How does Toubujyuhan make money?

３ 【事業の内容】
当社は、中国地方及び九州地方において、不動産の売買、賃貸、その他不動産に関連する事業を行っております。特に、リフォームを施した戸建住宅の中古住宅等を提供しております。
その主な事業内容と当該事業に係る位置づけは、次のとおりであります。なお、次の４事業は「第５ 経理の状況 １ 財務諸表等 (1) 財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。

事業区分

概要

不動産売買事業

自社不動産売買事業

当社所有の不動産の販売を行います。
主に築年数20～40年程度の戸建住宅及びマンションの中古住宅を仕入れ、水回り設備を取り替えるリフレッシュ・リフォーム(注１)を施す等、当社独自の再生ノウハウを活用して、中古住宅の販売に多くの実績を有します。主な顧客層として年収200～500万円前後、20～30代の一次取得者を対象としております。なお、顧客のニーズに応じて、一部、新築戸建住宅の販売や土地のみの販売も行います。
また顧客が所有する不動産の各種リフォーム工事を請負います。

不動産売買仲介事業

他者所有の不動産の売買仲介を行います。

不動産賃貸事業

不動産賃貸仲介事業

他者所有の不動産の賃貸の仲介を行います。

不動産管理受託事業

他者所有の不動産の賃貸管理業務を受託します。

自社不動産賃貸事業

当社所有の不動産の賃貸を行います。

不動産関連事業

保険代理店事業

住宅等の火災保険等の代理店販売を行います。

その他事業

介護福祉事業

主に介護福祉に関する用品販売等、器具レンタル、シルバー・リフォーム(注２)工事の請負を行います。

(注) １．リフレッシュ・リフォームとは、住宅の内外装やキッチン、バス、トイレ等の水回り設備において経年劣化や部材の陳腐化等により修繕する箇所を改装・改良することを指します。
２．シルバー・リフォームとは、住宅の内外装や設備において住まわれている方が高齢、加齢又は身体の障害により使用困難になった箇所を改装・改良することを指します。

以上述べた事項を事業系統図で示すと次のとおりであります。
●不動産売買事業

●不動産賃貸事業

●不動産関連事業

●その他事業

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

(1) 経営の基本方針及び経営環境
①経営の基本方針
当社は、「株式会社東武住販は、エコモデルの創造を通して人と環境に優しい暮らしづくりに貢献します」を経営理念として掲げ、「あるものを活かす」をキーワードに中古住宅の買取再生、あるいは売買仲介、賃貸仲介等を営んでおります。
当社の創業者であり、代表取締役社長である荻野利浩氏は、幼少時代を貸家で過ごした経験から持ち家に対する憧憬の念を抱き、不動産業、特に住宅販売を志向しました。また、常務取締役の細江直樹氏と取締役の三浦直樹氏は、当社で長く不動産売買事業に携わり、持ち家を諦めていた顧客層に中古住宅という選択肢を提供してきた実績を数多く有しています。
当社は、顧客に近く地域に密着した不動産事業を展開するため、小規模な店舗を中心に組織を構成しております。主力の不動産事業については、業務執行取締役（営業担当）の管掌の下に地域ごとの不動産営業部が存在し、各店舗が日々の営業活動を行っております。また、セグメントのその他事業に属する事業開発部の中で介護福祉事業が営業活動を行っております。総務部、経理部及び経営企画室は、各営業を支援する事務部門であります。

②経営環境
ア）不動産売買市場の概況
当社の主力事業である不動産売買事業は、大きく分けて２事業になります。一つ目は、当社が築年数20～40年の中古住宅を買取って、外壁の塗装や水回り品の交換、あるいは駐車場増設等のリフォーム工事を工事会社に委託して、年収200～500万円前後の一次取得者を中心にリーズナブルな価格で提供する自社不動産売買事業です。二つ目は売主と買主の間に立って不動産の売買契約の締結を支援する不動産売買仲介事業です。
両事業は市場が分かれているわけではなく、需要側も供給側も重複しております。
当社の売上高のうち約８割を占める、リフォーム済の中古戸建及び中古マンションの販売は、リフォーム産業新聞によると、「買取再販」に属します。2026年の買取再販の市場規模（同紙「中古住宅・買取再販＆リノベ市場データブック2026-2027」）の推計値は、取引額2兆2,000億円（前年比25.0％増）、戸数60,000戸（同9.7％増）と過去最高を更新しました。同紙によると、建築コストの高騰、住宅ローン金利の上昇が続き、新築住宅が購入しにくくなっていている中、リユース市場の拡大により、「中古」という言葉に抵抗を感じるユーザーは減少し、住宅購入者の意識が大きく変化していることが指摘されています。今後も、住生活基本計画が示した政策の方向性、アフォーダブル住宅への需要拡大、空き家活用の推進により、買取再販の市場拡大が予想されます。
当該事業における当社の位置づけは19位になりますが、ランキングの上位には中古マンションを主とする買取再販の事業者が多く、当社の主な取り扱いとなっている戸建住宅に限って言えば、当社は全国で３位になっております。
当社は、中古住宅が空き家となるリスクを回避して政府の施策を支援するとともに、建て替え等による廃材の増加を抑えて、環境に優しく、また一次取得者の方にリーズナブルな価格で住宅を提供して、人に優しい事業を展開しております。

イ）競合他社との競争優位性及び主要製品・サービスの内容
不動産売買事業の自社不動産売買事業では、非価格競争力という点において、当社の財務体質を活かして多くの商品在庫を抱えることができるため、豊富な品ぞろえを顧客に提供できます。また、当社は長らく戸建住宅を中心に売買仲介を取り扱った実績を持ち、買主の方が購入後に実施したリフォーム工事の実例を多く見ているため、必要なリフォーム工事を把握しております。
価格競争力という点においても、当社は自社不動産売買事業に加えて不動産売買仲介事業で新築住宅をも含めた豊富な取引実績を持ち、妥当な価格設定を実現しています。
不動産売買仲介事業では、自社不動産売買事業の取引で培った地元不動産事業者との繋がりが売買の情報を得るのに役立っています。

ウ）顧客基盤
主な取り扱いが住宅であることから、不動産売買事業の顧客基盤は、最終消費者である個人となります。直接の取引相手が住宅建設業者あるいは不動産事業者である場合においても最終的には個人が購入者となります。
中古住宅等の売主も不動産事業者が介在する事例も少なからずありますが、個人が非常に大きなウェートを占めます。
また、不動産賃貸事業で賃貸住宅を探していた顧客が１ヶ月の家賃と住宅ローンの月額払いとを比較して、中古住宅へ切り替える事例もあります。

エ）営業網
不動産売買事業の営業網について、提出日現在で、当社は山口県、福岡県、広島県、大分県、佐賀県及び熊本県の17市町村で19店舗を営業しております。営業エリアは17市町村とその周辺市町村までカバーしております。
なお、いずれの店舗も自社不動産売買事業及び不動産売買仲介事業を営んでおり、出店候補地を調査するため、進出していない地域（ただし、九州地方及び中国地方に限定されます。）で先行して中古住宅等を買取りし、販売する事例もあります。

オ）金利の動向
物価上昇等を背景とした金利の上昇局面においては、ローン金利の負担増加により買主の買控えが懸念されます。
日本銀行は、物価の上昇や賃上げ動向を背景に2024年３月にイールドカーブコントロールを解除し、金融緩和策に一区切りを付けました。その後、2024年７月に政策金利が0.25％に引き上げられて以降、段階的に2025年１月に0.50％、2025年12月に0.75％、2026年６月に1.00％へ引き上げられ、国内の金融環境は緩やかな金利上昇局面へと移行しております。今後、追加の引締め策により金利上昇が進んだ場合、当社の資金調達コストや調達環境に影響を与える可能性があります。
当社は、中古住宅の仕入れの多くを借入金によって賄っているため、金融機関による貸し渋りや金利の負担増加が業績に及ぼす影響を注視し、資金調達方法の多様化を検討するとともに金融機関との良好な関係維持に努めております。また、中古住宅の仕入候補を選別する能力を一層高めるとともに販売用不動産の長期滞留を抑制し資産回転率を向上させることが重要であると考えております。

カ）法令等
当社の主たる事業の前提となる宅地建物取引業免許の有効期間は、2023年11月９日から５年間であり、以降も継続できるものと考えております。
なお、宅地建物取引業法は2016年度の改正により、建物状況調査（インスペクション）に関する説明について重要事項説明書に記載することが義務化されることになりました。この規制を当社は逆手にとって、中古住宅の信頼性を高める機会と捉え、買主への引渡し時に建物状況調査を実施し、その結果を買主に報告しております。
また、2020年４月には改正民法の施行により、瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わりました。当社は、前述の建物状況調査を実施するなどにより、契約不適合責任による業績への影響を減らしていく所存です。
あわせて、2024年７月の宅地建物取引業法の改正により、低廉な中古住宅の売買に係る仲介手数料の規制が緩和（仲介手数料の上限の引き上げ）されたほか、2026年４月には改正不動産登記法が施行され、不動産所有者の住所や氏名に変更があった場合、2年以内の変更登記を義務付けられることとなりました。当社は、これを契機に不動産情報の収集をより一層強化してまいります。

キ）営業力の強化
当社は、営業体制を支えるのは人材であると考えております。
2026年５月期を最終年度とする第３次中期経営計画においても営業力の強化を掲げ、中途入社者をはじめ採用の強化及び研修の充実を推進してまいりましたが、住宅販売の際に必要な資格等の問題もあり、十分な人員を確保するに至らず、組織や営業力の向上も発展途上にあると言えます。今後は人材の確保と従業員の離職防止を実現すべく、研修とともに給与及び勤務時間等の雇用条件の改善及び福利厚生の充実を実施してまいります。
また、営業員の営業スキルや不動産情報の収集能力の向上はもちろんのこと、宅地建物取引士はじめ不動産の資格取得やコンプライアンスの意識向上や部下の指導に関するスキルアップも図ってまいります。あわせて営業員向けの様々な研修ツールを整備して、営業力の強化を図ります。
さらに、現場に立つ管理職がＯＪＴを通して、営業員の育成を担っていることから、管理職の能力向上とともに次世代の管理職候補を育成し、営業網の拡大につなげてまいります。

③経営戦略
当社は、当社を取り巻く事業環境について、国内における少子高齢化、地方から都市部への人口集中及び空き家の増加といった課題がみられる中で、中古住宅の取引市場も整備されると考えております。たとえば、空き家等の再生促進、中古住宅の取引の際における建物状況調査（インスペクション）等が挙げられ、低価格で良質な中古住宅が提供される素地が整いつつあります。また、昨今の物価や建築資材等の高騰により新築住宅価格が大幅に上昇する中、比較的安価な中古住宅に対する需要はますます高まってくると予想しております。
とりわけ、政府が2026年３月に閣議決定した新たな「住生活基本計画」において、「既存住宅ストックの最大限の活用」による「循環型住宅市場の形成」が掲げられ、当面10年で取り組む施策の方向性として、安心して既存住宅が取引される市場環境の整備が示されており、中古住宅の流通市場やリフォーム市場は今後も拡大することが期待されます。
このような外部環境の中、当社は引き続き不動産売買事業に注力いたします。当社が展開する自社不動産売買事業における中古住宅の平均価格は、1,500～1,600万円前後となっております。これは、ターゲット層である年収200万円～500万円の世帯にとって、35年住宅ローンの毎月返済額が現行の支払家賃と同程度に収まる価格帯であり、購入に伴う経済的負担感が非常に小さいという特長を有しております。そのため、新築戸建てや新築マンションの購入を検討している所得層の方々にも将来の所得に対する不安から、住宅ローンを組みやすい中古住宅へシフトする転換点でもあると考えております。また、中古住宅の再生は、建替や新築と比べ廃棄物を削減する点において、あるいは、持続可能な開発という観点から木造住宅が二酸化炭素の貯蔵能力に優れている点において、ＥＳＧ、ＳＤＧｓの目標に沿っていることから、今後も十分なニーズがあると見込んでおります。
当社といたしましては、この追い風と需要の高まりを確実に取り込むべく、培ってきた「地域密着のネットワークによる物件調達力」と「厳選した仕入候補の選別能力」を存分に発揮してまいります。あわせて、販売用不動産の長期滞留抑制（資産回転率の向上）に努め、財務リスクの低減を図ってまいります。潜在価値の高い中古住宅を手頃な価格帯で再生供給し続けることで、国の推進する循環型住宅市場の形成に寄与し、持続的な企業価値の向上を実現してまいります。
具体的な施策については、次のとおりです。
ア）営業地域の拡大
当社の営業エリアは山口県、福岡県、広島県、大分県、佐賀県及び熊本県であり、首都圏等の三大都市圏に比べると人口が少なく、人口密度も低い地域ですが、一部の市街地を除いて、戸建住宅が多いという特徴があります。そうした中で、当社の自社不動産売買事業は８割以上が中古の戸建住宅であります。中古の戸建住宅は、使用状況や周辺環境により劣化の進行あるいは程度が物件ごとに大きく異なることから、中古マンションに比べてチェックポイントが多くなり、査定も難しくなります。当社は、社内で中古の戸建住宅の仕入れ、リフォーム、販売及び在庫管理に関する独自のノウハウを蓄積しておりますので、それらのノウハウを個々の営業員に浸透させることにより、競争力を維持できるものと考えております。
また、当社の営業エリアにおける人口動態は一部の地域を除いて、いずれも減少傾向にあります。そこで、当社は、中国地方と九州地方の中古住宅再生No.1企業を目指すことを掲げて、長期的視点に立って営業エリアを広げることにより、そうしたマイナス要因をカバーしてまいります。具体的には、既存店舗の周辺地域に新規出店（いわゆるドミナント出店）を検討してまいります。今後も出店候補地域に対するマーケットリサーチを綿密に実施して、出店の可否を判断してまいります。
なお、店舗拡大のためには、新たな店長やスタッフが必要となるため、店長候補はじめ人材の育成及び採用に最優先で取り組むとともに人事制度を運用して、公正な評価と報酬への正当な反映を実現することにより、離職率を低下させ、営業体制の強化に努めてまいります。

イ）仕入れの強化及び販売価格の方針
当社の自社不動産売買事業においては、顧客ニーズに合った立地の中古住宅を多く仕入れることが重要であります。しかしながら、中古住宅を売却する理由は、家族構成の変化や資金事情等、様々な事情があり、秘匿性の高い場合も少なくありません。そうした情報をいち早く得ることが仕入れのポイントでもあります。そこで、各営業地域において、同業他社、金融機関、取引先等の情報ネットワークを強化するとともに直接、中古住宅の保有者からの情報を得るため、ＷＥＢ広告やテレビコマーシャルを活用する方針であります。
また、当社は、中古住宅を仕入れる際に、地域の取引相場等を基に販売価格を想定したうえで仕入れているため、仕入価格の見極めが当社にとって業績を大きく左右する重要な要因となります。当社では、仕入れに際して、担当者だけでなく様々な視点から意見を集めるとともに、参考資料として近隣の相場情報、取引実績及び環境等も考慮しております。今後も、地域の特性、取引実績等に関する情報をさらに蓄積して、データベースの構築と情報の共有を一層進めてまいります。

ウ）財務基盤の強化
当社は、既存の営業エリアに加えて周辺地域でも積極的に中古住宅を仕入れて、品ぞろえを強化していることから、獲得した利益だけでは仕入資金を賄えないことがあります。そこで、中古住宅の仕入資金については、借入金も大いに活用しております。
一方で、リーマンショック等の不測の事態は予見することが難しく、その影響も測定が困難であります。したがって、そうした不測の事態にも耐えられるだけの財務体質を構築することが必要であり、自己資本比率について60％以上を維持することを目指します。さらに取引金融機関からの信用力向上、直接金融を含めた資金調達の多様化も検討してまいります。

(2) 目標とする経営指標
当社は、2024年７月11日に開示いたしました第３次中期経営計画において、経営指標の明確な目標値を掲げておりません。
これは、第３次中期経営計画が同計画後の成長軌道であるNext Stageに向けた組織強化を優先する必要があると考えているためです。
一方で、当社は安定的な株主還元が必要であると考えており、その指標としてＤＯＥ（自己資本配当率）2.5％維持を掲げております。ＤＯＥを一定水準維持するために、目標値こそ掲げていませんが、ＲＯＥの推移を注視してまいります。当社のＲＯＥの要因分析は以下のとおりです。

ＲＯＥの実績と３指標分解

2022年５月期

2023年５月期

2024年５月期

2025年５月期

2026年５月期

ＲＯＥ（株主資本利益率）

10.7％

9.6％

5.2％

8.0％

8.6％

売上高当期純利益率

5.2％

4.9％

2.9％

4.2％

5.1％

総資本回転率

1.42回

1.39回

1.21回

1.32回

1.25回

財務レバレッジ
（自己資本比率の逆数）

1.46倍

1.41倍

1.45倍

1.44倍

1.35倍

2026年５月期のＲＯＥの実績値は、売上高当期純利益率の上昇により、8.6％となりました。
売上高当期純利益率が上昇した要因としては、自社不動産売買事業において販売件数は減少したものの、平均販売単価が増加したことに加え、売買仲介手数料収入が増加したことにより、当期純利益が増加したことによる影響が大きいとみられます。
総資本回転率が低下した要因は、翌期以降の売上構築のための棚卸資産が増加したことが影響したものと考えられます。
財務レバレッジが低下した要因は、借入金が減少したことに加え、当期純利益の計上により自己資本が充実し、財務健全性が高まったことによるものと思われます。
当社は、主力事業である自社不動産売買事業において、１件当たりの仕入価格及びリフォーム工事の費用が主要な原価であり、こ

３ 【事業等のリスク】
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

(1) 事業環境について
① 顧客の購入意欲について
当社の不動産売買事業においては、景気、金利、地価、税制及び政策等によって、中古住宅に対する顧客の購入意欲が大きく左右されます。
当社においては、需要の高い不動産をタイムリーに提供できるようにするために、これらの外部動向について分析を行い、あわせて地域の特性と需要に応じた不動産のタイムリーな仕入れ、魅力ある中古住宅にするためのリフォーム工事、顧客の購入意欲を喚起する広告宣伝及び営業活動を行っております。
しかしながら、今後の景気の悪化、物価上昇による可処分所得の減少を含めた実質所得の低下、金利の上昇、地価の上昇、税制及び政策の変更等があった場合は、顧客の購入意欲の減退につながり、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

② 競合について
当社の不動産売買事業は、仕入れや販売に関する当社独自のノウハウこそあるものの、技術の独自性等に基づくものではないため、参入障壁は高くありません。特に景気の低迷や節約志向が拡大傾向にある経済環境においては、一例として買取再販のフランチャイズチェーンに加入する等して、当社と類似する事業を展開する事業者が参入する事例もあります。その場合、中古住宅等の仕入れで競合が発生することもあるため、一部には仕入価格の上昇となることも想定されます。
当社は、中古住宅のリフォーム、仕入れの見極め等、様々なノウハウの蓄積に努め、マニュアルとしてまとめております。また、中国地方及び九州地方において中古住宅等の取引の実績も積み重ねて、同業者、取引先などの人脈や情報ネットワークを構築してきたほか、地元での知名度向上にも努めてまいりました。さらに中古住宅等の仕入れにおいては、仕入れに多額の資金を必要とする等、財務の面で負担が大きいため、財務体質の強化にも努めております。
しかしながら、競合他社の参入に伴い、差別化のための各種方策等が必要になった場合、又は当社の提供する不動産に競争力がないと顧客が判断した場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

③ 販売用不動産の仕入れ及び工事原価について
当社の自社不動産売買事業においては、顧客ニーズの高い立地の不動産を、安価かつ安定的に仕入れることが重要となります。
当社においては、中古住宅等の売却情報を同業他社、金融機関及び取引先等のルートで入手しており、今後もこれらのネットワークを拡大及び強化する方針であります。あわせて、ＷＥＢ広告あるいはテレビコマーシャル等を通して一般の方からも直接に中古住宅の売却情報を得られるよう努めております。また、リフォームにおいても、キッチン、バス、トイレ等の水回り設備を除き、可能な範囲で既設部分の再利用を提案することで、低価格化を実現しております。
しかしながら、競争激化や一部の商品市況の上昇等、経済環境の変化に伴う仕入価格の上昇、建材価格の上昇や工事業者側の人手不足による人件費の上昇等があった場合、あるいは当社の再生基準に適合する中古住宅を十分に確保できなかった場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

④ 販売用不動産及び仕掛販売用不動産等について
当社の自社不動産売買事業においては、中古住宅等を仕入れており、常に一定規模の棚卸資産を所有するよう努めております。当事業年度末の総資産に占める販売用不動産及び仕掛販売用不動産等の割合は、69.3％となっております。
当社においては、今後も、積極的に中古住宅等を仕入れてまいりますが、並行して、中古住宅等の在庫管理をより高度化するとともに販売力の強化も推進することにより、引渡しまでに要する期間を短縮し、需給バランスに配慮した在庫回転率の向上に努めていく方針であります。
しかしながら、経済環境の変化等により期限までに引渡しできなかった場合、又は顧客の住宅ローン審査の結果、引渡しができなかった場合等、滞留在庫が大幅に増加すると当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

⑤ 工事協力会社について
当社の自社不動産売買事業においては、各店舗の地域ごとに、当社が設定した一定の技術水準を満たす工事協力会社を選定し、リフォーム工事を発注しております。また、実際のリフォーム工事においては、工事協力会社と当社との間で打合せや報告により、厳格な品質管理及び工程管理を実現しております。さらに、工事協力会社の代替を可能にするため、キッチン等の住宅設備については同一の規格品を使用しております。
しかしながら、今後の営業地域の拡大や取り扱い物件の増加等に伴い、工事協力会社をタイムリーに確保することができなかった場合、又は様々な感染症の再拡大・自然災害・安全保障の危機等による経済活動の停滞が長期化する等の要因により工事協力会社の経営破綻等が発生した場合は、代替業者との調整に伴う工事遅延等が発生し、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

⑥ 契約不適合責任について
当社の自社不動産売買事業においては、宅地建物取引業法及び住宅の品質確保の促進等に関する法律の規定に基づき、中古住宅については引渡し後２年間、新築住宅については引渡し後10年間の契約不適合責任を負っております。
当社においては、仕入れの時に入念な現況調査を行い、基礎部分で致命的な欠陥がある等、再生に適さないと判断した場合には買取りの対象から除外する、あるいは建屋を解体して更地にすることにより、当社の提供する中古住宅の品質を一定に維持しております。また、リフォーム施工時においては、法定水準を満たすような厳格な品質管理を、顧客への引渡し時においては、建物状況調査（インスペクション）を実施しております。
しかしながら、引渡し後の不動産が契約内容に適合していないと判断される場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

⑦ 自然災害等について
当社の自社不動産売買事業においては、台風や地震等の自然災害等により中古住宅の購入に対する顧客の購入意欲が減退する可能性、あるいは引渡し前の中古住宅が破損倒壊するおそれがあります。
当社は、中国地方及び九州地方に本店含めて19店舗を出店しております。現在、店舗を構える山口県、福岡県、広島県、大分県、佐賀県及び熊本県については、地震保険の保険料が最も低い地域となっております（出所：損害保険料算出機構　始期が2022年10月１日以降の契約に適用される保険料率）。ただし、当社の取得した中古住宅については、1981年６月以降に建築された物件であっても必要に応じて補強工事を行い耐震性能を高めております。
また、当社の営業エリアでは、台風や豪雨、特に線状降水帯の発生が多い地域と言われており、これらの気象災害による損失が発生する場合がありますので、損害保険による補償により当該損失を抑制しております。
しかしながら、今後当社の営業地域において不測の自然災害が発生した場合あるいは水回り品等を生産するメーカーのサプライチェーンに何らかの支障が発生し、水回り品等の供給が止まった場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

⑧ 有利子負債への依存と資金調達について
当社の自社不動産売買事業においては、常に仕入代金の支払いが販売代金の入金より先行しますが、当該仕入資金は、主に金融機関からの借入により調達しております。なお、当事業年度末の総資産額に占める有利子負債の割合は、12.7％となっております。
当社においては、事業運営に応じた機動的な調達という観点から、また、不動産に関する情報収集といった副次的な観点からも、金融機関からの借入を今後も継続していく方針であり、金融機関との良好な関係を構築しております。一方で金融機関への依存リスクや金利変動リスクにも配慮していく必要があると認識しており、60％以上の自己資本比率を維持することを目指しております。
仮に、金融環境の変化に伴い、支払利息の負担が増加し、借入による調達がタイムリーに行えない場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

(2) 法令等について
① 法的規制や免許・許認可事項について
当社の各セグメントにおいては、以下のような法令等に基づいて事業を運営しており、これらの法的規制を受けております。

セグメントの名称

主な適用法令

不動産売買事業

民法、宅地建物取引業法、都市計画法、不当景品類及び不当表示防止法、不動産の表示に関する公正競争規約、住宅の品質確保の促進等に関する法律、下請法、個人情報の保護に関する法律、犯罪による収益の移転防止に関する法律、建築士法、建設業法等

不動産賃貸事業

宅地建物取引業法、不当景品類及び不当表示防止法、不動産の表示に関する公正競争規約、マンション管理の適正化の推進に関する法律、下請法、個人情報の保護に関する法律等

不動産関連事業

保険業法、特定商取引に関する法律、外国為替及び外国貿易法、個人情報の保護に関する法律、金融商品の販売等に関する法律等

その他事業

介護保険法、特定商取引に関する法律、不当景品類及び不当表示防止法、下請法、個人情報の保護に関する法律等

当社においては、これらの法令等の遵守のために、朝礼でのコンプライアンス重視の考えの唱和、関連する社内規程の整備、社内勉強会の実施や社外研修制度の活用、内部監査室や監査役による法令遵守の確認に加え、内部通報制度の運用等、積極的なコンプライアンス活動に取り組んでおります。
なお、当社の不動産売買事業においては、事業活動を推進するに際して、以下のとおり、宅地建物取引業法に定める宅地建物取引業免許、建設業法に定める一般建設業許可を得ております。前者においては、一定人数の資格取得者の登録義務等が許可要件として定められており、後者においては、専任技術者の設置等が許可要件として定められております。

免許、登録等の別

番 号

有効期間

取消条項

宅地建物取引業免許

国土交通大臣
(７)第5407号

自 2023年11月９日
至 2028年11月８日

宅地建物取引業法
第66条及び第67条

一般建設業許可

山口県知事許可
(般－３)第14622号

自 2022年３月27日
至 2027年３月26日

建設業法
第３条

当社におきましては、過去において、これら許可要件の欠格事実はありません。
しかしながら、2024年7月に実施された宅地建物取引業法の改正にみられるように、今後これらの法令等の改正や新たな法令等により規制強化が行われた場合、何らかの事情により法令遵守ができなかった場合、又は今後何らかの事情により免許、許可及び登録の取り消し処分が発生した場合は、事業活動に大きく影響して、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

② 個人情報の管理について
当社の事業活動全般においては、仕入先、顧客（潜在顧客含む。）等に関して、住所、氏名等の個人情報を多く有しております。
当社においては、個人情報の保護に関する法律に従い、個人情報の管理に関する社内規程を整備し、当該規程に沿って情報の一元管理を図るとともに、電子記録媒体に対する使用を制限する等により、漏えい防止策に取り組んでいるほか、行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律（いわゆるマイナンバー法）等に基づき、社内規程及び基本方針を整備して、マイナンバーを取り扱う担当者及び機種等を厳しく限定したうえで、漏えい防止に取り組んでおります。
しかしながら、不測の事態により、当社が保有する個人情報が外部へ漏えいした場合、あるいはマイナンバー制度において適切な対応ができない場合は、当社の信用の毀損や対応コストの負担につながり、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

③ 訴訟等について
当社は、現時点において業績に重要な影響を及ぼす訴訟を提起されている事実はありません。
当社においては、顧客等との間でトラブルが発生した場合、担当者からリスク情報の報告を受けて、訴訟の可能性を事前に把握するよう努め、これら情報を顧問弁護士と共有するとともに、適時、取締役会に訴訟の可能性のある事案を報告することにより、迅速かつ適切な対応を心がけております。
しかしながら、販売した不動産における契約不適合や債権未回収等の権利関係をめぐった顧客等との間でトラブルが発生した場合、又はリフォーム工事期間中に近隣からの騒音クレーム等が発生した場合は、これらに起因する訴訟が発生し、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

(3) その他
① 人材の確保と育成について
不動産業界の競争激化の中で業績拡大を図るためには、専門的なスキルを持つスペシャリスト、全体を統括できるマネージャーの確保が重要であると考えております。
当社においては、これらの人材を確保するため、従業員の採用の強化、教育研修の充実を推進しております。また、人事制度を通して、公正な評価と報酬への正当な反映を実現するとともに、時差出勤の周知及び有給休暇５日以上取得の徹底等、職場環境の改善に努め、退職金制度の導入や金融リテラシーセミナーの開催等、福利厚生や待遇の充実を図っております。これらの施策によりモラールの向上及び退職者数の抑制に努めているほか、採用担当者を置いてより多くの優秀な人材を採用する等の体制強化を図っております。また、勉強会や階層別研修等の各種研修を通じて従業員の能力向上及び知識の蓄積を図るとともに話し合い等を通して、現場における問題意識の共有にも努めております。
しかしながら、一定の採用ができなかった場合、教育研修の効果が十分でなかった場合、多くの人材の社外流出が発生した場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

② 特定人物への依存について
当社代表取締役社長である荻野利浩氏は、当社創業者であり、2026年５月31日時点において筆頭株主として発行済株式総数2,712,400株（うち自己株式は2,314株）に対して1,047,700株(持株比率38.65％)を所有し、最高経営責任者として経営方針や経営戦略の決定等、当社の事業活動上の重要な役割を果たしております。
当社においては、同人に対して過度に依存しないよう、合議制や権限委譲を推進することにより意思決定の合理化を図るとともに、経営管理ツールの高度化を進めております。
しかしながら、現時点において、同人が何らかの理由により経営者として業務を遂行できなくなった場合は、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を及ぼす可能性があります。

　③　経済活動・金融市場の大きな変動について
感染症や伝染病の拡大、その他安全保障の危機の高まり、自然災害やその激甚化等により、経済活動及び金融市場に大きな影響、変動があり長期化した場合、当社の仕入活動、販売活動及び価格変動により、当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に影響を与える可能性があります。

(2) 【役員の状況】

①　役員一覧
有価証券報告書提出日（2026年８月25日）現在の当社の役員の状況は以下のとおりであります。
男性8名　女性2名　（役員のうち女性の比率20.0％）

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

代表取締役
社長

荻 野 利 浩

1953年８月３日生

1972年４月

東洋通信機株式会社(現 宮崎エプソン株式会社)入社

1976年１月

東洋地所株式会社入社

1984年９月

当社設立 代表取締役社長(現任)

1990年２月

株式会社マネジメントケアー
(現 当社)代表取締役社長就任

1990年７月

株式会社東武エステート(現 当社)取締役就任

2006年10月

株式会社人財プロモーション
(現 当社)代表取締役社長就任

(注)３

1,047,700

常務取締役
山口営業部長
(兼)
住まいサポート
事業部長
(兼)
事業開発部長

細 江 直 樹

1976年12月25日生

1995年４月

伊藤機械工業有限会社入社

1999年11月

当社入社

2009年９月

九州地区営業部長

2010年６月

北九州地区不動産営業部長

2010年８月

取締役就任

2010年12月

北九州営業部長

2014年７月

本店営業部長

2015年５月

九州東部営業部長

2015年７月

常務取締役(現任)

2017年６月

住まいサポート事業部長

2017年８月

山陽営業部（現山口営業部）長

2017年９月

事業開発部長

2022年12月

福岡支社長兼福岡支社営業部長兼九州西部営業部長

2025年８月

山口営業部長兼住まいサポート事業部長兼事業開発部長(現任)

(注)３

17,300

取締役
福岡支社長
(兼)
福岡支社
営業部長
(兼)
九州西部
営業部長

三 浦 直 樹

1974年５月16日生

1995年４月

有限会社東洋商事入社

1996年７月

シーモール商事株式会社入社

1999年４月

当社入社

2008年６月

九州地区不動産営業指導部長

2010年６月

九州西部地区不動産営業部長

2010年８月

取締役就任(現任)

2010年12月

九州西部営業部長

2016年６月

福岡支社長兼福岡支社営業部長

2019年１月

広島営業部長

2022年12月

本店営業部長

2022年12月

山口営業部長兼住まいサポート事業部長兼事業開発部長

2025年８月

福岡支社長兼福岡支社営業部長兼九州西部営業部長(現任)

(注)３

14,300

取締役
経理部長

河　村　和　彦

1960年12月11日生

1983年４月

株式会社山口銀行入行

2004年２月

同室積支店長

2009年４月

同赤坂門支店長

2013年６月

同唐戸支店長

2015年８月

当社　社長付

2015年８月

取締役就任(現任)

2015年８月

管理部長

2021年６月

経理部長(現任)

(注)３

4,000

取締役

白　水 一　信

1954年10月28日生

1978年10月

プライス・ウォーターハウス会計事務所入所

1980年10月

監査法人中央会計事務所入所

1982年８月

等松・青木監査法人（現　有限責任監査法人トーマツ）入所

1993年５月

同法人　社員

2001年５月

同法人　代表社員

2013年９月

白水公認会計士事務所　代表(現任)

2014年８月

当社　取締役就任(現任)

2016年４月

国立大学法人九州大学　監事

(注)３

―

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

取締役

岡　村　聖　爾

1944年10月15日生

1969年９月

有限会社小倉鍍金工業所（現石川金属工業株式会社）入社

1990年２月

石川金属工業株式会社取締役総務部長

1991年４月

イー・ティー・エス株式会社監査役

1992年４月

株式会社いしかわ山口取締役

1992年11月

イー・ティー・エス株式会社代表取締役

1996年11月

石川金属工業株式会社常務取締役経営企画本部長

1999年２月

株式会社いしかわ大分取締役

1999年11月

イー・ティー・エス株式会社代表取締役社長

2000年11月

石川金属工業株式会社代表取締役専務

2005年７月

有限会社石金下関サービスセンター取締役

2005年８月

株式会社いしかわエンジニアリング取締役

2008年４月

株式会社いしかわファルテック監査役

2009年11月

株式会社石金下関サービスセンター代表取締役

2010年８月

新西工業株式会社監査役

2012年７月

株式会社いしかわエンジニアリング監査役

2012年11月

石川金属工業株式会社監査役

2014年４月

社会福祉法人ピースオブマインド・はまゆう理事（現任）

2016年11月

石川金属工業株式会社特別顧問（現任）

2017年６月

社会福祉法人下関市民生事業助成会監事（現任）

2024年８月

当社　取締役就任(現任)

(注)３

15,000

取締役

 宝 田 め ぐ み

1959年３月10日生

1981年４月

国際電信電話株式会社（現ＫＤＤＩ株式会社）入社

1981年12月

ＫＬＭオランダ航空公開株式会社（本社：オランダ王国）入社

1995年６月

東洋証券株式会社入社

1997年６月

メリルリンチ証券株式会社（現ＢofＡ証券株式会社）入社

1998年７月

メリルリンチ投信投資顧問株式会社（現ブラックロック・ジャパン株式会社）入社

2001年６月

東洋証券株式会社入社

2011年11月

一般社団法人日本ＣＦＡ協会理事

2017年11月

同協会副会長

2019年11月

同協会会長

2024年７月

宝田グローバルアドバイザーズ株式会社代表取締役（現任）

2024年８月

当社　取締役就任(現任)

2025年１月

株式会社笑美面　社外取締役就任(現任)

2025年４月

株式会社タカショー　社外取締役就任(現任)

(注)３

―

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

常勤監査役

渡　邊　文　夫

1965年４月21日生

1988年４月

株式会社福岡銀行入行

2011年４月

株式会社ＦＦＧビジネスコンサルティング　ソリューション部長

2015年４月

株式会社ＦＦＧビジネスコンサルティング　総務部長

2022年４月

ＦＦＧ証券株式会社　監査室長

2025年４月

当社出向　監査役付

2025年８月

当社　常勤監査役就任(現任)

(注)４

―

監査役

植 田 文 雄

1955年12月９日生

1978年４月

株式会社日本メディカル・サプライ(現 株式会社ジェイ・エム・エス)入社

1987年10月

サンワ・等松青木監査法人
(現 有限責任監査法人トーマツ)入所

2001年９月

植田公認会計士事務所 代表(現任)

2009年12月

篠原・植田税理士法人 代表社員

2011年４月

当社 監査役就任(現任)

(注)４

―

監査役

鈴 木 朋 絵
(戸籍上氏名：
濵 﨑 朋 絵)

1976年９月16日生

2005年10月

弁護士登録
浜崎法律事務所入所

2009年４月

鈴木法律事務所 代表(現任)

2013年８月

当社 監査役就任(現任)

(注)４

―

計

1,098,300

(注) １．取締役 白水一信氏、岡村聖爾氏及び宝田めぐみ氏は、社外取締役であります。
２．監査役 植田文雄及び鈴木朋絵の両氏は、社外監査役であります。
３．2025年８月28日開催の定時株主総会終結の時から、2027年５月期に係る定時株主総会の終結の時までであります。
４．2025年８月28日開催の定時株主総会終結の時から、2029年５月期に係る定時株主総会の終結の時までであります。

②　社外役員の状況
当社は、社外取締役を３名、社外監査役を２名選任しております。
社外取締役白水一信氏は、企業経営の経験を有しておりませんが、公認会計士として多くの上場企業の監査業務に携わった経験を持ち、コーポレート・ガバナンスにも精通しているうえ、財務及び会計に関する相当程度の専門的な知見を有しており、財務及び会計の面から経営の妥当性を判断しているほか、必要に応じ、取締役会の運営の改善に助言しております。さらに、投資家の視点から当社の経営の透明性及び公正性の確保に重要な役割を果たすべく、重要な情報の提供を常に業務執行取締役に要求していることから、少数株主の立場を尊重した経営の実現に寄与しております。また、東京証券取引所及び福岡証券取引所に独立役員として届け出ております。なお、社外取締役白水一信氏と当社との間で人的関係、資本的関係又は取引関係その他の利害関係はございません。
社外取締役岡村聖爾氏は、石川金属工業株式会社及び同社のグループ会社において、代表取締役を長年務められており、経営者としての豊富な経験と幅広い見識を有していることから、当社の経営に対して主として経営者としての視点からの助言と監督をしていただけるものと判断し、選任しております。なお、社外取締役岡村聖爾氏と当社との間で人的関係、又は取引関係その他の利害関係はございません。
社外取締役宝田めぐみ氏は、金融業界で培った豊富な実務経験のほか、ＣＦＡ（Chartered Financial Analyst）協会認定資格を有していることから、当社の経営に対して多様な視点からの助言と監督をしていただけると判断し、選任しております。なお、社外取締役宝田めぐみ氏と当社との間で人的関係、資本的関係又は取引関係その他の利害関係はございません。
社外監査役植田文雄氏は、公認会計士及び税理士としての専門的な知識・経験を通じ、財務及び会計に関する相当程度の知見を有していることから、社外監査役に選任しております。なお、社外監査役植田文雄氏と当社との間で人的関係、資本的関係又は取引関係その他の利害関係はございません。
社外監査役鈴木朋絵氏は、弁護士としての知識・経験を有していることから、社外監査役に選任しており、東京証券取引所及び福岡証券取引所に独立役員として届け出ております。社外監査役鈴木朋絵氏と当社との間で人的関係、資本的関係又は取引関係その他の利害関係はございません。

ア）社外取締役及び社外監査役を選任するための独立性に関する基準
当社が社外取締役及び社外監査役を選任するための独立性に関する基準は次のとおりです。
当社は、金融商品取引所が定める独立性判断基準を踏まえ、社外取締役及び社外監査役又は、社外役員候補者が、当社において合理的に可能な範囲で調査した結果、次の各項目のいずれにも該当しないと判断される場合、独立性を有しているものと判断します。
(a)当社の業務執行者
(b)当社を主要な取引先とする者又はその業務執行者
(c)当社の主要な取引先又はその業務執行者
(d)当社の大株主（総議決権の10％以上の議決権を直接又は間接的に保有している者）又はその業務執行者
(e)当社が総議決権の10％以上の議決権を直接又は間接的に保有している者又はその業務執行者
(f)当社の会計監査人に所属する者
(g)当社から役員報酬以外に、多額の金銭その他財産上の利益を受けている弁護士、公認会計士、税理士又はコンサルタント等
(h)当社から多額の金銭その他の財産上の利益を受けている法律事務所、監査法人、税理士法人又はコンサルティングファーム等の法人、組合等の団体に所属する者
(i)当社から多額の寄付又は助成を受けている者又は法人、組合等の団体の理事その他の業務執行者
(j)当社の業務執行取締役、常勤監査役が他の会社の社外取締役又は社外監査役を兼任している場合、当該他の会社業務執行取締役、執行役員又は支配人その他使用人である者
(k)上記(b)から(j)に過去３年間において該当していた者
(l)上記(a)から(j)に該当する者が重要な者である場合、その者の配偶者又は二親等以内の親族
(注)１．業務執行者とは、法人の取締役、業務を執行する社員、その他これらに準ずる者及び使用人並びに過去に一度でも当社に所属したことがある者をいう
２．当社を主要な取引先とする者とは、直近事業年度におけるその者の年間連結売上高の２％以上の額の支払いを当社から受けた者をいう
３．当社の主要な取引先とは、直近事業年度における当社の年間売上高の２％以上の額の支払いを当社に行っている者、直近事業年度末における当社の総資産の２％以上の額を当社に融資している者をいう
４．多額とは、過去３事業年度の平均で、個人の場合は、年間1,000万円以上、法人、組合等の団体の場合は、当該団体の連結売上高もしくは総収入の２％を超えることをいう
５．重要な者とは、取締役（社外取締役を除く）、監査役（社外監査役を除く）、及び部長職以上の上級職にある使用人をいう

イ）社外取締役の選任に関する考え方
社外取締役の選任に際しては、見識及び専門的な知識を備えるとともに、独立した立場から客観的かつ適切な監査が遂行できるかという点を重視して判断しております。

③　社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係
社外取締役及び社外監査役は、取締役会における決算報告や「内部統制システムの構築に関する基本方針」の見直しに関与しております。
社外監査役は、監査役会における意見交換・情報交換等を通じて、また、内部監査室、監査法人等と連携することにより、実効性及び網羅性のある監査を実施しております。また、取締役会あるいは業務執行取締役との面談を通して、当社の問題点を指摘し、改善を促しております。

２ 【沿革】
当社は、1984年９月に、現代表取締役社長の荻野利浩により、山口県下関市長府に不動産の販売、賃貸及び仲介を主要事業とする有限会社東武住販として設立されました。その後、「あるものを活かす」という観点から、戸建住宅の中古不動産の仕入れ、リフォーム及び販売のビジネスモデルを確立し、2009年１月ごろから自社不動産売買事業が本格的に始動して、現在に至っております。当社の変遷は、次のとおりであります。

年月

概要

1984年９月

山口県下関市長府において、不動産の販売、賃貸及び仲介等を目的として有限会社東武住販を設立(資本金300万円)

1984年12月

山口県知事から宅地建物取引業免許を取得(免許番号：(1)第1852号)

1985年４月

山口県下関市壇之浦町に本社を移転

1986年７月

山口県下関市岬之町に本社を移転

1989年８月

株式会社東武住販に組織変更

1990年２月

不動産関連情報提供及びシステム開発を行う株式会社マネジメントケアーに出資(その後、完全子会社化及び株式会社東武メディアへの社名変更の後、2001年11月に介護福祉事業を開始し、2008年５月に当社が吸収合併)

1990年５月

山口県下関市南部町に本社ビル完成・移転

1990年７月

代表取締役社長の荻野利浩他当社役員の出資により株式会社東武エステートを設立(2001年10月に株式会社人財プロモーションに社名変更後、2010年５月に人材派遣・紹介及び不動産売買仲介事業を行う株式会社人財プロモーションを吸収合併し、2011年11月に人材派遣・紹介事業を営業譲渡)

1991年３月

一般建設業許可取得(現許可番号：般-28 第14622号)

1995年11月

建設大臣(現国土交通大臣)から宅地建物取引業免許を取得(現免許番号：(6)第5407号)

1995年11月

福岡県北九州市門司区に北九州店(現北九州門司店)開設

1996年１月

山口県宇部市大字西岐波に宇部店開設(2001年５月に同市中野開作に移転)

1996年12月

携帯ショップ事業においてデジタルツーカー(現ソフトバンク)携帯ショップ１号店として東駅店(山口県下関市)を開設（2004年７月にａｕ携帯ショップ１号店としてイオン長府店を山口県下関市に開設した後、2008年12月にソフトバンク携帯ショップ全店を事業譲渡し、2015年１月にイオン長府店の閉鎖をもって携帯ショップ事業を廃止）

2000年３月

山口県山口市楠木町に山口店開設(2009年９月に同市中央に移転)

2002年２月

福岡県北九州市小倉北区に北九州小倉店開設(2004年４月に同市八幡西区船越に移転し、北九州八幡店と改称)

2003年11月

山口県下関市岬之町に本社を移転

2005年４月

福岡県春日市昇町に福岡店開設(2021年７月に同市春日原東町に移転し、春日原駅東口店と改称)

2008年５月

山口県山陽小野田市におのだサンパーク店開設（2019年12月に宇部店に統合）

2010年６月

福岡県宗像市栄町に赤間駅南口店開設

2011年４月

福岡県北九州市小倉北区に北九州小倉店開設（2025年３月に北九州門司店に統合）

2011年８月

山口県周南市三番町に周南店開設

2012年３月

福岡県福岡市東区水谷に千早駅前店開設

2013年１月

福岡県久留米市中央町にＪＲ久留米駅前店開設

2014年５月

東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）及び福岡証券取引所Ｑ－Ｂｏａｒｄに上場

2014年９月

佐賀県佐賀市駅前中央に佐賀駅店開設（2020年４月に同市駅南本町に移転）

2015年２月

広島県広島市安佐南区中筋に広島安佐南店開設（2018年10月に同市南区京橋町に移転し、広島駅前店と改称）

2015年６月

大分県大分市大字椎迫に大分店開設

2016年４月

山口県下関市川中本町に新下関店開設（2020年10月に本店営業部販売課に統合）

2016年６月

福岡県福岡市博多区博多駅前に福岡支社開設

2017年４月

福岡県飯塚市新飯塚に飯塚店開設

2018年２月

福岡県京都郡苅田町に苅田店開設

2019年２月

山口県防府市駅南町に防府店開設

2019年８月

熊本県熊本市西区上熊本に上熊本駅店開設

2022年４月

東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）から東京証券取引所スタンダード市場へ移行

2023年７月

福岡県糸島市前原東に糸島店開設