霞ヶ関キャピタルは何で稼いでいる？

３【事業の内容】

　当社グループは、「その課題を、価値へ。」という経営理念のもと、「成長性のある事業分野」と「社会的意義のある事業」にて事業を展開しております。事業の遂行にあたっては、行動指針である「速く。手堅く。力強く。」に基づき活動をおこなっており、具体的な事業内容としては、不動産投資に関連するコンサルティングやマネジメント並びに収益不動産の開発をおこなう不動産コンサルティング事業を通じた社会課題の解決に資する事業への取り組みです。

　当社グループの強みは、「社会課題の解決」を軸に、不動産業界・金融業界に関する広い知見と深い経験から成る「不動産」×「金融」を切り口としたコンサルティングや不動産開発にあり、重要な社会財産である不動産の有効活用や開発、ファンド組成やアセットマネジメント等、様々な投資家の多岐にわたるニーズに対応したソリューションを提供しております。

　なお、当社グループは、「不動産コンサルティング事業」の単一セグメントであるため、セグメント別の記載を省略しております。当社グループが取り組んでいる事業の特徴は以下の通りとなります。

 (1）ホテル事業

　当社グループは、観光立国の実現や地域創生への貢献を目的として、需給ギャップのある多人数向けホテルの開発に取り組んでおり、自社グループブランドとして、『fav』『FAV LUX』『edit x seven』『seven x seven』及びカルチャービジネスホテル『BASE LAYER HOTEL』を全国で展開しております。サービスをミニマル化し運営の効率化を図ることで低い稼働率でも収益を生み出せる収益構造も特徴であり、今後もインバウンド需要のさらなる増加やニーズの多様化を見込み、ブランドの多角化を推進しながら、付加価値のある施設の開発に取り組んでまいります。また、さらなる事業成長に向けて、2025年8月に当社がスポンサーとなる霞ヶ関ホテルリート投資法人（以下「霞ヶ関ホテルリート」という。）が上場し、国内でのホテル事業において、当社のビジネスモデルを完遂させるとともに、物件の管理・運営等により資産価値の維持向上を図る運用フェーズへの移行を開始させました。霞ヶ関ホテルリートの上場により、国内におけるホテル開発を加速させるとともに、当社のホテル開発・運営のノウハウを活かし米国等でのホテル事業も推進してまいります。

 (2）物流事業

　当社グループは賃貸型の冷凍冷蔵倉庫を主として開発をおこなっております。「2024年問題」やフロン規制、冷凍食品の需要が増加している市場環境を契機と捉え、開発地域を広げるとともに、さらなる付加価値として冷凍自動倉庫の開発も積極的に進めることで、効率化や収益性の向上だけでなく労働力不足や労働環境改善といった物流業界の社会的課題に対して貢献してまいります。また、これまで培ってきた冷凍冷蔵倉庫及び冷凍自動倉庫開発の知見を活かし、2025年9月よりASEAN諸国への進出の初弾としてマレーシア・クアラルンプールにおける物流事業を始動しております。マレーシア市場の成長を取り込みつつ、同国で物流事業を拡大し、他のASEAN諸国への進出も視野に入れながら、当社のさらなる成長を目指してまいります。

 (3）ヘルスケア事業

　当社グループは、超高齢社会である日本において、人生の最終段階に多くの方が望む傾向にある「病院が持つ安心感」と「自宅が持つ快適さ」の2つのニーズを満たすことができるホスピス住宅（注）1に大きな将来性を見込んでおり、ヘルスケア施設の中でもホスピス住宅の開発に注力しております。運営面まで一貫しておこなうとともに、これまでホテル開発等で培ってきたノウハウを活かした「駅近の好立地」「快適性を提供する空間デザイン」「機能性の高い施設企画力」といった特徴で既存のサービスとの差別化を図ってまいります。

（注）1. ホスピス住宅：がんや難病など専門的な緩和ケアをうけることができる病院と自宅の中間に位置し、訪問

看護師、訪問療法士、訪問介護士が常駐しており、最期の時間を安心して過ごすための施設です。

 (4）海外事業

　当社グループの海外事業は、アラブ首長国連邦（ドバイ首長国）を中心に展開しております。当社グループは現地法人を設立し、ドバイの不動産マーケットに参入しレジデンス物件の取得・売却をおこなうことでキャピタルゲイン獲得機会を創出するとともに、日本の投資家がドバイに投資できる環境づくりを目標にノウハウ、ネットワーク、実績作りを進めてまいりました。2025年9月には、日本国内のビジネスモデルと同様に、自社主導の開発型ビジネスに本格参入し、共同パートナーと不動産開発事業を始動いたしました。これを契機として、当社はドバイにおける持続可能かつ国際競争力のある不動産開発プラットフォームの構築を図るとともに、将来的なグローバル市場展開の足掛かりを築いてまいります。

（ビジネスモデルおよび収益ポイント）

　当社グループが営む不動産コンサルティング事業のビジネスモデルには、大きく4つの収益ポイントがあり、仕入れた用地に対して開発企画をおこなうことで付加価値を生み出し、そのプラン付きの用地を開発投資家（注）2へ売却した際の収益（①土地売却益）、開発投資家がオーナーとして取り組む不動産開発に対するプロジェクト管理報酬（②PJM報酬）（注）3、開発投資家から不動産投資家（注）4への売却益が開発投資家の目標利益を超過した際に受領する報酬（③成功報酬）、不動産投資家に対しておこなうアセットマネジメント報酬（④AM報酬）（注）5となっております。なお、開発投資家と不動産投資家では負うリスクや求めるリターンが異なるためステージによって投資家を分けております。

　このビジネスモデルによる不動産開発は開発ステージに応じて開発主体（オーナー）が変更・継承され、当社グループは原則としてプロジェクトの開発企画期間中のみ開発用地を保有し、その期間中のみ開発用地の保有リスクを負うことになります。各プロジェクトの開発リスク（施工リスクやリーシングリスク等）は、当社グループから用地を取得しプロジェクトを引き継いだ開発投資家（開発ファンド含む)が負い、開発物件の竣工・売却までを担うことになります。当社グループは開発投資家からの委託を受けプロジェクト管理やリーシング、売却先の紹介などの業務を提供し、さらに開発物件の売却益が開発投資家の期待収益を超過した場合は成功報酬を受領いたします。竣工後の物件は開発投資家から不動産投資家（長期運用型ファンド含む）に売却され、物件の運営リスクは不動産投資家が負うことになり、当社グループは不動産投資家からの委託を受けアセットマネジメント業務を請け負います。

　この様に当社グループの不動産開発に係るリスクは、開発企画期間以外は開発投資家又は不動産投資家が負いますが、例外として、土地を売却後も開発ファンドや長期運用型ファンドに対して当社グループより匿名組合出資をおこなうケースがあり、その際は開発リスク・運営リスクの一部を当社グループも負うこととなります。

　また、土地・建物の売買においては不動産鑑定士や宅地建物取引士の資格を有する役職員がデューデリジェンスをおこない遵法性、投資対象不動産の状況や流動性を把握するほか、当社グループがファンドを組成し、当社グループ開発物件を当該組成ファンドに売却する際は、外部の不動産鑑定評価業者による不動産鑑定評価書の取得及び外部弁護士の意見を取り入れ、法令規則遵守及び物件の価格妥当性の担保をおこなうことで、利益相反防止体制を構築しております。

（注）2. 開発投資家：開発フェーズに投資をおこなう投資家を指し、開発リスク（施工リスクやリーシングリスク

 等）を負い、売却時の収益（キャピタルゲイン）を目的に投資判断をおこないます。

 3. プロジェクトマネジメント（PJM）：開発フェーズにおける施工管理業務。具体的には建設計画、設計監

修、工事監修、施設管理業務、発注管理、リーシング等と開発に係る包括的なプロジェクト管理業務を指します。業務に対するインセンティブとして成功報酬を設定することが一般的であり、期間やコスト、リーシング等を計画よりも良化させてプロジェクトを完遂させた場合、超過収益に対して一定の割合を成功報酬として受領します。

 4. 不動産投資家：開発物件完成後の運用フェーズに賃貸収益（インカムゲイン）を重視して投資をおこなう

 投資家を指し、長期・安定収益を志向する投資戦略を持つ投資家が多いです。

 5. アセットマネジメント（AM）：運用フェーズにおける投資家/ファンド管理業務を指し、投資家に代わって

物件の管理（実際の物件メンテナンスや清掃等はビルメンテナンス会社が実施）や、資金の管理、決算や納税、売却のサポート等をおこないます。

[事業系統図]

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は以下の通りです。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものです。

■経営方針

当社グループは、「その課題を、価値へ。」という経営理念のもと、「成長性のある事業分野」と「社会的意義のある事業」にて事業を展開しております。事業を遂行するにあたっては、行動指針である「速く。手堅く。力強く。」に基づいて経営活動をおこなっております。

■経営戦略等及び対処すべき課題

　当社グループは現在、ホテル事業、物流事業、ヘルスケア事業、海外事業の4つの事業を柱としております。今後も、さらなる事業拡大に向けて、事業基盤の確立を図ると共に、経営管理体制の構築、内部統制強化を目指し以下のとおりに取り組んでまいります。

(1）不動産コンサルティング案件の開拓

不動産コンサルティング案件の開拓において今後、さらなる事業の拡大には組織だった案件ソーシングが必要であります。その課題を改善するため、経験豊富な人材の獲得を進め、また教育・研修等により人材の底上げを図ってまいります。あわせて、取引企業や金融機関等との情報交換によるネットワーク強化を図ってまいります。

(2）資金調達能力の向上

当社グループの不動産コンサルティング事業の発展・拡大に向けて、資金調達能力を向上させる必要があります。不動産コンサルティング事業は取扱アセットの多様化に伴い資金需要が旺盛であり、かつ機動的な資金も必要です。今後当社グループが持続的な成長を達成するためには、円滑な資金調達環境を作り上げる必要があります。

そのために、資本市場における情報収集及び分析に努める他、調達先の多様化、先進的な調達手法の検討や取引金融機関との関係強化に取り組んでまいります。

(3）人材の確保と育成

当社グループがさらなる事業拡大を図り、変化する事業環境に柔軟に対応し、当社グループの強みとなる専門性を高め差別化を図っていくためには、多様性のある人材の確保と育成が重要です。

当社グループでは優秀で専門性の高い人材にとって魅力ある会社であるために、パフォーマンスに対する公正な評価及びフォローアップ体制と、教育体制の充実に引き続き取り組んでまいります。

 (4）内部管理体制の強化

継続的に当社グループが成長を遂げていくためには、経営上のリスクを適切に把握し、当該リスクをコントロールするための内部管理体制の強化が重要な課題と考えております。

具体的には、監査等委員会と内部監査担当者との積極的な連携、定期的な内部監査の実施、有効かつ効果的な監査等委員会監査の実施、社内経営陣によるリスクマネジメント・コンプライアンス委員会の開催、従業員に対する各種コンプライアンス研修の実施等を通じて内部管理体制を強化してまいります。

３【事業等のリスク】

　当社グループの事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると認識している事項には以下のようなものがありますが、これらに限定されるものではありません。当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針です。

　なお、本文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであり、将来において発生の可能性があるすべてのリスクを網羅したものではありません。

当社グループの不動産コンサルティング事業は、土地を取得し、最適な企画を提案し開発投資家へ売却することでキャピタルゲインを得ております。その後開発中のプロジェクト管理報酬や施設完成後の成功報酬、アセットマネジメント報酬を得ることでストック収入を得ております。

（1）不動産市況の動向について

今後、経済のファンダメンタルの急速な悪化や税制・金融政策の大幅な変更がおこなわれた場合には、不動産投資市場も中期的に悪影響を受け、投資環境が悪化し、国内外の投資家の投資マインドの低迷等が生ずる可能性があります。景気悪化によるマーケット全体での不動産取引の総数が減少する可能性があるため、取り扱う案件数が減少および、物件の収益性が低下する可能性があり、当初想定していたとおりの収益が確保できなかった場合には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に重要な影響を与える可能性があります。当該リスクへの対応策として、経済環境の変化に耐えうる財務体質の強化を目指しております。

（2）外注・業務委託に関するリスク

当社グループの不動産コンサルティング事業は、個別案件毎に外注・業務委託内容が異なっており、適切なコンサルティング及びソリューションを実現するために、各案件に応じて、市場動向調査業務、建築プランに関する各種アドバイザリー業務、物件仲介業務等を外注・業務委託しております。

しかしながら、適時適切に外部協力会社が確保できない場合、外部協力会社の不正及び当社の外注先管理が不十分であった場合には、コンサルティング及びソリューションに瑕疵が生じ、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当該リスクへの対応策として、当社グループは、特定の外注・業務委託先の状況が業績に大きな影響を及ぼすことのないよう、定期的に外注・業務委託会社の与信状況確認と、新規の外注・業務委託会社を獲得する努力をおこなっております。

（3）販売用不動産に関するリスク

当社グループの不動産コンサルティング事業で取得した土地または開発した販売用不動産について、経済情勢や不動産市況の悪化等により、開発投資家へ用地を売却できなかったり、販売用不動産としての価値が帳簿価額を下回った場合には、棚卸資産の簿価切下げ処理に伴う損失が発生したりと、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当該リスクへの対応策として、コンサルティング型ビジネスを増やすことで、棚卸資産の回転率を上げる方針を継続してまいります。

（4）海外事業の展開に伴うリスク

当社グループは、アラブ首長国連邦（ドバイ首長国）、タイ王国（バンコク）、インドネシア共和国（ジャカルタ）、マレーシア（クアラルンプール）に現地法人を設立し諸外国で事業機会を見出しているため、進出国における急激なインフレーション、為替相場の変動による事業収益の低下、当該国におけるテロの発生、政治経済状況の変動又は法制度の変更等があった場合や経済情勢の変化に伴う工事の縮小、延期等がおこなわれた場合には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当該リスクへの対応策として、現地法人と連携し、各国及び同地域の動向等情報収集に努めております。

（5）開発プロセスについて

ａ．開発用地の取得

　一般的に、土地には権利及び地盤地質等に関し欠陥や瑕疵が存在している可能性があります。当社グループが各施設の開発に係る土地を購入又は賃借するにあたっては、原則として所有者又は地権者（以下、「地権者等」といいます。）から対象となる土地について欠陥や瑕疵が存在しないことにつき一定の表明及び保証を得ております。しかしながら、表明及び保証の対象となった事項が完全かつ正確でなかった、又は地権者等が知り得なかった事情により、事後になって欠陥や瑕疵が判明する可能性があります。例として、土砂の流出、治水の変化、景観の悪化又は土壌汚染の発覚等により、地域住民からの損害賠償、開発計画の遅延・中止又はレピュテーションのリスクが発生する可能性があり、かかるリスクは地権者等による表明保証により補完できるとは限りません。更に、土地の権利義務関係の複雑さゆえに、当社グループが取得した権利が第三者の権利や行政法規等の関係で制限を受け、当初想定した開発計画の変更を余儀なくされる可能性があります。

また、行政当局又は地域住民等から開発計画の変更の要請等を受け、当該開発にも影響を及ぼす可能性があります。

ｂ．開発許認可の取得

　各施設の開発に際しては、行政当局から開発許可、農地転用、道路の占用等の複数の許認可取得が必要な場合があります。また、許認可取得には地権者のみならず周辺地域住民への説明と同意が必要な場合もございます。

　当社グループにおいては、事前調査を通じて各種許認可取得に必要な措置を講じており、また地域社会及び地域環境に対する最大限の配慮の上で、法令や条例で定められた許認可の取得をするとともに、地域社会からの理解を得ながら事業化を進める方針としております。しかしながら、各施設の開発に係る許認可の取得が不可能又は時間を要する場合、埋蔵文化財の発見等により追加調査や移築に時間を要する場合等には、当社グループが想定する開発計画にて開発がおこなえない可能性があり、かかる場合には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

ｃ．工事施工について

　当社グループは、各施設の建設に関して、工事請負業者との間で資材調達及び工事の諸条件を定めた契約を締結します。当該契約は、原則として綿密な設計計画を作成した上で合意・締結された工事請負契約です。しかしながら、設計当初に想定しなかった追加工事が発生した場合や、天災等の事由により開発計画の遅延発生または原材料、資材価格や人件費等が高騰した場合は、工事請負契約の金額が増加する可能性があり、それを販売価格等に転嫁できない場合は、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

d．その他

　上記ａ～cに記載しております、土地取得や許認可、工事施工に係るリスク、またこれらの複数のリスクが同時に顕在化する場合、またその他、計画外・想定外の事象の発生により、当社グループの予定している開発が中止された場合には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（全社に係るリスク）

（1）自然災害・事故等によるリスク

火災、地震等の災害や暴動、テロ活動により事業継続に支障をきたし、当社グループ資産が、毀損、焼失あるいは劣化した場合には、一定期間において運営に支障をきたす可能性があります。当社グループでは、当該リスクへの対応策として、関係部署と連携し、適宜情報収集に努めておりますが、状況によっては当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（2）大型案件に関するリスク

不動産コンサルティング事業では、案件ごとの規模により取扱金額が大きくなり、大型案件の有無により、業績が大きく変動するほか、特定の取引先への売上高が多くなることがあります。

また、大型案件の売上計上のタイミングにより、業績が特定の四半期に偏る可能性があります。当社グループの想定通りに計画が遂行しない場合には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（3）法令諸規則に関するリスク

当社グループのおこなう事業のうち、不動産コンサルティング事業では宅地建物取引業法、金融商品取引法、不動産特定共同事業法、建築基準法、都市計画法、旅館業法、資産の流動化に関する法律（資産流動化法）、不当景品類及び不当表示防止法など多くの規制を受けております。

当社グループは、コンプライアンス経営を重要課題として認識し、リスクマネジメント・コンプライアンス委員会を設置し、従業員のコンプライアンス意識の向上に努めておりますが、管理体制上の問題が発生する可能性は皆無ではなく、当社の各事業において法令諸規則に違反する事象、あるいはコンプライアンス上の違反行為や社会的批判を受ける事象が生じた場合、若しくは従業員による法令違反行為・不正行為が検出された場合には、当社グループの社会的信用の低下をもたらし、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

また、当社グループでは、不動産コンサルティング事業の継続に必要となる、宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業者免許及び金融商品取引法に基づく金融商品取引業登録を取得しておりますが、本書提出日までの間において、これらの免許、許可及び登録の取消事由は存在しておりません。しかしながら、将来においてこれら免許、許可及び登録の取消等があった場合には、事業活動に支障をきたすとともに業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

ａ．当社グループの事業活動に関係する主な法的規制

主な法令

宅地建物取引業法、金融商品取引法、不動産特定共同事業法、建築基準法、都市計画法、旅館業法、資産の流動化に関する法律（資産流動化法）、不当景品類及び不当表示防止法

b．当社グループの取得している免許・登録等

許認可等の名称

許認可等の内容

有効期限

規制法

取消の事由

宅地建物取引業者免許

国土交通大臣
(1）第10307号

2022年12月3日から

2027年12月2日まで

宅地建物取引業法

同法第66条、第67条

金融商品取引業登録

（第二種金融商品取引業、投資助言・代理業）

関東財務局長

（金商）第3178号

2020年3月16日登録

有効期限なし

金融商品取引法

同法第52条、第54条

不動産特定共同事業（3号事業・4号事業許可）

金融庁長官・国土交通大臣第118号

不動産特定共同事業法

同法第53条

（4）個人情報の管理について

当社グループの事業活動において、顧客・取引先の機密情報や個人情報を取得・保有しております。当社グループでは、これらの情報が流出するのを防止するために、情報管理規程及び個人情報保護規程を定め、個人情報の保護に関する法律、関係諸法令及び監督当局のガイドライン等を遵守し、社内規程の制定及び管理体制の確立を図るとともに、個人情報保護管理責任者を選任して、上記関係規範を従業員に周知・徹底しております。個人情報の取り扱いについては、今後も、細心の注意を払ってまいりますが、不測の事態によって当社グループが保有する個人情報が外部流出した場合、賠償責任を課せられるリスクや当社グループに対する信用が毀損するリスク等があり、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（5）競合のリスク

　当社グループの不動産コンサルティング事業において物流施設やホテル、ヘルスケア施設の開発を進めておりますが、関連する不動産投資市場の活性化に伴い競争環境が激化する可能性があります。当社グループは規模や仕様、ロケーション等で競合他社との差別化を図っておりますが、競争環境が激化した場合、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（6）瑕疵担保責任についてのリスク

当社グループの事業において顧客に販売した物件において、瑕疵担保責任を負う場合があります。重大な瑕疵が発見された場合には、その直接的な原因が当社グループによるものではなくても、当社グループが瑕疵担保責任を負うことがあります。その結果、多額の補修費用が発生し、社会的信用が低下した場合には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（7）財務関連についてのリスク

ａ．資金調達について

　当社グループは成長戦略に基づく開発及び設備投資のため、追加的な債務を負担する場合や増資を実施する場合があります。

　不動産コンサルティング事業では販売用不動産の取得資金、自社開発の場合の開発資金を原則として当該物件を担保とした金融機関からの借入金により調達しております。このため、市場金利が上昇する局面や、当社グループの希望する条件での借入等ができなかった場合には、支払利息等が増加し当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　上記販売用不動産の取得資金や各施設の開発資金については、個別の案件毎に金融機関への融資打診をしており、現時点では安定的に資金調達ができておりますが、当社グループの財政状態が著しく悪化する等により、当社グループの信用力が低下し安定的な融資が受けられないなど資金調達に制約を受けた場合には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　当該リスクへの対応策として、強固なバンクフォーメーションを構築すべく、既存金融機関との良好な関係性の継続に加え、新規金融機関との取引獲得に努めております。

ｂ．減損会計の影響に係るリスク

　2002年8月に公表された「固定資産の減損に係る会計基準」（以下、減損会計基準）に基づき減損会計基準が適用されております。当社では、当該資産又は資産グループについて、減損損失を認識するかどうかの判定をおこない、減損損失が発生した場合、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　当該リスクへの対応策として、保有資産の価格変動の有無を定期的に把握し、必要に応じそれに伴う会計処理を適宜実施しております。

（8）特定の経営者への依存について

当社グループ創成期からの事業推進役である代表取締役社長河本幸士郎及び取締役会長小川潤之は、不動産及び不動産金融に関する豊富な経験と知識を有しており、経営方針や事業戦略の決定等、当社グループの事業活動全般にわたって重要な役割を果たしています。当社では、過度に両氏に依存しないよう、経営幹部役職員の拡充、育成及び権限委譲による業務執行体制の構築等に取り組んでおりますが、何らかの理由により両氏による当社の業務遂行が困難になった場合には、当社グループの事業、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（9）人員・人材の確保について

　当社グループが今後も当社グループの事業に関する高度な知識と経験に基づく競争力のあるサービスを提供していくためには、優秀な人材の確保が不可欠となります。当社はこのような認識のもと必要に応じて優秀な人材を採用していく方針でありますが、当社の求める人材・人員が十分に確保できない場合、又は現在在職している人材が大量に流出するような場合は、事業推進に影響が出る可能性があるとともに、業績にも悪影響を与える可能性があります。

 （10）中期経営計画について

　当社グループは2024年10月に、2029年8月期に当期純利益500億円を目標とする5ヵ年の中期経営計画を策定いたしました。この中期経営計画では、a．市場環境や市場課題に合わせた事業ポートフォリオの多角化、b．事業成長にともなう成功報酬やストック収入をはじめとした収益ポートフォリオの多層化、c．事業の多角化・事業規模の大型化によるAUM（着工済／竣工済アセット）の更なる積み上げを基本戦略とし、これらの実現のため諸施策を推進する所存です。

　当社グループは、中期経営計画の実現に向け、今後も諸施策を進めていく所存ですが、今後の事業経営、資金調達の状況、不動産市場の流動性、その他経済情勢による外部環境要因等によっては、当該計画を実現できない可能性があります。

（11）感染症に関するリスクについて

　当社グループでは、リモートワークやフルフレックスなどの就労制度を導入、会議及び面談のオンライン化やITツールの活用をおこなっておりますため、感染症が流行した場合でも、従来通りの事業継続が可能な社内管理体制及び業務システム運用をおこなっております。

　しかしながら、今後感染症の大規模な拡大により経済情勢が悪化した場合には、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（２）【役員の状況】

①　役員一覧

2025年11月26日（有価証券報告書提出日）現在の当社の役員の状況は、以下のとおりです。

男性13名　女性1名（役員のうち女性の比率7.14％）

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

取締役会長

小川　潤之

1977年8月9日

2001年11月

三井不動産販売株式会社（現三井不動産リアルティ株式会社）　入社

2005年3月

グローバンス株式会社　入社

2006年10月

クレディ・スイス・プリンシパルインベストメンツ　入社

2007年5月

ファンド・ディレクション株式会社　代表取締役

2012年10月

合同会社フォルテ（現当社）入社

2015年8月

当社　最高財務責任者

2016年4月

当社　取締役最高財務責任者

2018年4月

当社　取締役最高執行責任者

2019年4月

当社　取締役会長（現任）

（注）3

4,250,160

代表取締役社長

河本　幸士郎

1973年11月24日

1999年4月

明豊ファシリティワークス株式会社　入社

2001年4月

株式会社リアルワークス　入社

2003年6月

グローバンス株式会社　入社

2006年11月

グロブナー・ファンド・マネジメント・ジャパン・リミテッド　入社

2014年12月

合同会社フォルテ（現当社）　入社

2015年8月

当社　代表取締役社長（現任）

2023年12月

当社　Corporate Culture（現人材戦略本部）本部長（現任）

（注）3

1,372,800

取締役副社長

インフライノベーション事業本部長

（インフライノベーション戦略本部管掌）

杉本　亮

1978年12月6日

2002年4月

ソニーマーケティング株式会社　入社

2007年10月

三菱地所投資顧問株式会社　入社

2017年9月

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・アセットマネジメント株式会社　入社

2020年6月

当社　入社　執行役員物流事業部長

2020年8月

当社　執行役員物流事業本部長

2020年11月

当社　取締役執行役員物流事業本部長

2021年10月

ロジフラッグ・デベロプメント株式会社　代表取締役社長

2022年12月

当社　取締役副社長兼物流事業本部長（不動産開発事業本部・REIT準備室管掌）

2023年11月

X NETWORK株式会社　代表取締役（現任）

2023年12月

ロジフラッグ・デベロプメント株式会社　取締役（現任）

2024年9月

当社　取締役副社長兼ロジスティクス営業本部長（ロジスティクス開発本部管掌）

2025年10月

当社　取締役副社長兼インフライノベーション事業本部長（インフライノベーション戦略本部管掌）（現任）

（注）3

14,000

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

取締役

（管理本部・財務本部管掌）

廣瀬　一成

1974年8月24日

1997年4月

和光証券株式会社（現みずほ証券株式会社）　入社

2005年10月

メリルリンチ日本証券株式会社（現三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社）　入社

2008年1月

株式会社新生銀行（現株式会社SBI新生銀行）　入行

2009年7月

SMBCフレンド証券株式会社（現SMBC日興証券株式会社）　入社

2016年3月

当社　入社　経営企画室長

2016年4月

当社　取締役最高管理責任者

2018年4月

当社　取締役最高財務責任者

2019年4月

当社　取締役管理本部長

2024年5月

霞ヶ関リートアドバイザーズ株式会社　取締役（現任）

2025年5月

霞ヶ関アセットマネジメント株式会社　取締役（現任）

2025年10月

当社　取締役（管理本部・財務本部管掌）（現任）

（注）3

160,000

取締役

Hospitality and Culture 本部長

（Real Estate and

Development 管掌）

緒方　秀和

1980年8月28日

2003年4月

株式会社ゼファー　入社

2005年8月

グローバンス株式会社　入社

2006年12月

PAGインベストメント・マネジメント株式会社　入社

2017年9月

当社　入社　執行役員投資事業部長

2018年4月

当社　取締役執行役員最高投資責任者

2019年4月

当社　取締役投執行役員資事業本部長

2019年9月

霞ヶ関パートナーズ株式会社（現fav hospitality group株式会社）　代表取締役（現任）

2021年11月

当社　取締役投資運用本部（現Hospitality and Culture）本部長（Real Estate and Development 管掌）（現任）

（注）3

30,000

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

取締役

森　一雄

1952年12月11日

1977年4月

株式会社日本興業銀行（現株式会社みずほ銀行）　入行

1991年4月

同行　ベルリン駐在員事務所首席駐在員

1994年10月

ドイツ興銀　出向　取締役　営業統括

1997年6月

興銀証券株式会社（現みずほ証券株式会社）　出向

1999年9月

同社　シンジケーション部長

2000年8月

同社　市場開発部長

2001年5月

新光証券株式会社（現みずほ証券株式会社）　出向　資本市場本部　部長

2002年5月

同社　入社　インベストメントバンキング４部長

2004年4月

同社　インベストメントバンキング１部長

2006年4月

同社　執行役員　企業金融５部長

2008年6月

同社　執行役員M&Aアドバイザリー部門担当

2009年5月

みずほ証券株式会社　執行役員　グローバル投資銀行部門　M&A関連担当

2010年4月

日本証券テクノロジー株式会社　入社　常務執行役員

2011年4月

同社　取締役

2013年5月

同社　シニアフェロー

2014年2月

株式会社リガク　入社　社長室　理事

2015年4月

森総合事務所　代表（現任）

2017年11月

当社　社外取締役（現任）

2023年6月

株式会社ナビック　社外監査役（現任）

（注）3

－

取締役

原　雅彦

1956年6月16日

1979年4月

大蔵省（現　財務省）銀行局調査課

1984年7月

1995年7月

1996年7月

1997年7月

1998年7月

1999年7月

2001年7月

2002年7月

西尾税務署長

大蔵省大臣官房企画官

同省　大臣官房文書課広報室長

同省　主計局主計企画官

同省　主計局給与課長

同省　主計局主計官

財務省関税局業務課長

同省　関税局関税課長

2005年7月

同省　関税局総務課長

2006年8月

内閣官房行政改革推進室審議官兼行政改革推進本部事務局審議官

2008年7月

2010年7月

2011年6月

財務省大臣官房審議官

大阪税関長

株式会社日本政策金融公庫　常務取締役

2012年4月

株式会社国際協力銀行　執行役員

2013年9月

オリックス銀行株式会社　顧問

2013年10月

同行　取締役兼執行役員副社長

2021年6月

同行　顧問

2021年11月

当社　社外取締役（現任）

2021年12月

株式会社Robot Home（現株式会社robot home）　顧問

2022年3月

同社　社外取締役（監査等委員）（現任）

（注）3

－

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

取締役

早川　尚吾

2001年4月26日

2020年11月

株式会社Yellston（現株式会社CoeFont）設立　CEO/代表取締役（現任）

2023年12月

当社　顧問

2024年11月

当社　社外取締役（現任）

（注）3

－

取締役

（常勤監査等委員）

佐々木　敏夫

1948年4月19日

1972年4月

株式会社日本興業銀行（現株式会社みずほ銀行）　入行

1983年3月

石油公団　出向

1987年6月

株式会社日本興業銀行　札幌支店　審査役

1995年3月

同行　業務部　参事役

1996年3月

同行　融資第二部　参事役

1998年5月

株式会社マイカル北海道（現イオン北海道株式会社）派遣　経営企画室

2000年6月

同社　入社　取締役経営企画室長

2007年3月

株式会社アクティオ　入社

2009年7月

株式会社エマルシェ　入社　取締役社長室長

2010年4月

同社　代表取締役社長

2016年4月

2021年11月

当社　社外常勤監査役

当社　社外取締役（常勤監査等委員）（現任）

（注）4

－

取締役

（監査等委員）

戸田　千史

1950年5月26日

1974年4月

株式会社日本興業銀行（現株式会社みずほ銀行）　入行

1996年6月

同行　証券営業部副部長

1998年2月

同行　難波支店長

2000年9月

2002年6月

株式会社みずほホールディングス（現株式会社みずほフィナンシャルグルー

プ）　個人業務部長

興和不動産株式会社（現日鉄興和不動産株式会社）　総務本部関係会社室長

2004年7月

同社　執行役員ビル事業本部営業統括部長

2009年3月

ジャパンエクセレントアセットマネジメント株式会社　代表取締役社長

2014年3月

品川インターシティマネジメント株式会社　代表取締役社長

2021年11月

当社　社外取締役（監査等委員）（現任）

（注）4

－

取締役

（監査等委員）

青山　大樹

1978年9月13日

2002年10月

弁護士登録（第二東京弁護士会）

2002年10月

森綜合法律事務所（現森・濱田松本法律事務所外国法共同事業）　入所

2007年9月

Debevoise & Plimpton法律事務所（ニ

ューヨーク市）　出向

2008年9月

2011年1月

森・濱田松本法律事務所（現森・濱田松本法律事務所外国法共同事業）　復職

森・濱田松本法律事務所（現森・濱田松本法律事務所外国法共同事業）　パートナー（現任）

2021年11月

当社　社外取締役（監査等委員）（現任）

（注）4

－

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

取締役

（監査等委員）

福原　あゆみ

1984年1月4日

2007年9月

検察官　任官

2013年4月

2013年4月

2014年5月

2016年2月

2021年11月

弁護士登録（第二東京弁護士会）

伊藤見富法律事務所（現モリソン・フォースター法律事務所）　入所

大江橋法律事務所　入所

長島・大野・常松法律事務所　入所

当社　社外取締役（監査等委員）（現任）

2022年1月

長島・大野・常松法律事務所　パートナー（現任）

（注）4

－

取締役

（監査等委員）

宗像　雄一郎

1960年1月5日

1993年3月

公認会計士　登録

1993年6月

1998年7月

2000年5月

2014年7月

2016年9月

2018年4月

太田昭和監査法人（現EY新日本有限責任監査法人）　入所

アーンスト・アンド・ヤングLLP　ニューヨーク事務所　駐在

監査法人太田昭和センチュリー（現EY新日本有限責任監査法人）　社員（パートナー）

新日本有限責任監査法人（現EY新日本有限責任監査法人）　EY日本エリアアカウンツリーダー兼運営会議メンバー

同所　EY日本エリア　アシュアランス・デピュティリーダー

同所　FAAS事業部長

2018年5月

EYソリューションズ株式会社　代表取締役

2022年11月

当社　社外取締役（監査等委員）（現任）

2023年6月

シナネンホールディングス株式会社　社外取締役（監査等委員）

2024年6月

参天製薬株式会社　社外監査役（現任）

シナネンホールディングス株式会社　社外取締役（常勤監査等委員）（現任）

（注）5

－

取締役

（監査等委員）

小林　雅之

1959年8月13日

1984年4月

東急建設株式会社　入社

2001年8月

株式会社日本ルミナス（現ルミナス・ビー・ジャパン株式会社）入社

2002年6月

パシフィックマネジメント株式会社　入社　財務部長

2003年9月

ビジネスアンドアセットソリューション株式会社　代表取締役

2005年6月

パシフィックマネジメント株式会社　執行役員

2008年3月

同社　取締役管理本部長

2010年6月

ケネディクス株式会社　入社　コンプライアンス部長

2013年12月

同社　総務・人事部長

2017年3月

同社　監査役

ケネディクス不動産投資顧問株式会社　監査役

2018年4月

ケネディクス・インベストメント・パートナーズ株式会社　監査役

2021年6月

株式会社近鉄エクスプレス　社外監査役

2022年6月

岩崎電気株式会社　社外監査役

2024年9月

ケネディクス株式会社　顧問（現任）

2024年11月

当社　社外取締役（監査等委員）（現任）

2024年12月

株式会社ネットジャパン　社外取締役（常勤監査等委員）（現任）

（注）5

－

計

5,826,960

　（注）1．取締役（監査等委員である取締役を除く。）の森一雄、原雅彦及び早川尚吾の3名は、社外取締役であります。

2．監査等委員である取締役の佐々木敏夫、戸田千史、青山大樹、福原あゆみ、宗像雄一郎及び小林雅之の6名は、社外取締役であります。

3．任期は、2024年11月28日開催の定時株主総会終結の時から1年以内に終了する最終事業年度に関する定時株主総会の終結時までであります。

4．任期は、2023年11月29日開催の定時株主総会終結の時から2年以内に終了する最終事業年度に関する定時株主総会の終結時までであります。

5．任期は、2024年11月28日開催の定時株主総会終結の時から2年以内に終了する最終事業年度に関する定時株主総会の終結時までであります。

6．所有株式数は、2025年9月1日付の株式分割を反映し、提出日現在の株式数を記載しております。

2025年11月27日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として、「取締役（監査等委員である取締役を除く。）13名選任の件」及び「監査等委員である取締役4名選任の件」を上程しており、当該決議が承認可決されますと、当社の役員の状況及びその任期は、以下の通りとなる予定です。

なお、役員の役職等については、当該定時株主総会の直後に開催が予定される取締役会の決議事項の内容（役職等）を含めて記載しております。

男性16名　女性3名（役員のうち女性の比率15.79％）

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数（株）

取締役会長

小川　潤之

1977年8月9日生

2001年11月

三井不動産販売株式会社（現三井不動産リアルティ株式会社）　入社

2005年3月

グローバンス株式会社　入社

2006年10月

クレディ・スイス・プリンシパルインベストメンツ　入社

2007年5月

ファンド・ディレクション株式会社　代表取締役

2012年10月

合同会社フォルテ（現当社）入社

2015年8月

当社　最高財務責任者

2016年4月

当社　取締役最高財務責任者

2018年4月

当社　取締役最高執行責任者

2019年4月

当社　取締役会長（現任）

（注）4

4,250,160

代表取締役社長CEO

河本　幸士郎

1973年11月24日生

1999年4月

明豊ファシリティワークス株式会社　入社

2001年4月

株式会社リアルワークス　入社

2003年6月

グローバンス株式会社　入社

2006年11月

グロブナー・ファンド・マネジメント・ジャパン・リミテッド　入社

2014年12月

合同会社フォルテ（現当社）　入社

2015年8月

当社　代表取締役社長（現任）

2023年12月

当社　Corporate Culture（現人材戦略本部）本部長（現任）

2025年11月

当社　代表取

２【沿革】

　当社は、東日本大震災で被災したショッピングセンターフォルテ(宮城県柴田郡大河原町)の取得及び再生を目的とした合同会社の設立により事業を開始いたしました。

　設立以降の当社に係る経緯は以下のとおりであります。

年月

概要

2011年9月

宮城県仙台市宮城野区において合同会社フォルテ（現　当社）を設立

ショッピングセンターフォルテ(宮城県柴田郡大河原町)を取得し、ショッピングセンター事業を開始

2011年11月

本社を宮城県柴田郡大河原町字小島2番地1に移転

2013年6月

ショッピングセンターの屋上に太陽光パネルを572kW設置し売電をおこない、自然エネルギー事業を開始

2014年9月

不動産コンサルティング事業を開始

2015年6月

合同会社から株式会社へ改組

2015年8月

当社の商号を現在の霞ヶ関キャピタル株式会社に変更

本社を東京都千代田区霞が関三丁目7番1号に移転

2017年7月

本社を現在の東京都千代田区霞が関三丁目2番1号に移転

2017年11月

宅地建物取引業者免許を取得

2018年11月

東京証券取引所マザーズ市場上場

2019年9月

インドネシアに現地法人PT. Kasumigaseki Development Indonesiaを設立

タイに現地法人Kasumigaseki Capital (Thailand) Co., Ltd.を設立

当社子会社として霞ヶ関パートナーズ株式会社（現fav hospitality group株式会社。以下同様。）、霞ヶ関投資顧問株式会社、霞ヶ関アセットマネジメント株式会社の3社を設立

2020年3月

第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録

2021年3月

当社子会社としてKC Technologies 株式会社を設立

2021年6月

OYO Japan 合同会社のオンライン不動産賃貸事業をKC Technologies株式会社が譲受

2021年10月

ロジフラッグ・デベロプメント株式会社を設立

2022年3月

一級建築士事務所の登録

2022年4月

東京証券取引所の市場区分の見直しによりマザーズ市場からグロース市場へ移行

合同会社LF Solarを設立

2022年5月

KC peaks合同会社を設立

KC-Welfare株式会社を設立

2022年12月

ドバイに現地法人KASUMIGASEKI MIDDLE EAST PROJECT MANAGEMENT L.L.C（現KASUMIGASEKI MIDDLE EAST REAL ESTATE L.L.C）を設立

2023年9月

霞ヶ関パートナーズ株式会社を存続会社として、霞ヶ関パートナーズ株式会社とKC Technologies 株式会社が合併

2023年10月

東京証券取引所プライム市場に上場市場を変更

2023年11月

株式会社仙台89ERSの株式を取得し子会社化

X NETWORK株式会社を設立

2025年3月

マレーシアに現地法人KASUMIGASEKI CAPITAL (MALAYSIA) SDN.BHD.を設立

2025年8月

霞ヶ関ホテルリート投資法人の東京証券取引所不動産投資信託証券市場上場