How does Kose R.E. make money?

３【事業の内容】

　当社グループは、当社（株式会社コーセーアールイー）及び連結子会社２社（株式会社アールメンテナンス、みらい保証株式会社）で構成されており、ファミリーマンション販売事業、資産運用型マンション販売事業、不動産賃貸管理事業、ビルメンテナンス事業を主な業務としております。

　ファミリーマンション販売事業は、福岡都市圏を中心に首都圏、九州各県の中核市において、資産運用型マンション販売事業は、賃貸需要の高い福岡市中心部において、「理想の住まいづくり」の理念のもと、高品質を追求した分譲マンション「グランフォーレ」シリーズの企画・開発・販売を行っております。

　なお、ファミリーマンション販売事業には、戸建及び中古ファミリーマンション販売を含み、資産運用型マンション販売事業には、中古資産運用型マンション販売を含んでおります。

　不動産賃貸管理事業は、主として当社グループが販売した資産運用型マンションの賃貸管理を受託するほか、自社所有ビルの賃貸業を行っております。

　ビルメンテナンス事業は、株式会社アールメンテナンスにより、主に当社グループが福岡都市圏で供給するファミリーマンション及び資産運用型マンションの管理事務や点検・保守等のアフターサービスを受託しております。

　以上の状況を事業系統図によって示すと次のとおりであります。

（ファミリーマンション販売事業及び資産運用型マンション販売事業）

（不動産賃貸管理事業）

（注）自社所有ビルの賃貸を行う場合は、当社が入居者と賃貸借契約を締結し、直接賃料収入を得ております。

（ビルメンテナンス事業）

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（1）経営方針

　当社グループは、適正な利益水準を保持しつつ、資産価値の高いマンションを継続して供給し、堅実な成長を果たすことを目的として、2027年１月期から2029年１月期までの３ヶ年に係る中期経営計画を策定いたしました。

　当該中期経営計画における経営方針は次のとおりであります。

① ファミリーマンションの仕入においては、引き続き土地が高騰している福岡都市圏にこだわらず、より広域にリサーチし、より慎重に条件を検討し、収益を確保できるプロジェクトを着実に推進する。また、当社の顧客層を意識した価格設定をした上でなお、顧客に訴求する高付加価値の物件供給を行う。

② 資産運用型マンションにおいては、販売力の強化を図るとともに、販売方法の多角化を検討する。「顧客利益の重視」と「コンプライアンス優先」の営業姿勢を基本とし、同時に当社のブランド評価が高まるような長期的な顧客拡大に注力する。

③ 不動産賃貸管理事業においては、自社管理物件も含めた管理戸数を増加させ、かつ流出を防ぐ。賃貸募集の早期完了及び空室率3％台の維持に努める。

④ ビルメンテナンス事業においては、工事請負案件の増加に努め、増加する管理物件に対応して人材を増強し、サービス品質の向上を図るとともに、適正な管理料の確保に努める。

⑤ 自己資本を有効活用し、収益性の安定・向上と総資産・自己資本構成の最適化を目指し、株主価値の向上に努める。

⑥ コンプライアンスを徹底し、拡大してきた業容や組織を管理できるよう企業統治改革を行い、フレキシブルでサステナブルな企業経営を目指し、経営資源の選択と集中を実践する。

⑦ コーポレート・ガバナンス基準、内部統制基本方針等の実効的な運用に努める。

⑧ 著しい環境変化に対応できる柔軟な経営幹部を育成し、従業員満足度を高め、持続可能な人的資本経営を磨き上げ、総合不動産業としてのビジネスにも果敢に挑戦する企業を目指す。

⑨ 当該中期経営計画における計画値

（単位　百万円）

2027年１月期

2028年１月期

2029年１月期

計画値（注）

計画値（注）

計画値（注）

売　上　高

10,350

10,500

11,000

営 業 利 益

545

600

650

経 常 利 益

664

700

750

親会社株主に帰属する

当期純利益

440

460

500

（注）計画値は、2026年３月12日付「中期経営計画の策定に関するお知らせ」により公表しております。

⑩ 前中期経営計画における計画値と実績値

（単位　百万円）

2024年１月期

2025年１月期

2026年１月期

計画値

（注）

実績値

計画値

（注）

実績値

計画値

（注）

実績値

売　上　高

10,780

10,162

10,800

7,648

11,000

10,045

営 業 利 益

1,500

1,618

1,100

321

1,060

768

経 常 利 益

1,670

1,829

1,180

501

1,080

982

親会社株主に帰属する

当期純利益

1,140

1,262

800

341

730

695

（注）計画値は、2023年３月13日付「中期経営計画の策定に関するお知らせ」により公表しております。

（2）経営環境

　当社グループが属する分譲マンション業界においては、建築資材価格の高止まりに加え、人手不足による人件費の上昇が続いており、建築コストは依然として高く、販売価格も引き上げざるを得ない状況にあります。加えて、住宅ローン金利の上昇による顧客の住宅取得負担額の増加も懸念されることから、需要動向を注視しながら柔軟な商品企画・販売戦略が求められております。

　ファミリーマンション販売事業においては、核家族化が進み、消費者のライフスタイルが変化する一方、仕入れコストの増加によるマンション価格の値上がりや金利の上昇に伴う住宅取得費用の負担増を余儀なくされており、コンパクトマンションのような仕様やより慎重な価格設定を行い、需要を喚起できる高付加価値のマンションも開発する必要があります。

　資産運用型マンション販売事業においては、福岡市の将来人口推計では人口増加は2040年まで続く見通しとなっており、賃貸需要は依然として増加傾向にあります。資産運用型マンションへの投資価値の優位性が維持されているものの、仕入原価が高騰している状況においては、設定賃料と販売価格とのバランスを重要視した慎重な価格の検討が必要です。

　金融機関からの資金調達においては、良好な資金調達環境が続くものと考えられますが、金利は上昇局面を迎えており、さらなる金利の上昇の可能性もあることから、プロジェクトの経費増加が懸念されます。今後は調達方法の多様化や現預金の有効活用を検討しつつ、効率的な資金管理に取り組み、金融引締め、利上げ等の金利変動リスクの管理が必要となります。

（3）優先的に対処すべき課題

　ファミリーマンションの企画・開発においては、土地が高騰している福岡都市圏にこだわらず、より広域にリサーチし、条件を吟味して、事業用地の仕入を行います。また、首都圏においても安定したペースの開発を目指します。

　資産運用型マンションの企画・開発においては、建築費は高騰を続けているものの、福岡都市圏の賃料は上昇局面を迎えており、マンション価格への転嫁や利回りの設定などを詳細に検討し、無理な仕入は行わず、市場動向や賃貸需要を踏まえ、開発エリアをより柔軟に選定し、継続して用地確保に努めます。

　ファミリーマンション及び資産運用型マンションの販売のいずれにおいても、「顧客利益の重視」と「コンプライアンス優先」の営業姿勢を基本とし、今後の競合激化と販売物件や販売戸数の増加に備え、人員増を図り、その育成に取り組みます。資産運用型マンション事業においては、従来の戸別販売の営業に加え、販売方法の多様化も検討します。

　組織に関しては、ＤＸ化を推進し、情報管理等の業務の「見える化」を進め、ムリ・ムダを排除し、課題は迅速に解決し、生産性の向上に取り組みます。また、人材の多様化を図り、能力と適性を発揮できる職場を整備します。社員の学び直し(リスキリング)を支援する等、新しいことに果敢にチャレンジする企業風土の醸成を図るとともに、成果は個人に還元し、更なる成長へのモチベーションを育み、中長期的な企業の成長につなげる好循環を目指します。

３【事業等のリスク】

　有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性のあると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、本書類提出日現在において当社グループが判断したものであります。

① 法的規制等について

　当社グループの属する不動産業界は、宅地建物取引業法、不当景品類及び不当表示防止法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、マンションの管理の適正化の推進に関する法律等により法的規制を受けております。事業を営むに当たり必要な免許の取消、更新欠格・登録失効、あるいは、関係法規の新設・改廃があった場合、当社グループの事業の継続に支障をきたすとともに、その業績に影響を及ぼす可能性があります。

区　分

免許・登録

等の区分

免許・登録

等の内容

取消事由

有効期間

交付者

（免許番号）

当　社

宅地建物取引業者免許

宅地建物取引業の遂行

宅地建物取引業法　第66条

2021年６月22日～

2026年６月21日

国土交通大臣

(4)第7271号

㈱アールメンテナンス

マンション管理業者登録

マンション管理業の遂行

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条

2024年５月８日～

2029年５月７日

国土交通大臣

(4)第093537号

② 瑕疵担保責任及び契約不適合責任について

　「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、新築住宅の基本構造部分及び雨水の浸水を防止する部分について、供給事業者に対する10年間の瑕疵担保責任が義務付けられており、その他の部分については「宅地建物取引業法」により住宅の引渡日から2年以上の契約不適合責任期間を設定することが義務付けられています。当社は、十分な設計技術・建築技術を有する設計事務所及び建設会社に業務を委託するとともに、設計段階から建設工事過程の重要な時点において、独自に検査・確認し、品質管理に万全を期しております。また、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」（2009年10月施行）に基づき、新規物件については住宅瑕疵担保保険に加入しております。しかしながら、保険未加入物件の瑕疵担保責任、保険加入物件の保証限度を超える瑕疵担保責任、または契約不適合責任が発生した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

③ 事業用地の仕入れについて

　当社は、事業基盤である福岡都市圏を中心に、不動産業者、建設会社、設計事務所及び金融機関等のネットワークを活用し、迅速な意思決定により、事業効率に優れた用地を取得してまいりました。しかしながら、地価の上昇や、用地取得の競合等からその取得が困難になった場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　また、当社は、事業用地の売買契約の際、一定の調査を行った上、土壌汚染等の問題がないことを確認しておりますが、着工後に問題が発覚した場合や、売主が契約不適合責任を遂行しない場合は、プロジェクト開発計画に支障をきたし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

④ 資金調達について

　当社グループは、事業用地の取得資金及び建設費用等を、主として金融機関からの借入により調達しておりますが、各金融機関との関係強化を図るとともに、公募増資、社債発行、他社との共同事業など、資金調達の円滑化、多様化に努めてまいりました。しかしながら、金融情勢の悪化等により、当社の資金調達に支障が生じた場合、販売物件を計画どおりに供給することが困難となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑤ 建設工事の外注について

　当社は、マンションの建設については、プロジェクトごとに建設会社の施工能力、施工実績、財務内容等を慎重に勘案した上で、工事請負契約を締結しております。また、当社の建築管理担当者（１級建築施工管理技士）が、工程会議への出席、監理報告書の確認を行い、施工品質、設計・施工監理状況を監督し、建設工事の工程管理及び品質管理に万全を期しております。

　しかしながら、想定外の建築コストの上昇、建設会社による選択受注、建設会社の経営破綻、施工品質の欠陥等の問題が発生した場合、プロジェクトの開発計画に支障をきたし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。また、物件完成後、建設会社の経営破綻等により工事請負契約に基づく瑕疵担保責任が履行されなかった場合、当社に補修等の義務が生じ、想定外の費用が発生して、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑥ 金利の上昇について

　当社グループの有利子負債残高は以下の表のとおりであります。ファミリーマンション販売事業及び資産運用型マンション販売事業においては、引き続きプロジェクト開発案件の拡大を図ることから、総資産に占める有利子負債の比率が高い水準で推移することが想定されますが、今後の市場金利が想定を超えて上昇した場合、支払利息等の増加により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

区 分

2024年１月期

（連結）

2025年１月期

（連結）

2026年１月期

（連結）

有利子負債残高（Ａ）（千円）

3,025,291

5,125,040

7,253,216

総資産額（Ｂ）（千円）

14,676,241

17,021,767

19,773,825

有利子負債依存度（％）（Ａ／Ｂ）

20.6

30.1

36.7

売上高（千円）

10,162,858

7,648,834

10,045,621

営業利益（Ｃ）（千円）

1,618,095

321,826

768,792

支払利息（Ｄ）（千円）

56,178

57,029

115,318

（Ｄ／Ｃ）（％）

3.5

17.7

15.0

　また、市場金利の上昇に伴ってローン金利が上昇した場合、住宅ローン等を利用する顧客の購買力が低下するため、販売計画の遂行が困難となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑦ 近隣住民の反対運動について

　当社は、マンションの建設にあたり、関係する法律、自治体の条例等を十分検討した上、周辺環境との調和を重視した開発を企画するとともに、周辺住民に対する事前説明会の実施等適切な対応を講じており、現在まで、近隣住民との重大な摩擦は発生しておりません。

　しかしながら、今後、建設中の騒音、電波障害、日照問題、景観変化等を理由に近隣住民の反対運動が発生する可能性があり、問題解決のための工事遅延や追加工事費用が発生する場合やプロジェクト開発が中止に至る場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑧ 個人情報の管理について

　当社グループは、既存顧客・契約見込客等の個人情報を保有しており、個人情報保護法に基づくプライバシーポリシーを制定し、個人情報を含む各種書類管理の徹底、電子的データのセキュリティ管理に努めております。また、2016年１月の個人番号（マイナンバー）制度導入に伴い、取引先・役職員の個人番号情報の取扱いについて、「行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」に基づき、厳格な管理体制を構築しております。これらの個人情報等の取扱いについては、今後も細心の注意を払ってまいりますが、不測の事態によって外部への情報漏洩が発生した場合、当社グループへの信用低下や損害賠償請求による費用発生等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑨ 事業エリアについて

　当社グループは、福岡都市圏を中心に事業を展開し、当該地域に経営資源を集中することにより、効率的な事業運営を行ってまいりました。このことから、当社グループの業績は、福岡市を中心とする福岡県内の経済状況、雇用状況、賃貸需要、地価の動向等の影響を受ける可能性があります。また、当社グループが資産運用型マンションを供給する福岡市では、「福岡市建築紛争の予防と調整に関する条例」等による規制が制定され、ワンルームマンションにおける管理人室の設置、駐車・駐輪施設の設置等が義務付けられております。当社は、プロジェクト開発にあたり、これらの規制に適切に対応してまいりましたが、今後の規制変更等により対応が困難となった場合、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

　なお、当社グループは、業容の拡大及び事業エリア集中によるリスクの回避を目的とし、ファミリーマンション販売事業において、引き続き首都圏及び九州各県の中核市における事業展開に取り組んでまいります。しかしながら、競合激化により、当初期待した収益を確保できない場合や安定した事業運営ができない場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑩ 在庫リスクについて

　当社グループは、中期的な経済展望に基づき、事業用地の仕入れ、マンションの企画・販売を行い、物件の早期完売に努めております。しかしながら、建築コストの上昇、急激な景気の悪化、金利の上昇、住宅関連税制の改廃等により、販売計画の遂行が困難となり、著しい完成在庫の増加やプロジェクトの遅延が発生した場合、資金収支の悪化を招く可能性があります。また、「棚卸資産の評価に関する会計基準」により、時価が取得原価を下回った販売用不動産、仕掛販売用不動産の評価損が計上された場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑪ 資産運用型マンションの販売について

　顧客の資産運用型マンション経営においては、賃貸入居率の悪化、家賃相場の下落による賃貸収入の低下及び金利上昇による返済負担の増加等のリスクが発生する可能性があります。当社グループは、これらのリスクを十分に事前説明するとともに、不動産賃貸管理請負契約に基づき、顧客のマンション経営をサポートしてまいりましたが、今後、当該リスクの増大やローン審査の厳格化等により、顧客の購買力が低下した場合、資産運用型マンションの販売計画の遂行が困難となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　また、資産運用型マンションが、投資商品の側面を有することから、その販売方法について法的規制等が強化され、その対応に期間や費用を著しく要する場合、資産運用型マンションの販売計画に支障をきたし、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑫ ファミリーマンションの引渡し時期による業績の変動について

　ファミリーマンション販売事業においては、売上高を計上する基準である顧客への物件引渡し時期が、物件の完成時期に集中するため、年度毎、四半期毎の業績は大きく変動する可能性があり、当社グループの業績を判断する際には、この業績の時期的偏重について留意する必要があります。また、天災や不測の事態等により、完成時期の著しい遅延が発生した場合、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

　［四半期毎のファミリーマンション販売事業の売上高の推移　（単位　千円）］

第１四半期

第２四半期

第３四半期

第４四半期

合　計

2024年１月期（連結）

964,953

138,384

86,716

1,894,202

3,084,258

2025年１月期（連結）

70,045

1,494,115

177,417

1,911,090

3,652,668

2026年１月期（連結）

436,086

1,402,649

528,290

3,919,975

6,287,001

（２）【役員の状況】

① 役員一覧

a．有価証券報告書提出日現在の役員の状況

　2026年４月９日（有価証券報告書提出日）現在の当社の役員の状況は以下のとおりであります。

　男性8名　女性－名　（役員のうち女性の比率－％）

役職名

氏　名

生年月日

略 歴

任　期

所有株式数

（株）

取締役社長

(代表取締役)

諸藤　敏一

1955年６月24日生

1980年６月

ダイア建設株式会社入社

1982年１月

株式会社すまい入社

1985年９月

同社取締役

1987年９月

同社専務取締役

1992年８月

当社代表取締役社長（現任）

2010年４月

社団法人九州住宅建設産業協会（現：一般社団法人九州住宅産業協会）理事長

2018年２月

当社取締役 事業部長 兼任

2025年４月の定時株主総会から１年間

2,562,454

専務取締役

営業本部長 兼アセットマネジメント営業部長

山本 健

1961年10月４日生

1989年４月

株式会社ダイナ入社

1996年８月

株式会社クローバーホーム代表取締役社長

2003年８月

当社入社

2011年４月

当社営業部長

2012年４月

当社取締役　アセットマネジメント営業部長

2019年４月

当社常務取締役　アセットマネジメント営業部長

2021年２月

当社常務取締役　レジデンシャル営業部長

2023年２月

当社専務取締役 営業本部長 兼アセッ

トマネジメント営業部長（現任）

2025年４月の定時株主総会から１年間

36,875

取締役

レジデンシャル営業部長

西川　孝之

1969年１月６日生

1990年７月

株式会社すまい入社

1999年４月

当社入社

2011年４月

当社営業部副部長（ファミリーマンション担当）

2012年４月

当社取締役　レジデンシャル営業部長

2019年４月

当社常務取締役　レジデンシャル営業部長

2021年２月

当社常務取締役　アセットマネジメント営業部長

2023年２月

当社取締役 レジデンシャル営業部長

(現任)

2025年４月の定時株主総会から１年間

25,679

取締役

事業部長

國分　正剛

1965年６月26日生

1988年４月

株式会社住総入社

1996年11月

ダイア建設株式会社入社

2006年２月

当社入社

2013年２月

当社事業部次長

2015年４月

当社取締役　事業部長

2018年２月

当社取締役　管理部長

2019年２月

当社取締役　事業部長（現任）

2025年４月の定時株主総会から１年間

18,980

取締役

管理部長

土橋　一仁

1963年６月27日生

1986年４月

株式会社福岡銀行入社

2018年４月

当社管理部副部長（出向）

2019年２月

当社管理部長（出向）

2019年４月

当社入社

2019年４月

当社取締役　管理部長（現任）

2025年４月の定時株主総会から１年間

1,174

役職名

氏　名

生年月日

略 歴

任　期

所有株式数

（株）

取締役

(監査等委員)

井手　森生

1950年５月22日生

1979年10月

監査法人トーマツ入所

2006年８月

三和税理士法人入所

2006年11月

三和税理士法人　代表社員（現任）

2007年４月

当社監査役

2015年４月

当社常勤監査役

2015年５月

当社取締役・監査等委員（現任）

2025年４月の定時株主総会から２年間

19,834

取締役

(監査等委員)

柳澤　賢二

1971年６月10日生

1996年４月

福岡県弁護士会登録

1996年４月

春山法律事務所所属

2002年５月

柳沢法律事務所　代表（現任）

2015年４月

当社監査役

2015年５月

当社取締役・監査等委員（現任）

2025年４月の定時株主総会から２年間

－

取締役

(監査等委員)

森川　康朗

1958年２月４日生

1981年４月

株式会社福岡銀行入行

2010年４月

同行執行役員経営管理部長

2011年７月

同行執行役員経営管理部長　兼クオリティ統括部長

2012年４月

同行取締役常務執行役員

2012年４月

株式会社ふくおかフィナンシャルグループ執行役員

2014年６月

同社取締役執行役員

2016年４月

株式会社福岡銀行取締役専務執行役員

2017年４月

株式会社親和銀行取締役副頭取

2019年４月

株式会社福岡銀行代表取締役副頭取

2019年４月

株式会社親和銀行非業務執行取締役

2020年10月

株式会社十八親和銀行非業務執行取締役

2021年４月

株式会社福岡銀行顧問（現任）

2021年４月

2021年11月

当社取締役・監査等委員（現任）

株式会社みんなの銀行取締役・監査等委員

2025年４月の定時株主総会から２年間

－

計

2,664,996

（注）1．監査等委員である取締役 井手森生、柳澤賢二、森川康朗の３氏は、社外役員（会社法施行規則第２条第３項第５号）に該当する社外取締役（会社法第２条第15号）であります。

2．所有株式数には、コーセーアールイー役員持株会における各自の持分（１株未満端数を除く）を含めた実質所有株式数（2026年１月31日現在）を記載しております。

3．当社は、常勤の監査等委員を選定しておりませんが、その理由は、当社グループの事業拠点数、役職員数が少なく、会社グループの内部統制システムを通じ充分な監査業務を遂行できる環境が整備されているからであります。

ｂ．定時株主総会後の役員の状況

　2026年４月23日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として「取締役（監査等委員である取締役を除く。）５名選任の件」を提案しております。当該議案が承認可決された場合、当社の役員の状況は以下のとおりとなる予定であります。なお、役職名については、当該定時株主総会の直後に開催予定の取締役会の決議事項の内容（役職等）を含めて記載しております。

　男性8名　女性－名　（役員のうち女性の比率－％）

役職名

氏　名

生年月日

略 歴

任　期

所有株式数

（株）

取締役社長

(代表取締役)

諸藤　敏一

1955年６月24日生

1980年６月

ダイア建設株式会社入社

1982年１月

株式会社すまい入社

1985年９月

同社取締役

1987年９月

同社専務取締役

1992年８月

当社代表取締役社長（現任）

2010年４月

社団法人九州住宅建設産業協会（現：一般社団法人九州住宅産業協会）理事長

2018年２月

当社取締役 事業部長 兼任

2026年４月の定時株主総会から１年間

2,562,454

役職名

氏　名

生年月日

略 歴

任　期

所有株式数

（株）

専務取締役

営業本部長 兼アセットマネジメント営業部長

山本 健

1961年10月４日生

1989年４月

株式会社ダイナ入社

1996年８月

株式会社クローバーホーム代表取締役社長

2003年８月

当社入社

2011年４月

当社営業部長

2012年４月

当社取締役　アセットマネジメント営業部長

2019年４月

当社常務取締役　アセットマネジメント営業部長

2021年２月

当社常務取締役　レジデンシャル営業部長

2023年２月

当社専務取締役 営業本部長 兼アセッ

トマネジメント営業部長（現任）

2026年４月の定時株主総会から１年間

36,875

常務取締役

レジデンシャル営業部長

西川　孝之

1969年１月６日生

1990年７月

株式会社すまい入社

1999年４月

当社入社

2011年４月

当社営業部副部長（ファミリーマンション担当）

2012年４月

当社取締役　レジデンシャル営業部長

2019年４月

当社常務取締役　レジデンシャル営業部長

2021年２月

当社常務取締役　アセットマネジメント営業部長

2023年２月

当社取締役 レジデンシャル営業部長

(現任)

2026年４月

当社常務取締役 レジデンシャル営業部長(予定)

2026年４月の定時株主総会から１年間

25,679

常務取締役

事業部長

國分　正剛

1965年６月26日生

1988年４月

株式会社住総入社

1996年11月

ダイア建設株式会社入社

2006年２月

当社入社

2013年２月

当社事業部次長

2015年４月

当社取締役　事業部長

2018年２月

当社取締役　管理部長

2019年２月

当社取締役　事業部長（現任）

2026年４月

当社常務取締役　事業部長（予定）

2026年４月の定時株主総会から１年間

18,980

常務取締役

管理部長

土橋　一仁

1963年６月27日生

1986年４月

株式会社福岡銀行入社

2018年４月

当社管理部副部長（出向）

2019年２月

当社管理部長（出向）

2019年４月

当社入社

2019年４月

当社取締役　管理部長（現任）

2026年４月

当社常務取締役　管理部長（予定）

2026年４月の定時株主総会から１年間

1,174

取締役

(監査等委員)

井手　森生

1950年５月22日生

1979年10月

監査法人トーマツ入所

2006年８月

三和税理士法人入所

2006年11月

三和税理士法人　代表社員（現任）

2007年４月

当社監査役

2015年４月

当社常勤監査役

2015年５月

当社取締役・監査等委員（現任）

2025年４月の定時株主総会から２年間

19,834

取締役

(監査等委員)

柳澤　賢二

1971年６月10日生

1996年４月

福岡県弁護士会登録

1996年４月

春山法律事務所所属

2002年５月

柳沢法律事務所　代表（現任）

2015年４月

当社監査役

2015年５月

当社取締役・監査等委員（現任）

2025年４月の定時株主総会から２年間

－

役職名

氏　名

生年月日

略 歴

任　期

所有株式数

（株）

取締役

(監査等委員)

森川　康朗

1958年２月４日生

1981年４月

株式会社福岡銀行入行

2010年４月

同行執行役員経営管理部長

2011年７月

同行執行役員経営管理部長　兼クオリティ統括部長

2012年４月

同行取締役常務執行役員

2012年４月

株式会社ふくおかフィナンシャルグループ執行役員

2014年６月

同社取締役執行役員

2016年４月

株式会社福岡銀行取締役専務執行役員

2017年４月

株式会社親和銀行取締役副頭取

2019年４月

株式会社福岡銀行代表取締役副頭取

2019年４月

株式会社親和銀行非業務執行取締役

2020年10月

株式会社十八親和銀行非業務執行取締役

2021年４月

株式会社福岡銀行顧問（現任）

2021年４月

2021年11月

当社取締役・監査等委員（現任）

株式会社みんなの銀行取締役・監査等委員

2025年４月の定時株主総会から２年間

－

計

2,664,996

（注）1．監査等委員である取締役 井手森生、柳澤賢二、森川康朗の３氏は、社外役員（会社法施行規則第２条第３項第５号）に該当する社外取締役（会社法第２条第15号）であります。

2．所有株式数には、コーセーアールイー役員持株会における各自の持分（１株未満端数を除く）を含めた実質所有株式数（2026年１月31日現在）を記載しております。

3．当社は、常勤の監査等委員を選定しておりませんが、その理由は、当社グループの事業拠点数、役職員数が少なく、会社グループの内部統制システムを通じ充分な監査業務を遂行できる環境が整備されているからであります。

② 社外役員の状況

a．社外取締役と会社の人的関係、資本関係又は取引関係その他の利害関係

　有価証券報告書提出日現在、当社の社外取締役は３名であり、全員が監査等委員である取締役であります。

　井手森生氏は、公認会計士であり、財務及び会計に関し相当程度の知見を有していることから、監査等委員である取締役に選任しております。なお、同氏は、過去において他の会社の役員であった経歴はなく、現在において、税理士法人の代表を兼任しておりますが、当該法人と当社との間に特別の関係はありません。

　柳澤賢二氏は、弁護士の資格を有し、企業法務に関する相当程度の知見を有していることから、監査等委員である取締役に選任しております。なお、同氏は、過去において他の会社の役員であった経歴はなく、現在において、法律事務所の代表を兼任しておりますが、当該法律事務所と当社との間に特別の関係はありません。

　森川康朗氏は、長年にわたり他の会社の取締役の経験を有している上、当社事業についての理解が深いことから、監査等委員である取締役に選任しております。なお、同氏が現在において顧問に就任している他の会社は、当社が経常的に資金調達を行う金融機関であり、当社の特定関係事業者であります。

　なお、当社は、井手森生、柳澤賢二の両氏について、「① 役員一覧 a.」に記載のとおり、井手森生氏が当社株式を保有する以外、当社との間に人的関係又は取引関係その他の利害関係がないため、一般株主との間に利益相反が生じるおそれはないと判断し、証券取引所規定の独立役員に指定しております。

b．社外取締役の機能、役割及び選任状況に関する考え方

　当社の社外取締役は、経営の適正性及び効率性を向上させるため、当社の取締役・業務執行者等や特定の利害関係者から独立した立場と当社事業に精通した立場から、監査等委員会を構成し、経営に対する監督機能を担っております。監査等委員会による監査は、「（3）監査の状況」に記載のとおり、会計監査人、内部監査担当及び監査等委員会の補助者と相互に連携して行われております。

　当社において、監査等委員である取締役の選任基準は以下のとおりであり、その選任手続において、監査等委員会の同意を得ることとしております。

ア.１名以上は、上場企業経営の豊富な経験と会社事業に係る専門的な知見を有し、株主を初めとするステークホルダーの視点で、経営の監査・監督を実行できる者であること。

イ.１名以上は、財務及び会計に関する専門的な知見を有し、会社経営についての理解が深く、証券取引所が規定する独立社外取締役の基準を満たす者であること。

ウ.１名以上は、企業法務に関する専門的な知見を有し、会社経営についての理解が深く、証券取引所が規定する独立社外取締役の基準を満たす者であること。

エ.非常勤で就任する場合、上場会社の役員兼務先は、主に就任する会社がある場合３社以内、全て非常勤である場合は５社以内とし、監査・監督に必要な実働時間を十分に確保できること。

　なお、監査等委員でない社外取締役は選任しておりませんが、経営の妥当性を適切に監督できることを選任基準としております。また、今後も会社規模や経営状況を踏まえ、十分な人数の確保に努めます。

③ 社外取締役による監査と内部監査、監査等委員会監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係

　社外取締役である監査等委員は、原則月１回開催される監査等委員会への出席を通じて各年度の監査等委員会の監査計画上の方針・重点監査項目や内部統制の整備・運用状況等に関する報告を内部監査部門と監査等委員会の補助者との情報交換を通じて当社の現状と課題を把握し、必要に応じて取締役会において独立役員として一般株主に配慮した意見を表明しております。

　社外取締役である監査等委員は、原則月１回開催される取締役会及び監査等委員会に出席し、取締役及び内部監査部門、監査等委員会の補助者から会計監査及び内部統制監査の実施状況の報告を受け、必要に応じて説明を求めるほか、監査等委員会の視点から積極的に意見表明を行う等、経営監視機能の充実に努めております。

２【沿革】

年　月

事 項

1990年12月

不動産の売買及び賃貸の仲介を目的として、福岡市東区千早二丁目４番10号に株式会社エステート栄和を設立（資本金20,000千円）

1992年８月

株式会社コーセーに商号変更

福岡市中央区赤坂二丁目６番270－５号に本店移転

1992年９月

宅地建物取引業免許（福岡県知事（1）第12299号）取得

1993年５月

自社分譲物件「ラフォーレ」シリーズを販売開始

1994年４月

福岡市中央区薬院一丁目６番９号福岡ニッセイビル４階に本店移転

1996年１月

当社物件購入者に対する購入資金の貸付を目的として、当社の100％子会社有限会社コーセーホームネットを設立

2001年３月

子会社有限会社コーセーホームネットにおいて不動産賃貸管理事業を開始

2001年９月

自社分譲物件の資産運用型マンションを販売開始

2002年11月

福岡市中央区舞鶴二丁目２番11号に本店移転

子会社有限会社コーセーホームネットを株式会社に組織変更

2005年１月

株式会社コーセーアールイーに商号変更、福岡市中央区赤坂一丁目15番30号に本店移転

子会社株式会社コーセーホームネットの解散を決議し、不動産賃貸管理事業は当社で譲り受け

2005年３月

自社分譲物件「グランフォーレ」シリーズを販売開始

2006年２月

東京都中央区日本橋三丁目３番３号に東京支店設置

2006年４月

東京都新宿区西新宿三丁目２番11号に東京支店移転

2006年６月

宅地建物取引業免許（国土交通大臣（1）第7271号）取得

2007年８月

福岡証券取引所に株式を上場

2008年２月

連結子会社 株式会社コーセーアセットプラン設立

2009年４月

2012年４月

2013年７月

2014年２月

2016年９月

2017年10月

2020年４月

2022年４月

2024年２月

2024年６月

東京都千代田区神田美土代町９番７号に東京支店移転

大阪証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に株式を上場

東京証券取引所と大阪証券取引所の統合に伴い、東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に株式を上場

株式会社アールメンテナンスの全株式を取得し完全子会社化

株式上場市場を東京証券取引所市場第二部へ変更

東京証券取引所市場第一部に指定

連結子会社 株式会社コーセーアセットプランの解散を決議し、事業は当社で譲り受け

東京証券取引所スタンダード市場へ移行

みらい保証株式会社の全株式を取得し完全子会社化

東京都千代田区神田淡路町２丁目105番地に東京支店移転