エスポアは何で稼いでいる？

３【事業の内容】

当社グループは、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発・販売事業を行っております。
　具体的には、提携先や取引先等より入手する不動産情報を精査し、不動産価値の最大化を図るための企画立案、事業収支計画及びリスク分析を行ったうえで事業収益の見込める開発用地や物件を購入し、事業化を進めております。また、事業の遂行に必要な設計、施工、販売などの業務を外部の信頼ある企業へ委託する方法をとっており、当社グループは事業遂行に適したパートナーの選定をはじめとする事業スキームのコーディネート、ならびに円滑な事業遂行を図るためのマネジメント業務が主体となります。このように事業のコーディネート＆マネジメント業務に特化することにより、経営の効率化を図るとともに市場のニーズに合致した商品提供を可能にしております。
　当社グループの事業セグメントは、「開発・販売事業」、「賃貸・管理事業」、「不動産コンサルティング事業」及び「店舗運営事業」に区分され、その内容は以下のとおりであります。

(1) 開発・販売事業

開発・販売事業は、当社において潜在価値を引き出すことが可能な用地を取得し、物件毎に地域特性や立地環境に最適な企画を付加し、分譲マンションや商業施設の開発または宅地開発を行う「デベロップメント事業」と他のデベロッパーが開発した物件を１棟または区分所有で購入し、これを効率的・効果的な販売手法をもって再販する「リセール事業」があります。

上記の「デベロップメント事業」及び「リセール事業」における基本の事業系統図は以下のとおりです。

≪デベロップメント事業の系統図≫

≪リセール事業の系統図≫

(2) 賃貸・管理事業

　賃貸・管理事業は、当社が所有する土地や建物等を第三者に貸し付ける賃貸事業であります。また、当社所有の商業施設においては、不動産の賃貸だけでなく運営管理を行う場合もあります。

　なお、当社子会社は、当該商業施設の一部においてテナントとして店舗運営事業を営んでおります。

　≪ストック事業の系統図≫

 （用語解説）

 ＢＭ（ビルメンテナンス）

 建物のあらゆる機能を維持保全し、十分な成果を得るために行われる管理行為。

 ＰＭ（プロパティマネジメント）

 建物所有者等からの委託を受け、個別不動産の経営代行業務を行うなど、その不動産から得る収益と不動産価値の最大化を図るもの。

　他に『更地活用』を中心とした「ストック型ビジネス」の一環として、時間貸し駐車場事業を営んでおります。

(3) 不動産コンサルティング事業

　不動産コンサルティング事業は、デベロップメント事業やリセール事業を長年にわたり展開してきたノウハウを活かし、旧来の相場を基準とした売り手と買い手を繋ぐだけの仲介ではなく、それぞれの不動産が持つエリアや立地特性などを多様な視点で分析し、また専門的な知見・技術や独自のネットワークを有すパートナーとの提携により、それぞれの不動産が有す潜在的な価値を最大限まで引き出し、最良な価格で取引を実現することをコンセプトとしております。

(4) 店舗運営事業

　店舗運営事業は、当社が所有する土地や建物等を株式会社リユニオン（連結子会社）へ賃貸し、同社がテナントとして店舗運営を行うものであります。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題は以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営方針

　当社グループは、「不動産の活性化を追求し、新たな価値を創造してまいります」を企業理念として、不動産のコーディネート＆マネジメントに特化した企画開発及び販売事業を行っております。

　今後につきましても、「コーディネート＆マネジメントの強化・拡大」を経営方針に掲げるとともに、事業ポートフォリオの組み替えによる企業価値の最大化を図ってまいります。

(2) 目標とする経営指標

　当社グループは、不動産事業開始以降、一貫して少人数経営が可能なビジネスモデルを構築し、事業展開しております。

　今後も全員参画型経営体制を一層強化して少数精鋭集団を確立し、「売上高営業利益率10％」を目指してまいります。

(3) 経営環境

　当社グループは、継続的かつ安定的に成長できる事業基盤の構築を目指し、不動産の賃貸・管理事業として商業施設の賃貸及び運営管理を中心とした「ストック型ビジネス」を強化してまいりました。

　しかし、世界的なＩＴの発展に伴い、小売業態は店舗販売からインターネットショップ販売に大きく変貌している経済環境の中で、当社収益の要となる商業施設のテナント構成も、小売業中心から徐々にサービス業へと変化しつつあり、実店舗の出店ニーズが年々下がってきております。

　また、当社グループの属する不動産業界は、ここ数年で、特に新型コロナウイルス感染症の影響もあり、生活様式や働き方の変化で不動産へのニーズが多様化しており、さらにＤＸ化の動きも加速するなど、大きな転換期を迎えていると言っても過言ではありません。

　このような経営環境のもと、当社グループは、開発・販売事業として宅地及び建売物件、並びに中古戸建てのリフォームの販売活動を行うとともに、賃貸・管理事業として時間貸し駐車場及び商業施設の運営活動を行いました。また不動産コンサルティング事業の強化を図ってまいりました。

(4) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

 当社グループは、当連結会計年度まで２期連続で営業キャッシュ・フローのマイナスを継続しており、当連結会

　計年度においてもマイナスの営業キャッシュ・フローを計上していることから、継続企業の前提に重要な疑義を生

　じさせるような事象または状況が存在しているものと認識しております。

 このような事象又は状況を解消するため、既存事業の強化並びに新規事業を展開していくことで収益改善に努め

　てまいります。またその過程において、財務健全性を確保しつつ、新規事業を着実に実行するため、自己資金や

　借入による資金調達に加え、必要に応じて増資を含む多様な資金調達手法を機動的に検討し、企業価値の最大化に

　繋がる資本政策を遂行してまいります。

 なお、資金面においては、当連結会計年度末において196,060千円の現金及び預金の残高を有しており、当面の

　事業資金を確保していることから当社グループの資金繰りに重要な懸念はありません。

 以上のことから、現時点では継続企業の前提に関する重要な不確実性は認められないものと判断しております。

　①　賃貸・管理事業の再構築

　前連結会計年度より開始した時間貸し駐車場事業は、一部駐車場の解約はあったものの、概ね順調に推移し、当事業では16,889千円の営業利益を確保いたしました。今後も、既存事業地の展開エリアを中心に、開発を進めてまいります。

　また商業施設の運営につきましては、リーシングが難航している現況を踏まえ、抜本的な見直し含め、活用方法の再検討を図ってまいります。

②　デベロップメント事業及びリセール事業の推進

　遅れが生じていた在庫物件ついて、当連結会計年度に計２区画の販売が完了いたしましたが、未だ一部の販売に遅れが生じております。つきましては、引き続き在庫物件の早期販売を目指すとともに、新たな不動産の仕入や販売を積極的に行ってまいります。

　また当連結会計年度より開始した、系統用蓄電池用地及び発電設備等への送電系統に係る権利の販売について、当連結会計年度中に２物件の引き渡しがいたしました。

③　新たなビジネスモデルの構築

　当社グループでは、これまでのストック事業、デベロップメント・リセール事業のみならず、引き続き新たなビジネスモデルの構築を図ってまいります。

（２）【役員の状況】

①　役員一覧

男性7名　女性0名　（役員のうち女性の比率0％）

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有

株式数

（株）

代表取締役

社 長

鈴木　魁太

1992年５月21日生

2015年４月

三菱UFJ信託銀行　入社 宮崎支店へ配属

2018年３月

本店営業部へ配属

2021年６月

株式会社パラダイムシフト　入社

2021年６月

K.S.Group株式会社　入社

2022年７月

株式会社パラダイムシフト退社

2025年４月

当社　代表取締役（現任）

(注)３

－

取 締 役

勝又　英博

1956年９月８日生

1983年12月

大和證券株式会社（現 株式会社大和証券グループ本社）　入社

1999年８月

INGベアリング証券会社入社

2003年４月

ロイヤルバンク・オブ・スコットランド　入行

2011年４月

株式会社食材研究所所長（現任）

2012年２月

株式会社ヤマトコンサルティンググループ代表取締役

2018年４月

特定非営利活動法人日本香港協会理事

2018年10月

株式会社JPホールディングス社外監査役

2020年２月

御殿場市議会議員

2020年６月

株式会社JPホールディングス社外取締役（監査等委員）

2024年３月

特定非営利活動法人日本香港協会監事（現任）

2024年６月

株式会社JPホールディングス社外取締役（現任）

2025年４月

当社　取締役（現任）

(注)３

－

取 締 役

経営管理本部長

山本　健司

1959年２月７日生

1977年10月

石野証券株式会社（現SMBC日興証券会社）　入社

2003年４月

SMBCフレンド証券株式会社（現SMBC日興証券会社）監査部長

2004年10月

ジャスダック証券取引所（現日本証券取引所）売買監理部長

2009年７月

日本証券業協会　監査部部長

2018年10月

BITGATE株式会社　内部監査室長

2021年９月

ニュース証券株式会社　内部監査室長

2024年１月

ワンアジア証券株式会社　コンプライアンス部長

2025年４月

当社　経営管理本部長

2025年５月

当社　取締役　経営管理本部長（現任）

(注)４

－

取 締 役

（注）１

宮下　弘充

1956年11月30日生

1980年４月

東京国税局　入省

2014年９月

自然エネルギー推進会議理事就任

2023年12月

株式会社G-Bioイニシアティブ監査役就任

2025年５月

当社　取締役（現任）

(注)４

－

監 査 役

（注）２

日向　健太

1984年６月20日生

2010年６月

ひかり監査法人　入所

2010年９月

日向会計事務所　開設（現任）

2013年10月

公認会計士登録

2014年４月

税理士登録

2014年11月

税理士法人ゼニックス・コンサルティング　社員

2015年10月

監査法人絆和　代表社員

2018年７月

日向健太税理士事務所　開設（現任）

2022年５月

当社監査役（現任）

2023年10月

サンリバービジネスサービス株式会社代表取締役

(注)５

－

監 査 役

（注）２

宮本　武明

1989年２月９日生

2016年12月

弁護士登録（東京第二弁護士会）アンダーソン・毛利・友常法律事務所　入所

2018年12月

三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社出向

2019年１月

住商リアルティ・マネジメント株式会社出向

2019年10月

株式会社THE LEAGAL 設立

2020年１月

SAKURA法律事務所

2021年３月

株式会社 THE LEGAL代表取締役（現任）

2022年５月

当社監査役（現任）

(注)５

－

監 査 役

（注）２

杉浦　亮次

1963年６月27日生

1986年４月

株式会社日本薬理　入社

1986年８月

杉浦勝税理士事務所　入職

1991年６月

株式会社ジェイシーピープロジェクト代表取締役

1991年８月

株式会社日本臨床薬理研究所　取締役

2001年２月

トランスワールドエアシステム代表取締役

2003年１月

杉浦亮次税理士事務所　所長（現任）

2006年５月

株式会社医療福祉経営研究所　代表取締役（現任）

2007年６月

千年の杜株式会社　取締役就任（現株式会社創建エース）

2008年６月

千年の杜株式会社　監査役就任（現株式会社創建エース）

2013年６月

AIR　INTER株式会社　代表取締役就任

2024年６月

株式会社ベクターホールディングス　監査役就任（現任）

2025年５月

当社監査役（現任）

(注)６

－

計

－

（注）１．取締役宮下弘充は社外取締役であります。

２．監査役日向健太、宮本武明及び杉浦亮次は社外監査役であります。

３．2025年４月17日開催の臨時株主総会の終結の時から2027年５月開催予定の定時株主総会の終結の時まで

４．2025年５月28日開催の第53回定時株主総会の終結の時から2027年５月開催予定の定時株主総会の終結の時まで

５．2026年５月27日開催の第54回定時株主総会の終結の時から2030年５月開催予定の定時株主総会の終結の時まで

６．2026年５月27日開催の第54回定時株主総会の終結の時から2027年５月開催予定の定時株主総会の終結の時まで

②　社外役員の状況

当社の社外取締役は１名、社外監査役は３名であります。社外取締役は、会社経営等に関する豊富な知識と幅広い経験を有しており、当社業務に対し、独立した立場から、適切な監督機能を果たしております。

　社外取締役の宮下弘充との間には、重要な営業取引や特別な利害関係はありません。

　社外監査役の日向健太は、公認会計士として、多年の経験を有しており、その経験・知見を活かし、独立した立場及び外部の客観的な視点から、実効性の高い監査を行う役割を担っております。また、日向健太との間には、重要な営業取引や特別な利害関係はありません。

　社外監査役の宮本武明は、弁護士として、多年の経験を有しており、その経験・知見を活かし、独立した立場及び外部の客観的な視点から、実効性の高い監査を行う役割を担っております。また、宮本武明との間には、重要な営業取引や特別な利害関係はありません。

　社外監査役の杉浦亮次は、税理士として財務及び会計に関して専門的な知識を有し、また他社においても取締役及び監査役としての経験を有しており、その経験・知見を活かし、独立した立場及び外部の客観的な視点から、実効性の高い監査を行う役割を担っております。また、杉浦亮次との間には、重要な営業取引や特別な利害関係はありません。

　なお、当社は、社外取締役、社外監査役を選任するための独立性に関する基準又は方針として定めているものはありませんが、東京証券取引所の定める独立役員に関する基準等を参考にしております。

③　社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係

　社外取締役は、毎月開催する取締役会及び重要な会議に出席し、客観的見地から適宜、質問、助言、発言等を行い、ガバナンスの強化を図っております。また、取締役会の議案、報告事項については、事前に配布し、要望に応じ、説明や資料等の提供ができる体制としています。

社外監査役は、監査役会開催時に意見交換を行っており、取締役会に出席して重要な意思決定のプロセス等を確認し、意見を述べております。社外監査役による監査と内部監査との関係は、必要に応じ、内部監査担当者から常勤監査役への報告及び当該内容の社外監査役への共有等の連携を図っております。また、社外監査役は会計監査人と相互連携並びに年間監査計画や監査結果などについての報告を受け、適宜情報交換を行っております。

２【沿革】

当社の前身企業は、1972年９月鋳造物の販売を目的に設立された前川産業株式会社であります。その後、前川電気鋳鋼所の子会社を経て、1998年９月に株式会社ゲオホールディングス（2011年11月１日付で株式会社ゲオから商号変更）の100％子会社（株式会社ゲオ企画）となりました。そして、2005年４月に株式会社ゲオアクティブの不動産部門を当社へ営業移管したことにより現在の不動産事業を開始しております。

年　月

事 項

（営業移管前）

2002年10月

株式会社ゲオホールディングス　社長室不動産事業部において不動産事業を開始

愛知県名古屋市にて分譲マンション３物件のマネジメントを開始

2003年４月

愛知県名古屋市にて新築マンションの企画販売マネジメントを開始

2003年８月

石川県金沢市・富山県富山市にて分譲マンションのリセール事業を開始

2003年９月

不動産事業を株式会社ゲオエステート（現株式会社ゲオアクティブ）に営業移管

2004年２月

宮城県仙台市にて分譲マンションのリセール事業を開始

2005年４月

株式会社ゲオエステートから株式会社ゲオアクティブに商号変更

同時に不動産事業を株式会社ゲオ企画へ営業移管

（営業移管後）

2005年１月

株式会社ゲオ企画において不動産事業を開始すべく、定款の目的を変更

同時に本店を愛知県名古屋市千種区に移転

2005年４月

株式会社ゲオ企画から株式会社ゲオエステートに商号変更

株式会社ゲオアクティブの不動産事業を移管し事業を開始

宅地建物取引業者の愛知県知事免許を取得（愛知県知事登録(１)第20216号）

2005年４月

千葉県千葉市にて分譲マンションのリセール事業を開始

2005年10月

大阪府大阪市にて分譲マンションのデベロップメント事業（共同開発）を開始

2005年11月

北海道札幌市にて分譲マンションのデベロップメント事業を開始

2006年３月

三重県いなべ市にて宅地開発のデベロップメント事業を開始

2006年11月

熊本県熊本市にて開発型特別目的会社（ＳＰＣ）による商業施設デベロップメント事業（共同開発）を開始

2007年５月

東京都港区にてインベストメント事業を開始

2008年３月

名古屋証券取引所セントレックスに株式を上場（証券コード番号3260）

2008年10月

宅地建物取引業者の国土交通大臣免許を取得（国土交通大臣（１）第7782号）

2010年10月

神奈川県横浜市にてストック事業を開始

2011年２月

株式会社ゲオホールディングスが保有する当社株式の一部をストーク株式会社に譲渡

2011年３月

株式会社ゲオホールディングスが保有する当社株式の一部を株式会社みらいアセットパートナーズに譲渡し、当社は株式会社ゲオホールディングスの子会社より離脱

2012年８月

株式会社ゲオエステートから株式会社エスポアに商号変更

2013年12月

本店を愛知県名古屋市千種区から愛知県名古屋市緑区に移転

2018年５月

100％子会社株式会社ネオフリークを設立

2022年４月

名古屋証券取引所の市場区分見直しに伴い、名古屋証券取引所ネクスト市場へ上場市場を移行

2023年１月

子会社株式会社ネオフリークから株式会社リユニオンに商号変更

2023年３月

不動産コンサルティング事業を開始

2023年７月

本店を愛知県名古屋市緑区から東京都渋谷区に移転

2023年11月

宅地建物取引業者の東京都知事免許を取得（東京都知事登録（１）第110066号）

2024年４月

駐車場賃貸事業を開始

2024年５月

太陽光事業等を開始すべく、定款の目的を変更