて

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：長期的、影響度：小

　日本国内においては、少子高齢化が進んでおり、今後18歳人口の減少に伴い、学生数も減少していきます。

　しかしながら当社顧客層のうち、学生の比率は２割程度で推移しており、また同時に未婚率の増加や単身世帯が増加傾向にあり、単身者向けの物件の利用者は若年層（34歳以下）から、中年層（35歳～64歳）、高齢層（65歳以上）へと拡がっていることから、少子高齢化による影響は軽微であると想定されます。

(2）事業内容に関するリスク

①　法令・税制の改正が宅地建物取引業やその許認可に及ぼすリスクについて

発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

　当社グループの主要事業である賃貸不動産仲介事業は、不動産・建築等に関連する各種の法令や条例による規制を受けております。これらの改正や関連する各種税制の改正により、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。当社グループはコンプライアンス（法令遵守）に細心の注意を払って業務を行っておりますが、宅地建物取引業法及びガイドライン等に関し違反が行われた場合、行政処分等の制裁（たとえば営業活動の期限付き停止等の措置）により収益に重大な影響を及ぼす可能性があります。また、現在は法令により貸主・借主双方よりの賃貸仲介手数料の合計額が上限として家賃の１か月分と規制されていますが、この上限が下方に改訂された場合、当社グループの業績及び財務状況等に重大な影響を及ぼす可能性があります。

　なお、本書提出日現在における当社グループの事業に係る許認可取得状況は次のとおりです。

　本書提出日までにこれらの許認可等の取消事由及び更新拒否事由は存在しておりませんが、今後何らかの理由により許認可等の取消等があった場合、当社グループの事業活動に支障をきたすとともに当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

免許・登録等の別

会社名

番号

有効期間

宅地建物取引業

株式会社エリッツホールディングス

京都府知事　免許

（３）第13294号

2023年３月20日から

2028年３月19日まで

株式会社エリッツ

国土交通大臣　免許

（７）第5206号

2022年４月19日から

2027年４月18日まで

株式会社エリッツ不動産販売

京都府知事　許可

（３）第13237号

2022年９月29日から

2027年９月28日まで

賃貸住宅管理業

株式会社エリッツ建物管理

国土交通大臣　登録

（２）第1665号

2021年10月６日から

2026年10月５日まで

一般建設業

株式会社エリッツ建物管理

京都府知事　許可

（般－２）第42930号

2021年１月12日から

2026年１月11日まで

マンション管理業

株式会社ARC建物管理

国土交通大臣　登録

（２）第64250号

2021年10月26日から

2026年10月25日まで

不動産特定共同事業

株式会社エリッツホールディングス

京都府知事　許可

第２号

2021年３月８日取得

有効期限なし

有料職業紹介事業

株式会社エリッツホールディングス

厚生労働大臣　許可

26-ユ-300415

2025年10月１日から

2030年９月30日まで

労働者派遣事業

株式会社エリッツホールディングス

厚生労働大臣　許可

派26-300590

2021年11月１日から

2026年10月30日まで

一般貨物自動車運送事業

株式会社エリッツ

近畿運輸局　認可

近運自貨第793号

2023年２月３日取得

有効期限なし

古物商

株式会社エリッツ

京都府公安委員会許可

第611242230064号

2022年11月15日取得

有効期限なし

産業廃棄物収集・運搬業

株式会社エリッツ建物管理

京都府知事　許可

第2600219970号

2021年９月６日から

2026年９月５日まで

②　広告宣伝について

発生可能性：中、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

　当社グループは、主に不動産ポータルサイトに仲介物件情報を掲載することにより集客を行っております。広告宣伝費の支出に関しては、広告効果を測定し、最適な広告宣伝を実施するよう努めておりますが、不動産ポータルサイト内での検索結果や効果的な広告宣伝で売上高が大きく変動する場合があります。当社グループは、日常的に広告施策の効果を検証し、広告宣伝費の利用について適正に判断をしておりますが、当社グループの想定どおりに集客効果を得られない場合等には、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

③　不動産の表示に関する公正競争規約について

発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

　不動産業界では公正取引委員会の認定を受けて、昭和38年に「不動産の表示に関する公正競争規約」を、昭和58年に「不動産業界における景品類の提供の制限に関する公正競争規約」を設定しており、当社グループはこれら規約を遵守しておりますが、万が一規約に違反する行為が行われた場合は当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

④　不動産オーナーや入居者の個人情報保護に関するリスクについて

発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

　当社グループは宅地建物取引業者として法令の定めに従い、取引情報に関し守秘義務があり、2020年７月に「プライバシーマーク」の認証取得を受け、個人情報の秘密保持に努めて参りましたが、個人情報保護法に従い、情報セキュリティのさらなる強化を行っております。しかしながら、万が一個人情報の漏洩が発生した場合には、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

⑤　保険代理店業について

発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

　当社の仲介関連業務である保険募集代理店業務の運営は、保険業法及び関連法令並びにそれに基づく関係当局の監督等による規制、元受保険会社の指導等を受けております。万が一保険業法及びその関連法令に抵触するような事態が発生した場合、代理店登録の取消しや、業務停止等の処分が行われ、それにより保険サービスが提供できなくなることで、当社グループの業績が悪化あるいはその低迷が長期化した場合には、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

⑥　レピュテーションリスク

発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

　当社グループは、法令遵守、サービスの品質・安全性の確保、知的財産権管理、個人情報管理等に努めております。しかしながら、当社グループを取り巻く環境や競合他社及び競合他社を取り巻く環境において何らかの問題が発生した場合、取引先、顧客の評価に悪影響を与え、それにより当社の業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

⑦　不動産の欠陥・瑕疵について

発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：大

　不動産賃貸事業において、当社グループが不動産の取得を行うにあたっては不動産の権利、構造、環境等に関する欠陥や瑕疵等により予期せぬ損害を被る可能性がないよう、当該不動産の綿密な調査を行い、慎重な対応に注力しておりますが、取得した不動産に欠陥や瑕疵等があった場合には、瑕疵の修復などの追加費用等が生じる場合があります。

　一方で、当社グループの保有する不動産を売却する場合において、当該不動産の欠陥や瑕疵等について当社グループの責任が問われた場合には、買主より契約解除や損害賠償請求を受け、また、瑕疵の修復などの追加費用等が生じることにより当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

⑧　地域偏在に係るリスクについて

発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：中

　当社グループが保有・管理している不動産は、京都府、滋賀県、大阪府に所在しておりますが、その大多数が京都府にあります。このため、この地域の条例の規制（例えば京都市の景観条例による建築物、屋外広告物等の規制）がより厳しくなった場合、これらに対応するための費用が発生する可能性があり、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。このため、奈良県や兵庫県をはじめ営業地域の拡大を順次進めて、管理物件の分散により地域偏在に係るリスクの低減に努めております。

　さらに、当該地域における地震その他の災害、地域経済の悪化等により、管理収入、家賃収入が減少する等、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

⑨　季節変動・業績偏重に関するリスクについて

発生可能性：大、発生する可能性のある時期：１月～３月、影響度：小

　当社グループの主要事業である不動産仲介事業においては１月から３月にかけて新社会人や新大学生などが大量に移動する時期であり、これに企業の転勤需要なども重なって、第２四半期の顧客数は通常月の1.5倍～２倍程度に増加します。またもう一つの主要事業である不動産管理事業におきましても、不動産仲介事業と同様の理由により、移動が増えることで入退去に係る改装工事やこの時期に集中する更新事務等の業務が通常月に比べて25％程度増加します。この結果、第２四半期において年間の約３分の１の契約件数・金額が集中します。

　以上のような理由から不動産仲介事業及び不動産管理事業において通常月の1.5倍以上の業務がこの時期に集中することになりますが、これは毎年の傾向であり当社グループではこれに対応できる業務体制を構築しております。しかしながら当社グループの想定を上回る顧客需要が発生し、業務対応が間に合わなくなった場合には当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

⑩　引越事業について

発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小

　引越事業はクレーム産業とも言われ、業務中における荷物の破損等に細心の注意を払い、適切な保険に加入するとともに、輸送中の交通事故も含め不慮の事故を想定しながら業務に努めなければなりません。当社グループでは、安全を最優先に教育指導を行っておりますが、荷物の破損や交通事故等の業務事故が頻発すると、結果として企業イメージに悪影響を及ぼし、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

　また、当社グループにおける古物営業に関しましては、引越に伴う退去の際に退去者の家電等を引き取ることがほとんどであるため、盗品のリスクは非常に低いものとなっておりますが、万が一盗難品の買取りが発生した場合には、当該商品の仕入ロスやトラブル発生を原因とした当社グループへの信頼低下により、当社グループの業績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。

⑪　不動産特定共同事業に関するリスクについて

発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小

　不動産特定共同事業に関するリスクとしては、法令違反等による事業の停止、運用状況の悪化や思うように出資者が集まらなかった場合の風評被害を受ける可能性がありますが、業績に及ぼす影響は軽微であると想定されます。

⑫　海外事業に関するリスクについて

発生可能性：小、発生する可能性のある時期：特定時期なし、影響度：小

　海外事業に関するリスクとしては、外資規制により不動産事業の展開が規制され、現地のエージェントを介さなければ仲介事業ができないため、現地パートナーや提携先とのトラブルや、商習慣や宗教に関するトラブル、法規制の変更や不透明な運用などがある場合にも事業運営に支障をきたす可能性がありますが、業績に及ぼす影響は軽微であると想定されます。

(3）経営及び組織体制に関するリスク

①　業務運営に係るリスクについて

発生可能性

（２）【役員の状況】

①　役員一覧

　2025年12月24日（有価証券報告書提出日）現在の当社の役員の状況は、次のとおりであります。

男性　8名　女性　1名　（役員のうち女性の比率　11.1％）

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

代表取締役社長

槙野　常美

1960年10月13日

1986年10月

長栄（現株式会社長栄）　入社

1989年７月

株式会社長栄ホーム（現株式会社エリッツ）設立　代表取締役社長に就任

2012年３月

株式会社エリッツホールディングス（当社）代表取締役社長に就任（現任）

2017年２月

ELITZ INTERNATIONAL MALASIA SDN.BHD.　代表取締役就任（現任）

2020年10月

株式会社ＶＡＳＴ　代表取締役就任（現任）

注３

1,496,309

専務取締役内務部長

平山 浩

1960年１月21日

1984年４月

中嶋權治税理士事務所　入所

1997年１月

株式会社長栄ホーム（現株式会社エリッツ）入社

2003年４月

同社取締役就任

2012年３月

株式会社エリッツホールディングス（当社）取締役内務部長就任

2013年10月

当社専務取締役内務部長就任（現任）

2016年７月

株式会社エリッツ建物管理　監査役就任（現任）

2016年９月

株式会社ＡＲＣ建物管理　取締役就任（現任）

2017年12月

株式会社エリッツ　取締役就任（現任）

2020年10月

株式会社ＶＡＳＴ　取締役就任（現任）

2020年12月

株式会社エリッツ不動産販売　監査役就任（現任）

注３

158,000

常務取締役

佐々木茂喜

1963年４月13日

1986年10月

長栄（現株式会社長栄）　入社

1989年７月

株式会社長栄ホーム（現株式会社エリッツ）設立　取締役就任

2012年３月

株式会社エリッツホールディングス（当社）常務取締役就任（現任）

株式会社エリッツ不動産販売　取締役就任（現任）

2014年12月

株式会社エリッツ建物管理　取締役就任（現任）

2016年１月

株式会社エリッツ　代表取締役社長就任（現任）

2020年10月

株式会社ＶＡＳＴ　取締役就任（現任）

注３

272,600

取締役人材開発部長

黒田富久子

1961年６月19日

1986年10月

長栄（現株式会社長栄）　入社

1989年７月

株式会社長栄ホーム（現株式会社エリッツ）設立　取締役就任

2012年３月

株式会社エリッツホールディングス（当社）　取締役人材開発部長就任（現任）

2018年５月

株式会社エリッツ建物管理　取締役就任（現任）

2020年10月

株式会社ＶＡＳＴ　取締役就任（現任）

2020年12月

株式会社エリッツ不動産販売　取締役就任（現任）

注３

292,600

取締役

添田　訓嗣

1960年９月13日

1979年４月

大阪国税局総務部総務課

2015年７月

広島国税局調査査察部統括国税調査官

2017年７月

大阪福島税務署長

2018年７月

大阪国税局調査第二部統括国税調査官

2020年７月

中京税務署長

2021年８月

添田訓嗣税理士事務所所長（現任）

2021年12月

株式会社エリッツホールディングス（当社）

取締役就任（現任）

注1,3

－

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

取締役

寺本　髙廣

1961年12月25日

1984年４月

千曲不動産株式会社（現スターツコーポレーション株式会社）　入社

1997年４月

同社取締役就任

2000年６月

ピタットハウスネットワーク株式会社　代表取締役就任

2010年６月

株式会社ビジョナリー設立　代表取締役就任（現任）

2023年３月

株式会社エリッツホールディングス（当社）

取締役就任（現任）

注1,3

－

常勤監査役

青山　豊

1967年４月14日

1992年４月

株式会社京都全日空ホテル　入社

2001年４月

同社宴会販売部支配人

2018年４月

同社宴会販売部部長

2022年３月

同社退社

2022年５月

株式会社エリッツホールディングス（当社）

監査役就任（現任）

2024年３月

株式会社エリッツ監査役就任（現任）

注2,4

－

監査役

梅原　克彦

1970年１月15日

1993年10月

公認会計士２次試験合格

1994年10月

監査法人トーマツ（現有限責任監査法人トーマツ）入所

1999年４月

公認会計士登録

2008年12月

監査法人トーマツ（現有限責任監査法人トーマツ）退所

2009年４月

公認会計士梅原会計事務所開業　所長（現任）

2012年３月

株式会社エリッツホールディングス（当社）

監査役就任（現任）

注2,4

－

監査役

置田　文夫

1952年５月30日

1977年10月

司法試験合格（第32期司法修習生）

1980年４月

弁護士登録　京都弁護士会入会

1994年４月

京都弁護士会副会長就任

1996年８月

アクシス法律事務所開業　所長就任（現任）

2001年４月

京都府医師会　監事就任（現任）

2005年４月

京都弁護士会　総会議長就任（現任）

2013年12月

株式会社エリッツホールディングス（当社）監査役就任（現任）

2015年６月

日東薬品工業株式会社　監査役就任（現任）

上原成商事株式会社　取締役就任（現任）

2016年８月

株式会社井筒八ツ橋本舗　監査役就任（現任）

注2,4

－

計

2,219,509

（注）１．取締役 添田訓嗣及び寺本髙廣は社外取締役であります。

２．監査役 青山豊、梅原克彦及び置田文夫は社外監査役であります。

３．取締役 槙野常美、平山浩、佐々木茂喜、黒田富久子、添田訓嗣及び寺本髙廣の任期は、2024年12月26日開催の定時株主総会終結の時から選任後２年以内に終了する事業年度のうち、最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

４．監査役 青山豊、梅原克彦及び置田文夫の任期は、2023年３月２日開催の臨時株主総会終結の時から選任後４年以内に終了する事業年度のうち、最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

５．所有株式数には、潜在株式数を含んでおりません。

２【沿革】

　提出会社は、当社グループ全体の事務管理業務を集中的に行うことを目的として、2012年３月に設立しました。2012年10月には、提出会社を親会社として、株式会社エリッツ、株式会社エリッツ建物管理、株式会社エリッツ不動産販売、株式会社弁慶ひっこしサービスをそれぞれ100％子会社とするエリッツグループに組織再編を行っております。

　提出会社の設立以降の以後の企業集団に係る経緯は、次のとおりであります。

年月

概要

2012年３月

グループ全社の事務管理業務を集中的に行うため、株式会社エリッツホールディングスを設立し管理部門を株式会社エリッツより移管

賃貸物件の管理をオーナー様より請負うため、株式会社エリッツ建物管理を設立し建物管理業を株式会社エリッツより移管

2012年10月

株式会社エリッツホールディングスを親会社として、株式会社エリッツ、株式会社エリッツ建物管理、株式会社エリッツ不動産販売、株式会社弁慶ひっこしサービスをそれぞれ100％子会社とするエリッツグループに組織再編

2013年３月

株式会社エリッツホールディングスが「宅地建物取引業」の免許を取得

2013年８月

株式会社弁慶ひっこしサービスの100％子会社として、株式会社京都賃貸住宅ライフサービスを設立し、賃貸仲介事業を株式会社エリッツとの２ブランドとして展開開始

2013年10月

株式会社エリッツ建物管理が「賃貸住宅管理業者」に登録

2016年９月

分譲マンション管理業務を株式会社エリッツホールディングスより株式会社ＡＲＣ建物管理に移管

2017年２月

マレーシア・クアラルンプールに「ELITZ INTERNATIONAL MALAYSIA SDN. BHD.」（エリッツインターナショナルマレーシア）を設立し、海外での賃貸マンション仲介事業等を開始

2017年10月

株式会社エリッツ建物管理　滋賀営業所開設

2018年11月

株式会社エリッツが株式会社京都賃貸住宅ライフサービスを吸収合併し、２ブランド展開していた賃貸仲介事業を『エリッツ』ブランドに集約し再構築

2019年５月

株式会社エリッツ建物管理　伏見営業所開設（2022年10月に京都市南区に移転し、京都南営業所に改称）

2020年10月

不動産業にかかる顧客管理システム「バストレージ」の開発及び販売、「ＡＩ　ＶＡＳＴシステム」の代理店販売及びコールセンターの運営を目的に株式会社ＶＡＳＴを設立

2021年３月

株式会社エリッツホールディングスが不動産特定共同事業を開始

2023年３月

組織運営の効率化のため、株式会社弁慶ひっこしサービスを株式会社エリッツに、株式会社ネクシヴを株式会社エリッツ建物管理に、それぞれ吸収合併

2023年６月

東京証券取引所スタンダード市場に株式を上場

　なお、提出会社の設立以前は、1986年10月、当社創業者である槙野常美が、不動産管理業を営んでいた既存企業のオーナーからの応援を受けて当該企業に賃貸マンション仲介部門を新設する形で京都市中京区において創業し、1989年５月には管理業務も開始しました。その後独立して1989年７月に現在の「株式会社エリッツ」の前身である「株式会社長栄ホーム」を設立いたしました。

　「株式会社長栄ホーム」設立以後、提出会社の設立までの企業集団に係る経緯は、次のとおりであります。

年月

概要

1989年７月

京都市下京区に、賃貸マンション仲介業及びマンション管理業務を事業目的とした、株式会社長栄ホームを設立

1996年７月

滋賀県大津市に瀬田店をオープンし、京都地区から滋賀県に進出

1999年９月

不動産売買業務を開始

2000年９月

登記上の本店を烏丸店（京都市下京区）へ移転

2002年１月

京都、滋賀全店物件情報オンライン化

2003年８月

新ブランド「エリッツ」を立ち上げ、ＶＩＳ（ビジュアル　アイデンティティ　システム）導入

2003年９月

ＦＣ近江八幡店（滋賀県近江八幡市）がオープンし、ＦＣ事業を開始

2005年１月

株式会社エリッツに商号変更

2008年７月

エリッツ四条烏丸ビルをオープンし、登記上の本店を同地（京都市下京区）へ移転

2009年６月

株式会社エリッツで契約いただいたお客様の引越しを請負う目的で株式会社弁慶ひっこしサービスを設立（2023年３月に株式会社エリッツに吸収合併）

2011年４月

土地建物の売買仲介を行うため、株式会社エリッツ不動産販売を設立し不動産売買の仲介業を株式会社エリッツより移管