How does CEL make money?

３ 【事業の内容】
当社グループは、当社及び子会社(株式会社セレレントパートナーズ)の合計２社で構成されており、アパート経営に関するコンサルティング及びソリューション提供を行う賃貸住宅事業、不動産の開発・販売を行う賃貸開発事業、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務を行う賃貸経営事業の３事業を１都３県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)で運営し、東京都に事業所１か所と千葉県に工場を１か所展開しております。

当社グループの各事業の具体的内容は以下のとおりです。

(1) 賃貸住宅事業
当事業は、当社が行っており、賃貸不動産のオーナーであるお客様(以下「オーナーさま」といいます)のそれぞれの人生設計における課題(収益獲得、事業承継、相続・贈与等)をヒアリングし、そのソリューションとして、空間設計を重視した設計を基に、自社製造の鋼材と自社施工によるアパートの建築を行っております。主な業務の内容及び特徴については以下のとおりであります。

①　コンサルティング
当社では、アパート経営は多くのオーナーさまにとって目的ではなく、人生設計における課題を解決するための選択肢の一つであると位置づけ、土地を保有されているオーナーさまに向けて、例えば子供の養育資金や老後の不安解消に向けた私設年金の形成など土地の有効活用を提言し、アパート経営を通じてオーナーさまが抱える様々な問題や人生の課題に対する解決プランの提案を行っております。

②　ソリューション
一級建築士事務所として平面に高さを加えた立体的な空間設計を行い、アパートのプランニングから実施、設計・施工管理までを手掛けております。また、特定建設業者として建築施工全般を請け負っております。
施工につきましては、国土交通大臣より型式適合認定を取得した“新型式構法：セレZ”による鉄骨を主要構造材とするオリジナル工法(厳格な構造試験をクリアしたH鋼や角パイプ、耐力パネル等を組み合わせた工法)で設計を行い、国土交通大臣の型式部材等製造者認証及び品質マネジメントシステムの国際規格である「ISO9001」の認証を取得した自社工場での製造により、品質管理の徹底を図り、各工程での施工マニュアル運用により現場ごとの施工品質の差を無くし、検査においては現場監督検査に加え、外部の建築品質検査専門会社による第三者検査を実施するなど徹底した施工管理を行っております。

(2) 賃貸開発事業
当事業は、当社が行っており、不動産購入資金に対する家賃収入といった投資利回り、エリアや駅近など地価が下落しづらいことを物件選択において重視される土地を保有されていない富裕層に対して、豊かな資産承継に貢献できるようなアパート経営の提案を行っております。
具体的には、将来にわたり確かな価値として残る土地の立地を重視し、土地の資産価値が高い都内の城南(品川区・目黒区・港区・大田区)・城西(渋谷区・新宿区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区)エリアにおいて、駅近の立地を条件とし、整形地・角地など見栄えの良さや富裕層のニーズを考慮した土地を自社で仕入れ、その土地の資産価値に相応する赤煉瓦調の外観や立体的な空間設計による付加価値の高いアパートを建築し、販売しております。

(3) 賃貸経営事業
当事業は、当社及び子会社の株式会社セレレントパートナーズが行っており、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務をはじめとするストック事業(賃貸管理手数料など継続的に収入を得ることができる事業)を行っております。主な業務の内容及び特徴については以下のとおりであります。

①　管理受託
自社施工物件並びに、他社の施工物件や他社の管理物件について管理受託営業を積極的に行っております。
オーナーさまのアパート経営にアパート建築前のコンサルティングから関わり、完成後もアパート管理のオペレーションを担うことで３世代、４世代と長期にわたりオーナーさまに寄り添う「アパート経営100年ドックVISION」を理念に掲げ、資産価値を守り・育み・高める賃貸管理を提案しております。

②　オペレーション
管理アパートのプロパティマネジメント業務を行っております。
一括借上や家賃集金代行等による入居者(ゲスト)の募集、入退去管理、家賃回収、レポーティングといった賃貸管理業務と併せて、日常の建物点検、清掃など維持管理業務の委託を受け、オーナーさまに代わり長期的な資産運営と維持管理を行っております。また、築後の経年に応じ、資産価値の維持を図るためのリフォーム工事及び価値向上を目的としたリノベーション工事の提案・請負を賃貸住宅事業の施工部門と連携し行っております。

③　派生ビジネス
上記各業務から派生する事業として、オーナーさまやゲストの火災、家財、その他保険の取り扱い業務(保険代理店業務)及び、子会社である株式会社セレレントパートナーズによるゲストの入居契約における不動産賃貸保証業務を行っております。

［事業系統図］

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであります。当該将来に関する事項については、その達成を保証するものではありません。

(1) 経営方針
当社グループでは、“子どもたちの 子どもたちの 子どもたちへ” の企業理念のもと、日本の未来を担う若者に住まいの選択肢を増やし、若者たちのより素晴らしい未来を拓く一翼を担うことで社会に貢献いたします。

① 企業理念“子どもたちの 子どもたちの 子どもたちへ”
日本の、そして地球のよりよい未来をつくるために、私たちセレコーポレーションが果たすべきこと。それは、この国の豊かさをつくりだした先人たちに敬意を表し、感謝の気持ちを抱きながら、この豊かさがよりいっそう広がる未来を描くこと。
そのために社会に貢献する永続企業でなければならないと考えます。

② 事業目的
「ゲストに最高の笑顔と感動を届け続ける」
生き方にこだわる若者たちの住まいの選択肢を増やし、住まいを通して「最高の笑顔と感動」を提供し続けることで、若者たちのより素晴らしい未来を拓く一翼になること。これこそが、私たちセレコーポレーションの社会における存在意義であり、社会貢献であると位置づけています。
「社員一人ひとりの「しあわせ」の総和が企業価値」
私たちが実現したい企業価値とは、社員一人ひとりの「しあわせ」の総和という、私たち独自の指標です。会社にとって一番の財産は社員であり、社員一人ひとりの物心両面の「しあわせ」を大切にしたいと考えています。
この「しあわせ」の総和が大きくなればなるほど、より大きな歓びと感動をゲストに届けることができ、さらにオーナーさまの歓びへとつながり、社会が豊かになり、その果実として、私たちの企業価値が高まっていくと信じています。

③ 経営方針「持続可能な安定的成長」
私たちセレコーポレーションは、リスクの高い性急な成長路線を志向したり、いたずらに規模を追うことはせず、身の丈に合った堅実経営を貫き、安定的成長を重ねる永続企業として、ゲストに感動を届け続けてまいります。

④ 行動指針「信頼」「人財」「変化」
私たちセレコーポレーションの価値創造のために守るべき原則、それが行動指針です。
「信頼」と「人財」、そして「変化」。それぞれの言葉に、私たちの想いや信念、価値観を託しています。
信頼とは、社会の一員である私たちが、企業として果たすべき約束を守り続けることで得られるものです。会社そのものへの信頼、入居するゲストからの信頼、そして、住まいの品質やブランドに対する信頼。
私たちは、決して一朝一夕では得ることのできない信頼という価値を、日々の事業活動の積み重ねの中で培っていきます。
人財とは、会社にとって社員が何よりも大切な財産であるという考えです。ゆえに私たちセレコーポレーションでは「人材」と記さず、「人財」と記しています。
一人ひとりの社員がよりいっそう魅力ある人財に育っていくことで、私たちの会社は、さらに魅力ある会社へと成長していくと考えています。
変化とは、会社の成長を推進する原動力です。環境の変化をいち早く読み取り、柔軟かつ迅速に対応すること。そして、自らも変化することを恐れず、変化することに積極果敢に挑んでいくことが重要です。
変化を恐れず、常に進化し続ける先に、豊かな未来が広がっていくのです。

⑤ 長期経営ビジョン「ビジョン2030」
当社では、2030年に向けて“ありたい姿” を定め、その実現のための長期経営ビジョン「ビジョン2030」を策定しております。
「ビジョン2030」のコンセプトは、当社の企業理念に基づく原理原則「セレフィロソフィ」と「CEL未来戦略」に基づき、あくまで本業の付加価値を高めるため、本業及び本業周辺ビジネスの多面的経営の展開により目標を達成することを目指すものです。「ビジョン2030」は、さらに長期の経営ビジョンである「CEL未来戦略」の実現に向けた通過点と位置づけております。

2027年２月期で「ビジョン2030」が折り返し地点を迎えたことを契機に、当社のありたい姿は『企業価値の極大化と物心両面の「しあわせ」の実現』であることを改めて認識し、企業価値経営の価値創造プロセスを明らかにいたしました。この結果、「企業価値の極大化」を表す指標として時価総額を加えることといたしました。あわせて、当社を取り巻く市況の変化等に鑑み、売上高、営業利益及びROEの目標値の見直しを行いましたが、「ビジョン2030」の位置づけ、目標時期に変更はありません。
引き続き、資本コストや株価等、市場を意識した経営に取り組んでまいります。

　ビジョン2030　～企業価値の極大化と物心両面の「しあわせ」の実現～
 ・アパート専門メーカーとしてニッチトップの実現
 ・高付加価値追求による粗利益率の向上
 ＜重要指標＞ ※目標年度は2030年２月期
 時価総額250億円、売上高300億円、営業利益30億円、営業利益率10％、ROE９％、PBR１倍
 平均年収900万円

(2) 経営環境
今後の我が国経済は、雇用・所得環境の改善もあり景気は緩やかな回復を続けることが期待されるものの、労務費の上昇や資材価格の高止まりにより建築コストの上昇が続くものと思われます。また、米国の関税政策による世界経済への影響、変動する金融市場の動向に加え、ウクライナ及び中東の地政学的リスクに起因する原油価格の高騰等により、引き続き不透明な状況が続くものと想定しております。
また、新設貸家着工戸数は、全国で前年同期を下回り、当社グループの事業エリアとなる東京都は前年同期(6.9％減)から回復がみられました(出典：国土交通省「建築着工統計調査」)。
なお、当社の事業エリアである東京圏(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)の人口流動は、転入超過が続いている状況です。

(3) 経営戦略等
当社は、東京圏において生き方にこだわりを持つ25歳から35歳を中心とした若者たちに「最高の笑顔と感動を届け続ける」ことをモットーに、経営方針である「持続可能な安定的成長」を実現するため、確立された企業理念と事業目的の下、いたずらに規模を追うのではなく、「ゲスト」「エリア」「構造」「対象」など事業ドメインを選択と集中により絞り込み(ニッチ戦略)、経営資源を集中させております。また、ゲストの多様な生活シーンに対応する平面に高さを加えた立体的な空間設計を主軸とした差別化商品を提供することによって、他社との価格競争を排しております。土地有効活用のコンサルティングから、自社開発物件の組成、建物の企画・設計、自社工場での構造部材の製造、建物の自社建築、入居者の募集、建物のメンテナンス、リフォーム、リノベーション、建替え等入居後の賃貸経営まで一貫して担う「アパート専門メーカー」として収益性の高い独自のビジネスモデルを確立していくことを戦略としております。

各ビジネスモデルの事業戦略は下記のとおりです。

賃貸住宅事業
賃貸住宅事業におきましては、保有する土地の有効活用を検討しているオーナーさまに対し、赤煉瓦調の外壁とデザイン性のある門柱・門扉、オートロックや防犯カメラを標準装備し、各住戸を立体的に空間設計した当社基幹ブランド「My Style vintage」を主軸に、アパート経営の企画、設計、施工等を行っております。営業面ではオーナーさまがアパート経営を通じて実現したいことは何かを顕在化し、目的達成に向けた課題解決のため、ファイナンシャルプランナー的手法にて総合的な資金計画を提案し、経済的側面から実現に導くことができるようコンサルティング力の強化を図っております。
これらに加えて、IoTスマートアパート(オートロックの共用インターホンとスマートフォンが連動し、不在時でも宅配便や来客対応が可能なほか、室内の照明器具やエアコンなどをスマートフォンで操作でき、セキュリティセンサーや防犯カメラとスマートフォンが連動できるアパート)の商品化による競争力強化を図っております。また、SDGsに賛同し、高断熱材、ペアガラスサッシ等により断熱性を高め、省エネエアコンや高効率給湯器、LED照明などの省エネ設備の導入により消費エネルギーを低減したアパートへの取り組みなど、アパート建築を通した社会貢献も行っております。

賃貸開発事業
賃貸開発事業におきましては、不動産購入資金に対する家賃収入といった投資利回り、エリアや駅近など地価が下落しづらいことを物件選択において重視される土地を保有されていない富裕層に対して、豊かな資産承継に貢献できるようなアパート経営の提案を行うことで、当社の新たな収益基盤の構築に取り組んでおります。
また、新たな収益基盤を目指し、城南(品川区・目黒区・港区・大田区)・城西(渋谷区・新宿区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区)エリアに絞込み、駅からの距離・規模・ルックスなどを基準に、将来にわたり価値を維持できるような土地を仕入れ、その土地の資産価値に相応する付加価値の高い「My Style vintage」を建築し販売を行ってまいります。

賃貸経営事業
賃貸経営事業におきましては、同行営業を強化し、アパート受注前の段階から賃貸経営事業・賃貸住宅事業・賃貸開発事業が一体となって受注・販売活動を行い、管理物件の受託営業活動に注力しております。
また、管理アパートの入居者募集などを行う賃貸仲介協力業者の組織であるセレリーシングパートナーズ(2026年２月末で16社)、日常の建物点検、清掃や維持管理業務などを委託するメンテナンス協力業者の組織であるセレメンテナンスパートナーズ(2026年２月末で９社)により業者間との連携強化に努め、ゲストに対する課題を共有することにより、機動的かつきめ細やかなサービスの提供に努めてまいります。
さらに、建物修繕などのメンテナンスに加え、オーナーさまの大切なアパート資産を長期にわたりサポートする建物延長保証制度の提供、オーナーさまの賃貸収益向上に繋がるリフォーム、リノベーションにも積極的に取り組んでまいります。

(4) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
　ビジョン2030　～企業価値の極大化と物心両面の「しあわせ」の実現～
 ・アパート専門メーカーとしてニッチトップの実現
 ・高付加価値追求による粗利益率の向上
 ＜重要指標＞

指標

目標

目標時期

時価総額

250億円

2030年２月期

売上高

300億円

営業利益

30億円

営業利益率

10％

ＲＯＥ

９％

ＰＢＲ

１倍

平均年収

900万円

(5) 優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当社グループは、この「ビジョン2030」のもと、独創的な「アパート専門メーカー」として、東京圏・若者たち・鉄骨造アパートに絞り込み、圧倒的シェアを誇るニッチトップ企業を目指します。
「ビジョン2030」実現のために優先的に対処すべき課題は、以下のとおりであります。

①人的資本経営の実践
「ビジョン2030」を達成するためには、優秀な人財を継続的に確保し、育成することが最も重要であると認識しております。そのため当社では、セレアカデミーを設置し、全ての社員に対し、自己研鑚を重ね、高い専門性を身に付けることができるよう環境を整備しております。
　持続的成長と中長期的な企業価値の向上を実現していくことを目的として、社員一人ひとりの役割と責任を明確にして、個々が最大限に力を発揮することを促進するため、ジョブ型人事制度を導入しております。

②生産性の向上
当社は、付加価値向上による収益力強化と効率性重視による費用削減を推進し、高利益体質の創出を目指します。そのためには、さらなる生産性の向上が必要と考えております。
デジタル化による効率化、技術改革による工期短縮、建設現場におけるIT導入による安全性確保及び効率化推進、共通部材による生産の効率化を進めます。

③収益力の改善
付加価値向上による収益力強化のため、旗艦ブランド「My Style vintage」の商品構成比を高めるほか、当社独自の賃貸・建物管理メニューを提供してまいります。
あわせて、着実かつ安定的な成長の実現のため、賃貸住宅事業、賃貸開発事業及び賃貸経営事業を通じて構築されるオーナーさま及びゲストとのネットワークをリソースとする派生ビジネスを主軸とした新規ビジネスモデルを構築し、多面的経営の展開を目指してまいります。

④技術力の強化
　日本製鉄株式会社（旧：新日鐵住金株式会社）との共同開発により主要鋼材の軽量化と耐久性強化を実現した“新型式構法：セレZ” の活用により、敷地対応への更なる自在性の向上を図るとともに、生産性の向上とコスト低減を目指してまいります。
　また、2020年10月に国土交通大臣より型式部材等製造者認証を千葉工場で取得し、生産品質の更なる均一化を図るほか、千葉工業大学及び東京理科大学と遮音性能向上の共同研究を行うなど、新たな部材の開発と効率的な施工方法の研究を進めてまいります。

⑤内部管理体制の強化
　当社グループの継続的な発展のためには、コーポレート・ガバナンス機能のさらなる強化及び内部統制システムの適切な運用が重要であると認識しております。カンパニーごとに内部統制の専任担当者を配置したほか、現業を担う各カンパニー・グループ会社(第１線)が実効性のあるリスクマネジメントと内部統制を確立できるよう、従来の内部監査室(第３線)に加え、第１線を指導する役割を担うリスクマネジメント室及び内部統制室(第２線)を新設し、ガバナンスの強化を図っております。引き続き、内部管理体制の強化に取り組んでまいります。

⑥当社株式の流動性の向上
　当社は、当社株式の流動性の確保に努めることとしておりますが、株式会社東京証券取引所が定める流通株式比率は当社の上場するスタンダード市場においては25％以上と定められております。
　当社の流通株式数は投資家の売買を通じて変動いたしますが、当社はその動向を注視し、必要に応じて主要な株主に保有株式の売出し等にご協力をいただくなど、当社株式の流動性向上に努めてまいる方針です。

３ 【事業等のリスク】
当社グループは、事業活動に伴うリスクのうち、経営戦略及び事業運営への影響度が高いものを中心に認識しております。
以下に記載するリスクは、当社グループが現在の経営環境及び事業戦略のもとで、連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローに重要な影響を与える可能性があると認識している主なものです。
また、事業運営上のリスクを「経営・戦略リスク」「オペレーショナルリスク」「ハザードリスク」に大別し、主なものを以下に記載しています。
なお、文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社グループが判断したものであり、当社グループに関するすべてのリスクを網羅するものではありません。

(1) 基本理念（経営・戦略リスク）

当社グループの基本理念（企業理念、事業目的、経営方針、行動指針、セレフィロソフィ）が十分に浸透しない場合、経営判断や行動に一貫性を欠き、中長期的な競争力や企業価値の低下につながる可能性があります。
＜対応策＞
このリスクに対応するために、経営の羅針盤である「セレフィロソフィ」を策定するとともに、セレアカデミーを中心とした取り組みを通じて、役職員への浸透及び理解の深化に努めております。

(2) 経営者人財（経営・戦略リスク）

適切な後継者の育成が進まない場合、経営の安定性や持続的成長に支障をきたし、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
＜対応策＞
社内だけでなく、外部専門家による研修・外部機関による評価などの目線も入れ、段階的にボードサクセッションプランを推し進めております。

(3) 技術人財（経営・戦略リスク）

建設業界における職人の後継者不足を背景として、当社グループが必要とする技術人財を安定的に確保できない場合、施工能力の低下や持続的成長の制約を通じて、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
＜対応策＞
協力業者と連携し、当社グループ内に施工会社を設立するなど、自社内で職人の育成を行う体制を検討しております。

(4) 戦略策定（経営・戦略リスク）

長期経営ビジョン「ビジョン2030」に基づく経営戦略が計画どおりに進捗しない場合、目標とする成長の実現が遅れ、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
＜対応策＞
戦略（改革項目）ごとに責任及び成果を明確化するとともに、その進捗及び成果について定期的なモニタリングを行っております。

(5) ガバナンス体制（経営・戦略リスク）

経営資源に対する統制が十分に機能しない場合、意思決定の遅延や経営資源の最適配分が阻害され、経営の健全性や企業価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
＜対応策＞
取締役会の実効性評価の実施、段階的な経営と執行の分離に加え、内部監査室、内部統制室及び現業部門によるいわゆる三線（３ディフェンス）モデルを採用するなど、ガバナンス体制の強化に取り組んでおります。

(6) 安定株主（経営・戦略リスク）

当社には、当社株式を一定程度保有する安定株主が存在しておりますが、将来的に何らかの事情により当該株主が当社株式を売却した場合には、当社株式の市場価格や流通状況に影響を及ぼす可能性があります。
＜対応策＞
企業価値経営の推進を通じて、持続可能な安定的な成長及び収益力の改善に努めるとともに、当社グループの魅力を高める企業活動を継続しております。その際には、少数株主からの多様な意見も分析してまいります。

(7) 外部環境変動（経営・戦略リスク）

賃料水準や不動産市況の変動、保有資産の価値下落、建築資材価格の動向、土地仕入環境の変化等の外部環境の影響により、建設受注や収益性に影響が生じた場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
＜対応策＞
当社グループでは、原価変動や賃貸・不動産市場の変化に対応するため、原価低減・生産性向上の取り組み、多様な管理メニューによる収益安定化、並びに全社横断的な戦略の立案・実行を通じて、外部環境変動リスクの軽減に努めております。

(8) 技術開発（オペレーショナルリスク）

当社グループでは、空間設計を重視した設計を基に、自社製造の鋼材と自社施工によるアパートの建築を行っており、重要性の高い技術課題（耐震、省エネ、防音等）並びに新技術及び新構法の研究開発に取り組んでおりますが、競争力のある新技術や新構法の開発が進まない場合、原価低減や差別化が図れず、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
＜対応策＞
当社グループでは、課題ごとに専担体制を整備した技術開発部を中心に、実効性の高い研究開発を推進するとともに、技術課題に対する意思決定から実行までのスピードを高めることで、原価低減及び差別化の実現に向けた取り組みを行っております。

(9) 品質管理（オペレーショナルリスク）

当社グループでは、設計、製造、施工及び検査に至る各工程において品質基準を定め、工場内検査や工程内検査等を含む多層的な検査体制により、品質の確保・向上に努めております。しかしながら、想定を超える契約不適合責任等が発生した場合には、多額の費用の発生や社会的評価の低下を通じて、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
＜対応策＞
当社グループでは、品質に関するルール及びマニュアルの整備・徹底並びに教育活動を継続的に実施するとともに、設計カンパニー、建設カンパニー及び千葉工場カンパニーに内部統制専担者を配置し、各工程における品質管理の実効性向上と再発防止の徹底に取り組んでおります。

(10) 情報セキュリティ（オペレーショナルリスク）

サイバー攻撃等により、個人情報や機密情報の漏洩、システム停止が発生した場合、損害賠償請求や社会的信用の低下により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
＜対応策＞
当社グループでは、情報セキュリティポリシーを定めるとともに、当該ポリシーに基づく全社的な管理体制のもと、役職員への教育・啓発活動や運用ルールの徹底を継続的に実施し、情報セキュリティリスクの低減に取り組んでおります。

(11) 商品開発（オペレーショナルリスク）

当社グループは、旗艦ブランド「My Style vintage」において、圧倒的な差別化による付加価値の提供を商品開発の中核に据え、コンサルティング内容やデザイン性等の面で競争優位性の確立を図っております。しかしながら、競合先による類似商品・サービスの投入や市場ニーズの変化等により、当社グループが想定どおりの商品開発を行えず、十分な差別化や競争力を維持できない場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
＜対応策＞
当社グループでは、事業企画部を中心に全社横断的な商品・ブランド戦略を立案・推進するとともに、ブランド戦略室による一貫したブランディング活動及び商品企画室による空間設計を軸とした商品開発を連携して行うことで、市場ニーズを踏まえた差別化と競争力の維持・向上に取り組んでおります。

(12) コンプライアンス（オペレーショナルリスク）

当社グループは、建設・不動産事業に関連する各種法令・規制の遵守及び役職員のコンプライアンス徹底を、経営の最重要課題の一つと位置づけ、内部統制体制のもと継続的な取り組みを行っております。しかしながら、法令改正や新たな規制への対応に不備が生じた場合、または役職員による法令等に抵触する行為が発生した場合には、事業活動の制限、刑事罰・行政処分、追加的な対応コストや損害の発生等を通じて、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
＜対応策＞
当社グループでは、内部監査室、内部統制室及び現業部門による三線（３ディフェンス）モデルの採用や、リスクを全体的に俯瞰するマネジメント室からの情報が取締役会に適時に報告・協議される体制としています。あわせて、法令遵守体制及び従業員コンプライアンス体制を整備・運用しております。さらには、セレアカデミーによる定期的な研修、職務分離を含む社内規程の整備、内部通報制度及び内部監査体制の運用等を通じて、法令違反及び不正行為の未然防止に取り組むとともに従業員アンケートによりその浸透度合いを測定しております。

(13) ハラスメント（オペレーショナルリスク）

当社グループでは、パワーハラスメントを含むあらゆるハラスメント行為を禁止し、コンプライアンスガイドブックへの明記や研修等を通じてその防止に努めております。しかしながら、重大なハラスメントが発生した場合には、被害者のみならず、組織運営や事業活動への支障、社会的評価の低下等を通じて、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
＜対応策＞
当社グループでは、セレアカデミーによる定期的な研修を通じた役職員の意識啓発に加え、内部通報制度及び外部のハラスメント相談窓口を設置し、これらの制度の周知・活用を図ることで、ハラスメントの未然防止及び早期把握・対応に取り組んでおります。加えて、従業員アンケートによるハラスメントへの意識レベルの測定も行っております。

(14) 安全（ハザードリスク）

当社グループは、多数の建設現場や工場を有する事業特性から、安全及び環境への配慮を最優先事項として事業活動を行っております。しかしながら、これらの取り組みにもかかわらず、現場における事故や環境関連の事象が発生した場合には、人的・物的被害の発生等を通じて、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
＜対応策＞
当社グループでは、安全及び環境に関するルール・マニュアルの整備・徹底並びに教育活動を継続的に実施するとともに、管理カンパニーを除く各カンパニーに内部統制専担者を配置し、各現場・拠点における安全管理及び環境配慮の実効性向上と事故・事象の未然防止に取り組んでおります。

(15) 気候変動（ハザードリスク）

当社グループは、東京圏（１都３県）を中心に事業展開していることから、当該地域において大規模な地震や台風等の自然災害が発生した場合には、建築現場や事業所等の復旧対応、管理物件への対応等に伴う費用の発生や、リーシング活動への支障を通じて、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
＜対応策＞
当社グループでは、自然災害の発生に備え、復旧対応や事業継続に必要となる資金需要を想定したキャッシュアロケーションを行うとともに、建築現場及び管理物件における被害の最小化や早期復旧を図る体制整備を通じて、事業への影響の軽減に取り組んでおります。

(2) 【役員の状況】

①　役員一覧
a．2026年５月22日(本有価証券報告書提出日)現在の当社の役員の状況は、以下のとおりであります。
男性10名　女性2名(役員のうち女性の比率16.7％)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数(株)

代表取締役
社長執行役員

山口　貴載

1964年３月20日生

1987年４月

日本電気ホームエレクトロニクス㈱入社

1995年６月

ニツセキハウス工業㈱入社

2002年12月

当社入社

2005年12月

当社執行役員 経営企画部長

2007年９月

賽力(中国)有限公司 董事

2008年12月

当社取締役執行役員 管理本部長

2016年５月

当社取締役常務執行役員 管理本部長

2020年１月

格蘭珂(上海)商務諮詢有限公司 董事

2022年３月

当社取締役常務執行役員 経営統括本部長

2022年11月

(一財)セレ奨学財団(現(公財)セレ奨学財団) 理事長(現任)

2023年４月

㈱セレレントパートナーズ 代表取締役(現任)

2023年５月

当社代表取締役社長執行役員 最高執行責任者

2024年５月

当社代表取締役社長執行役員(現任)

(注)３

20,000
(7,530)
(注)７

取締役
常務執行役員
 開発カンパニー長

西本　昌善

1964年４月21日生

1989年４月

ニツセキハウス工業㈱入社

2002年12月

当社入社

2004年12月

当社執行役員 営業本部長

2005年12月

当社執行役員 第二営業部長

2016年５月

当社取締役常務執行役員 技術本部長

2020年10月

当社取締役常務執行役員 賃貸住宅事業 事業統括責任者

2023年５月

当社取締役常務執行役員

2026年３月

当社取締役常務執行役員 開発カンパニー長(現任)

(注)３

20,000
(2,350)
(注)７

取締役
常務執行役員
千葉工場
カンパニー長

鈴木　謙一

1969年９月30日生

1994年４月

ニツセキハウス工業㈱入社

2002年12月

当社入社

2009年１月

当社執行役員 集合住宅事業部 営業本部長

2014年５月

当社取締役執行役員 営業本部長

2016年５月

当社取締役常務執行役員 営業本部長

2020年10月

当社取締役常務執行役員 賃貸開発事業 事業統括責任者

2023年５月

当社取締役常務執行役員

2024年６月

当社取締役常務執行役員 リフォームカンパニー長

2026年３月

当社取締役常務執行役員 千葉工場カンパニー長(現任)

(注)３

10,000
(1,857)
(注)７

取締役
常務執行役員

大嶋　正史

1961年12月13日生

1984年４月

㈱住宅ローンサービス入社

1996年３月

壽工業㈱入社

2000年４月

㈱デ・リードコーポレーション入社

2004年４月

㈱ディアレスト 取締役

2005年４月

㈱デ・リード 執行役員 東京オフィスエリアディレクター

2007年４月

㈱セレアセットアドバイザーズ 執行役員 本部長

2007年10月

同社代表取締役

2010年７月

セレチャイナジャパン㈱ 取締役

2011年１月

当社経営統括部 業務監査室長

2014年５月

当社執行役員 管理本部 事業管理部長

2016年５月

当社取締役執行役員 管理本部 事業管理部長

2017年５月

当社取締役 社長室長 内部統制委員長

2019年３月

当社取締役 リスク管理室長 内部統制委員長

2023年５月

当社取締役常務執行役員(現任)

(注)３

2,200
(1,619)
(注)７

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数(株)

取締役
常務執行役員

小栗　聡

1972年８月11日生

1995年９月

横山勝男公認会計士事務所入所

2007年２月

㈱デ・リード＆セレホールディングス(現当社)入社

2011年１月

賽力(中国)有限公司出向

2013年１月

同社出向　サービスオフィス事業部長

2015年５月

当社管理統括部 経理本部 部長

2016年５月

当社執行役員 管理本部 経営管理部長

2022年３月

当社執行役員 経営統括本部 経営管理管掌

2023年５月

当社取締役常務執行役員

2025年３月

当社取締役常務執行役員 千葉工場カンパニー長

2026年３月

当社取締役常務執行役員(現任)

(注)３

5,300
(3,045)
(注)７

取締役
　常務執行役員

竹内　毅

1969年10月７日生

1992年４月

石川島播磨重工業㈱(現㈱IHI)入社

2003年１月

優成監査法人(現太陽有限責任監査法人)入所

2003年９月

新日本監査法人(現EY新日本有限責任監査法人)入所

2006年７月

公認会計士登録

2024年７月

当社入社 執行役員 経営企画部長

2025年３月

不動産鑑定士登録

2025年５月

当社取締役常務執行役員(現任)

(注)３

―
(1,440)
(注)７

取締役

渡辺　衛男

1952年12月18日生

1975年４月

旭化成工業㈱（現旭化成㈱）入社

2006年４月

旭化成ホームズ㈱取締役常務執行役員

2011年４月

旭化成不動産㈱ 代表取締役社長

2011年４月

旭化成ホームズ㈱ 取締役兼専務執行役員

2011年10月

旭化成不動産レジデンス㈱ 代表取締役社長

2016年４月

同社取締役会長

2017年４月

旭化成ホームズ㈱ 顧問

2019年５月

当社社外取締役(現任)

(注)３

―
(―)
(注)７

取締役

白石　徹

1957年10月25日生

1982年４月

大和証券㈱入社

2000年４月

マネックス証券㈱入社

2003年11月

みずほ証券㈱入社

2015年７月

Ｓコンサルティング有限会社 代表取締役（現任）

2015年９月

㈱ティーネットジャパン 社外取締役(監査等委員)(現任)

2016年６月

㈱インプレスホールディングス 社外取締役(現任)

2018年11月

当社社外監査役

2020年11月

Nextage㈱ 社外取締役(現任)

2022年７月

㈱オービーシステム 社外取締役(現任)

2024年５月

当社社外取締役(現任)

(注)３

―
(―)
(注)７

取締役

奥地　正敏

1959年４月15日生

1982年４月

戸田建設㈱入社

2009年３月

同社本社 建設営業３部 部長

2013年３月

同社大阪支店 神戸総合営業所 総合営業所長

2014年４月

同社横浜支店 技術営業部 部長

2014年８月

ブラジル戸田建設㈱ 代表取締役社長

2018年７月

一般財団法人建設業振興基金 理事(現任)

2024年５月

当社社外取締役(現任)

(注)３

―
(―)
(注)７

常勤監査役

遊佐　卓大

1970年５月９日生

1995年４月

㈱タッククリエイティブ入社

2004年６月

当社入社 事業統括営業推進部 部長

2014年５月

当社成長戦略本部 ブランド推進室 室長

2016年３月

当社管理本部 事業管理部 総務グループ マネージャー

2017年５月

当社内部監査室 マネージャー

2018年３月

当社内部監査室 リーダー

2020年10月

当社リスク管理室 リスク管理課 課長

2024年３月

当社内部監査室 内部監査課 課長

2025年５月

当社常勤監査役(現任)

(注)４

1,800
(―)
(注)７

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数(株)

監査役

寺浦　康子

1970年10月16日生

2000年４月

弁護士登録
TMI総合法律事務所入所

2006年10月

ニューヨーク州弁護士資格取得

2010年３月

エンデバー法律事務所設立(現任)

2014年６月

高周波熱錬㈱ 社外取締役

2018年６月

日本アセットマーケティング㈱ 社外取締役(監査等委員)

2019年６月

セイコーホールディングス㈱(現セイコーグループ㈱) 社外取締役

2022年６月

㈱リョーサン 社外取締役(監査等委員)

2022年６月

㈱海外交通・都市開発事業支援機構 社外監査役(現任)

2024年５月

当社社外監査役(現任)

2025年６月

BIPROGY㈱ 社外取締役(現任)

2025年６月

センコーグループホールディングス㈱ 社外取締役(現任)

(注)５

―
(―)
(注)７

監査役

中島　真琴

1977年４月24日生

2000年４月

建設省(現国土交通省)入省

2004年12月

新日本監査法人(現EY新日本有限責任監査法人)
入所

2008年６月

公認会計士登録

2012年11月

日本公認会計士協会出向

2020年９月

㈱フージャースホールディングス入社

2021年４月

同社内部監査室長

2023年５月

㈱メディアドゥ 常勤社外監査役(現任)

2024年５月

当社社外監査役(現任)

2024年６月

全国保証㈱ 社外監査役(現任)

2025年５月

㈱日本文芸社 監査役(現任)

(注)５

―
(―)
(注)７

計

59,300
(17,841)

(注) １　取締役 渡辺衛男氏、同 白石徹氏及び同 奥地正敏氏は、社外取締役であります。
２　監査役 寺浦康子氏及び同 中島真琴氏は、社外監査役であります。
３　取締役の任期は、2025年５月27日開催の定時株主総会終結の時から2026年２月期に係る定時株主総会終結の時までであります。
４　監査役 遊佐卓大氏の任期は、2025年５月27日開催の定時株主総会終結の時から2026年２月期に係る定時株主総会終結の時までであります。
５　監査役 寺浦康子氏及び同 中島真琴氏の任期は、2024年５月30日開催の定時株主総会終結の時から2026年２月期に係る定時株主総会終結の時までであります。
６　2025年５月27日開催の定時株主総会終結の時を以て、監査役 渡瀬年巳氏は辞任により退任いたしました。
７　所有株式数の(　)内には業績連動型株式報酬制度「株式給付信託(BBT)」により付与されたポイント数を記載しております。このポイント数は、所有株式数には含めておりません。
８　当社は、経営機能における意思決定と業務執行を明確に分離することにより経営の迅速化を図り、変化の激しい経済状況・市場環境に的確に対応できる経営体制の構築のため、執行役員制を導入しております。2026年５月22日(本有価証券報告書提出日)現在の執行役員は次のとおりであります。

執行役員の地位

氏名

※

社長執行役員

山 口　貴 載

※

常務執行役員 開発カンパニー長

西 本　昌 善

※

常務執行役員 千葉工場カンパニー長

鈴 木　謙 一

※

常務執行役員

大 嶋　正 史

※

常務執行役員

小 栗 聡

※

常務執行役員

竹 内 毅

執行役員 アセットマネジメントカンパニー長

陣 内　光 成

執行役員 開発カンパニー 営業部長

小 田　竜 司

執行役員 プロパティコミュニティカンパニー長

石 川　泰 弘

執行役員 建設カンパニー長

重 松　英 樹

執行役員 設計カンパニー長

早坂　圭一朗

執行役員 管理カンパニー長

小 野　祐 介

 ※は取締役兼務者であります。

b．2026年５月28日開催予定の定時株主総会の議案(決議事項)として、「取締役10名選任の件」及び「監査役３名選任の件」を提案しており、当該議案が承認可決されますと、当社の役員の状況は以下のとおりとなる予定です。なお、役員の役職等につきましては、当該定時株主総会の直後に開催が予定される取締役会の決議事項の内容(役職等)を含めて記載しております。
男性10名　女性3名(役員のうち女性の比率23.1％)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数(株)

代表取締役
社長執行役員

山口　貴載

1964年３月20日生

1987年４月

日本電気ホームエレクトロニクス㈱入社

1995年６月

ニツセキハウス工業㈱入社

2002年12月

当社入社

2005年12月

当社執行役員 経営企画部長

2007年９月

賽力(中国)有限公司 董事

2008年12月

当社取締役執行役員 管理本部長

2016年５月

当社取締役常務執行役員 管理本部長

2020年１月

格蘭珂(上海)商務諮詢有限公司 董事

2022年３月

当社取締役常務執行役員 経営統括本部長

2022年11月

(一財)セレ奨学財団(現(公財)セレ奨学財団) 理事長(現任)

2023年４月

㈱セレレントパートナーズ 代表取締役(現任)

2023年５月

当社代表取締役社長執行役員 最高執行責任者

2024年５月

当社代表取締役社長執行役員(現任)

(注)３

20,000
(7,530)
(注)７

取締役
専務執行役員
 開発カンパニー長

西本　昌善

1964年４月21日生

1989年４月

ニツセキハウス工業㈱入社

2002年12月

当社入社

2004年12月

当社執行役員 営業本部長

2005年12月

当社執行役員 第二営業部長

2016年５月

当社取締役常務執行役員 技術本部長

2020年10月

当社取締役常務執行役員 賃貸住宅事業 事業統括責任者

2023年５月

当社取締役常務執行役員

2026年３月

当社取締役常務執行役員 開発カンパニー長

2026年５月

当社取締役専務執行役員 開発カンパニー長(現任)

(注)３

20,000
(2,350)
(注)７

取締役
常務執行役員
千葉工場
カンパニー長

鈴木　謙一

1969年９月30日生

1994年４月

ニツセキハウス工業㈱入社

2002年12月

当社入社

2009年１月

当社執行役員 集合住宅事業部 営業本部長

2014年５月

当社取締役執行役員 営業本部長

2016年５月

当社取締役常務執行役員 営業本部長

2020年10月

当社取締役常務執行役員 賃貸開発事業 事業統括責任者

2023年５月

当社取締役常務執行役員

2024年６月

当社取締役常務執行役員 リフォームカンパニー長

2026年３月

当社取締役常務執行役員 千葉工場カンパニー長(現任)

(注)３

10,000
(1,857)
(注)７

取締役
常務執行役員

小栗　聡

1972年８月11日生

1995年９月

横山勝男公認会計士事務所入所

2007年２月

㈱デ・リード＆セレホールディングス(現当社)入社

2011年１月

賽力(中国)有限公司出向

2013年１月

同社出向　サービスオフィス事業部長

2015年５月

当社管理統括部 経理本部 部長

2016年５月

当社執行役員 管理本部 経営管理部長

2022年３月

当社執行役員 経営統括本部 経営管理管掌

2023年５月

当社取締役常務執行役員

2025年３月

当社取締役常務執行役員 千葉工場カンパニー長

2026年３月

当社取締役常務執行役員(現任)

(注)３

5,300
(3,045)
(注)７

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数(株)

取締役
常務執行役員

竹内　毅

1969年10月７日生

1992年４月

石川島播磨重工業㈱(現㈱IHI)入社

2003年１月

優成監査法人(現太陽有限責任監査法人)入所

2003年９月

新日本監査法人(現EY新日本有限責任監査法人)入所

2006年７月

公認会計士登録

2024年７月

当社入社 執行役員 経営企画部長

2025年３月

不動産鑑定士登録

2025年５月

当社取締役常務執行役員(現任)

(注)３

―
(1,440)
(注)７

取締役
常務執行役員
 アセット
マネジメント
カンパニー長

陣内　光成

1978年２月８日生

2000年３月

ニツセキハウス工業㈱入社

2002年12月

当社入社

2019年５月

当社執行役員 営業本部 アセットマネジメント営業部長

2020年10月

当社執行役員 賃貸住宅事業 アセットマネジ

２ 【沿革】
当社は、1993年８月に京都府京都市下京区に分譲マンションの販売を目的としてデトム販売(株)(現当社)を創業し、その後、販売部門を他社に譲渡したため休眠しておりましたが、2002年12月にニツセキハウス工業(株)より工業化住宅等の営業権を譲り受け、その後はアパート経営の提案、建築請負、管理受託を主要な事業として現在に至っております。
なお、当社設立以後の企業集団に係る経緯は、次のとおりであります。

年月

概要

1993年８月

京都府京都市下京区東洞院通綾小路下ル扇酒屋町289番地においてデトム販売(株)を創業
分譲マンションの販売業務を開始

1994年４月

大阪府大阪市中央区北浜三丁目16番13号に本店移転

1996年10月

社名を(株)デ・リードエステートに商号変更
(株)デ・リードコミュニティを設立、不動産賃貸業務(ストック事業)を開始

1999年８月

本社を東京都港区高輪二丁目15番21号に移転

2002年11月

社名を(株)セレコーポレーション(当社)に商号変更、本社を東京都港区芝大門二丁目10番12号に移転

2002年12月

ニツセキハウス工業(株)より、工業化住宅(品質管理された部材を工場で製造し、それを現場で組み立てる住宅)等の営業権及び福岡工場を譲り受け、請負事業を開始。中華人民共和国浙江省寧波市の寧波日積住宅工業有限公司(賽力(中国)有限公司)を譲り受け中国賃貸事業を開始

2003年11月

(株)デ・リードコミュニティを(株)デ・リードに商号変更

2006年９月

(株)デ・リードと共同株式移転方式により、子会社の事業の管理・指導を目的とする持株会社(株)デ・リード＆セレホールディングスを設立。傘下に(株)セレコーポレーション(当社)、(株)デ・リード、賽力(中国)有限公司を置く

2008年４月

(株)デ・リードを(株)セレプロパティーサービスに商号変更

2009年１月

(株)セレグループホールディングス、(株)セレプロパティーサービスを(株)セレコーポレーション(当社)に吸収合併

2011年12月

不動産賃貸保証業務を目的として(株)セレレントパートナーズ(現・連結子会社)を設立

2013年１月

本社を東京都中央区京橋三丁目７番１号に移転

2014年10月

関西の事業を(株)セレコーポレーション関西へ会社分割

2016年２月

経営資源を東京圏(１都３県)に特化する当社のグループ戦略の一環としてエリアの異なる(株)セレコーポレーション関西の全株式を第三者に譲渡

2019年４月

自社一貫生産における構造部材の高品質化、品質の均一化を目的として千葉市若葉区に千葉工場を設置

2020年１月

賽力(中国)有限公司の子会社として格蘭珂(上海)商務諮詢有限公司を設立

2021年３月

機能別組織から事業別組織への変更に伴い、請負事業を賃貸住宅事業、賃貸開発事業に分割、ストック事業を賃貸経営事業に名称変更

2021年12月

中華人民共和国浙江省寧波市政府が行う都市再開発に伴う要請により賽力(中国)有限公司(子会社の格蘭珂(上海)商務諮詢有限公司を含む)を中国国営企業に譲渡(中国賃貸事業を廃止)

2022年３月

東京証券取引所市場第二部に株式を上場

2022年４月

東京証券取引所の市場見直しにより、東京証券取引所市場第二部からスタンダード市場に移行

2022年６月

一般社団法人日本経済団体連合会(経団連)入会

2022年11月

千葉工場にて品質マネジメントシステムの国際規格「ISO9001」の認証を取得