How does Maruhachi Warehouse Company make money?

３ 【事業の内容】
当社グループは、連結財務諸表提出会社(以下「当社」という。)と連結子会社２社(東北丸八運輸㈱、丸八クリエイト㈱)で構成されております。
当社グループの事業に係わる位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。
なお、物流事業・不動産事業はセグメント情報における報告セグメントの区分と同一であります。

(1) 物流事業
倉庫業務……貨物保管・荷役作業・貸倉庫業務を行っており、保管・荷役業務の一部は東北丸八運輸㈱に依頼しております。
運送業務……東北丸八運輸㈱は貨物自動車運送事業法に基づき営業している運送会社で、東北地区を拠点としております。又当社の保管貨物の一部の配送を請負っております。

(2) 不動産事業
不動産業務……不動産の造成・売買・仲介・賃貸及び管理、コンサルテーションを行っております。丸八クリエイト㈱においても同様の業務を行っております。

事業の系統図は次のとおりであります。

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、次のとおりであります。
なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日(2026年２月25日)現在において、当社グループが判断したものであります。

(1) 経営方針ならびに経営戦略について
当社は、事業環境の変化や新規設備投資計画の前倒し実行により先行投資コストの発生等に伴い、当社の経営基盤の面で変化が生じたことから2022年1月に2026年11月期を最終年度とする５ヶ年の新中期経営計画を策定し、企業価値の向上並びに株主共同の利益確保・向上に向けて、安定的かつ持続的成長を果たすため様々な施策を実行してまいりました。
当社グループは、これまで時代の変化やお客さまのニーズの変化に適応しながら、物流サービスを展開してまいりました。特に、永年蓄積してきた3PLのノウハウを駆使して個々のお客さまのニーズにお応えするビジネスモデルは当社の強みとなっております。また、お客さまの物品を単に保管するのみならず、お客さまの物流に関する課題解決に向けて、『物流コンシェルジュ』的な役割を担い、ソリューション提案を引き続き実行してまいります。
当社の経営理念「お客さまに完全な業務を提供する」「社業の発展を通じて市民生活の向上に貢献する」「人間尊重の経営に徹する」を引き続き貫きつつも、時代とともに変化するニーズにお応えすることでお客さまに選ばれる物流カンパニーを目指してまいります。

(2) 内外経済の変化等をふまえた経営環境について
わが国経済は、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果に支えられて景気は緩やかな回復傾向にて推移しました。しかしながら、物価上昇の継続による個人消費に及ぼす影響のほか、米国の通商政策動向の影響等から内外経済の下振れリスクも懸念される状況にあります。
このような経済情勢にあって、物流業界におきましては保管残高数量・金額ともに概ね前年同月を上回る水準にて推移する傾向がみられつつあるものの、人手不足等に加えて諸物価高騰等により全般的にコストが上昇しているほか、競争の激化等もあり、厳しい状況が続いております。また、不動産賃貸業界におきましては、一部に賃料水準の上昇傾向がみられるものの景気動向等の影響に伴い、今後の需給動向等に留意を要する必要があります。
このような状況の下、当社グループは、内外の環境変化に的確に対応しながら、さらなる成長を果たしていくために新中期経営計画（2022－2026）の具体的各施策を展開しております。

(3) 優先的に対処すべき課題、基本方針及びその進捗状況について
当社グループは、安定的かつ持続的な成長を実現することにより、企業価値の向上ならびに株主共同の利益の確保・向上を目指すため、以下の基本方針を掲げております。
① 営業力・営業基盤の強化
「外部情報ネットワークの活用」「個々の営業マンの能力向上に向けた人材育成」「物流管理システムの開発」「3PLノウハウの改善」等を通じて営業力・営業基盤の強化を目指してまいります。
② 事業基盤の拡大・強化
物流事業セグメントでは新規倉庫の建設により保管能力の増強が実現されつつあります。また、不動産事業セグメントにおいても新規資産の取得により、当社事業基盤の拡大・強化を目指してまいります。
③ ガバナンスの強化
「強固な財務基盤の維持」を前提としながら、「資本政策」「コンプライアンス体制」等の強化を目指してまいります。
④株主還元施策
企業価値の向上ならびに株主共同の利益の確保・向上を目指しつつ、株主還元の強化施策を進めてまいります。
基本方針に関する具体的な進捗状況は以下の通りです。
① 営業力・営業基盤の強化
物流事業セグメントにおいて、当社の強みを活かしながら営業展開に努めてきたことにより、新規顧客の開拓が着実に進んでおり、営業基盤が強化されつつあります。この結果、各営業所の稼働率は高水準にて推移しております。不動産事業セグメントにおいては、賃貸マンション・賃貸オフィスビル等が安定的に稼働しており、営業基盤の維持・強化が図られております。また、人事施策面では研修制度の多様化・充実化や継続雇用制度の拡充により、営業力維持が図られております。
② 事業基盤の拡大・強化
物流事業セグメントにおいては、埼玉県所沢市の新規倉庫ならびに千葉県八街市の新規文書保管センターが本格的に稼働開始となり、保管能力の増強が実現されつつあります。いずれも将来の物流事業の収益基盤拡大に資する設備計画となります。
③ ガバナンスの強化
利益確保ならびに資本政策の推進等により、財務基盤は向上しております。また、内部監査の定期実施等により、ガバナンス体制の強化が図られております。
④株主還元施策
株主還元の強化施策として剰余金の期末配当金を１株につき４円増額の１株につき24円とし、2026年２月26日開催予定の定時株主総会で決議して実施する予定であります。

(4) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
新中期経営計画（2022―2026）における具体的な業績目標に関する進捗状況は以下のとおりです。

2022年
11月期
実績
［初年度］

2023年
11月期
実績
［２年目］

2024年
11月期
実績
［３年目］

2025年
11月期
実績
［４年目］

2026年
11月期
計画
［最終年目］

売上高（百万円）

4,763

4,972

4,991

4,931

5,500

営業利益（百万円）

572

574

619

497

920

経常利益（百万円）

577

585

634

480

900

EBITDA（償却前利益）
（百万円）

1,119

1,155

1,191

1,072

1,400

自己資本比率

57.7%

60.5%

64.3%

62.7%

55.0%

ＲＯＥ

3.4%

3.8%

7.8%

2.5%

5.5%

主要な財務指標のほか、次の非財務項目についても重要な指標として位置付けており、いずれも的確に対応を進めております。
① 各営業所の稼働率向上
② 各営業所の適切な修繕実施による収益力の安定化
③ 資金調達の際の借入金利の固定化による金利上昇リスク抑制
今後、2022年に策定した新中期経営計画（2022―2026）の具体的施策を着実に推進することにより、最終年度目標の達成に向けて努めてまいります。

(5) 資本コストや株価を意識した経営の実現に向けた対応について
当社は、資本コストや資本収益性の重要性を認識しており、新中期経営計画（2022－2026）において企業価値の向上により主要指標の改善を目指していく方針としております。具体的な主要財務目標として売上高、営業利益、経常利益、EBITDA（償却前営業利益）、自己資本比率、ROEといった項目を設定しております。各主要指標はこれまで改善傾向にて推移してはいるものの、当社のPBR、ROE等の現状水準については引き続きさらなる向上を図っていく必要があるものと認識しております。
資本市場から求められている資本コストや株価を意識した経営の実現に向けた施策としまして、引き続き新中期経営計画（2022―2026）にて掲げた各施策を着実に遂行することとし、物流事業セグメント、不動産事業セグメントの収益拡大により企業価値向上を目指してまいります。
このほか株主還元策として配当水準の見直しを進めており配当性向目標値30％を掲げております。
今後とも資本市場からの評価改善を目指し、資本コストを上回る資本収益性の実現に取り組んでまいります。

３ 【事業等のリスク】
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日(2026年２月25日)現在において、当社グループが判断したものであります。
(1) 事業環境の変化
当社グループの主たる事業は、倉庫・運送事業を主体とした物流事業ならびに不動産の賃貸等を中心とした不動産事業であります。計画的な設備の維持・管理を行い、お客様に満足をいただけるサービスを提供することにより安定的な収益の確保に努めております。しかしながら、景気の変動や取引先の物流合理化ならびに他業態からの物流業への参画等により、物流事業の業績や利益面に影響が及ぶ可能性があります。また、不動産市況や賃貸不動産市場の需給バランスの変動等により、不動産事業の業績や利益面に影響が及ぶ可能性があります。加えて、物流・運送業界において2024年以降、トラックドライバーの時間外労働時間の上限規制が厳格化されることに伴い、倉庫事業に対しても荷役作業時間の短縮が要請されていくといった可能性が高まっております。これらの影響により物流事業における業績や利益面に影響が及ぶ可能性があります。
(2) 自然災害
当社グループの倉庫ならびに賃貸不動産は首都圏に集中しており、万一これらの地域で地震等の大規模災害が発生した場合には当社の経営に相当の影響が生じる事態が予想されます。このため各物件についての老朽化対策、防災対策等きめ細かい管理を行い逐次補強を行っております。
(3) 事業用資産（土地、建物等）の時価変動リスク
当社グループでは、「固定資産の減損に係る会計基準」に基づいて、事業用資産（土地・建物等）の時価が下落した場合や当該資産からの十分なキャッシュ・フローが見込めなくなった場合には将来キャッシュ・フローを的確に判断したうえで減損処理を行う可能性があり、当社グループの経営成績や財政状態に影響が及ぶ可能性があります。
(4) 金利変動リスク
当社グループでは設備資金等を借入金により調達しており、金利については原則として固定化する方針としております。従って、今後の金利変動が生じた場合でも既存の借入金の支払利息に影響は及ばないものの、将来の新規借入金に関するコストについて影響が及ぶ可能性があります。
(5) 株式価値の変動リスク
当社グループにおいて、保有しております上場株式の時価及び非上場の株式の価値の下落が生じた場合には、当社グループの業績や財政状態に影響が及ぶ可能性があります。
(6) 退職給付に係る負債の変動リスク
退職給付債務を確定給付企業年金として運用機関に委託しております。期初に想定した期末予想残高に運用結果が達しない場合、不足相当額を新たに積み立てる必要が生じ、当社グループの経営成績や財政状態に影響が及ぶ可能性があります。
(7) 経営資源の制約に関するリスク
当社グループでは各事業、特に物流事業における必要人材を確保するため、当社社員のほか外部人材派遣や協力会社との連携等により対応しております。しかしながら、今後、人材不足の問題が表面化した場合、事業運営に影響が及ぶ可能性があります。
(8) 顧客等の情報管理
当社グループでは、物流事業を運営する上で、個人情報をはじめとする顧客情報の適切な管理体制の構築に向けて、一般財団法人日本情報経済社会推進協会からプライバシーマークの交付を受けているほか、品質マネジメントシステムの国際規格であるISO9001:2015の認証を受けております。しかしながら、万一情報の外部漏洩等の問題が発生した場合には当社グループの社会的信用の低下や業績面に影響が及ぶ可能性があります。

(2) 【役員の状況】
①　役員一覧
2026年２月25日（有価証券報告書提出日）現在の当社の役員の状況は、以下のとおりであります。
男性8名　女性0名　（役員のうち女性の比率0％）

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株
式数
(株)

代表取締役社長

峯　島　一　郎

1960年３月８日

1993年４月

当社入社

1997年４月

当社営業第二部長

2000年２月

当社取締役営業第二部長

2000年４月

当社取締役営業企画部長

2000年12月

当社取締役営業部長

2006年３月

当社常務取締役営業担当

2010年２月

当社常務取締役営業本部長

2015年２月

当社取締役副社長

2016年４月

当社取締役副社長営業管掌並びに統括補佐

2017年２月

丸八クリエイト株式会社取締役(現在)

2017年２月

当社代表取締役社長(現在)

(注)３

174,518

専務取締役

宮　沢　浩　元

1962年11月８日

2010年４月

三菱UFJ信託銀行株式会社営業第５部長

2012年12月

同社九州法人営業部長

2015年10月

当社総合企画部長

2016年２月

当社取締役総合企画部長

2016年４月

当社取締役総合企画部長 兼 情報システム部長

2017年２月

丸八クリエイト株式会社取締役(現在)

2017年２月

当社常務取締役総合企画部長 兼 情報システム部長

2021年１月

当社常務取締役

2023年２月

東北丸八運輸株式会社取締役(現在)

2025年２月

当社専務取締役(現在)

(注)３

8,500

常務取締役
総務部長 兼　情報システム部長　兼 品質管理部長

谷 健　次

1959年３月24日

1982年８月

当社入社

2008年４月

当社総合企画部次長

2014年４月

当社情報システム部長 兼 品質管理部長

2016年４月

当社総務部長 兼 品質管理部長

2017年２月

当社取締役総務部長 兼 品質管理部長

2021年１月

当社取締役総務部長 兼 情報システム部長 兼 品質管理部長

2023年２月

当社常務取締役総務部長 兼 情報システム部長 兼 品質管理部長(現在)

(注)３

11,200

取締役

山　口　正　志

1949年５月５日

1998年６月

株式会社ヤマタネ取締役

2002年６月

同社常務取締役

2006年４月

同社代表取締役専務取締役

2012年７月

株式会社創和エンジニアリング専務取締役

2012年９月

同社代表取締役社長

2016年２月

当社取締役(現在)

(注)３

-

取締役

佐　藤　久　和

1950年11月11日

1993年５月

株式会社三菱銀行西早稲田支店長

1995年５月

同社心斎橋支店長

2000年４月

株式会社東京三菱銀行名古屋法人新規室長

2008年６月

斎久工業株式会社常務取締役営業本部長

2011年６月

同社常務取締役営業推進本部長

2016年２月

当社取締役(現在)

(注)３

-

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株
式数
(株)

監査役
(常勤)

渡　邉　勝　之

1967年12月８日

2016年５月

三菱UFJ信託銀行株式会社札幌支店長

2019年４月

同社藤沢支店長兼平塚支店長

2021年10月

当社顧問

2022年２月

当社常勤監査役(現在)

2022年２月

東北丸八運輸株式会社監査役(現在)

2022年２月

丸八クリエイト株式会社監査役(現在)

(注)４

1,000

監査役

三　木　康　史

1958年９月21日

2009年３月

株式会社三菱東京UFJ銀行インド総支配人

2011年10月

日立化成株式会社経営戦略本部事業戦略室企画担当部長

2018年８月

東洋電機製造株式会社社外監査役

2019年６月

岩崎通信機株式会社社外監査役

2021年６月

同社取締役(監査等委員)

2023年２月

当社監査役(現在)

(注)４

-

監査役

佐　藤　昌　昭

1958年１月４日

2013年６月

株式会社商工組合中央金庫取締役

2018年６月

商工サービス株式会社代表取締役社長

2021年６月

中央協同株式会社監査役

2024年２月

当社監査役(現在)

(注)５

-

計

195,218

(注) １　取締役　山口正志氏、佐藤久和氏は、社外取締役であります。
２　監査役　三木康史氏、佐藤昌昭氏は、社外監査役であります。
３　取締役の任期は、2024年11月期に係る定時株主総会の終結の時から2026年11月期に係る定時株主総会終結の時までであります。
４　監査役の任期は、2022年11月期に係る定時株主総会の終結の時から2026年11月期に係る定時株主総会終結の時までであります。
５　監査役の任期は、2023年11月期に係る定時株主総会の終結の時から2027年11月期に係る定時株主総会終結の時までであります。
６　当社は、法令に定める監査役の員数を欠くことになる場合に備え、会社法第329条第３項に定める補欠監査役（社外監査役）１名を選任しております。補欠監査役の略歴は次のとおりであります。

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株
式数
(株)

木　下　和　彦

1953年１月21日

1998年４月

株式会社三和銀行川崎支店長

(注)

-

2000年４月

同社東京法人営業第１部部長

2002年５月

株式会社UFJ銀行ロンドン支店長

2006年４月

東洋カーマックス株式会社執行役員総務部長

2009年４月

同社常務取締役

2011年10月

同社専務取締役

2013年７月

独立行政法人鉄道建設・運輸施設整備支援機構監事

2019年２月

当社監査役

2019年８月

株式会社インデックス取締役(現在)

2023年２月

当社補欠監査役

(注) 補欠監査役の任期は、退任した監査役の任期の満了の時までであります。

②　社外役員の状況
当社の社外取締役は２名であります。山口正志氏は、同業他社において永年にわたり経営に携わり、当社事業内容に関連した豊富な経験・知見を有するため、社外取締役として当社経営に対して有益なご意見やご指摘をいただけるものと判断し、社外取締役に選任いたしました。また、同氏と当社とは人的関係、資本的関係または取引関係その他の利害関係はありません。
佐藤久和氏は、金融機関及び建設業での経営に携わり、豊富な経験・知見を有するため、社外取締役として、当社経営に対して有益なご意見やご指摘をいただけるものと判断し、社外取締役に選任いたしました。同氏は、当社の取引先である株式会社三菱ＵＦＪ銀行の出身者であります。同社とは借入取引があり、同社は当社の株式79,500株を保有しております。また、同氏と当社とは人的関係、資本的関係または取引関係その他の利害関係はありません。
なお、山口正志氏は、当社の買収防衛策に係る独立委員会委員に就任しており、当社は報酬を支払っておりますが、その金額は僅少であります。

当社の社外監査役は２名であります。三木康史氏は、金融機関等での豊富な経験と知識を活かし、幅広い見地から当社の監査に反映していただき、社外監査役としての職務を適切に遂行できるものと判断し、社外監査役に選任いたしました。同氏は、当社の取引先である株式会社三菱ＵＦＪ銀行の出身者であります。同社とは借入取引があり、同社は当社の株式79,500株を保有しております。また、同氏と当社とは人的関係、資本的関係または取引関係その他の利害関係はありません。
佐藤昌昭氏は、金融機関等での経営に携わり、豊富な経験・知見を有するため、幅広い見地から当社の監査に反映していただき、社外監査役としての職務を適切に遂行していただけるものと判断し、社外監査役に選任いたしました。同氏は、当社の取引先である株式会社商工組合中央金庫の出身者であります。同社とは借入取引があり、同社は当社の株式50,000株を保有しております。また、同氏と当社とは人的関係、資本的関係または取引関係その他の利害関係はありません。
なお、佐藤昌昭氏は、当社の買収防衛策に係る独立委員会委員に就任しており、当社は報酬を支払っておりますが、その金額は僅少であります。

当社は、社外取締役及び社外監査役を選任するための独立性に関する基準又は方針は定めておりませんが、株式会社東京証券取引所の定める独立役員の独立性に関する判断基準をもとに選任しております。
なお、山口正志氏、佐藤久和氏、三木康史氏、佐藤昌昭氏を独立役員として指定しております。

③　社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連帯並びに内部　統制部門との関係
社外取締役は、取締役会において監査役と意見交換を行うことで情報の共有を図り、経営の監督・監視機能の向上を図っております。
社外監査役は、内部統制部門である品質管理部並びに会計監査人と打合せを行い相互連帯を図っております。

２ 【沿革】

1934年３月

資本金300,000円をもって創立。

1938年６月

三菱倉庫株式会社より同社所有の倉庫を買収し、清澄営業所開設。

1939年10月

倉庫証券の発行許可。

1948年12月

東京都江東区高橋営業所の戦災跡地に倉庫復興工事着手。

1963年１月

東京証券取引所市場第二部に上場。

1967年７月

自動車運送取扱事業の登録許可。

1970年５月

宮城県仙台市宮城野区に仙台営業所開設。

1971年１月

埼玉県入間郡三芳町に埼玉営業所開設。

1973年８月

東京都板橋区に板橋営業所開設。

1981年６月

仙台営業所鶴代倉庫開設。

1981年11月

東北丸八運輸株式会社(宮城県・仙台市若林区)現・連結子会社を設立。

1985年10月

東京都江戸川区に葛西営業所開設。

1987年６月

宅地建物取引業免許取得。

1990年６月

埼玉営業所日比田倉庫開設。

1993年４月

埼玉県所沢市日比田に埼玉営業所を移設。

1994年４月

東京都江東区に若洲営業所開設。

1994年６月

大島流通加工センターを清澄流通加工センターに統合。

1996年７月

本店所在地を東京都江東区富岡２丁目１番９号へ移転。

1999年１月

丸八興産株式会社を吸収合併。

2000年４月

丸八クリエイト株式会社(東京都・江東区)現・連結子会社を全額出資(資本金30百万円)して設立。

2002年９月

埼玉県春日部市で商業ビル賃貸事業開始。

2003年５月

清澄流通加工センターを清澄営業所に名称変更。

2003年11月

丸八クリエイト株式会社が宅地建物取引業免許取得。

2005年２月

本社及び葛西営業所においてトランクルームサービスに係るISO9001:2000を認証取得。

2006年６月

全社においてプライバシーマークを認定取得。

2007年８月

埼玉県草加市に草加営業所開設。

2007年12月

千葉県八街市に八街営業所開設。

2015年９月

清澄営業所閉鎖。

2018年１月

賃貸マンション「プレノ清澄庭園」竣工、稼働。

2022年４月

東京証券取引所市場第二部からスタンダード市場へ移行。

2025年３月

賃貸マンション「グランデュオ西荻窪」「グランデュオ用賀」取得。