アーバネットコーポレーションは何で稼いでいる？

３【事業の内容】

　当社グループは、当社及び連結子会社３社（株式会社アーバネットリビング、株式会社ケーナイン及びその他１社）の計４社で構成されております。

　当社は設立以来、東京23区、駅徒歩10分圏内の開発立地にこだわり、投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売（卸売）を基軸事業として、分譲用マンション及び戸建住宅の開発・分譲、アパートの開発・１棟販売、事業用地の仕入販売、不動産売買の仲介並びに不動産賃貸業等の不動産事業を行ってまいりました。

　当社グループは、設計事務所からスタートしたデベロッパーとして、実際に居住する方々のニーズに応えるだけでなく、効率性と芸術性の融合を目指して、外観や共有スペースにデザイン性やアートを加える等、「ものづくり」にこだわり、独自性を追求した自社ブランドの確立を進めてまいりました。

　当社グループは、変動の激しい不動産業界の環境に対応するため、役職員数を最小限とする少人数体制のもと、アウトソーシングを最大限に活用した効率的かつリスクの少ないビジネスモデルを構築する一方で、金融機関の不動産融資の厳格化や不動産価格の大幅な変動に対処できる強い財務体質の構築と、固定収入となる賃貸用不動産の自己保有を進めてまいりました。

　当社は、エンドユーザー向けの分譲・賃貸・マンション管理（小売・サービス）等の事業のために、2015年３月に100％子会社である株式会社アーバネットリビングを設立するとともに、ホテル開発という新たな事業領域参入に当たり、主にホテル経営の研究目的で2020年10月、東京・蒲田駅前で自社保有ホテル「ホテルアジール東京蒲田」を開業し、株式会社アーバネットリビングを通じて運営いたしております。

　さらに当社は2024年２月に株式会社ケーナインを子会社化したことから、当社グループの中核事業に「東京・川崎・横浜の戸建・タウンハウス分譲及びアパート開発」を加え、事業領域を拡大しております。

　なお、昨今のマンションニーズに対応するために、当社グループは従来の投資用ワンルームマンションにDINKS向けのプラン及びファミリータイプのプランを組み込んだ複合型のマンション（都市型賃貸マンション）開発を推進しております。また、足元では、国内外の富裕層やインバウンドの増加に対して、都心でのアパートメントホテルやリゾート地での宿泊施設の開発に取り組んでおります。

　当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは、以下のとおりです。

（不動産事業）

(1）不動産開発販売

　当社グループは、主な開発エリアを不動産価格が比較的安定している東京23区、駅徒歩10分圏内に原則特化するとともに、多数の土地情報及び市場の賃貸情報を収集し、設計事務所からスタートした当社のノウハウであるプラン設計と収益シミュレーションにより、一定利益が確保できる可能性の高い物件を厳選し、事業用地として取得しております。

　事業用地取得後は、さらに詳細な調査・設計プランの検討を重ね、本来その土地の持つ収益性を最大限に発揮する事業プランを作成するとともに、当社グループが基調としておりますモノトーンの外観デザインや、オリジナルのアート作品を展示するエントランス、及び入居者の方々に対して定期的に実施しているアンケート調査に基づくユーザーニーズの実現（収納スペースの拡大等）により、他社物件との差別化を図っております。

　当社グループの事業の中核である都市型賃貸マンションにおける販売先は、ワンルーム販売会社への専有卸、国内外投資家、一般法人及び相続税対策等の目的を有する日本の富裕層であります。

　また、子会社の株式会社ケーナインは、主に東京23区南西部や川崎市・横浜市等を中心に戸建・タウンハウス分譲、アパート開発、建築工事及び用地の売却等を行っております。

(2）不動産仕入販売

　当社グループは、自社による不動産開発販売事業のほか、他社開発分譲マンションの１棟専有卸や中古分譲マンションの戸別買取再販事業等も行っております。

(3）その他

　当社グループは、前２事業のほか、不動産売買等の仲介業務、自社開発及び他社開発マンションの賃貸事業、不動産有効活用の提案、及び賃貸管理事業・マンション管理事業を行っております。

（ホテル事業）

　当社グループは、2020年10月より「ホテルアジール東京蒲田」を開発・運営しております。これは、都市型賃貸マンションの開発・１棟販売をはじめとした当社グループの不動産事業がレジデンス分野に集中していることから、販売先の多様化を目指してホテル事業に取り組み、第１号開発物件を自社保有とすることで開発・運営に関するノウハウを蓄積する研究目的によるもので、東京・蒲田駅前にて全48室のホテルを運営しております。

　当社グループの事業系統図は、次のとおりであります。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1）経営方針

当社グループは、「人々の安全で快適な『くらし』の提案を行い、豊かで健全な社会の実現を目指す」ことを企業理念としております。

この企業理念の下、都市型賃貸マンションの開発・１棟販売を中心とした事業活動を行い、事業を通して社会の発展とサステナビリティを巡る課題解決に寄与するとともに、持続的な成長と企業価値の向上を図ることにより、ステークホルダーに貢献することを経営の基本方針としております。

(2）経営戦略

当社グループは、東京23区をメインの開発エリアとした都市型賃貸マンションの開発・１棟販売及び東京・川崎・横浜の戸建・タウンハウス分譲並びにアパート開発を基軸事業として、経営基盤を拡充し、安定的な収益の向上に努めてまいります。当社グループは物件ごとに地域性を重視した外観やエントランス、機能性を重視した居住空間をデザインし、購入する方と居住する方双方の満足を追求してまいります。

さらに、Ｍ＆Ａを活用した事業領域の拡大や、シルバー層向け住居やホテル開発にも市場動向を見極めながら取り組むとともに、他社との共同事業や提携、東京都心以外での開発も含め、持続的な成長を図ってまいります。

なお、ホテル事業につきましては、インバウンド及び国内旅行需要等の拡大により、客室稼働率と客室単価の向上を図り、事業収益の最大化に努めてまいります。

(3）経営環境

当社グループの基軸事業である都市型賃貸マンションの市場は、賃貸については、分譲マンションの高騰、未婚化の進行や高齢化による単身世帯の増加、各世代における単身者の都心流入等により堅調に推移しており、都心の好立地で居住空間の充実した物件に関しては、今後さらに人気が高まるものと考えております。

また、実需については、企業による人員確保のための社宅需要や、若年層による将来の資産形成、富裕層の相続税対策に対応できる堅実な運用商品として、購入者層の拡大を見込んでおります。加えて、東京23区においては国内のファンドやリートに加え、円安等を背景とした海外投資家の購入意欲は依然として高いものと思われます。

さらに、都心のマンション価格の高止まりを背景に、東京23区でのタウンハウスや戸建分譲については、価格競争力のある物件に対するニーズが益々高まっております。

このように現状、当社グループが開発するプロジェクトに関して、販売面での底堅さは維持されている一方で、仕入面において、都心好立地の用地購入で競合が続き、価格も高止まりしていること、昨今の建設資材の価格や人件費の高騰により、工事原価が上昇していること、さらに金融市場で段階的な金利上昇が見込まれていることから、利益率の低下という問題に直面しております。

(4）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

　当社グループは、安定的な収益を確保し、持続的な成長を図り、株主への利益還元を安定的に行うことを基本方針に、売上総利益率を重視しております。

(5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

　当社グループは、安定的な収益を確保し、持続的な成長を図るため、経営環境の変化に対応しつつ、以下の課題に取り組んでまいります。

①　コンプライアンスとコーポレートガバナンス・コード遵守の経営

当社グループは、コンプライアンスとコーポレート・ガバナンスが、これからの企業経営において非常に重要であることを強く認識し、コンプライアンスを遵守した経営を推進いたします。また、不正を防止する内部統制システムの整備・充実を図るとともに、サステナビリティを巡る課題解決とコーポレート・ガバナンスの強化に努め、コーポレートガバナンス・コードの基本原則に基づく、健全で効率的な経営を行うよう一層の努力をしてまいります。

②　利益率の維持・向上のための競争力のある事業用地の取得

日本全体としては人口減少問題を抱えるなかで、大手不動産業者及び資金力のある開発業者等により、利便性の高い好立地の用地獲得競争は続くものと認識しております。

こうした状況の下で安定的な収益を確保するためには、更なる土地の選別と開発物件の差別化が最重要課題であると認識しております。

当社グループは、優秀な仕入要員の採用を進めるほか、新卒を含めた若手・中堅社員の育成に努めております。また、権利関係が複雑な都心の用地情報を収集・分析し、有効活用提案等を通じて権利関係を調整していく事業を拡充してまいります。

③　販売先及び不動産開発販売事業の多様化

当社グループの基軸事業である都市型賃貸マンションの開発・１棟販売（卸売）は、土地価格の高止まりや建設資材及び人件費高騰等による建築コストの上昇に直面しております。

これに対応するため、従来からの卸先であるマンション販売会社だけではなく、国内外の投資家や相続税対策を含む様々な目的で不動産を購入する日本の富裕層、人員確保のための社宅や寮を必要とするようになった事業法人、シルバー層向け住居の運営業者等、多方面への販売チャネル確保に注力してまいります。

また、当社グループは、設立以来、販売先がレジデンス関連業者に限られていたこともあり、販売先の多様化を図る目的でホテル事業に参入し、2020年10月より自社保有ホテルを運営しております。これを踏まえ、昨今のインバウンド増加や富裕層のニーズに対応して、アパートメントホテルやリゾート地での宿泊施設等の開発に取り組み、販路を拡大しております。

当社グループは、今後も他社との共同事業を含む不動産開発販売事業の多様化を図ってまいります。

④　事業領域の拡大と持続的な成長に向けた取り組み

当社グループは、企業価値の向上と持続的成長を重要視しており、そのためには事業領域の拡大に取り組む必要があると認識しております。事業領域拡大の一環として、2024年２月に株式会社ケーナインを子会社化し、東京南西部や川崎市・横浜市内における戸建・タウンハウス分譲事業や、アパートの開発事業をグループの基軸事業として取り込んでおります。これに伴い、シナジー効果も含めた新たな事業展開や優秀な人員確保による売上高・利益の持続的拡大が進んでいると認識しております。また、国内外の富裕層による旅行・レジャー需要は年々高まっていることから、北海道や九州等の一部地域において、当社の強みを生かした宿泊施設等の開発事業にも取り組んでまいります。

当社グループは今後も、既存事業の拡大を図るとともに、Ｍ＆Ａを含めた新規事業への取り組みを進め、企業価値向上と持続的成長の実現を進めてまいります。

⑤　財務体質の一層の強化

当社グループは、現在の世界情勢及び日本経済の動向を注視し、将来の大規模な経済変動に耐え得る企業であるためには、一層の企業価値の向上と、財務体質の強化が必要であると認識しております。

当社グループは、リーマンショックにおいて多くの不動産関連企業が破綻する中を耐え抜いた経験により、キャッシュポジションと担保物件の重要性を認識したことから、これまで公募増資や、新株予約権の発行、シンジケートローンによる資金調達等により財務体質の強化とキャッシュポジションの安定化に努めてまいりました。

当社グループは今後も、強固な財務体質の構築を推進してまいります。

⑥　人的資本経営の充実と体制強化

当社グループは、これからの企業経営において人的資本経営が極めて重要と認識しており、価値創造の源泉として社員への投資を積極的に行っております。ここ数年で、新人事制度の制定に伴う給与の大幅アップや、従業員向け株式給付信託の創設、住宅補助制度や新オフィスへの移転による職場環境の充実、育児休暇や介護休暇等を含む休暇制度の改定、資格取得補助制度の改正等に取り組んでまいりました。

当社グループは引き続き、経営の根幹として社員を大事にしていくことで、持続的成長と企業価値の増大を目指してまいります。

３【事業等のリスク】

　有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事業のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

　当該リスクが顕在化する可能性の程度や時期、当該リスクが顕在化した場合に当社グループの財政状態及び経営成績等の状況に与える影響については、合理的に予見することが困難であるため、記載しておりません。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1）経済情勢の変動に係わるリスクについて

　当社グループの主要事業である不動産開発販売事業は、景気動向・金利動向・不動産需要動向・住宅税制等各種税制の影響を受けやすく、景気の急速な悪化や大幅な金利上昇、需給悪化による販売価格の下落、住宅税制や建築基準法等の変更・改廃等によって、販売先の需要動向が変化した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　また、金融市場の混迷及び先行き不透明感により、ローン構築の不成立や顧客購入意欲の低下の可能性があり、販売価格や保有不動産の評価を下げる必要がある等、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　当社グループでは、当該リスクの対応策として、景気動向・金利動向等のモニタリング、販売先の財務状況管理、各種法令の改廃情報の取得等を十分に行った上で開発・販売計画を策定しており、建築確認が下りた開発物件は速やかに販売先を選定し、売買契約を締結するよう努めております。

　なお、当社グループは東京・蒲田駅前にてホテルを運営しておりますが、景気が急速に悪化し、宿泊需要が低下したことにより、客室稼働率や客室料金の低下が起こった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(2）気候変動及び自然災害に係わるリスクについて

　当社グループでは、開発エリアを主に東京23区及び川崎市、横浜市等としておりますが、従前から報告されている大地震発生のリスクに加え、ここ数年気候変動に起因すると思われる大型台風の直撃やゲリラ型豪雨が頻発する事例が発生しており、当社グループが開発途中の物件において、地盤への影響や建設中の建物の倒壊等のリスクがあり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　当社グループは、開発用地購入においてハザードマップの確認を義務づけており、建築途中の物件現場においては、作業員の安全に留意しつつ、台風や豪雨等の被害を最小限にとどめるよう必要な対策をいたしております。

(3）事業用地の仕入に係わるリスクについて

①　事業用地の取得について

　当社グループでは、主に東京23区及び川崎市、横浜市等の利便性、人気ともに高い事業用地を求めておりますが、他社との競合や価格の上昇等によって用地の取得が計画通りに行えない場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　当社グループの持続的な成長のためには、安定的な用地取得は不可欠であり、当該リスクの対応策として、既存情報取得先との関係強化及び新規情報取得先の開拓を行っております。

②　土壌汚染等によるリスクについて

　当社グループは用地仕入に際し、土壌汚染・地中埋設物・埋蔵文化財・産業廃棄物の地中廃棄物等によるコスト排除を明確にするため、事前調査を徹底し、売買契約においても原則としてこれらのコストを売主負担としてまいりましたが、現在は開発用地獲得を優先する環境下のため、同コストは当社グループ負担となっており、想定外の土壌汚染問題等が発生した場合、処理費用が追加発生することにより、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(4）特定取引先との取引集中に係わるリスクについて

①　アウトソーシングに係わるリスクについて

　当社グループは、都市型賃貸マンションにおいて、アウトソーシングを最大限活用した少人数体制を経営の基本方針としており、当連結会計年度においても、株式会社合田工務店への建築工事のアウトソーシングが集中しております。

　当社グループと同社との取引関係に急激な変化が生じた場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　当社グループでは、当該リスクの対応策として、建築工事の新たなアウトソーシング先を開拓しており、過度な集中とならないよう努めてまいります。

②　販売先に係わるリスクについて

　当社グループと開発物件の販売先は安定的な取引関係にあり、今後もその取引関係に急激な変化はないと考えておりますが、当社グループの主たる販売先に不測の事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　当社グループでは、当該リスクの対応策として、マンション販売会社及び資産家やファンド等、多方面への販売チャネル確保に注力してまいります。

(5）販売に関連するリスクについて

①　販売用不動産の売却可能性について

　当社グループの開発プロジェクトにおいて販売先との売買契約締結が長引いた場合、その間に不動産市況の急激な悪化等により売却可能性に問題が生じ、評価損の計上ひいては在庫が滞留するリスクがあります。

　また、戸建やマンション、タウンハウス分譲事業、アパート事業においては、エンドユーザー向けの分譲となるため、景気の変動等により売却可能性に問題が生じ、評価損の計上ひいては在庫が滞留するリスクがあります。

　都市型賃貸マンションに関しては不動産市況等を勘案しながら、用地購入から建築確認までの期間を短縮し、販売価格とのバランスを取りつつ販売先との売買契約を最短にするよう努力をしてまいります。

　また、アパートメントホテル開発等につきましても、インバウンドの動向や当社が開発する地域の状況等を勘案しながら、販売先との売買契約を最短にするよう努めてまいります。

②　営業エリアに関連するリスクについて

　当社グループでは、営業エリアを主に東京23区及び川崎市、横浜市等にしていることで、不動産需要の減少に対して相対的に影響を受けにくくなっておりますが、同地区においてテロ等の不測の事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(6）固定資産の減損に関するリスクについて

　当社グループは、不動産賃貸収益の獲得及び将来的な自社開発物件の確保を目的として、賃貸用不動産の保有及び効率的活用を進めておりますが、経済情勢や不動産市況の悪化により賃料水準の低下や空室率の上昇等、賃貸用不動産の収益性が低下した場合等には固定資産の簿価切下げに伴う損失が発生し、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

　また、当社グループは東京・蒲田駅前にホテルを保有しておりますが、感染症の再拡大や経済情勢の悪化等により、ホテルの稼働率や１室当たりの客室単価が低下した場合等には固定資産の簿価切下げに伴う損失が発生し、当社グループの業績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

　なお、当社が保有・管理する賃貸用不動産及びホテルに関して、管理上の不備が発生した場合は、当社グループの信用の失墜、想定外の費用の発生等が生じ当社グループの業績に影響を及ぼす可能性がありますが、当社グループでは、当該リスクの対応策として、万が一の不備や事故等に備え、損害保険を付保しております。

(7）借入金への依存に関連するリスクについて

①　金利の上昇リスクについて

　当社グループは、事業資金を金融機関からの借入により調達しており、当連結会計年度末における総資産額に占める有利子負債の割合は、69.5％と高水準であります。

　従いまして、金融情勢の変化により金利水準が上昇した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

②　調達のリスクについて

　当社グループは、用地仕入に際し、その資金を主に金融機関による間接金融により調達しております。

　金融機関の不動産融資の姿勢に変化が発生した場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　当社グループは、資金調達に際して、特定の金融機関に依存することなく、多数の金融機関と良好な関係を構築する一方で、新たな金融機関との新規取引による間接金融の拡大、エクイティ等の直接金融での資金調達を実施し、資金調達の円滑化と多様化に努めております。

(8）設計・建築工事について

　当社グループは、都市型賃貸マンションにおいて、意匠設計及びプラン設計以外を設計事務所及び建設会社等にアウトソーシングしております。設計会社及び建設会社の選定から工程の進捗に至るまで、入念にアウトソーシング先の管理をしておりますが、アウトソーシング先の倒産や工事中の事故等が発生した場合に、工事の遅延・中止、また、中東情勢緊迫化によるサプライチェーンの混乱や円安を起因とした建築資材価格の高騰及び人件費等の上昇に伴う工期の長期化や工事費用の上昇により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　当社グループでは、当該リスクの対応策として、アウトソーシング先の財務調査及び各種情報収集を継続的に行うとともに、工事の早期発注や建築資材の代替品の活用、工事業者の開拓や調達先の多様化等を実施しております。

　また、建築事業においては、協力会社の業績悪化等に伴う工事の遅延や中止により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(9）物件の引渡し時期について

　当社グループの不動産開発販売事業において、売上計上は物件引渡しによって行われます。

　このため、建設業界の慢性的な人手不足、働き方改革関連法の適用、天候不順、自然災害及び感染症蔓延等を原因とした工期遅延により、引渡時期が決算期を越えて遅延する場合は、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　販売会社との売買契約につきましても、竣工引渡後原則４ヶ月後決済（ただし戸別決済に応じる）となっておりますことから、決算期に跨る売買契約における計上戸数については、販売会社の販売状況によっては、当社グループの当該決算期業績に影響を及ぼす可能性があります。

(10）人材確保について

　当社グループは、事業用地の仕入・設計・施工監理・建築・自治体との調整及び近隣との調整や竣工マンションの１棟販売等、専門的な知識・経験及び資格が要求されることから、人材の獲得・育成が重要であると認識しております。しかしながら、優秀な人材の確保・育成が計画通りに進行しない場合、若しくは保有人材の流出が大規模に発生した場合は、当社グループの今後の事業運営及び事業計画に影響を及ぼす可能性があります。

(11）法的規制について

　当社グループの事業は、「建設業法」・「建築士法」・「宅地建物取引業法」・「金融商品取引法」・「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」・「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」・「旅館業法」・「公衆浴場法」・「温泉法」等により、法的規制を受けております。

　また、当社グループの事業においては、事業活動に際して、以下の免許、許認可等を受けております。当社グループは、これまでにこれら法的規制によって重大な影響を受けたことはありませんが、今後新たな規制の制定や改廃が行われた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　また、今後何らかの理由により免許等の取消・更新・欠格による失効等の事象が発生した場合には、当社グループの事業活動に支障をきたすとともに、業績に影響を及ぼす可能性があります。

許認可等の名称

会社名

許認可番号等

有効期間

規制法令

免許取消

条項等

一級建築士事務所登録

株式会社アーバネットコーポレーション

東京都知事登録　第42424号

2022年９月10日

～2027年９月９日

建築士法

第26条等

株式会社ケーナイン

東京都知事登録　第62947号

2024年２月20日

～2029年２月19日

宅地建物取引業者免許

株式会社アーバネットコーポレーション

東京都知事 (6）第75706号

2022年10月18日

～2027年10月17日

宅地建物取引業法

第66条等

株式会社アーバネットリビング

東京都知事 (3）第97760号

2025年４月25日

～2030年４月24日

株式会社ケーナイン

東京都知事 (1）第111662号

2024年12月７日

～2029年12月６日

第二種金融商品取引業登録

株式会社アーバネットコーポレーション

関東財務局長（金商）第1178号

金融商品取引法

第52条等

マンション管理業者登録

株式会社アーバネットリビング

国土交通大臣 (3）第034154号

2025年３月19日

～2030年３月18日

マンションの管理の適正化の推進に関する法律

第83条等

株式会社ケーナイン

国土交通大臣 (1）第034608号

2022年３月10日

～2027年３月９日

賃貸住宅管理業者登録

株式会社アーバネットリビング

国土交通大臣 (01）第001830号

2021年10月13日

～2026年10月12日

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律

第23条等

特定建設業許可

株式会社ケーナイン

東京都知事許可 (特-5）第142913号

2024年３月15日

～2029年３月14日

建設業法

第29条等

　なお、最低住戸面積の引き上げ等ワンルームマンションの建設を規制する条例等が制定された場合、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。

(12）情報セキュリティ及びサプライチェーンのリスクについて

当社グループは、多岐にわたる機密情報や個人情報を保有するとともに、設計・施工・販売の各工程において外部委託やクラウドサービスを活用しております。これら情報の漏洩、あるいはサイバー攻撃等により自社や委託先のシステムが停止・毀損した場合、社会的信用の失墜、プロジェクトの遅延、損害賠償の発生等により、業績に影響を及ぼす可能性があります。

当該リスクの対応策として、情報セキュリティ関連規程の遵守に加え、「サプライチェーン強化に向けたセキュリティ対策評価制度」（SCS評価制度）等の指標に準じた「委託先のセキュリティ状況の把握」及び「有事の復旧体制の整備」を進め、リスクの低減に努めております。

(13）訴訟等の可能性について

　当社グループは、役職員及び近隣対策会社等への啓蒙活動や近隣住民との対話回数の増加等により、訴訟等の発生を最大限回避する企業努力を行っておりますが、開発エリアを主に東京23区及び川崎市、横浜市等としていることから、近隣住民からの苦情等を完全に排除することは難しく、法令に基づいて実施しているとはいえ、開発用地にある既存建物の解体やマンション建設等に関連する騒音・振動・電波障害・日照問題・景観変化等の近隣住民等からのクレーム等に起因する訴訟及びその他の請求が発生する可能性があります。

　当社グループは、品質管理に万全を期しておりますが、万が一、当社グループの販売した物件に重大な問題があることが判明した場合には、その直接的な原因が当社グループの責めに帰すべきものでない場合であっても、売主としての契約不適合責任を負わなければならない場合があり、その結果として生じる訴訟及びその他の請求が発生する可能性があります。当社グループでは、当該リスクの対応策として、万が一の不備や事故等に備え、損害保険を付保しております。

　また、マンション管理・賃貸管理事業においても入居者等からのクレームや賃料滞納等に起因する訴訟及びその他の請求が発生する可能性があります。

　これらの訴訟等の内容、結果、対応によっては、レピュテーションリスクが生じる可能性があり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(14）ホテル事業について

　ホテル事業につきましては、感染症の拡大や経済情勢の悪化、国際情勢等による他国との関係悪化等による稼働率の低下、客室単価の下落、また、地震・台風等の自然災害や、事故・火災等の人的災害等の予期せぬ事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(15）感染症等の発生について

　当社グループでは、新型コロナウイルス等の感染症の拡大に備え、従業員及び取引先の安全を第一に考え、時差出勤やテレワーク・ＷＥＢ会議を可能とするＩＴ環境の整備を完了しております。また、今後も通常の感染対策を維持するとともに、クラスター発生時においては新型コロナウ

（２）【役員の状況】

①　役員一覧

男性10名、女性2名（役員のうち女性の比率16.7％）

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

代表取締役

会長

兼ＣＥＯ

服部　信治

1950年６月29日

1974年４月

北斗建設株式会社入社

1976年８月

株式会社核建築設計事務所入社

1978年９月

カク建築設計事務所設立 代表

1981年２月

名星建設株式会社（現：株式会社イクス・アーク都市設計）入社

1997年７月

当社設立 代表取締役

2006年９月

代表取締役社長

2022年９月

代表取締役会長兼ＣＥＯ（現任）

(注)３

350,000

代表取締役

社長

田中　敦

1969年４月28日

1998年３月

当社入社

2003年１月

取締役 都市開発事業部長

2007年７月

取締役 執行役員 都市開発事業部長

2009年７月

取締役 常務執行役員 都市開発事業本部長 兼 都市開発部長

2011年７月

取締役 常務執行役員 都市開発事業本部長

2018年９月

常務取締役 常務執行役員 都市開発事業本部長

2019年10月

取締役副社長 上席執行役員 事業本部長

2021年７月

取締役副社長

2022年９月

代表取締役社長

2024年７月

代表取締役社長 兼 第一事業本部長

2026年７月

代表取締役社長（現任）

(注)３

41,800

専務取締役

上席執行役員

管理本部長

赤井　渡

1964年３月12日

1988年４月

株式会社協和銀行（現：株式会社りそな銀行）入行

2013年４月

同行 本郷支店長

2015年４月

同行 東京営業部東京営業第二部長

2017年４月

同行 芝支店長

2019年４月

当社へ出向

管理本部長付担当部長

2019年10月

当社入社

上席執行役員 管理本部長

2020年９月

取締役 上席執行役員 管理本部長

2022年９月

常務取締役 上席執行役員 管理本部長

2025年５月

常務取締役 上席執行役員 管理本部長 兼 経営企画室長

2025年９月

専務取締役 上席執行役員 管理本部長 兼 経営企画室長（現任）

(注)３

25,000

取締役

上席執行役員

第二事業本部長

猪野　晃史

1971年10月31日

2002年４月

当社入社

2012年７月

都市開発事業本部 都市開発部長

2016年12月

執行役員 都市開発事業本部 都市開発第一部長

2021年７月

上席執行役員 事業本部長

2022年９月

取締役 上席執行役員 事業本部長

2024年７月

取締役 上席執行役員 第二事業本部長 兼 アセット・ソリューション部長

2025年５月

取締役 上席執行役員 第二事業本部長 兼 事業創発部長 兼 アセット・ソリューション部長（現任）

(注)３

11,000

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

取締役

執行役員

渉外部長

伊東　元

1965年２月18日

1987年４月

日本都市開発株式会社入社

2002年４月

康和地所株式会社入社

2006年１月

株式会社ノエル入社

2011年７月

当社入社

2012年７月

執行役員 都市開発事業本部 開発営業部長

2015年３月

株式会社アーバネットリビング出向　営業部長

2016年10月

同社 取締役 営業部長

2021年７月

当社 事業本部 渉外推進部 副部長

株式会社アーバネットリビング取締役（非常勤）（現任）

2023年７月

当社 事業本部 渉外推進部長

2024年７月

執行役員 事業本部 渉外部長

2025年５月

執行役員 第一事業本部副本部長 兼 渉外部長

2025年９月

取締役 執行役員 第一事業本部 副本部長 兼 渉外部長

2026年７月

取締役 執行役員 渉外部長（現任）

(注)３

16,100

取締役

古郡　祐一

1967年１月２日

1989年４月

伊藤忠不動産株式会社（現伊藤忠都市開発株式会社）入社

1992年10月

伊藤忠商事株式会社入社

1998年７月

株式会社エルアシスト 取締役 都市開発事業部長

2000年９月

株式会社ノエル 取締役 都市開発事業本部長

2008年12月

株式会社ケーナイン設立 代表取締役社長（現任）

2025年９月

当社 取締役（現任）

(注)３

40,000

取締役

中島　信一郎

1956年11月１日

1990年４月

弁護士登録（堀川法律事務所所属）

1999年４月

下谷中島法律事務所開設

2012年１月

中島信一郎法律事務所開設（現：弁護士法人中島信一郎法律事務所）（現任）

2017年９月

当社 社外取締役（現任）

2019年６月

生活協同組合コープみらい員外監事（現任）

(注)３

－

取締役

篠田　哲志

1950年６月25日

1973年４月

東洋証券株式会社入社

1997年２月

同社 名古屋支店長

2000年６月

同社 取締役総合企画部担当

2004年４月

同社 常務取締役西日本地区担当

2005年６月

同社 常務執行役員西日本地区担当

2006年６月

同社 常務取締役監査部・リスク管理部管掌 兼 人事総務部・引受審査室担当

2007年４月

同社 常務取締役業務執行統括

2007年６月

同社 代表取締役社長

2011年６月

同社 代表取締役会長監査部担当

2016年６月

同社 相談役

2016年７月

日本取引所自主規制法人規律委員会委員

2016年11月

株式会社日本トリム社外監査役

2017年４月

東洋証券株式会社特別顧問

2018年９月

当社 社外取締役（現任）

(注)３

－

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

取締役

山口　さやか

1980年８月12日

2003年４月

中央青山監査法人（現 PwC Japan有限責任監査法人）入所

2006年５月

公認会計士登録

2013年８月

税理士登録

2013年８月

公認会計士山口さやか事務所開設（現任）

2015年９月

TAXパートナーズ税理士法人設立 社員就任（現任）

2018年６月

大成ラミックグループ株式会社 社外監査役

2021年９月

当社 社外取締役（現任）

2024年６月

株式会社ヨコオ 社外監査役（現任）

2024年11月

マテリアルグループ株式会社 社外取締役監査等委員（現任）

(注)３

－

常勤監査役

進藤　祥一

1955年１月25日

1977年４月

株式会社協和銀行（現：株式会社りそな銀行）入行

1993年６月

株式会社あさひ銀行（現：株式会社りそな銀行）川口南平支店支店長

以降２店舗にて支店長を歴任

2001年11月

阿部興業株式会社へ出向

2007年10月

リゾートトラスト株式会社入社

2011年８月

同社 東京人事総務部長

2018年９月

当社 常勤社外監査役（現任）

(注)４

－

監査役

徳山　秀明

1969年５月10日

1996年10月

中央監査法人入社

1999年５月

公認会計士登録

2006年４月

プライスウォーターハウスクーパースベルギー事務所入社

2009年３月

監査法人五大入社

2013年８月

監査法人五大代表社員

2017年８月

徳山秀明公認会計士事務所開設（現任）

2018年９月

当社 社外監査役（現任）

2021年５月

株式会社グラファイトデザイン 社外取締役（現任）

(注)４

－

監査役

上山　聡子

1981年３月９日

2003年４月

日本銀行入行

2012年４月

マッキンゼーアンドカンパニー日本支社入社

2014年12月

株式会社チェンジウェーブ入社

2015年12月

株式会社レシピアンドマーケット設立 取締役副社長

2021年２月

フロンティア・マネジメント株式会社入社

2022年４月

グロービス経営大学院大学 経営研究科経営専攻 専任准教授（現任）

2022年９月

当社 社外監査役（現任）

2024年７月

レモンガス株式会社 社外取締役

2025年３月

フロンティア・マネジメント株式会社 執行役員（現任）

(注)４

－

計

483,900

（注）１．取締役　中島信一郎、篠田哲志及び山口さやかは、社外取締役であります。

２．常勤監査役　進藤祥一、監査役　徳山秀明及び上山聡子は、社外監査役であります。

３．取締役の任期は、2025年６月期に係る定時株主総会終結の時から2026年６月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

４．監査役の任期は、2022年６月期に係る定時株主総会終結の時から2026年６月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

５．当社は、法令に定める監査役の員数を欠くことになる場合に備え、会社法第329条第３項に定める補欠監査役１名を選任しております。補欠監査役の略歴は次のとおりであります。

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

筒井　高志

1950年７月３日

1974年４月

野村證券株式会社（現 野村ホールディングス株式会社）入社

（注）

－

2002年６月

同社 取締役

2003年６月

野村證券株式会社（会社分割により野村ホールディングス株式会社の子会社として設立）専務取締役

2005年６月

株式会社ジャスダック証券取引所（現 株式会社日本取引所グループ）代表取締役社長

2011年４月

株式会社LIXILグループ取締役副社長執行役員

2014年４月

同社 取締役副社長執行役員兼Chief External Relations Officer

2017年１月

龍樹コンサルティング代表（現任）

2018年３月

日本ペイントホールディングス株式会社 社外取締役

2021年５月

株式会社メタリアル 社外取締役（現任）

計

－

（注）補欠から選任された監査役の任期は、退任した監査役の任期の満了する時までであります。

６．当社では、取締役会が意思決定・監督機能を有し、業務の迅速化と透明性の向上を目的として、2004年10月より執行役員制度を導入しております。

有価証券報告書提出日現在、上席執行役員は２名（管理本部長　赤井渡、第二事業本部長　猪野晃史）、執行役員は３名（監査役室長　木村義純、渉外部長　伊東元、第一事業本部長　石井康弘）の５名で構成されております。

②　社外取締役及び社外監査役

　有価証券報告書提出日現在、当社は金融庁及び東京証券取引所の要請するコーポレートガバナンス・コードの趣旨に沿って、社外取締役３名を選任いたしております。

　中島信一郎氏は、弁護士資格を有しており、弁護士としての専門知識及び経験に基づいて当社経営に助言を行っております。

　篠田哲志氏は、長年にわたり東洋証券株式会社の代表取締役を務めており、また、日本取引所自主規制法人規律委員会委員を務める等、経営やコンプライアンスに関して豊富な経験と幅広い見識に基づいて当社経営に助言を行っております。

　山口さやか氏は、公認会計士及び税理士としての豊富な経験や実績を有するとともに他の上場企業において社外監査役を務めており、財務及び会計に関する知見を生かした専門的見地に基づいて当社経営に助言を行っております。

　なお、上記３名の社外取締役は、いずれも非常勤であります。

　このように、３名とも当社の取締役に相応しい高い知見と専門知識、経験を備えており、株主を始めとする各ステークホルダーの利益を重視し、経営陣から独立した客観的な立場で取締役会における議決権の行使及び業務執行に対する監視、監督活動を行っております。

　有価証券報告書提出日現在、当社は、監査役においては３名全員を社外監査役として選任いたしております。社外監査役３名は、監査役会が策定・承認した監査計画に従って、取締役の意思決定過程を含む内部統制システムの整備・運用状況を中心に業務活動全般にわたり監査を実施しており、当社の内部監査室から定期的に監査に関する報告を受けるとともに、情報交換を通じて相互の連携を図っております。

　当社は社外取締役３名を独立役員として指名し、経営監視機能の客観性及び中立性を確保しております。当社は、選任に当たっては東京証券取引所スタンダード市場の定める独立役員の独立性に関する判断基準を参考にいたしております。

　また、当社と社外取締役及び社外監査役全員との間に特別な利害関係はありません。

③　社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係

　社外取締役及び社外監査役は取締役会に出席し、取締役の業務執行を監督しております。また、社外監査役は会計監査人及び内部監査部門と定期的に情報を共有するとともに、社外取締役も必要の都度、社外監査役及び会計監査人と情報や意見の交換を行っております。内部統制統括部門は、社外取締役、社外監査役、会計監査人及び内部監査部門と連携を密にして重要な指摘があれば直ちに必要な対策の検討を行っております。

２【沿革】

　株式会社アーバネットコーポレーション設立以後の経緯は、次のとおりであります。

年月

概要

1997年７月

東京都新宿区新宿一丁目24番７号において、土木・建築の設計、不動産の売買・賃貸及びその仲介を目的として株式会社アーバネット（現当社）設立（資本金1,000万円）

1997年９月

一級建築士事務所登録（東京都知事登録　第42424号）

1997年10月

宅地建物取引業者免許（東京都知事（1）75706号）を取得

2000年12月

マンション開発販売事業を開始

2002年２月

不動産賃貸事業を開始

2002年３月

本社を東京都新宿区新宿一丁目５番１号に移転、社名を現在の株式会社アーバネットコーポレーションに商号変更

2002年６月

戸建開発販売事業を開始

2005年２月

本社を東京都千代田区二番町５番地６に移転

2006年10月

信託受益権販売業登録（関東財務局長（売信）第416号）

2007年３月

ジャスダック証券取引所に株式を上場

2007年９月

金融商品取引法施行に伴い信託受益権販売業より第二種金融商品取引業に変更登録

（関東財務局長（金商）第1178号）

2008年10月

営業部門を新設し、中古分譲マンションの買取再販事業を開始

2010年４月

ジャスダック証券取引所と大阪証券取引所との合併に伴い、大阪証券取引所（ＪＡＳＤＡＱ市場）に上場

2010年10月

大阪証券取引所ヘラクレス市場、同取引所ＪＡＳＤＡＱ市場及び同取引所ＮＥＯ市場の各市場の統合に伴い、大阪証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に上場

2013年７月

大阪証券取引所と東京証券取引所の合併に伴い、東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に上場

2015年３月

連結子会社株式会社アーバネットリビング（所在地：東京都千代田区）を設立

2015年６月

本社を東京都千代田区神田駿河台四丁目２番５号に移転

2017年７月

ホテル事業を開始

2020年10月

東京都大田区において「ホテルアジール東京蒲田」を開業

2022年４月

東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東京証券取引所のＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）からスタンダード市場に移行

2024年２月

株式会社ケーナイン（所在地：東京都世田谷区）の全株式を取得し、連結子会社化

2024年７月

本社を東京都千代田区霞が関三丁目２番５号に移転