How does Tosei make money?

３ 【事業の内容】
当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社15社により構成されており、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主たる業務としております。
当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

区分

事業内容

主要な会社

不動産
再生事業

資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。
当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。
(※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM&Aによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産M&A”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。
(※２)当社グループのバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。

当社、
㈱プリンセススクゥエアー

不動産開発
事業

当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。
開発メニューは、オフィスビル、商業(T’S BRIGHTIAシリーズ)・複合ビル、ホテル（TOSEI HOTEL COCONEシリーズ）、マンション(THEパームスシリーズ)、戸建住宅(THEパームスコートシリーズ、コモドカーサシリーズ)、アパート（T's Cuoreシリーズ）、物流施設（T's Logiシリーズ）と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。

当社

不動産賃貸
事業

当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。
当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。

当社

不動産ファンド・コンサルティング事業

当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業および投資運用業に基づく事業を行っております。
具体的な事業内容としましては、トーセイ・リート投資法人のアセットマネジメント業務を受託するほか、不動産ファンドのアセットマネジメント業務として信託受益権の売買、売買の媒介、収益不動産の管理運用等のサービスを提供しています。また、事業法人が保有する企業不動産に関するコンサルティング業務や、不動産仲介などを行っております。

トーセイ
・アセッ
ト・アド
バイザー
ズ㈱

不動産管理
事業

オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、学校施設等の建物・設備管理、保安警備等(ビルメンテナンス)および、オーナー代行、テナント管理、テナント募集、建物管理(プロパティマネジメント)並びに分譲マンションの管理業務を行っております。
ビルメンテナンスにおいては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理等を通じ、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。
プロパティマネジメントにおいては、オーナー利益最大化を実現するための最適テナントの誘致や中長期リニューアルの提案など、総合的なプロパティマネジメントを提供しています。
分譲マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。

トーセイ
・コミュ
ニティ㈱

ホテル事業

首都圏を中心とした自社ブランド「TOSEI HOTEL COCONE」の企画、運営のほか、ホテル開発や中古オフィスビルのホテルコンバージョンを行っております。
当社がこれまで不動産開発事業、不動産再生事業、不動産賃貸事業等で培ったノウハウとネットワークを活かしたホテルを展開し、様々なサービスを提供しております。

トーセイ・ホテル・マネジメント㈱

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
文中の将来に関する事項については、当連結会計年度末現在において、当社グループが判断したものであります。

(1) 会社の経営の基本方針
当社グループは「私たちは、グローバルな発想を持つ心豊かなプロフェッショナル集団としてあらゆる不動産シーンにおいて新たな価値と感動を創造する。」ことを存在理念とし、常に「モノづくり」へのこだわりを持ち、不動産と金融の融合を意識した多様な不動産関連事業の推進により社会に貢献し、グループ企業価値を向上することを目指しております。

(2) 経営環境及び中長期的な会社の経営戦略及び優先的に対処すべき課題

　①　経営環境
当社グループの主力市場である首都圏不動産投資市場においては、物価上昇局面における日銀の政策金利の引上げや政府の積極財政政策による財政悪化懸念等で長期金利が高水準で推移し、日本のイールドスプレッドは縮小傾向にあるものの、諸外国の主要都市との比較では依然として十分な厚みがあります。更に、今後も賃料上昇による不動産収益性の向上が期待できる点を踏まえると、日本不動産市場は引き続き資金流入が期待できる市場であると認識しています。他方、人手不足などの構造的な要因も相まって今後も高止まりが継続するとみられている建築費動向や、中国との外交上の緊張が長期化した場合のインバウンド需要への影響は、不動産開発事業およびホテル事業の事業戦略において注視すべき課題だと捉えています。

　②　中長期的な会社の経営方針、経営戦略及び優先的に対処すべき課題
当社グループを取り巻く事業環境は、気候変動問題の深刻化や地政学的リスクの顕在化、国内では少子高齢化社会の進行やコロナ禍をきっかけとした行動変容の加速、デジタル技術の急速な進歩など大きな変革が起きており、不確実性が高まっています。このような事業環境の変化に適応し、当社グループが将来に亘って成長を続け、サステナブルな社会の実現への貢献を通じて企業価値向上を実現していくために、当社グループの競争優位の源泉となるコア・コンピタンスに立脚した「目指す方向性（ありたい姿）」を明確にし、グループ一丸となってビジョン実現に取り組むことを目的として「トーセイグループ長期ビジョン2032」を策定しました。

長期ビジョン2032

多様なソリューション力を持つユニークな不動産ポートフォリオマネージャーとして
サステナブルな社会の実現に貢献する

当社グループは、６事業からなる不動産関連事業を通じて、不動産の潜在価値を顕在化する様々なソリューションを提供してまいりました。また、事業特性の異なる複数事業を組み合わせることにより、リスクを低減しながら事業領域を広げており、多種多様なアセットを取り扱うことが出来るポートフォリオマネージャーとして不動産投資技術の研鑽を続けております。また、アセットマネジメントの分野では、世界の不動産投資家に信頼される世界品質でのサービスを提供しており、これらの「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を当社のコア・コンピタンスとして更に発展させながら、事業成長と長期ビジョン2032の実現に取り組んでまいります。
長期ビジョン実現に向けた９年間の当初３年間（第1フェーズ）として、新中期経営計画「Further Evolution 2026」（2023年12月～2026年11月）を策定しました。本計画では、以下の大方針のもと、５つの基本方針に基づく各施策の実行によって当社グループの競争力を高めるとともに、サステナブルな社会の実現に貢献してまいります。

＜中期経営計画「Further Evolution 2026」＞

大方針

サステナブルな社会の実現に貢献できる独自性のある総合不動産会社として、更なる進化を目指す

基本方針

サステナビリティ

・環境・社会課題へのソリューション提供の拡大とサステナビリティ経営の推進
・グループの将来の成長に向けた施策への投資を拡大
・非財務情報開示によるトーセイブランドの確立と浸透

事業

・事業ポートフォリオの進化と成長
・６事業のシナジー追求による不動産ソリューション力の強化

人材・組織

・多様な社員が個性を活かし、力を発揮できる環境の整備
・豊富な経験・知識・強いリーダーシップを持ち、企業理念への深い造詣を併せ持つ人材を
　育成

DX

・IT・デジタル活用による商品・サービスの差別化、業務効率化を推進

財務戦略・資本政策

・持続的な成長に向けた資金調達力の強化
・資本コストを上回る資本収益性の維持およびBSマネジメントの継続

＜定量計画（連結）＞※下線部を修正しております。
業績動向並びに事業環境の見通しを踏まえ、以下の通り計画を修正しております（2026年１月14日発表）。

初年度
2024年11月期
実績

２年目
2025年11月期
実績

３年目（最終年度）
2026年11月期
修正計画

連結売上高

821億円

946億円

1,229億円

連結税引前利益

173億円

206億円

220億円

ROE

13.9％

15.3％

14.0％

安定事業比率
(営業利益ベース)

50.5％

54.4％

45％以上

自己資本比率

32.7％

33.4%

35％程度

ネットD/Eレシオ

1.45倍

1.39倍

1.4倍程度

配当性向

31.9％

32.9％

35.0％

(注) 株主還元について、配当性向を30％から35％へ３年間で段階的な引き上げを目指すとともに、自己株式の取得については経営環境、株価動向、株主価値向上等を総合的に判断し実施検討してまいります。

本計画では、当社グループの企業価値の源泉である「不動産ソリューション力」・「ポートフォリオ・マネジメント力」・「グローバル・リーチ力」を強化し、各事業のサービス領域の拡大やグループ間シナジーの最大化によって、既存６事業のポートフォリオの進化と成長を目指します。
不動産再生事業・不動産開発事業では、サステナビリティを意識した環境配慮商品の提供や既存不動産ストックの活用促進、取扱商品領域の拡大等による差別化を図り、トーセイブランドの確立と浸透を目指します。また、仕入における競争力を高めるべく、物件査定の効率化に向けた研究やM&Aの活用を促進します。
安定事業では、不動産賃貸事業におけるテナント需要に沿った設備仕様の研究、不動産ファンド・コンサルティング事業や不動産管理事業におけるサービス機能強化とバックオフィス業務の効率化、ホテル事業ではトーセイホテルココネの差別化訴求によるブランド浸透と規模拡大に努めます。
また、DX分野では、業務プロセスの効率化を促進するとともに、自社再生物件、開発物件の出口戦略の多様化に向けて、不動産・金融・DXが融合した不動産テックビジネスである不動産クラウドファンディングやセキュリティ・トークン発行、区分マンション販売におけるデジタルマッチングに取り組み、新たな顧客層へ不動産投資機会を提供してまいります。
成長を支える事業基盤の強化においては、人材育成と多様な社員が個性を活かして力を最大限に発揮できる人事制度・組織体制・職場環境の構築に注力し、社員エンゲージメントを深めてまいります。また、財務面・資本配分については、事業規模および保有資産残高の拡大を下支えすべく資金調達力を強化し、健全な財務体質を維持しながら資本効率を意識した成長投資の継続と利益還元の向上を目指してまいります。

３ 【事業等のリスク】
当社グループの経営成績、株価および財政状況等に影響を及ぼす可能性が考えられる事項には以下のようなものがあります。なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末において当社グループが判断したものであり、リスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避と発生した場合の対応に努力する方針であります。また、以下の記載は、当社グループの事業もしくは当社株式への投資に関するリスクを完全に網羅するものではありません。

(1) 経済情勢の動向
当社グループが所有するオフィスビルや商業施設への需要は景気の動向に左右されうること、また住宅購入顧客の購買意欲は景気の動向やそれに伴う雇用環境等に影響を受けやすい傾向にあること、不動産市況の悪化による地価等の下落に影響を受けやすい傾向にあること、等から、今後、国内外の経済情勢が悪化したことにより、不動産への投資意欲の低下、不動産取引の減少、空室率の上昇や賃料の下落といった事態が生じた場合には、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。

(2) 災害等について
将来発生が懸念されている首都圏における大地震をはじめ、暴風雨、洪水等の自然災害、戦争、テロ、火災等の人災が発生した場合には当社グループが投資・運用・開発・管理を行っている不動産の価値が大きく毀損する可能性があるほか、被災による需要減少に伴うホテル稼働率の低下等が生じる可能性があり、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、グループ主要各社においてBCP（事業継続計画）を策定し、被災時でも重要な事業を継続または早期復旧できるよう準備を行っております。

(3) 有利子負債の依存度および金利の動向
当社グループの事業に係る土地、建物取得費および建築費等は、主として個別案件毎に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産に占める有利子負債の比率が常に一定程度あることから、将来において、急激な金利上昇や金融機関の融資姿勢に重大な変化が生じた場合には、調達環境の悪化により、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
また、一部の借入金に財務制限条項が付されており、条項に抵触し一括返済をする場合のほか、案件の売却時期の遅延や売却金額が当社の想定を下回った場合には、当社グループの資金繰りに影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、定期的に金利動向や金融機関の融資姿勢についてモニタリングを行うとともに、借入における機動的な資金確保のための融資枠設定や金利固定化を行う等、安定的かつ経済的な資金調達に努めております。

(4) 法的規制
①　法的規制
会社法や上場会社としての金融商品取引法の規制のほか、当社グループの事業において関連する主な法的規制は下表のとおりであります。
今後これらの法的規制が強化される場合には規制遵守に向けた対応のためのコスト増加の可能性があります。

主な法的規制

・宅地建物取引業法
・国土利用計画法
・都市計画法
・建築基準法
・建設業法
・建築士法
・住宅の品質確保の促進等に関する法律
・金融サービスの提供に関する法律
・不動産特定共同事業法
・信託業法
・投資信託及び投資法人に関する法律
・資産の流動化に関する法律
・不動産投資顧問業登録規程
・住宅瑕疵担保履行法
・犯罪による収益の移転防止に関する法律
・マンションの管理の適正化の推進に関する法律
・建築物における衛生的環境の確保に関する法律
・警備業法
・消防法
・エネルギーの使用の合理化に関する法律
・貸金業法
・旅館業法
・食品衛生法

②　免許、許認可等
当社グループの事業は、上表の法的規制に基づく以下の関連許認可等を得て行っております。当社グループは、これらの許認可等を受けるための諸条件および関係法令の遵守に努めており、現時点において当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。しかしながら、法令違反等によりこれらの許認可等が取り消される、あるいは一定期間の営業活動停止等の行政処分等がなされた場合には、当社グループの事業活動に重大な影響を及ぼす可能性があります。
また、今後これらの規制の強化、または新たな規制の導入により、事業活動が制約された場合、当社グループの経営成績、財務状況に影響を及ぼす可能性があります。
当社グループでは、当該リスクへの対応策として、関係法令の改廃情報および監督官庁からの発信文書の内容をリスク・コンプライアンス委員会等において共有、協議し、課題等の早期把握や対応に努めております。また、コンプライアンスに関する継続的な啓蒙活動や研修等により法令遵守の徹底を図っております。

(当社)

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(14)第24043号

2027年３月23日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

不動産投資顧問業登録

国土交通大臣

一般－第127号

2026年２月28日

不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(不動産投資顧問業登録規程第31条)

特定建設業許可

東京都知事

東京都知事許可(特－４)
第107905号

2027年12月９日

特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)

一級建築士事務所登録

東京都知事

（本社）
東京都知事登録第46219号

2026年４月９日

不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)

貸金業登録

東京都知事

東京都知事(1)第31987号

2027年７月25日

不正の手段による登録や欠格条項違反に該当する場合は登録の取消(貸金業法第24条の６の５)

不動産特定共同事業許可

金融庁長官・
国土交通大臣

金融庁長官・国土交通大臣許可第102号

－

宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)

金融商品取引業登録(第二種金融商品取引業、投資助言・代理業)

金融庁

関東財務局長(金商)
第898号

－

不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)

(トーセイ・コミュニティ㈱)

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

宅地建物取引業免許

国土交通大臣

国土交通大臣(１)第10644号

2029年３月19日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

特定建設業許可

東京都知事

東京都知事許可(特－４)
第119534号

2028年３月10日

特定建設業に５年以上の経験を有する常勤役員・社員がいなくなった場合は許可の取消(建設業法第29条)

一級建築士事務所登録

東京都知事

東京都知事登録第49526号

2029年１月14日

不正な手段による登録や一級建築士等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築士法第26条)

マンション管理業登録

国土交通大臣

国土交通大臣(５)第030488号

2027年５月21日

不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第83条)

建築物環境衛生総合管理業登録

東京都知事

東京都19総
第273号

2031年10月３日

不正な手段による登録や役員等の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消(建築物における衛生的環境の確保に関する法律第12条の四)

警備業認定

東京都公安委員会

東京都公安委員会認定
第30002591号

2026年10月14日

不正な手段による認定や欠格事由に該当している場合に認定の取消(警備業法第８条)

賃貸住宅管理業

国土交通大臣

国土交通大臣（01）第000240号

2026年７月29日

不正な手段による登録や賃貸住宅管理業者の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条）

(トーセイ・アセット・アドバイザーズ㈱)

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(４)第85736号

2026年４月７日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

不動産特定共同事業許可

金融庁長官・国土交通大臣

金融庁長官・国土交通大臣許可第70号

－

宅地建物取引業免許の取消や役員等の欠格条項違反に該当した場合は許可の取消(不動産特定共同事業法第36条)

金融商品取引業登録(投資運用業(不動産関連特定投資運用業)、第二種金融商品取引業、投資助言・代理業)

金融庁

関東財務局長(金商)
第363号

－

不正な手段による登録や資本金または業務又は財産の状況に照らし支払不能に陥るおそれがある場合は登録の取消(金融商品取引法第52条)

取引一任代理等の認可

国土交通大臣

国土交通大臣
認可第52号

－

不正な手段による認可の取得や業務に関し取引の相手に損害を与えた場合は認可の取消(宅地建物取引業法第67条の２)

(トーセイ・ロジ・マネジメント㈱)

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(４)第88903号

2028年２月22日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

(トーセイ・ホテル・マネジメント㈱)

＜トーセイホテルココネ神田＞

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

旅館業営業許可書

千代田保健所長

旅館業営業許可

－

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

＜トーセイホテルココネ上野＞

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

旅館業営業許可書

台東保健所長

旅館業営業許可

－

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

＜トーセイホテル＆セミナー幕張＞

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

旅館業営業許可書

習志野保健所長

旅館業営業許可

－

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

飲食店営業許可証
（レストラン）

習志野保健所長

飲食店営業許可

2026年２月28日

人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）

飲食店営業許可証
（カフェ）

習志野保健所長

飲食店営業許可

2026年２月28日

人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）

＜トーセイホテルココネ浅草蔵前＞

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

旅館業営業許可書

台東保健所長

旅館業営業許可

－

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

＜トーセイホテルココネ上野御徒町＞

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

旅館業営業許可書

台東保健所長

旅館業営業許可

－

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

＜トーセイホテルココネ浅草＞

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

旅館業営業許可書

台東保健所長

旅館業営業許可

－

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

＜トーセイホテルココネ鎌倉＞

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

旅館業営業許可証

鎌倉保健福祉事務所長

旅館業営業許可

－

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

営業許可証

鎌倉保健福祉事務所長

飲食店営業許可

2028年９月27日

人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）

＜トーセイホテルココネ築地プレミア＞

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

旅館業営業許可書

中央区保健所長

旅館業営業許可

－

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

飲食店営業許可書

中央区保健所長

飲食店営業許可

2029年８月31日

人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）

公衆浴場営業許可書

中央区保健所長

公衆浴場営業許可

－

構造設備基準等に反するとき等は認可の取消

＜トーセイホテルココネ蒲田＞

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

旅館業営業許可書

大田区保健所長

旅館業営業許可

－

構造設備基準又は衛生基準に反するとき等は認可の取消

飲食店営業許可書

大田区保健所長

飲食店営業許可

2032年12月31日

人の健康を損なう食品の販売、食器の使用あるいは、公衆衛生上必要な条件を満たさない食品の販売、添加物・食器等の使用、虚偽広告をした場合は営業の禁止（食品衛生法第60条、61条）

(㈱プリンセススクゥエアー)

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(８)第59205号

2026年７月20日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

賃貸住宅管理業

国土交通大臣

国土交通大臣（01）第000376号

2026年７月30日

不正な手段による登録や賃貸住宅管理業者の欠格条項違反に該当した場合は登録の取消（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条）

(トーセイ・アール㈱)

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(１)第109753号

2028年８月25日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

(岸野商事㈱)

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許(２)第99269号

2026年６月３日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

(磯子アセットマネジメント㈱)

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許
(１)第107826号

2027年５月20日

不正な手段による免許の取得や役員等の欠格条項違反に該当した場合は免許の取消(宅地建物取引業法第66条)

(芝浦レジデンシャル㈱)

許認可等の名称

所管

許認可等の内容

有効期間

取消、解約その他の事由

宅地建物取引業免許

東京都知事

東京都知事免許
(１)第109140号

2028年４月７日

不正な手段による免許の取

(2) 【役員の状況】

①　役員一覧
a．2026年２月25日（有価証券報告書提出日）現在の当社の役員の状況は以下の通りであります。
男性12名　女性1名(役員のうち女性の比率8％)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

代表取締役
社長
執行役員
社長

山口　誠一郎

1961年１月５日生

1983年４月

三井不動産販売株式会社(現三井不動産リアルティ株式会社)　入社

1986年４月

東誠商事株式会社　入社

1990年８月

当社取締役

1994年６月

当社代表取締役社長(現任)

1995年12月

パームス管理株式会社(現トーセイ・コミュニティ株式会社)代表取締役

2004年７月

当社執行役員社長(現任)

(注)３

10,786,262

取締役
専務執行役員
管理部門統括

平野　昇

1959年10月17日生

1982年４月

国分株式会社　入社

1991年４月

東誠商事株式会社　入社

1995年５月

同社取締役

2001年３月

当社経理部財務担当部長

2002年10月

当社常務取締役

2004年７月

当社取締役常務執行役員

2005年３月

トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社(現トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)監査役

2005年４月

トーセイ・コミュニティ株式会社監査役

2005年９月

トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社(現トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社)代表取締役

2006年２月

当社取締役専務執行役員管理部門統括（現任）

2007年12月

トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社(現トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)代表取締役

2013年１月

同社取締役

2013年２月

トーセイ・コミュニティ株式会社取締役

2016年２月

トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社取締役(現任)

2020年２月

トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社(現トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)代表取締役（現任）

2024年２月

トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社取締役(現任)

(注)３

97,628

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

 取締役
専務執行役員
事業部門統括
アセットソリューション第２本部兼
アセットソリューション第３本部兼
アセットソリューション第５本部担当

中西　秀樹

1967年６月17日生

1990年４月

安田信託銀行株式会社（現みずほ信託銀行株式会社）　入行

2006年４月

当社　入社

2013年３月

当社執行役員

2016年２月

トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社(現トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)取締役

2017年３月

当社常務執行役員

2018年２月

当社取締役常務執行役員

2018年12月

当社取締役常務執行役員事業部門副統括

2021年３月

当社取締役専務執行役員事業部門統括

2025年12月

当社取締役専務執行役員事業部門統括アセットソリューション第２本部兼アセットソリューション第３本部兼アセットソリューション第５本部担当(現任)

(注)３

74,284

 取締役
常務執行役員
管理部門副統括
総務本部兼人事本部担当

山口　俊介

1964年７月26日生

1988年４月

東急建設株式会社　入社

2007年８月

当社　入社

2008年４月

トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社取締役

2012年12月

NAI・トーセイ・JAPAN株式会社取締役

2013年３月

当社執行役員

2018年２月

トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社監査役

2020年２月

当社取締役執行役員

2023年２月

トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社取締役

2023年３月

当社取締役常務執行役員管理部門副統括

2023年12月

当社取締役常務執行役員管理部門副統括総務本部兼人事本部担当（現任）

2024年２月

トーセイ・コミュニティ株式会社取締役（現任）
トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社取締役（現任）

(注)３

38,038

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

取締役
常務執行役員
管理部門副統括
財務本部兼
M&A・グループ戦略本部担当

米田　浩康

1970年８月19日生

1993年４月

株式会社千葉そごう（現株式会社そごう・西武）　入社

2006年８月

トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社（現トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社）入社

2006年10月

同社取締役（現任）

2008年４月

当社　入社

2017年12月

株式会社増田建材店代表取締役

2018年３月

三起商事株式会社代表取締役

2019年２月

トーセイ・コミュニティ株式会社取締役（現任）

2019年２月

Tosei Singapore Pte.Ltd. Managing Director（現任）

2020年３月

当社執行役員

2021年９月

株式会社プリンセススクゥエアー取締役（現任）

2022年３月

磯子アセットマネジメント株式会社代表取締役（現任）

2023年１月

芝浦レジデンシャル株式会社代表取締役（現任）

2023年３月

当社常務執行役員

2023年３月

臼井木型工業株式会社代表取締役（現任）

2023年６月

トーセイ・アール株式会社代表取締役（現任）

2023年７月

トーセイ・プロップテック株式会社代表取締役

2024年２月

当社取締役常務執行役員

2024年３月

当社取締役常務執行役員管理部門副統括財務本部兼M&A・グループ戦略本部担当（現任）

2024年６月

トーセイ・プロップテック株式会社取締役

2024年11月

同社代表取締役（現任）

(注)３

33,438

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

取締役
執行役員
 事業部門付
業務提携推進担当

髙見　茂宏

1968年７月17日生

1993年４月

名古屋鉄道株式会社　入社

2001年６月

株式会社名鉄生駒アセットマネジメント出向

2003年７月

生駒ティビーエム株式会社出向

2005年７月

名古屋鉄道株式会社ビル事業部

2009年７月

名鉄不動産株式会社（現名鉄都市開発株式会社）出向

2019年７月

名古屋鉄道株式会社経営戦略部付部長

2020年７月

同社経営戦略部付部長兼事業プロジェクト担当

2021年７月

同社開発部付部長兼開発課長

2022年４月

名鉄都市開発株式会社執行役員兼名古屋鉄道株式会社まちづくり推進部長

2023年４月

名鉄都市開発株式会社執行役員

2024年７月

当社顧問

2025年２月

当社取締役執行役員事業部門付業務提携推進担当(現任)

(注)３

―

取締役

少德　健一

1971年１月20日生

1995年10月

朝日監査法人(現有限責任あずさ監査法人)入所

1999年９月

アーサーアンダーセン　クアラルンプール事務所　出向

2002年９月

エス・シー・エス国際会計事務所(現SCS国際コンサルティング株式会社)入所

2003年11月

同社　代表取締役(現任)

2005年９月

株式会社オーリッド取締役

2010年12月

株式会社ロキテクノ社外監査役

2012年２月

当社取締役(現任)

2013年１月

ロキグループホールディングス株式会社社外監査役

2025年10月

株式会社ロキテクノ社外監査役（現任）

(注)３

4,316

取締役

小林　博之

1965年３月３日生

1987年４月

株式会社日本興業銀行（現株式会社みずほ銀行）　入行

2002年４月

みずほ証券株式会社　出向

2003年４月

同社アドバイザリー第４部長

2005年７月

株式会社ソフィア　入社

2006年４月

同社取締役副社長

2006年12月

みずほ証券株式会社　入社

2008年６月

同社総合企画部副部長

2011年12月

同社コーポレート・コミュニケーション部長

2014年４月

同社国内営業部門長付シニアコーポレートオフィサー

2015年４月

同社リテール・事業法人部門ウェルスマネジメント本部長

2017年４月

株式会社ソーシャルキャピタルマネジメント代表取締役社長(現任)

2018年２月

当社取締役(現任)

2018年４月

株式会社プレスク取締役副社長(現任)

2019年６月

東都水産株式会社社外監査役

2019年８月

有限会社セイワ工業(現株式会社セイワホールディングス)取締役

2020年12月

株式会社WATASU(現株式会社Kidventure)代表取締役

2022年６月

太平洋建設工業株式会社社外監査役(現任)
太平洋レミコン株式会社社外監査役(現任)

(注)３

4,268

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

取締役

石渡　真維

1977年１月26日生

2002年４月

弁護士登録(第二東京弁護士会)

2002年10月

渥美雅子法律事務所

2004年７月

山田秀雄法律事務所（現山田・尾﨑法律事務所）

2006年６月

オーセンス法律事務所

2008年１月

ポラリス法律事務所

2012年１月

Rajah & Tann LLP, Singapore 外国法弁護士

2014年４月

ココネ株式会社（現cocone ONE株式会社）入社

2014年10月

ケネディクス商業リート投資法人監督役員

2014年12月

城山タワー法律事務所パートナー弁護士（現任）

2017年３月

ココネ株式会社（現cocone ONE株式会社）取締役（現任）

2021年１月

カカオジャパン株式会社（現株式会社カカオピッコマ）社外取締役（現任）

2021年５月

ココネ株式会社取締役

2024年２月

当社取締役(現任)

2024年３月

Cocone Business Partners株式会社代表取締役

2025年11月

ココネ株式会社代表取締役（現任）

(注)３

218

常勤監査役

八木　仁志

1958年10月２日生

1982年４月

株式会社日本債券信用銀行(現株式会社あおぞら銀行)入行

1999年４月

同行営業企画第二部不動産調査室長

2000年８月

同行投資銀行部不動産ファイナンスグループ主任調査役

2004年８月

同行営業第五部担当部長

2009年８月

同行人事部担当部長

2011年10月

同行監査部担当部長

2019年２月

当社常勤監査役(現任)

2020年２月

トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社監査役(現任)
トーセイ・ホテル・サービス株式会社監査役

(注)４

―

常勤監査役

黒田　俊典

1960年１月９日生

1982年４月

株式会社三和銀行(現株式会社三菱UFJ銀行)入行

1989年５月

米国パデュー大学経営学修士(MBA)取得

1991年11月

三和ビジネスクレジットコーポレーション(米国シカゴ)駐在

1995年８月

加州三和銀行(米国ロサンゼルス)駐在

2002年10月

株式会社UFJ銀行(現株式会社三菱UFJ銀行)公共法人部副部長

2007年５月

株式会社三菱東京UFJ銀行(現株式会社三菱UFJ銀行)監査部業務監査室次長

2012年５月

三菱UFJニコス株式会社入社

2012年10月

同社コンプライアンス統括部部長

2017年４月

同社内部監査部主査

2021年２月

当社常勤監査役(現任)

2022年２月

トーセイ・コミュニティ株式会社監査役

2023年２月

トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社監査役

2024年２月

トーセイ・コミュニティ株式会社監査役(現任)

(注)５

―

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

監査役

永野　竜樹

1959年４月16日生

1983年４月

中央信託銀行株式会社(現三井住友信託銀行株式会社)入行

1995年７月

同行本店総合企画部・財務企画室長

2000年７月

RGアセット・マネジメント・カンパニーリミテッドマネージングダイレクター

2004年７月

レファレンス・グループ・ホールディングス・リミテッド取締役

2004年８月

RGアセット・マネジメント・サービス株式会社代表取締役

2012年２月

当社監査役(現任)

2013年４月

RGアセット・マネジメント・サービシーズ・リミテッド(BVI)取締役

2013年４月

RGアセット・マネジメント・サービシーズ・リミテッド(HK)ディレクター兼代表パートナー

2014年６月

システム・ロケーション株式会社社外取締役

2016年２月

オールニッポン・アセットマネジメント株式会社常務取締役 管理本部長

2019年６月

同社代表取締役副社長

2021年６月

同社代表取締役社長(現任)

(注)５

―

監査役

池田　聡

1965年４月30日生

1989年４月

株式会社日本興業銀行（現株式会社みずほ銀行）入行

2002年４月

株式会社みずほ銀行へ転籍

2010年９月

司法試験合格

2012年10月

株式会社みずほ銀行退職

2012年11月

最高裁判所司法研修所（司法研修生）

2013年12月

本杉法律事務所（勤務弁護士）

2014年９月

ＫＯＷＡ法律事務所開設（現任）

2017年８月

KJGホールディングス株式会社監査役（現任）

2018年10月

株式会社池田ビジネスコンサルティング代表取締役

2019年８月

恒和情報技研株式会社監査役（現任）

2019年10月

株式会社池田ビジネスコンサルティング取締役（現任）

2023年４月

共栄情報システム株式会社監査役（現任）

2023年11月

株式会社レモン画翠監査役（現任）

2025年２月

当社監査役（現任）

(注)５

―

計

11,038,452

(注) １．少德健一、小林博之、石渡真維の３名は、社外取締役であります。
２．八木仁志、黒田俊典、永野竜樹、池田聡の４名は、社外監査役であります。
３．2025年２月26日開催の定時株主総会終結の時から１年間
４．2023年２月24日開催の定時株主総会終結の時から４年間
５．2025年２月26日開催の定時株主総会終結の時から４年間

ｂ．2026年２月26日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として、「取締役９名選任の件」を提案しており、当該議案が承認可決されますと、当社の役員の状況は以下の通りとなる予定です。
男性12名　女性1名(役員のうち女性の比率8％)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

代表取締役
社長
執行役員
社長

山口　誠一郎

1961年１月５日生

1983年４月

三井不動産販売株式会社(現三井不動産リアルティ株式会社)　入社

1986年４月

東誠商事株式会社　入社

1990年８月

当社取締役

1994年６月

当社代表取締役社長(現任)

1995年12月

パームス管理株式会社(現トーセイ・コミュニティ株式会社)代表取締役

2004年７月

当社執行役員社長(現任)

(注)３

10,786,262

取締役
専務執行役員
管理部門統括

平野　昇

1959年10月17日生

1982年４月

国分株式会社　入社

1991年４月

東誠商事株式会社　入社

1995年５月

同社取締役

2001年３月

当社経理部財務担当部長

2002年10月

当社常務取締役

2004年７月

当社取締役常務執行役員

2005年３月

トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社(現トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)監査役

2005年４月

トーセイ・コミュニティ株式会社監査役

2005年９月

トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社(現トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社)代表取締役

2006年２月

当社取締役専務執行役員管理部門統括（現任）

2007年12月

トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社(現トーセイ・ロジ・マネジメ

２ 【沿革】

年月

概要

1950年２月

大分県大分市大字大分514番地に飲食業を事業目的としてユーカリ興業株式会社を設立(資本金：500千円)

1952年４月

本社を東京都江東区亀戸に移転

1964年６月

事業目的に不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を追加

1968年５月

本社を東京都千代田区外神田に移転

1969年７月

商号を株式会社ユーカリに変更

1973年３月

宅地建物取引業免許取得(東京都知事免許(１)第24043号)

1983年３月

商号を東誠ビルディング株式会社に変更

1986年４月

本社を東京都千代田区岩本町に移転

1994年10月

「THEパームス」シリーズの分譲マンションの販売を開始

1995年９月

株式会社神田淡路町ビルを設立

1996年３月

商号を東誠不動産株式会社に変更

1996年４月

不動産流動化事業を開始

1996年12月

本社を東京都千代田区神田淡路町に移転

1997年12月

ビル管理業に付帯する改修、原状回復等の工事請負を開始

特定建設業許可(東京都知事許可(特－９)第107905号)

1999年７月

「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅の販売を開始

2001年２月

アセットマネジメント事業を開始

不動産投資顧問業登録(国土交通大臣登録一般第127号)

2001年３月

LBO(レバレッジド・バイアウト)方式により、株式会社紺政商店、日本興業住宅株式会社、日高鋼業株式会社の３社を吸収合併

2001年４月

一級建築士事務所登録(東京都知事登録第46219号)

2001年11月

ビル管理を行うビル管理部を東誠コミュニティ株式会社(現　連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)に分割譲渡

2001年12月

不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化事業部を新設

2002年８月

当社組成による不動産投資ファンドの第１号として、賃貸マンションを信託受益権化した私募ファンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ

2002年12月

子会社の株式会社神田淡路町ビルを吸収合併

2004年２月

日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録

2004年９月

不動産特定共同事業許可(東京都知事許可第58号)

2004年12月

日本証券業協会へ店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場(2008年１月上場廃止)

2005年３月

トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社(現　連結子会社トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)を設立

2005年４月

東誠コミュニティ株式会社(現　連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)の株式を取得し連結子会社化

2005年９月

トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社(現　連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社)を設立

2006年10月

商号をトーセイ株式会社に変更、本社を東京都港区虎ノ門に移転

2006年11月

東京証券取引所市場第二部に株式を上場

2007年９月

第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録(関東財務局長(金商)第898号)

2009年９月

不動産流動化事業の新規ビジネスモデルとして「Restyling事業」を開始

2011年９月

東京証券取引所市場第一部に株式を上場

2012年１月

TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.を設立

2012年12月

NAI・トーセイ・JAPAN株式会社を設立(2016年８月清算結了)

2013年３月

シンガポール証券取引所メインボードに株式を上場

年月

概要

2014年11月

連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が運用するトーセイ・リート投資法人が東京証券取引所に上場

2015年12月

株式会社アーバンホーム（商号を2019年３月にトーセイ・アーバンホーム株式会社に変更）の株式を取得し連結子会社化（2022年５月清算結了）

2016年２月

トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社を設立

2017年６月

トーセイホテル神田株式会社（2020年４月　連結子会社トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社との合併により消滅）を設立

2017年12月

ホテル事業を開始（第１号として、トーセイホテル ココネ神田を開業）

2018年５月

トーセイホテル上野株式会社（2020年４月　連結子会社トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社との合併により消滅）を設立

2018年７月

トーセイ・ホテル・サービス株式会社を設立

2020年４月

不動産開発事業における新規アセットタイプとして物流施設の開発を開始（第１号として、T’s Logi橋本を竣工）

2020年７月

クラウドファンディングを活用した不動産証券化ビジネスを開始（第１号案件として、TREC1号世田谷区用賀マンション投資ファンドを立ち上げ）

2021年４月

本社を東京都港区芝浦に移転

2021年９月

株式会社アイ・カンパニー並びにその子会社４社の株式を取得し連結子会社化（連結子会社株式会社プリンセススクゥエアーを存続会社とする吸収合併により株式会社アイ・カンパニー、株式会社プリンセスホールディングス、株式会社ジー・ピー・アセットおよび株式会社レッツクリエイションの４社は2022年11月期中に消滅）

2022年４月

東京証券取引所の市場区分の見直しにより、市場第一部からプライム市場へ移行

2023年６月

トーセイ・アール株式会社を設立

2023年７月

トーセイ・プロップテック株式会社を設立

2023年９月

トーセイ・アール株式会社が株式会社LIXILリアルティから事業の一部を吸収分割により承継

2024年５月

名古屋鉄道株式会社と資本業務提携契約を締結

2024年７月

貸金業登録(東京都知事登録第31987号)