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３ 【事業の内容】

(1) 事業の内容
＜フレキシブルワークプレイス事業＞
　フレキシブルワークプレイス事業は、スモールオフィスやシェアオフィスといったフレキシブルワークプレイスを提供することで、不動産に付加価値を付与し収益性を向上させる事業であります。

（収益構造）
当社の収益構造は、2009年の創業以降、契約事務手数料や運営フィーを安定して得るプロパティマネジメントモデルから開始し、2012年より建物を一括借り上げののち転貸して安定した賃料を得るマスターリースモデル、2017年に一級建築士事務所登録、2020年に特定建設業許可を取得し、設計施工モデルを開始、2021年7月のサイバーエージェントグループ入り及び2023年6月の東証グロース市場上場後は、会社与信力を生かし、自ら物件を購入し、リノベーションによりバリューアップし賃料を得る再生物件保有モデル、販売用不動産の売却益を得たうえでその後のML等のストック型収入に繋げるキャピタルゲインモデルを開始しております。

①PM契約（プロパティーマネジメントモデル）
当社のPM契約は、テナント誘致、賃貸借契約代行、トラブル対処等のテナント窓口業務、テナント請求業務、建物や設備の点検代行等を行うことでビルオーナーから手数料を収受しております。施設運営の実績と知識を基に、不動産価値を最大化する運営と管理を提供しております。なお、PM契約に付随して、設計・施工請負契約を締結するケースもあります。

②ML契約（マスターリースモデル）
当社のML契約は、競争力の低下した築古ビルを中心に一括借り上げし、運営・管理しております。不動産所有者に賃料を保証し借り上げたのちに、不動産価値を向上させ、その物件を転貸することによりテナントから受取る賃料を収益に計上しております。土地や建物を保有することなく管理物件を転貸にて運用することで資本効率を高め、資産価値下落のリスクを抑えることにより、収益を安定的に確保することが可能となっております。なお、ML契約に付随して、設計・施工請負契約を締結するケースもあります。

③設計・施工請負契約（設計・施工モデル）
ａ. 設計監理契約（2017年11月一級建築士事務所登録）
物件の設計監理の請負契約について対応しております。不動産は商品としての個別性が強くそれぞれに特有の事情を抱えており、個別性の強い築古ビルの抜本的な資産価値向上のためには、経験に基づく高度な技術力が必要とされます。また、設計変更の内製化など事業推進の迅速化にも繋がっております。

ｂ. 工事請負契約（2020年２月特定建設業許可取得）
リノベーション工事や新築工事だけでなく、運営物件における附帯工事の発生（補修、指定工事等）といった工事請負契約について対応しております。特定建設業許可を取得したことによって、工事請負金額の制限が無くなっただけでなく、社内へのノウハウの蓄積や事業推進の迅速化にも繋がっております。

④物件保有（再生物件保有モデル）
自社で物件を保有した上で、入居テナントと定期建物賃貸借契約を締結することで賃料収入を得るケースもあります。自らが不動産所有者となることで賃料支払い負担がなくなることから、借入利息を勘案しても粗利では収益アップに繋がっております。また、保有物件の売却により、売却益を確保しながらも、資産入替による財務バランスの確保を行う場合もあります。この場合、保有物件売却後もML契約もしくはPM契約を締結することで、物件運営による安定的なストック型収入を継続させております。

⑤販売用不動産の売却（キャピタルゲインモデル）
自社で販売用物件を購入したうえで、リノベーションによりバリューアップののち売却し、更に売却先の不動産所有者よりML契約ないしPM契約を締結することで、その後のストック収入に繋げております。また当社が施主としてバリューアップを行うことでキャピタルゲインを得ることができるようになっております。

当社のビジネスモデルは、ML・保有（賃貸）におけるテナントからの賃料収受及びPMにおけるオーナーからの運営委託フィー収受といった物件運営を通じて継続的に得られるストック型収入がメインであり、2025年９月期実績で売上全体の約60%を占めております。ストック型収入の安定的な積み上げをベースとしながらも、物件運営に付随して発生する設計・施工請負契約の受託や販売用不動産の売却といったフロー型収入が積み上がります。

売上構成推移／ストック型売上・フロー型売上（単位：百万円）

2023年９月期

2024年９月期

2025年９月期

ストック型売上

4,983

5,520

6,118

フロー型売上

1,988

2,428

3,673

計

6,972

7,948

9,791

　事業系統図は、以下のとおりです。

PM契約

ML契約

物件保有及びキャピタルゲインモデル

（運営物件）
　2025年９月末時点において、累計プロジェクト（終了物件も含んだ累計プロジェクトを指します）は107件、獲得済プロジェクト（竣工前物件を含めたプロジェクトを指します）は75件、運営物件（竣工後のML・PM・保有物件を指します）は65件となっております。

獲得済プロジェクト内訳（75件）

運用形態

ML

 42件

PM

 19件

保有

 11件

その他

 ３件

運営物件内訳（65件）

運用形態

ML

 39件

PM

 17件

保有

 ７件

その他

 ２件

（東京都心部を中心としたエリア展開）
　当社は、築20年～40年で延床面積500坪前後の築古ビルが主な仕入物件となっております。オフィス需要並びに収益性を鑑み、東京都心部（渋谷区、港区、目黒区）を中心に展開しております。コンパクトな築古ビルを対象としているため、価格優位性の高い東京都心部での事業展開が可能となっております。事業展開の規模を大きくせずに東京都心部の得意エリア内での当社物件数を増やしていくというドミナント戦略を採用することで、他社との差別化を行っております。当社の得意とするエリアは、潜在性を秘めた築古ビルの供給ストックが豊富であり、テナント需要にも恵まれています。その上、当社がマーケットを熟知している地域であるからこそ、都心部で個性的なオフィスを適正価格で借りたいという需要に応えることが可能となっております。また、エリアを集中させることにより、管理面での人的資源の投下が効率化され、運営費の抑制に繋がることも大きなメリットです。なお、2025年９月末時点の獲得済プロジェクト75件のうち、渋谷区は33件、港区は17件、目黒区は15件です。

（入居テナント・契約内容）
　2025年10月１日時点の入居テナント数は、区画契約1,028件、フリーデスク契約547件となっております。区画契約1,028件のうち、事務所契約が857件と区画契約の約83％を占めております。そして当社の入居テナントの多くを占めるのが区画専有面積50㎡未満のスモールオフィスであり、事務所契約の約63％を占めております。
　また、入居テナントの業種は情報サービス業等がおよそ４分の１を占め、創立年数が10年以内の社歴の若い会社がおよそ６割を占めております。

(2) 事業の特色
　＜当社の強み＞
　当社の強みは、フレキシブルワークプレイス事業の運営実績により培われた、企画力、技術力、運営力だと考えております。企画・デザイン、設計・建設、リーシング、運営までワンチーム、ワンストップでプロジェクトを推進しております。プロジェクトが発足すると６名～10名程度のチームを編成し、各専門家がワンチーム、ワンストップでプロジェクトに取組むことで、事業推進の迅速化・効率化とノウハウの蓄積を実現しております。
　各専門家についてですが、各許認可、登録の下で有資格者が以下のとおり在籍しております。一級建築士事務所であり、2025年９月末時点で一級建築士が４名（役員１名除く）在籍しております。特定建設業許可を取得しており、2025年９月末時点で１級建築施工管理技士が７名在籍しております。宅地建物取引業者として、2025年９月末時点において、宅地建物取引士が47名（役員４名除く）在籍しております。

　また運営実績に基づくエンドテナントへの適正価格を見極める力があり、エンドテナントへの想定賃料から逆算して事業収支が成り立つか判断のうえで事業化を決定することで、確実な事業運営を可能としております。

　また、フレキシブルワークプレイスは企画次第で単価が大きく変動します。例えば、当社の「LANTIQUE BY IOQ」は、運営延床面積3,107㎡、代官山にある築36年のヴィンテージマンションを1棟まるごとリノベーションし、住宅用途からオフィスやSOHO等へコンバージョンしております。地下駐車場付きの平均150㎡12戸の住宅を、共用部が充実した平均60㎡、全35区画のスモールオフィスやSOHOにリノベーションすることで、再生前は910万円/月だった賃料収入が、再生後の第17期実績は1,810万円/月、約2倍と収益性を大きく向上させることができております。
　同様に築50年、リノベーション後10年を超える物件でも、適切な運営管理・改修を行うことで高稼働を維持でき、高稼働を背景として賃料アップを実現することが可能となっております。

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において当社が判断したものであります。

(1) 経営方針
当社は「古いものに価値を、不動産にクリエイティブを、働き方に自由を」という企業理念を掲げております。
当社は、フレキシブルワークプレイス事業によって、主に都心部の築古ビルに対してリノベーションを行うことで付加価値を付与し、不動産価値の最大化を追求しながらも、テナントに対しては質の良いクリエイティブなオフィスを提供することで、自由な働き方に寄り添い、豊かな街づくりに貢献します。

(2) 経営戦略等
当社は、企画・設計・デザイン、建設、リーシング、運営までワンストップで手がけるフレキシブルワークプレイス事業を行っております。また、事業展開のエリアを広げずに渋谷区、港区、目黒区を中心とした狭域エリア内で当社物件数を増やしていくというドミナント戦略を継続してまいります。
運営形態としては、今後もマスターリース契約におけるテナント賃料や、プロパティマネジメント契約における運営受託手数料を中心とした物件運営によって得られる安定的なストック型収入をメインとしながらも、マスターリース契約やプロパティマネジメント契約に付随して獲得する設計・施工請負から得られるフロー型収入を組み合わせることで事業規模拡大を狙っていきます。またサイバーエージェント社の子会社化及び株式上場を通じた与信力の向上による銀行融資を積極活用し、新規物件の取得を強化しております。
今後も優良物件の取得が重要となるため、強みである都心部中心のエリア展開というドミナント性は保ちつつ、ビルオーナーへの認知度・ブランド力の向上を通じて収益性の高い運営物件を増やしていくことが第一であると考えます。さらに、保有を含めた今後の事業規模拡大のためには、これまでの銀行借入による資金調達に加えて、株式市場を通じた資金調達等の調達手段を組み合わせることで、財務バランスを保ちながら、事業拡大に繋げていく方針です。

(3) 経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等
当社は、翌期以降３年間における売上高及び営業利益を重要な経営指標とし、中長期的に企業価値の最大化を図ってまいります。また、売上高及び営業利益を向上させるために、物件稼働率、平均坪単価を経営上の重要な指標とし、その他、運営面積、累計プロジェクト数、獲得済プロジェクト数、運営中物件数等の指標を定点監視しております。

2024年９月期

10月

11月

12月

１月

２月

３月

４月

５月

６月

７月

８月

９月

平均坪単価（円／坪）

25,523

25,516

25,611

25,623

25,738

25,833

25,876

25,800

25,586

25,820

26,142

26,189

物件稼働率

98.6%

97.9%

98.3%

98.4%

98.6%

98.7%

98.8%

98.0%

97.9%

98.5%

98.1%

99.0%

2025年９月期

10月

11月

12月

１月

２月

３月

４月

５月

６月

７月

８月

９月

平均坪単価（円／坪）

26,373

26,420

26,260

25,885

26,280

26,422

26,187

26,412

26,589

25,568

26,465

26,729

物件稼働率

99.5%

99.3%

98.6%

98.5%

99.1%

98.0%

98.3%

98.8%

98.7%

98.3%

98.2%

98.1%

※月末時点での数値を記載
※平均坪単価及び物件稼働率は、竣工後１年以上経過したML・保有物件について算出
※平均坪単価及び物件稼働率の算出にあたり、終了予定物件については除外

2021年
９月期

2022年
９月期

2023年
９月期

2024年
９月期

2025年
９月期

運営面積（㎡）

65,497

84,565

85,436

98,923

104,253

累計プロジェクト数

76

84

95

100

107

獲得済プロジェクト数

61

65

69

71

75

運営中物件数

51

58

58

62

65

※各期末時点での数値を記載
※運営面積は、運営中物件のうちML・保有・PM物件が対象であり、共有面積を含めた床面積の総和を指す
※累計プロジェクトは、終了物件も含んだ累計プロジェクトを指す
※獲得済プロジェクトは、竣工前物件も含めたプロジェクトを指す
※運営中物件は、竣工後のML・保有・PM物件等を指す

(4) 中長期的な経営環境
当社はフレキシブルワークプレイス事業に係る事業環境を以下のように認識しています。

＜業界規模＞
潜在的なオフィス市場の存在
ニッセイ基礎研究所による調査比較によれば（※１）、2024年のわが国の不動産投資市場規模において収益不動産は約315.1兆円であり、オフィスはそのうちの35％を占めるといわれています。コロナ禍を経て、当社に対して、ホテルや商業施設、住居内にオフィスを組み合わせたいなどの依頼が増えており、ホテルや商業施設等のオフィス以外からの用途変更等を鑑みれば、さらに大きな潜在市場が存在すると考えております。

都心部オフィス市場と事業拡大可能性
東京都都市整備局によれば(※２)、2024年１月時点での東京23区のオフィス床面積は約9,670万㎡です。その中でも当社のエリアターゲットである渋谷区は約641万㎡、港区は約1,900万㎡であります。2025年９月末時点で、当社の運営面積は約10.4万㎡であり、オフィス市況そのものが巨大なマーケットであるため、当社の発展的な事業拡大の余地は十分にあると考えております。
その中でも東京都心部のオフィス賃料の単価優位性は高く、特に渋谷区の優位性は顕著となっております。三鬼商事によれば（※３）、平均賃料については2025年９月度における都心５区の平均賃料が21,092円／坪であることに対し、渋谷区は24,248円／坪、稼働率については2025年９月度における都心５区の稼働率は97.3%であることに対し、渋谷区は97.9％と高い結果となっております。
競合他社との差別化という観点においても、渋谷区を中心とした狭域にて事業展開を行うことで、エリアニーズや需要の変化をいち早く掴み、新企画に反映できることからも渋谷区を中心とした狭域での事業展開をしていくことが差別化に繫がると考えております。

＜市場動向＞
建築費・金利の上昇
近年、建築資材および人件費の高止まりにより建築費の高騰が続いておりますが、当社のような築古ビルの再生事業に与えるインパクトは新築開発と比べ、相対的に小さいと認識しております。新築は竣工まで２年～３年を要することも多く、その間の建築費高騰で当初の採算が損なわれるリスクがあります。一方で当社が主軸とする再生事業は竣工まで半年～１年と短いため、建築費の急激な変動によって事業全体の採算が大きく損なわれるリスクは限定的です。
また、金利上昇についても、新築開発は多額の建築費を含むため総事業費が大きく、金利変動が資金負担に直結しやすい構造となっております。一方で、当社の再生事業は総事業費が相対的に小さく、借入も抑制できることから、同じ金利上昇でも事業への影響は軽微です。さらに、再生事業は短期間で収益化できる点も金利リスクの低減に寄与しております。こうした建築費および金利の上昇局面では建替え判断が慎重化し、既存ストックを活用する再生ニーズが高まっており、当社にとっては追い風となる側面があると考えております。

環境配慮に対する意識向上
環境配慮への関心の高まりからも、新築建替えではなく、使えるものは長く使う不動産再生への需要が増加しております。当社においても2024年7月リノベーション竣工したAMBRE（渋谷区千駄ヶ谷）においてDBJ Green Building認証を取得しておりますが、ビルオーナーにおいても同様に環境配慮の観点からも不動産再生を選択する機会が増加するものと考えております。

競争力を失ったビルの増加と差別化の必要性
ザイマックス不動産総合研究所によると(※４)、2025年12月末時点で想定される東京都心５区（中央区、千代田区、港区、渋谷区、新宿区）のオフィスストックは賃貸面積ベースで976万坪となっており、うち、中小規模ビルは438万坪、平均築年数は35.2年であり、大規模ビルの平均築年数26.1年に比べ築年経過が進んでいるとされております。中小規模ビル438万坪のうち、当社の得意とするコンパクトな築20年以上の築古ビルはバブル時代に過剰供給されたことを背景に350万坪と80％の延床面積を占めており、当社のリノベーションの対象となる物件が豊富に存在しております。
対して、築20年未満の中小規模の築古ビルは88万坪存在します。現時点で築浅であるこれらのオフィスビルも、いずれ古くなり競争力を失っていきます。また、大規模ビルも同様に、経年による競争力の低下は避けられないため、いずれ古くなり競争力を失っていきます。特に、現時点で築20年未満の築浅大規模ビルは233万坪の延床面積を占めており、供給ストックの過剰さから競争が激化していくと考えております。すなわち、中小規模ビル・大規模ビルを問わず経年により競争力が失われていくことと想定されるため、当社のフレキシブルワークプレイス事業の対象となる物件はさらに増えていくと考えております。

東京都心５区オフィスピラミッド2025（賃貸面積ベース）
＜出典：ザイマックス不動産総合研究所「オフィスピラミッド2025」(※４)＞

※１　ニッセイ基礎研究所「わが国の不動産投資市場規模（2024年）」https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=80603?site=nli
※２　東京都都市整備局「東京の土地2024」https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/about/chousa/shiryo2024
※３　三鬼商事「オフィスマーケット」 https://www.e-miki.com/rent/
※４　ザイマックス不動産総合研究所「オフィスピラミッド2025」 https://soken.xymax.co.jp/2025/01/15/2501-stock_pyramid_2025/

(5) 事業上及び財務上の対処すべき課題
①　優良物件の仕入
　当社の継続的な事業拡大のためには、価格や立地、規模等の観点で当社の仕入基準に合致する優良な新規物件にアプローチし、オーナーとの接点を増やすことで、新規物件を獲得していくことが必須となってきます。企画営業部員の仕入力を上げておくことが重要だと考えております。

②　財務体質の健全性向上
当社の事業は、不動産取得及び設備投資を行うための設備投資資金を必要とするビジネスモデルであります。手元資金の他、銀行借入により物件購入資金及び設備投資資金を調達しております。今後も物件購入を継続していく経営方針であるため、市況の変化に左右されずに安定的な資金調達を行うために財務基盤の強化が必要となります。そのため、定期的に金融機関への業績説明を行うことや、物件内覧等を通じて相互理解を深めることで取引がより強固となり、資金調達が円滑に行われるように意識しております。株式上場の実現により、自己資本を増強することで財務体質の健全性の向上を図るとともに、信用力向上による調達金利の抑制も見込まれるため、金利上昇局面においても金利負担軽減を図ることができると考えております。

③　組織・ガバナンス体制の強化
当社は、宅地建物取引業免許、一級建築士事務所登録、特定建設業許可といった許認可に基づいた事業を行っており、業法違反等による事業活動の停止や資格はく奪、建設業による事故や損害賠償の発生などが生じた場合は事業に多大な影響を及ぼします。それに対処するために、規定上必要とされる人数を超えた有資格者の設置、コンプライアンス研修等の社員教育の実施、社外役員から牽制体制等を通じたガバナンス体制を強化することで、リスクを限りなく低減することが重要であると認識しています。

④　社員研修・教育制度の充実化と人材確保
事業の発展のためには、継続的に優秀な人材を確保し、これを育成することが重要であると認識しております。社内教育制度の拡充や、独自のビジネスモデルやノウハウの浸透を図ることにより、社員一人一人のレベルアップを図るとともに、管理職層の育成を強化して事業拡大に伴う組織体制の整備を進めていく方針です。

３ 【事業等のリスク】
本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が財政状態、業績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。また、必ずしもリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。当社は、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。
当社では、「リスクマネジメント・コンプライアンス規程」を定め、経営会議において、リスクマネジメント・コンプライアンス事項について協議、決定を行う体制を整備しております。また実際にリスクが発生した場合は、速やかに代表取締役への報告を行い、代表取締役の指示の下、当該リスクへの対応を行うこととしております。
なお、文中の将来に関する事項は本書提出日現在において当社が判断したものであり、将来において発生可能性がある全てのリスクを網羅するものではありません。

(1) 経済状況及び不動産市況の影響について［顕在可能性：中、影響度：中］
当社のフレキシブルワークプレイス事業については、景気の後退、金利の上昇、消費税増税等の税制改正などが、当社の業績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。また、当社が運営する物件の主要なテナントはスタートアップ企業やベンチャー企業等の中小企業であるため、その需要は景気の動向に影響を受けやすい傾向にあります。こうした現状を踏まえ、当社はその時々においてスピード感をもってプロジェクトを進行し、経済状況及び不動産市況に応じた不動産の運用形態を柔軟に選択することができるよう努めておりますが、景気の後退やオフィス空間の供給過剰等により不動産市況が下落し、物件稼働率が著しく低下する場合には、マスターリース物件において、テナントより収受する賃料がオーナーへの支払賃料を下回るなど、当社の業績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(2) 競合について［顕在可能性：中、影響度：中］
当社は、主に遊休不動産を再生しオフィス空間として提供するフレキシブルワークプレイス事業を展開しておりますが、企画・設計・デザイン、建設、リーシング、運営までワンストップで対応する体制を採用しております。そのため、事業計画の策定からエンドユーザーとなるテナントに対する提案まで迅速に行うことが可能であると考えております。当社のように東京都心部のコンパクトな築古ビルを対象に抜本的な不動産価値の向上を行う競合他社はないものと認識しております。しかし、昨今の時代背景から、大手不動産デベロッパーや不動産再生会社等によるオフィス事業等への参入が増えてきており、それによる競争の激化や当社の優位性の確保が難しくなった場合、当社の業績や財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。

(3) 物件の確保について［顕在可能性：中、影響度：中］
当社は、物件の情報を不動産業者、大手鉄道会社及び金融機関等のルートから入手しており、それら不動産業者等との信頼関係の構築及び維持に努めております。しかしながら、当不動産業界が共有する問題である不動産市況の変化あるいは物件の取得競争の激化等により、不動産業者等からの優良な情報が減少した場合、又は優良な物件を仕入れることが困難となった場合等には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

(4) 災害等の発生について［顕在可能性：中、影響度：大］
昨今の気候変動等により地球規模での自然災害が発生しておりますが、特に日本においては地震の多発化、温暖化による集中豪雨の発生、台風の大型化等が見受けられます。自然災害によって当社が所有する不動産の価値が著しく下落することで、当社の業績に影響を及ぼす可能性がありますが、当社は、自然災害等の発生に備え、人的被害の回避を最優先としつつ事業継続を図るため、災害発生時マニュアルの整備及び訓練等によって、リスク回避と被害最小化に努めております。

(5) 地域の偏在について［顕在可能性：中、影響度：大］
当社が運営する不動産は、経済規模や顧客のニーズを考慮に入れ、東京を中心とする首都圏エリアが中心であり、当該地域における地震その他の災害、首都圏経済の悪化等により、業績に影響を及ぼす可能性があります。

(6) 法的規制について［顕在可能性：小、影響度：中］
当社は、事業を行う上で、宅地建物取引業法、建築基準法、建築士法及び消防法等の法令の他、関連する条例等多岐に渡る規制の適用を受けております。法改正等の改廃については法務部門にて定期的に情報収集を行い、適宜所管部署と連係を図っておりますが、これらの法規制が改廃された場合又は新たな規制が導入された場合は対応に要するコストの増加や受注できない業務の発生などにより当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

(7) 免許登録について［顕在可能性：小、影響度：大］
当社は、宅地建物取引業法をはじめ、建築基準法、都市計画法、建設業法、建築士法等による法的規制を受けております。当社では、これらの許認可等を受けるための諸条件及び関連法令の遵守に努めており、現状において当該許認可等が取消となる事由は発生しておりません。今後、これらの関連法令が改廃された場合や新たな法的規制が設けられた場合、又はこれらの法令等の規制について遵守できなかった場合や新たな有資格者等の設置義務が発生する場合には、当社の業績及び事業の展開に影響を及ぼす可能性があります。

免許・登録等の別

番号

有効期間

取消条項

宅地建物取引業免許

東京都知事
(４)90947

2024年９月19日から
2029年９月18日まで

宅地建物取引業法
第66条

一級建築士事務所登録

東京都知事登録
第62066号

2022年11月25日から
2027年11月24日まで

建築士法
第26条

特定建設業許可

東京都知事許可
(特-６)第151421号

2025年２月20日から
2030年２月19日まで

建設業法
第29条

(8) 知的財産権について［顕在可能性：小、影響度：中］
当社は、会社名や運営するサイト及び運営物件の名称等について商標登録を行っており、今後新たなサービスの展開を行っていくに際しても関連する名称の商標登録を行っていく方針です。 一方、他社の著作権や肖像権を侵害しないようサイト等に掲載する画像等については十分な監視・管理を行っており、現在、当社は第三者の知的財産権を侵害していないものと認識しております。しかしながら、今後も当社に対して知的財産権の侵害を理由とする訴訟やクレームが提起されないという保証はなく、そのような事態が発生した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

(9) 訴訟の可能性について［顕在可能性：小、影響度：大］
当社が企画又は管理運営している不動産については、入居トラブル等によって取引先又は顧客等による訴訟その他の請求が発生する可能性があります。クレーム一覧の管理や人材育成を通じてトラブルの発生を防止するとともに、顧問弁護士等と連係をとれる体制を整備することでリスク軽減に努めておりますが、これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社の業績と財務内容に影響を及ぼす可能性があります。

(10) 建設廃棄物の排出事業者責任について［顕在可能性：小、影響度：大］
当社は元請業者として、廃棄物処理法において排出事業者の責務を負っております。排出事業者責任の明確化のために、排出事業者が他社に処理を委託する場合には、当該産業廃棄物について、発生から最終処分が終了するまでの一連の処理が適正に行われるために必要な措置を講ずるよう努めなければなりません。産業廃棄物処理が適正に行われるために、電子マニフェストを導入することで常時モニタリングを実施する他、建設マネジメント部内で産業廃棄物処理の手続きが適正に進められているかどうかを定期的に確認する体制をとっております。現在、万が一、当社が排出事業者として責任を負う建設廃棄物について、適切に処理委託等されず不法投棄されていた事実が発覚した場合、その処分費用が発生する可能性があります。現在まで、これらの違反について行政処分や係争、紛争はありませんが、その応対等により、当社の風評、事業及び業績に影響を与える可能性があります。

(11) 協力会社への外注について［顕在可能性：中、影響度：大］
当社は、工事・施工を協力会社に外注しております。協力会社の管理を徹底するよう努めておりますが、万が一協力会社の管理が徹底できないことによる施工品質の低下や現場における事故、廃棄物処理法の違反等の協力会社による不正行為が起こった場合、当社の信用度の低下及び損害賠償責任の負担等により、当社の業績に影響を与える可能性があります。また、当社の仕入れ物件の増加により同時期に多数の工事を発注する場合に対応できる施工会社の確保が難しい場合、建築資材や労務費の高騰による外注原価の増加、不測の事態における工期の延長等が発生した場合も同様です。

(12) 設計・施工について［顕在可能性：中、影響度：中］
当社の業績拡大のためには新規物件の獲得は必須となっておりますが、獲得した建物はその大半が老朽化が進んだ築古ビルであるため、安全性や遵法性を保ち、かつ当社のブランドイメージに沿う空間へと工事し、資産価値を向上させる必要があります。物件の契約前には十分な事前調査を実施しておりますが、工事を進めていく段階で建物に構造上や耐震上の問題等が発生するケースや、重要な事故が発生する可能性があります。この場合、工事費用の増大や竣工スケジュールに遅れが生じ、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(13) 修繕について［顕在可能性：中、影響度：大］
当社は、高いデザイン性を実現しつつも、高い安全性と品質にこだわった設計・施工を心掛けております。しかしながら、当社が設計・施工した物件に不具合や老朽化による修繕の必要性が生じる可能性は否定できず、その際の手直しに要する追加の施工費、重大な瑕疵による損害賠償等は、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。また、人身や施工物等に係る重大な事故の発生も損害賠償金の支払い等により当社の信用が著しく毀損した場合には、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

(14) 敷金及び差入保証金について［顕在可能性：小、影響度：中］
当社は、初期投資を当社が負担するケース、あるいは、ビルオーナーが負担するケースがあり、各々の物件により、対応は異なっております。このため必要に応じて、一部の不動産オーナーに対して、当社が敷金及び保証金を差し入れるケースがあります。この場合、契約終了に伴って、契約条項に基づき、敷金及び保証金の返還を受けることとなります。当社では、敷金及び保証金を差し入れている不動産オーナーに対して信用調査を定期的に行っております。しかしながら、倒産等不測の事態により、不動産オーナーから敷金及び保証金を回収できなくなる場合は、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(15) 資金調達について［顕在可能性：中、影響度：中］
物件の取得資金や建築費等の資金調達においては、特定の金融機関に依存することなく、案件毎に金融機関に対して融資を打診し、融資実行を受けた後に各プロジェクトを進行させております。今後、新たに計画した資金調達が不調に終わった場合には、当社の業績及び事業展開に影響を及ぼす可能性があります。また、一部の金融機関との契約には財務制限条項が付されており、財務制限条項に抵触し、一括返済が必要となった場合には、当社の財政状態、業績に影響を及ぼす可能性があります。

(16) 有利子負債への依存について［顕在可能性：中、影響度：中］
当社は、事業の運営資金を主に金融機関からの借入によって調達しております。当社は特定の金融機関に依存することなく借入金の調達を行っておりますが、金融情勢や経済情勢等により金利水準や金融環境等に変動があった場合、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(17) 金利変動について［顕在可能性：中、影響度：中］
当社の主たる事業である不動産再生事業は、新築事業と比較して費用・工期ともに抑えられることから、金利上昇局面においても優位性を持っております。しかしながら、今後更なる金利の引き上げが継続された場合、支払利息の増加等を通じて当社の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

(18) 固定資産の減損について［顕在可能性：大、影響度：中］
当社は、「固定資産の減損に係る会計基準」及び「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」を適用しております。当社では、自社保有物件の増加及びマスターリースサービスにおいて遊休不動産への設備投資等により、有形固定資産が増加傾向にあります。今後資産の利用状況及び資産から得られるキャッシュ・フローの状況等が悪化し、減損処理が必要となった場合、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(19) 物件売却に係る売上計上時期のずれについて［顕在可能性：中、影響度：大］

当社は、物件売却の際には、当該売上高及び売上原価は物件の引渡時に計上されます。また、一取引当たりの金額は、他のストック型収入に比較して高額となっており、単発の物件売却取引の有無によって各期の業績は変動します。したがって、物件売却の有無、予定していた物件の引渡及び売却金額が想定どおりに行われなかった場合等、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

(20) 工事請負契約に係る売上計上時期のずれについて［顕在可能性：中、影響度：中］
当社は、工事請負契約について、取引開始から完全に履行義務を充足すると見込まれる時点までの期間がごく短い場合には、完全に履行義務を充足した時点で収益を認識しております。そのため、当社に起因しない何らかの事情により、工事遅延等が発生した場合、当初予定の売上計上時期がずれ、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。

(21) 人材確保・育成について［顕在可能性：中、影響度：中］
当社は、従業員93名（2025年9月30日現在）であり、従業員一人当たりの業務領域が広汎に亘ることがあります。不動産業界の競争激化の中での事業拡大を図るためには、従業員全てが業務の各段階において当社独自の遂行方法を基本とした専門的なスキルを持つスペシャリスト性や全体を統括できるゼネラリスト性を発揮する必要があり、これらの能力を兼ね備えた人材の確保が重要であると言えます。このような人材確保のために、中途採用を積極的に実施しております。また、全従業員に対する教育研修を充実することにより、人材の育成に努める方針であります。しかしながら、人材の確保、育成が適切に行えなかった場合には、当社の今後の事業展開に影響を与える可能性があります。

(22) 特定の人物への依存について［顕在可能性：小、影響度：中］
当社の創業者であり、代表取締役である岩本裕は、その企画・営業力、技術力、知識ノウハウ、経営判断能力を生かして、当社の経営方針や戦略の決定及び事業推進において重要な役割を果たしております。当社は特定の人物へ過度に依存することなく、より組織的な経営体制を目指し、人材採用・育成に力を入れ、経営リスクの軽減を図る所存でありますが、何らかの要因により、取締役としての執行が困難となった場合には、当社の業績及び今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。

(23) 内部管理体制について［顕在可能性：中、影響度：中］
当社は、企業価値の継続的な向上のため、コーポレート・ガバナンスが有効に機能することが不可欠であると認識しております。業務の適正性及び財務報告の信頼性の確保のための内部統制システムの適切な運用、さらに健全な倫理観に基づく法令遵守を徹底するため、内部管理体制の充実を図ってまいります。しかしながら、業務の急速な拡大により、十分な内部管理体制の構築が追いつかないという状況が生じる場合には、適切な業務運営が困難となり、当社の事業及び業績に影響を与える可能性があります。

(24) システムに関して［顕在可能性：中、影響度：中］
自然災害、停電等様々な原因により、当社のサーバーがシステムダウンを起こし、業務ができない等の障害が発生する可能性があります。当社では、システムのバックアップを行うとともに、緊急時の対応については、システム会社等による早期の復旧を図る体制を構築しておりますが、万が一想定を超えるシステム障害が発生した場合には、業務負荷に伴い当社サービスの低下等が発生し、当

(2) 【役員の状況】

①　役員一覧
男性8名　女性1名(役員のうち女性の比率11.1％)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

代表取締役

岩本　裕

1973年９月20日生

1996年４月

五洋建設株式会社入社

2001年７月

株式会社大京入社

2004年11月

株式会社プロパスト入社

2008年６月

同社執行役員

2009年８月

当社代表取締役(現任)

(注)３

343,000

取締役

黒川　亮

1982年11月１日生

2007年４月

株式会社ミブコーポレーション入社

2018年４月

当社入社、企画営業部チーム統括

2018年11月

当社企画営業２部 部長

2019年４月

当社執行役員

2022年10月

当社企画営業部統括部長

2024年12月

当社取締役(現任)

2025年10月

当社事業本部長(現任)

(注)３

8,466

取締役

菊池　史哉

1987年６月24日生

 2010年４月

新日本監査法人(現EY新日本有限責任監査法人)入社

 2020年３月

当社入社 経理部長(現任)

 2024年１月

当社執行役員

 2024年12月

当社取締役(現任)

 2025年10月

当社管理本部長(現任)

(注)３

2,332

取締役

中山　豪

1975年11月２日生

1998年４月

住友商事株式会社入社

1999年８月

株式会社サイバーエージェント入社

2003年12月

同社取締役

2006年４月

同社常務取締役

2015年７月

株式会社マクアケ取締役(現任)

2020年10月

株式会社サイバーエージェント取締役　専務執行役員(現任)

2021年７月

当社取締役(現任)

(注)３

-

取締役
(社外)

仙仁　登

1957年２月19日生

1980年４月

安田信託銀行株式会社（現みずほ信託銀行株式会社）入行

2009年４月

資産管理サービス信託銀行株式会社（現株式会社日本カストディ銀行）入行

2016年４月

同行理事

2016年６月

同行常勤監査役

2020年11月

当社社外取締役(現任)

2021年10月

アイザワ証券株式会社社外監査役(現任)

(注)３

-

取締役
(社外)

田中　渓

1982年５月14日生

2007年４月

ゴールドマン・サックス証券株式会社入社

2025年１月

Alpha Advisory株式会社 日本不動産投資責任者(現任)

2025年５月

株式会社ケップルグループ社外取締役(現任)

2025年７月

株式会社CROSS FM 取締役(現任)

2025年12月

当社社外取締役(現任)

(注)３

-

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数
(株)

常勤監査役
(社外)

木内　有子

1971年３月12日生

1998年10月

朝日監査法人（現有限責任あずさ監査法人）入社

2003年10月

ダイコロ株式会社　非常勤監査役(現任)

2019年９月

当社常勤監査役(現任)

(注)４

-

監査役
(社外)

片山　英二

1950年11月８日生

1973年４月

藤沢薬品工業株式会社(現アステラス製薬株式会社)入社

1984年８月

銀座法律事務所(現阿部・井窪・片山法律事務所)入所

1991年１月

同事務所パートナー(現任)

2004年６月

生化学工業株式会社社外取締役

2005年10月

三菱UFJ信託銀行株式会社社外監査役

2011年３月

日本航空株式会社社外監査役

2014年12月

株式会社アカツキ社外監査役(現任)

2018年12月

当社監査役(現任)

2022年10月

日本海洋掘削株式会社社外取締役

(注)４

-

監査役
(社外)

浅見　長生

1964年10月24日生

1987年９月

青山監査法人(現PwC Japan有限責任監査法人)入社

1995年８月

監査法人トーマツ(現有限責任監査法人トーマツ)入社

2000年３月

株式会社エコス入社

2002年１月

浅見長生公認会計士事務所所長(現任)

2018年３月

当社監査役(現任)

(注)４

-

計

353,798

(注) １．取締役 仙仁登、田中渓は、社外取締役であります。
２．監査役 木内有子、片山英二、浅見長生は、社外監査役であります。
３．2025年12月11日開催の定時株主総会終結の時から、2026年９月期にかかる定時株主総会の終結の時までであります。
４．2023年２月28日開催の臨時株主総会終結の時から、2026年９月期にかかる定時株主総会の終結の時までであります。

②　社外役員の状況
当社の社外取締役は２名、社外監査役は３名であります。
社外取締役である仙仁登は、みずほ信託銀行株式会社の出身であり、その後、資産管理サービス信託銀行株式会社において役員、常勤監査役、JTCホールディングス株式会社の常勤監査役を歴任され、金融・財務・資本市場分野における豊富な経験と高い見識を当社の経営及びガバナンスに活かすため、選任しております。なお当社との人的関係、資本的関係又は取引関係その他の利害関係はありません。
社外取締役である田中渓は、ゴールドマン・サックス証券株式会社出身であり金融分野に精通しているほか、投資会社において不動産投資責任者として不動産投資に関する高い見識と幅広い経験を有していることから、当社の経営及びガバナンスの強化に活かすため、選任しております。なお当社との人的関係、資本的関係又は取引関係その他の利害関係はありません。
社外監査役である木内有子は、公認会計士としての長年の経験を通じて培われた企業会計、会計監査及びリスクマネジメントに関する高い見識を当社監査体制の強化に活かすため、選任しております。なお当社との人的関係、資本的関係又は取引関係その他の利害関係はありません。
社外監査役である片山英二は、阿部・井窪・片山法律事務所のパートナー及び社外役員としての豊富な知識経験を当社監査体制の強化に活かすため、選任しております。なお当社との人的関係、資本的関係又は取引関係その他の利害関係はありません。
社外監査役である浅見長生は、公認会計士として、財務、会計に関する専門的な見識に加え、成長企業におけるCFO経験をはじめ、経理、財務、コーポレート・ガバナンス等を中心に経営管理全般の幅広い見識を有していることから当社監査体制の強化に活かすため、選任しております。なお当社との人的関係、資本的関係又は取引関係その他の利害関係はありません。
当社は、社外役員を選任するための独立性に関する基準等を明確に定めておりませんが、その選任に際しては、株式会社東京証券取引所の独立役員に関する基準等を参考に専門性を含む経歴を踏まえて、当社経営陣が独立した立場で社外役員としての職務を執行する上で十分な独立性が確保されていることを個別に判断しております。

③　社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査人との相互連携並びに内部監査部門との関係
社外取締役は、取締役会に出席し、決議事項に関する審議や決定に参加するほか、業務執行等の報告を受ける等の監督を行っております。社外監査役は取締役会に出席し、必要に応じて意見を述べるほか、内部監査部門及び会計監査人と意見交換を行っております。また、監査役会、会計監査人及び内部監査部門は、定期的に面談を実施することにより、監査実施内容や評価結果等の固有の問題点の情報共有、相互の監査結果の説明及び報告に関する連携を行い、監査の質的向上を図っております。

２ 【沿革】
　当社は、「the SOHO」の運営受託を行うため、当時「the SOHO」のブランディングプロデュースを行う株式会社トランジットジェネラルオフィスの完全子会社として、2009年８月に設立されました。
　以下、当社の沿革を記載しております。

年月

概要

2009年８月

東京都目黒区上目黒において株式会社トランジットジェネラルオフィスが株式会社リアルゲイトを設立

2009年９月

宅地建物取引業の登録完了（東京都知事（3）90947）

2010年１月

プロパティマネジメント（PM）サービスを開始
「the SOHO」が第１号施設

2012年２月

東京都港区北青山に本社を移転

2012年７月

マスターリース（ML）サービスを開始

2017年11月

一級建築士事務所の登録完了（東京都知事登録第62066号）

2019年９月

東京都渋谷区千駄ヶ谷に本社を移転

2020年２月

特定建設業許可取得（東京都知事許可（特-1）第151421号）

2021年７月

株式会社トランジットジェネラルオフィス所有の全株式を株式会社サイバーエージェントに譲渡、同社の連結子会社化

2021年11月

自社保有物件によるサービスを開始

2023年２月

東京都渋谷区千駄ヶ谷「PORTAL POINT HARAJUKU」に本社を移転

2023年６月

東京証券取引所グロース市場に上場