How does Storage-Oh make money?

３【事業の内容】

　当社は、「顧客資産の持続的な価値向上を通じて、人々の暮らしや社会の未来を共創する」を経営理念に掲げ、セルフストレージ方式のトランクルームの企画、開発、運営、管理を行う事業を展開しております。

　当社は、トランクルームの運営・管理を担うことにより規模の拡大を図って参りましたが、トランクルームはアパートや賃貸マンションに比して、面積当たりの区画数が多く、居住用の施設やオフィスに比べて、契約手続き件数が多く煩雑になりがちなことから、地主や物件オーナーにとってトランクルームの運営・管理を自身で遂行することは多くの手間がかかります。この煩わしい運営・管理を一手に引き受けることで、地主や物件オーナーにとって利便性をもたらすとともに、当社にとっても受託件数の増加による安定的な収入につながると考え事業をスタートいたしました。

　管理室数の増加に伴い事業経験を積んでいく中で、当社は2015年７月に株式会社アイトランク山陽との合併に伴い、首都圏のみではなく、岡山を中心とする西日本での物件管理を視野に入れて、岡山支店（現岡山営業所）を設け、規模を拡大し事業を展開して参りました。またソーラーエナジーインヴェストメント株式会社との合併により会社としての財務基盤を強化いたしました。

　当社の基本的なビジネスモデルは、トランクルームとして利用可能な不動産を賃借や自社開発で確保した上で、トランクルームとしての貸し出し、清掃を含む維持管理により利用者から利用料を徴収し、その収益で不動産コストや販売管理費を回収し利益を上げる単一のセグメントから成り立っておりましたが、2024年１月期において事業戦略の方向性として、「トランクルーム運営管理事業」「トランクルーム開発分譲事業」「その他不動産取引事業」の３区分に変更しております。セグメントの中で、トランクルームの自社開発を行い、収益不動産として投資家に売却する際に計上する利益を開発分譲による利益、開業後のトランクルームの運営による利益を運営管理の利益、トランクルーム以外の不動産取引による利益と区分しておりますが、2025年１月期では「トランクルーム開発分譲事業」による売上総利益が82％、2026年１月期では70％を占めております。トランクルーム開発分譲後に当該物件を固定家賃でマスターリースする場合には、部屋の稼働が上がるまでの稼働率リスクは当社が負っております。稼働率の上昇が緩やかなため、開業後数年は当該物件のトランクルーム運営管理利益がマイナスとなる場合もあります。

　トランクルームを建物の建築様式で大きく分類しますとコンテナ型とビルイン型に分けられます。

・コンテナ型

　駐車場が確保できる道路沿いの敷地に建築用コンテナを設置しトランクルーム利用者が荷物を収納します。建築用コンテナは輸送の都合上、貨物用コンテナと同じサイズですが、柱と梁で強度を確保した建築専用の部材を使用しており、日本の建築基準法において建物として建築することが出来ます。コンテナを連結あるいはコンテナ内を仕切ることにより部屋サイズを調整することが出来ます。コンテナ自体を外気の環境に置くため、扉は雨風を通さない堅牢な作りとなっております。

・ビルイン型

　在来建築（一部建築部材としてコンテナモジュールを利用したものを含む）による建物内に、間仕切りをすることで各部屋を構成するものです。在来建築の建物自体で雨風を遮断する構造になっており、建物の入口は電子錠等で施錠されており、トランクルーム利用者以外入館することが出来ません。各利用者の部屋の入口、間仕切りはコンテナ型に比べて簡易なもので、開け閉めが容易です。近年は、女性の利用者の増加や衣類や家財保管のために空調付施設へのニーズの高まりもあり、ビルイン型の増加率が高くなっております。

　なお、2025年１月末時点でコンテナ型及びビルイン型を併せて195店舗、2026年１月末時点で223店舗でございます。

　また、当社の事業は以下の３つに分類されます。以下は事業による分類ですので、上記の建築様式で分類したコンテナ型とビルイン型が併存します。

(1）トランクルーム運営管理事業

　トランクルーム運営管理事業は、トランクルームを利用者に貸し出すことにより利益を得るものです。利用者から受領するトランクルームの利用料金が収入であり、当社がトランクルームを所有、あるいは賃借することでかかるコスト、トランクルーム運営管理に必要なコストが原価となり、その差額が当社の利益（又は損失）となります。

　トランクルーム運営管理事業は、ア．固定家賃型とイ．変動家賃型に分けられます。

ア．固定家賃型は、当社が事業主体となり、物件を所有すること、あるいは固定家賃で賃借することにより不動産コストが固定的に発生し、トランクルーム稼働状況により受領する利用料金の多寡が直接的に当社の利益（又は損失）に影響します。損益分岐稼働率は物件により異なりますが、概ね60％～70％程度であります。

イ．変動家賃型は、当社が、事業主体である不動産所有者もしくは投資家からビルを賃借もしくは管理を受託し、当社は利用者からトランクルームの利用料を受領します。賃借の場合は、トランクルーム利用料を売上高とし、契約に定めた料率（10％程度の場合が多い）を差し引いた額を原価賃料として、不動産所有者もしくは投資家に賃料を支払います。管理受託の場合は、トランクルーム利用料を当社が預かり、当社の管理料（10％程度の場合が多い）を差し引いた金額を不動産所有者もしくは投資家に支払います。変動家賃型の場合、当社は稼働状況によるリスクを直接的には負わずトランクルーム利用者からの収入の増減による売上もしくは管理手数料の増減は、当社の収支に影響を与えますが、物件の所有、事業リスクは不動産所有者もしくは投資家が負うこととなります。

　運営面においては、インターネット広告だけでなく、セルフストレージ専用ポータルサイトも利用して、集客の窓口を広げるとともに、Ｗｅｂ決済システムを導入して、契約手続きの簡素化と期間短縮により契約獲得増を図っております。

(2）トランクルーム開発分譲事業

　トランクルーム開発分譲事業は、トランクルームを投資家へ売却する事により利益を得るものです。トランクルーム開発分譲事業は、ウ．用地購入、ビルイン型建築の場合とエ．土地賃借、コンテナ型建築の場合に分けられます。

ウ．当社が用地購入、ビルイン型建物の建築後、土地建物として売却します。

エ．当社が借地上にコンテナ型建物の建築後、建物部分を売却します。

　その他にトランクルームの内装部分のみを売却する場合もあります。

　2019年以降は、在来建築によるビルイン型のトランクルーム開発に注力する過程で、トランクルームの企画、開発機能を株式会社デベロップから当社が引き継ぐこととなりました。在来建築によるビルイン型トランクルームの用地取得とその後の建築業務も当社自らが施主となり、設計事務所、ゼネコンに外注して建築することを中心とするようになり、株式会社デベロップからの独立性を高めて参りました。

　旺盛な需要がある首都圏エリアを中心として、借地の上にコンテナ型のトランクルームを設置する屋外タイプの開発と、土地を取得しそこに在来建築によるビルイン型の建物を建ててトランクルームとするビルイン型の物件開発共に注力してまいります。

　2019年12月に当社ビルイン型初店舗として梶が谷トランクルーム（神奈川県川崎市高津区　184室、2024年１月末時点214室）を開店いたしました。同トランクルームは用地買収から当社が行い、当社が施主として建物を建設、完成後に投資家に売却の上、建物を賃借して自社運営しております。以降、2020年８月に上石神井トランクルーム（東京都練馬区　100室、2024年１月末時点113室）、2021年１月に中板橋トランクルーム（東京都板橋区　119室）、2021年10月に中野沼袋トランクルーム（東京都中野区　160室）、2021年11月にときわ台トランクルーム（東京都板橋区　199室）、2022年１月に東浅草トランクルーム（東京都台東区　260室）、2023年１月に江戸川橋トランクルーム（東京都新宿区　190室）、尾山台トランクルーム（東京都世田谷区　165室）、本八幡トランクルーム（千葉県市川市　169室）、新大塚トランクルーム（東京都豊島区　160室）、2023年10月に那覇泉崎トランクルーム（沖縄県那覇市　130室）、2024年１月に下目黒トランクルーム（東京都目黒区　149室）、西大井トランクルーム（東京都品川区　194室）、東長崎トランクルーム（東京都豊島区　187室）、2024年12月に天王町トランクルーム（神奈川県横浜市　118室）、2025年１月に南砂トランクル－ム（東京都江東区　101室）、亀戸トランクル－ム（東京都江東区　137室）、幡ヶ谷トランクル－ム（東京都渋谷区　134室）、杉並宮前トランクル－ム（東京都杉並区　89室）、2025年９月に西新宿トランクルーム（東京都新宿区　195室）、2026年１月に都立大学トランクルーム（東京都目黒区　88室）、石神井台トランクルーム（東京都練馬区　132室）を開店しております。

　在来建築によるビルイン型のトランクルームは堅固な建物を建築するため、借地では無く所有権のある土地の上に建築することが求められ、一か所当たりの初期投資も土地建物を合わせおおむね３～６億円以上となっております。

　梶が谷トランクルームを開発、売却するにあたり大口の投資家（法人）を開拓して参りました。当該投資家は、年間10億円以上の不動産購入意向のある投資家を含みます。当社のトランクルーム開発分譲事業は、売却先の目途があることから、開発当初の用地購入の際の銀行借入もスムーズに進むなどいわゆる投資のパイプラインが構築されております。

　当社では、企画・調査、開発、保守・管理を一貫して事業展開しており、不動産物件としての診断、事業性評価、不動産オーナーとの契約、その後のトランクルームの管理受託をスムーズに行うことができるため、不動産オーナーとの信頼関係に基づいた安定した事業基盤を構築しております。またコンテナ型でのトランクルームでは、可搬性・再活用といった特性があり、物件移動により市場を再選択して事業性を再構築することができることも大きな特徴だと考えています。

(3）その他不動産取引事業

　トランクルーム開発以外の不動産に関するコンサルティングフィーの受領、トランクルーム以外の不動産の売買を行った場合の収入、トランクルーム以外の不動産賃料収入等により利益を得るものです。また、普段から不動産事業者、不動産を使用するテナント候補とも接点があり、トランクルーム以外の業態であっても売買やコンサルティングを行う可能性があります。なお、トランクルーム用地として土地を購入した場合でも土地に対して引き合いがあった場合や開発のスケジュールが遅延した場合には不動産事業者として土地のまま売買をする可能性もあります。トランクルーム以外の不動産収益に該当した不動産に要したコストが原価となります。

　事業系統図は次の通りであります。ただし、(3)その他不動取引事業に関して図式は記載しておりません。

＜(1）運営管理事業　ア．固定家賃型＞

①　当社は、不動産所有者から建物を賃借し、あるいは土地を賃借の上、借地上に当社コンテナを設置します。

②　当社は、不動産所有者に建物賃借料もしくは地代を支払います。

③　当社は、利用者にトランクルームを貸し出します。

④　当社は、トランクルーム利用者から利用料を受領します。

＜(1）運営管理事業　イ．変動家賃型＞

①　当社は、不動産所有者もしくは投資家からトランクルームを賃借し、あるいは管理受託します。

②　当社は、利用者にトランクルームを貸し出します。

③　当社は、トランクルーム利用者から利用料を受領します。

④　当社は、不動産所有者もしくは投資家に当社の管理料を差し引いて、残りを事業収益として支払います。

＜(2）開発分譲事業　ウ．用地購入、ビルイン型建築の場合＞

①　当社は、土地所有者から土地（不動産）を購入します。

②　当社は、購入用地上にビルイン型トランクルームを建築し、土地建物を投資家に売却し、売却後、建物を賃借（リースバック）します。

＜(2）開発分譲事業　エ．土地賃借、コンテナ型建築の場合＞

①　当社は、土地所有者と借地契約をします。

②　当社はその借地上にコンテナ型建物の建築後、建物部分を投資家に売却します。

③　②と同時に当社が土地所有者と締結している借地契約を土地所有者、投資家間の借地契約に切替えます。

※　その他、内装部分のみ売却の場合も同じです。

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

　当社の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、下記のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

　トランクルームは、海外では「セルフストレージ」と呼ばれ、最も普及が進んでいるアメリカでは1970年代にその数が一気に増え、トランクルームを利用する世帯普及率が現在では、10％超となっています。

　また、トランクルームの世界市場規模は、約380億ドル（約５兆円）となっています。

（出典： Self-storage：How warehouses for personal junk become a $38billion industry-Curbed）

　一方、日本は年々認知度が向上、収納サービス利用者が増加傾向ではありますが、全国で１世帯あたりのレンタル収納スペース数は0.0044室（2022年１月１日時点での「住民基本台帳に基づく人口」の総世帯数で換算）、コンテナ収納スペースは0.0060室となっており、両者を合わせて1.04％の世帯普及率となります。日本の世帯普及率はアメリカの約10分の１程度であり、生活様式の違いなどはありますが、まだ日本における普及率には伸長の余地があるものと推測されます。世帯数の伸び率は鈍化する中、東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）の人口は3,670万6,866人（前年比７万3,650人減）で、全国人口に占める割合は29.15％（前年比0.11ポイント増）となり、依然として東京圏集中の構図となっています。また、東京圏の部屋数は増加が続いており、１世帯当たりのレンタル収納スペース数は今後も拡大傾向を見込むことができます。

　2021年度の収納ビジネスの市場規模（レンタル収納＋コンテナ収納）は、805.1億円、2022年度の同市場規模は836.5億円、2023年度は867.7億円（前期比3.6％増）、2024年度は918.7億円（前期比5.8％増）と予想されています。2023年度以降は、大手事業者を中心に新規出店のペースが加速していくとみられ、これまで以上の供給状況になるとみられます。（出典：矢野経済研究所「2025年版拡大する収納ビジネス市場の徹底調査」）

　日本におけるサービスの認知度・世帯普及率はまだ高いとは言えず、今後のさらなる市場拡大を見込むことができると考えています。また近年においては不動産価格が右肩上がりで上昇してきたため、ライフステージの変化に伴う住居（特にマンション）の買い替えを行うことができましたが、今後の不動産価格の大幅な上昇が期待できなくなったため、住居の買い替えが進まず一つの物件に長く住むケースが増えてきています。このため、それぞれのライフステージにおいて必要な荷物・家財等を外部のトランクルームを利用することにより、住まいの限られたスペースを調整することが増えてきています。また、近年は特に都市部マンションで価格当たりの居住面積が狭くなってきたことにより、住居外の収納スペース利用をはじめから想定した生活スタイルも見られる様になっており、トランクルーム業界にとっては追い風であると考えています。

　またトランクルームを不動産投資物件として考えた場合、トランクルームは水回り等がないため、建築費を通常の建物と比べて低く抑えることができるとともに、大規模修繕の頻度も低くなります。さらにアパート・マンションと比較しても経年による賃料の減少幅が小さいため投資物件としては優位性を持っています。これらのトランクルームの特性を活かして事業を発展、強化させるため、当社では以下の事項を重要な課題と認識し、その対応に引き続き取り組んでまいります。

(1）会社の経営の基本方針

　当社は、「顧客資産の持続的な価値向上を通じて、人々の暮らしや社会の未来を共創する」を経営理念に掲げ、「不動産所有者の資産価値の向上と、トランクルーム利用者の利便性の向上と満足感を通じて、人々の暮らしや社会の未来を豊かにする」を経営理念に基づくミッションとして、セルフストレージ方式のトランクルームの企画、開発、運営及び管理を行う事業を展開しております。

　上記の経営理念・ミッションを達成するために下記の戦略を推し進めてまいります。

①　旺盛な需要があるエリアへ、不動産物件開発力、建築企画力を通じて優良な収益不動産を建設する。また並行して対象地域でのトランクルーム利用者の利便性を高めるサービスを提供する。

②　オペレーション能力の向上を通じて、管理受託物件の拡大を図る。

③　セルフストレージ専用ポータルサイト・Ｗｅｂ決済システム等の開発・連携を図り、業務効率向上と販売機会の拡大により、当社の認知度を向上させる。

④　複数の大型案件の投資家に加え、小規模案件の投資家開拓も行い、多様な売却先を確保することにより安定的に投資資金が回収できるようにする。

(2）目標とする経営指標

　当社は、下記の指標を重要な経営指標と考えております。

①　各物件開業後の稼働率

　トランクルームは一般的に、開設当初は稼働率が高くはありませんが、そのマーケットでの認知度の向上等により時間を経るごとに徐々に稼働率が高まっていく特性があります。当社では、稼働率と経過年数に注目して物件ごとの管理を行っています。経過年数のわりに稼働率が上がっていない物件に対しては、稼働率を向上させる対策をとっています。

②　管理する物件の物件数と部屋数

　当社は、当社が管理する物件数とその部屋数を特に意識しております。物件数と部屋数が増加することにより、ユーザー顧客に対する信頼感が獲得できると同時に、トランクルーム業界内での当社の地位向上に役立つものと考えております。

③　物件への問合せ数と契約の成約率

　物件に対する問合せがなければトランクルームの新規契約は進まないことから、問合せ数とその推移に注目しておりますが、それと同時にこれらの問合せが実際の契約に至る成約率も重要な指標と考えております。

（注）　稼働率は、稼働室数÷総室数で算出しております。経過年数は建築２年以上経過物件を既存稼働率、２年未満を新規稼働率として区別しております。

（今後の戦略）

　収益力強化、事業拡大のためには、トランクルーム利用者獲得、不動産物件開発力強化、運営力の強化と効率化が必要となります。

　トランクルーム利用者獲得のためには、店舗内覧会の開催やチラシ、看板などにより店舗そのものの認知度を上げることに加え、新規にトランクルームを利用するお客様にトランクルームの利便性についてご理解頂くことが重要となります。そのため、ホームページを活用したトランクルームの利便性、利用方法の説明や問い合わせを頂いた際に、実際に施設を見学頂くご案内などにより新たなお客様の獲得に努めてまいります。

　また、トランクルーム利用者の利便性を高めるため、清潔な環境の維持、温度・湿度管理などの通常の家財保管のための設備管理に加え、宅配ボックスの設置や荷物運搬サービスの提供などお客様がトランクルームをより利用しやすいサービスに努めてまいります。

　不動産物件開発力強化のためには、不動産会社、金融機関などからの情報収集力を強化していくとともに、マンション用地を購入後、開発を見合わせている住宅系開発会社からの情報取得にも努めてまいります。また、2023年１月に提携したクリアル株式会社との協業により、新規物件開発の強化に加え、既存の事務所ビルなどの改装案件開拓にも努めてまいります。同時に物件開発に伴う資金調達力強化のため、金融機関との関係を強化してまいります。

　また、安定的に物件開発を進めるため、従来の建築工事の実績を踏まえ設計・施工を工夫することによりコスト抑制を図るとともに、ゼネコン、設計事務所との協力関係構築により工事体制を強化してまいります。

　運営力の強化、効率化については、2022年11月に提携した株式会社パルマとの協業により、お客様との契約手続きの効率化、内覧会開催の充実などを図り、店舗数、部屋数の増加に対し、運営コストが比例して増加しないように工夫し、安定的、効率的な運営体制を整備してまいります。

(3）中期的な経営戦略と会社の対処すべき課題

　当社が対処すべき課題と致しましては以下の課題であると認識しております。

①　物件開発力の強化

　既存事業拡大のためには、出店用地の確保及び建設コストの抑制が必要となります。出店用地の確保については、不動産業界における住宅系の新規開発が一部消極的になる中、既存の住宅系開発会社や仲介会社との連携などを密にしてまいります。建設仕入れ価格の高騰により、コストの抑制は容易ではありませんが、設計・施工を工夫することで検討・推進してまいります。また、新規物件獲得、開発力強化に向けて開発部の人員強化を進めております。

②　既存物件、新規物件の稼働率向上策

　新規物件の集客力の強化については、建設時の現地看板、チラシ、トランクルームまとめサイトへの掲載及び内覧会の開催等により、物件周辺での認知度を高める策を講じております。また開店後期間が経過した既存物件で稼働率が不十分な場合は、利用料や手数料を一定期間に限り割り引くキャンペーンの実施や部屋サイズの変更を行うことで集客の強化を推進し、稼働率向上に努めております。また、物件全般について、ホームページの活用やWEB広告の実施、トランクルームまとめサイトへの掲載及びGBP(Google Business Profile)を活用して認知度を向上させてまいります。

③　財務体質の改善と資金調達力の強化

　新規物件の開発にあたっては、必要な資金を安定的に調達することが重要となります。そのため複数の金融機関と親密な取引関係を維持し、資金調達の安定性と財務基盤の安全性を高めるように努めております。

　なお、今後は、資金調達の多様化を図り、収益不動産であるトランクルーム開発に長期的に対応できる資金調達を行うことで企業としての財務体質強化を目指してまいります。

④　新規事業（サービス）の拡大

　新規事業としては、2025年１月より一部の対象店舗において、株式会社トーハン様との共同キャンペーンを実施いたしました。これは、本を購入したいが収納スペースに限りがあり、新しい本を購入できないという書店のお客様の収納課題への対応としてトランクルームの活用を提案するサービスとなります。

　梶が谷、東浅草、ときわ台、新大塚、中板橋の各トランクルームにおいては、2023年６月から開始しました家財等を分類整理するためのスチールラック付部屋の提供を継続しております。

　また、2024年９月に大型オフィスビル（新宿フロントタワー）の２階フロアを改装し、屋内型のトランクルームとしてオープンいたしました。これに伴い、2024年10月には、株式会社サマリー様との営業連携により、都心でいつでもすぐに取り出せる当社のトランクルームと配送サービスを組み合わせて、より良いサービスの提供に努めております。

　このほか、バイク収納が人気であることを受けて、屋外型だけでなく屋内型にもバイク専用の駐車場を併設したトランクルームを増やしております。このように、既存建物の有効活用や様々な形態で出店することにより、利用者に身近で利便性の高いトランクルームの提供に努めてまいります。

⑤　新規参入者・同業他社に対する施策

　当社ビジネスモデルは特許権等により法的に他社を排除できる参入障壁を持っておらず、ビジネスモデル自体もシンプルなものであるため、新規参入者・同業他社による競争激化が起こる可能性があります。これに対し、当社としては、これまで作り上げた不動産仲介業者や各種金融機関との情報連携や物件情報に対する迅速な投資判断などで開発力を強化してまいります。

　不動産投資家のニーズへの対応としては、トランクルーム以外の不動産を投資対象とする不動産投資家も当社の取引先に多くみられることから、投資家のニーズに合わせて、トランクルーム以外の不動産の販売、仲介を行っていくことを目指しております。また、若者の車離れや高齢者の利用に備え、運送業者との連携による荷物の集配サービスの強化などお客様の利便性を高める取組みを強化してまいります。

３【事業等のリスク】

　本書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。なお、本項の記載内容は当社株式の投資に関するすべてのリスクを網羅しているものではありません。当社は、これらのリスクの発生可能性を認識したうえで、発生の回避及び発生した場合の迅速な対応に最大限の努力をする方針であります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

(1）顧客ニーズや不動産市況等事業を取り巻く経営環境リスクについて

　当社が属する不動産業界は、景気動向、金利水準、地価の水準等のマクロ経済要因の変動と企業業績が強く関連しております。こうした経済状況の変化は、当社が貸し出すトランクルームの賃料及び稼働率、土地の購入代金、建築費等の変動要因となり、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　当社は、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともにエリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット状況の把握、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ります。

(2）開発用地仕入れリスクについて

　当社は、不動産市況の動向により、開発用地の価格が変動することで取得が計画どおりに進まない場合や、様々な調査を行い開発用地取得の意思決定をしたものの予想がつかない土壌汚染や地中埋設物等の瑕疵の発見による追加費用が発生した場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　当社は、当該リスクへの対応策として、開発用地の仕入れに際して立地条件、面積、地盤、周辺環境及び仕入れ価格等について事前に十分調査し、それらを勘案のうえ用地仕入れを行ってまいります。

　また、用地の仕入れに際し、他社と競合し、価格が上がった場合には、当社売却時の利益が減少することとなりますが、トランクルーム用地は鉄道の駅からの距離よりも自動車によるアクセスを重要視致しますので、可能な限りマンション開発業者と競合の少ない物件を探し、購入価格を抑える工夫をして参ります。さらに、信託銀行などから、不動産所有者により近い情報を入手することにより競合の少ない段階での用地開発を行うことで価格上昇リスクを低減いたします。

(3）販売用不動産が売却できないあるいは売却が遅延するリスクについて

　当社は、開発分譲事業で利益の８割程度を確保しておりますので、開発分譲事業において、販売用不動産が売却できない、あるいは売却が遅延した場合には、経常赤字となる可能性があります。

　開発分譲事業において、当社のマーケティングが不十分で、結果として想定の利用料や稼働率が確保できない場合、外部環境が変化し需要が減少する場合、あるいは周辺の賃料相場及び不動産価格相場が大きく変動した場合等は、想定した価格で売却できず、当社で保有する等により、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　当社は、当該リスクへの対応策として、建築確認申請が完了した時点で、納期が制約を受けやすい建築資材の先行手配や、建築会社と綿密なスケジュールの打ち合わせを行うなどの対策を行い、建築工事を発注して、物件完成の目途が立った段階から当該物件の販売活動を開始致します。加えて、複数の買主候補に対し、並行して商談を行うことで、より当社に有利な売却条件を模索するなど、物件が売却できないリスクを低減して参ります。

(4）マスターリース契約のリスクについて

　当社が開発したトランクルームは、完成後に投資家へ売却した際に、当社と物件取得先との間でマスターリース契約を締結することがあります。この場合当社には、物件についてリース債務が発生いたします。

　このマスターリース契約を締結した物件について、当初の計画より稼働率が低迷しマスターリース期間内で投資回収を見込めない場合には引当金を計上する可能性があります。その結果、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。（マスターリース契約に基づくリース取引残高については、第５「経理の状況」に記載した注記（リース取引関係）をご参照下さい。）

(5）建築費の高騰、建築資材の供給不足のリスクについて

　建築費の高騰、建築資材の供給不足も利益の減少あるいは売却遅延リスクとなり、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　当社は、これらのリスクを回避するために、複数の建設業者、コンテナ製造者との付き合い、取引先を拡大すること等で対処してまいります。また、工事遅延その他の要因により販売遅延となった場合には、金融機関に対し、融資期間の延長などを事前に打診することによりリスクの軽減を図ります。

(6）資金調達について

　当社は、物件の取得及び建築等の事業資金のため、金融機関から短期及び長期の有利子負債を調達しています。今後は、市場金利が上昇する局面において支払利息等の増加により、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　資金調達に当たっては、現地取得の商談が始まった時点から金融機関と協議し、必要な資金の確保に努めてまいります。また、手元資金の活用による十分な日程調整を踏まえて、調達活動により十分な流通性を確保し、安定的な資金の確保に努めてまいります。

(7）小規模組織であるリスクについて

　当社は、少数の人員体制であり、効率性を重視した運営組織となっております。今後、急速な事業の拡大、新規事業への進出等があった場合や、突発的な事故や退職等による従業員の減少があった場合は、すみやかに適切かつ十分な組織的対応ができず、当社の事業の展開速度や社会的信用、経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(8）自然災害・不測の事故・感染症のリスクについて

　火災、落雷、水災、地震、津波、その他偶然不測の事故並びに暴動、騒乱、テロ等の災害により、当社が保有又は運営する物件が滅失、劣化又は毀損し、トランクルームの事業運営に支障をきたした場合、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、新型コロナウイルス感染症を含め感染症などで経済活動が停滞した場合も当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(9）個人情報の管理について

　当社では、見込み客情報、取引顧客情報、事業を通して取得した個人情報を保有しており、個人情報の保護に関する法律等による規制を受けております。これらの個人情報については、当社にて細心の注意を払って管理しておりますが、万が一、外部漏洩等の事態が発生した場合、損害賠償や社会的信用の失墜等により、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(10）競合激化のリスクについて

　トランクルームの開発、運営等に関する事業は、特許権等により法的に他社を排除できる参入障壁を持っているものではなく、また事業自体も比較的シンプルなものであり参入障壁が高いとは言えませんので、他業種からの参入或いは同業他社間の競合激化により当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

　一方、トランクルーム事業は地域に密着した事業であり、顧客が利用する商圏も物件から半径２キロメートル程度と狭く、飲食店や一般消費財のような競争関係には通常なりません。当社としては、可能な範囲で近隣の他社物件の価格帯を下回る水準で価格設定ができるように、物件確保に係るコストの圧縮、空調、セキュリティなどで他の競合に勝る環境の提供を行うことでリスク回避に努めております。

(11）システムトラブルについて

　当社は、ホームページを通じた店舗紹介、問合せ管理、決済サービスを行っております。またトランクルームの契約についてもシステムを利用して管理しております。当社ではセキュリティ対策やシステムの安定性確保に取り組んでおりますが、何らかの原因でシステムトラブルが発生した場合には、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(12）保有株式に関するリスクについて

　当社は、中長期的な企業価値の向上に資すると判断される他社株式を純投資目的以外の株式（政策保有株式）として保有しております。個別の政策保有株式については、「コーポレートガバナンス・コード（原則１－４）に則り、取締役会へ定期的に報告し保有意義の適否を検証するなど、適切に管理しておりますが、株式の市場価格が下落するなど、保有する株式の価値が大幅に下落した場合には、当社の経営成績等に影響を及ぼす可能性があります。

(13）その他の関係会社との関係について

①　特定の法人への依存について

　当社が2022年４月27日付で東京証券取引所グロース市場に上場する前は、現在、その他の関係会社に該当する株式会社デベロップの子会社でありました。当社と同社及び同社グループとは主力事業が異なり、事業の棲み分けがなされており、現在競合となりうる状況は発生しておらず、今後発生する見込みも現時点ではありません。また、2025年7月に当社筆頭株主及び関係会社が株式会社ケイ・エル・アイに変更いたしました。当社と同社及び同社グループとは主力事業が異なり、事業の棲み分けがなされており、現在競合となりうる状況は発生しておらず、今後発生する見込みも現時点ではありません。

　しかしながら、今後、同社及び同社グループ各社の事業ならびに取引形態の見直しによっては、当社の事業に影響を及ぼす可能性があります。

　2025年２月から2025年７月までの期間における株式会社デベロップとの主な取引、ならびに2025年７月から2026年１月までの期間における株式会社ケイ・エル・アイとの主な取引は、［関連当事者情報］に記載の通りです。

(14）当社株式の流動性に関するリスク

　上場後、初回の上場維持基準に係る審査は、2023年１月末の基準日をもって行われました。当社の上場維持基準への適合状況は、株主数、流通株式数、流通株式比率については適合しておりましたが、流通株式時価総額については適合しておりませんでした。その後、2024年１月末で上場維持基準に適合しており、2026年１月末においても上場維持基準への適合を維持しております。

（２）【役員の状況】

①　役員一覧

ａ．2026年4月22日（有価証券報告書提出日）現在の当社の役員の状況は、以下のとおりであります。

男性　7名　女性　1名　（役員のうち女性の比率12.5％）

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

代表取締役

社長執行役員

荒川　滋郎

1960年５月６日

1983年４月

新日本製鐵株式会社（現日本製鉄株式会社）入社

1988年12月

株式会社パルコ入社

2009年１月

寺田倉庫株式会社入社

2016年７月

株式会社デベロップ入社

2019年４月

当社代表取締役社長就任

2023年４月

当社代表取締役社長執行役員（現任）

（注）１

6,488

取締役常務執行役員

開発部長兼

経営企画室長

佐藤　芳紀

1988年12月21日

2011年４月

株式会社フィナンシャル・エージェンシー入社

2014年１月

株式会社デベロップ入社

2019年11月

当社入社

2019年12月

当社店舗開発室長

2021年２月

当社開発部長

2023年４月

当社執行役員開発部長就任

2024年４月

当社常務執行役員開発部長兼経営企画室長

2025年４月

当社取締役常務執行役員開発部長兼経営企画室長就任（現任）

（注）１

1,393

取締役執行役員

営業部長

坂口　亮一

1975年６月15日

1999年４月

タイガー魔法瓶株式会社入社

2003年９月

株式会社ティエラコム入社

2007年１月

株式会社マウンテン・ルーツ入社

2007年10月

医療法人社団稜歩会入職

2015年４月

株式会社デベロップ入社

2015年６月

当社取締役就任

2019年12月

当社取締役営業部長就任

2023年４月

当社取締役執行役員営業部長（現任）

（注）１

1,484

取締役

兼平　愼

1954年10月７日

1977年３月

株式会社乃村工藝社入社

2011年５月

同社執行役員事業開発本部長

2017年３月

同社常務執行役員第３事業本部副本部長

2019年３月

同社常務執行役員万博・IR準備室長

2021年４月

当社社外取締役就任（現任）

（注）１

1,387

取締役

田中　公子

1957年７月６日

1981年５月

日本航空株式会社入社

2011年１月

CMICホールディングス株式会社

2012年４月

同社社長室執行役員

2016年４月

寺田倉庫株式会社入社

2019年３月

東邦レマック株式会社社外取締役

2019年９月

株式会社匠創生顧問

2020年９月

和洋女子大学看護学部非常勤講師

2021年９月

株式会社チャーム・ケア・コーポレーション社外取締役（現任）

2021年11月

当社社外監査役就任

2022年４月

日本薬科大学招聘講師

2024年４月

株式会社イムラ社外取締役（現任）

2024年８月

株式会社サカタのタネ社外監査役（現任）

2025年４月

当社社外取締役就任（現任）

（注）１

923

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

常勤監査役

水村　健次

1955年８月６日

1983年９月

日本抵抗器販売株式会社入社

1986年３月

株式会社エスコム入社

1988年３月

株式会社パルコ入社

2007年12月

鴻池運輸株式会社入社

2020年８月

コウノイケ・コーポレートサービス株式会社入社

2021年６月

当社取締役管理部長就任

2023年４月

当社取締役執行役員管理部長

2025年４月

当社常勤監査役就任（現任）

（注）２

1,140

監査役

井上　真一郎

1975年３月27日

2000年11月

司法試験合格

2002年10月

弁護士登録（大阪弁護士会）

2002年10月

弁護士法人三宅法律事務所入所

2012年５月

同法人パートナー就任（現任）

2014年12月

第一東京弁護士会に登録換え

2020年６月

ニッセイ・ウェルス生命保険株式会社社外監査役就任（現任）

2021年６月

当社社外監査役就任（現任）

2023年６月

三菱UFJ国際投信株式会社（現　三菱UFJアセットマネジメント株式会社）社外取締役就任（現任）

（注）２

0

監査役

岩渕　光尚

1964年４月11日

1988年４月

野村證券株式会社入社

1994年10月

太田昭和監査法人入社

2008年７月

岩渕光尚公認会計士事務所設立

2008年７月

公認会計士桜友共同事務所（現　清陽監査法人）入所（現任）

2025年４月

当社社外監査役就任（現任）

（注）２

0

計

12,815

（注）１．2025年１月期の定時株主総会終結の時から１年以内に終了する事業年度のうち、最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

２．2025年１月期の定時株主総会終結の時から４年以内に終了する事業年度のうち、最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

３．取締役兼平愼及び田中公子は、社外取締役であります。

４．監査役井上真一郎及び岩渕光尚は、社外監査役であります。

５．所有株式数には、ストレージ王役員持株会（以下「役員持株会」という。）における各自の持分を含めた実質所有株式数を記載しております。なお、提出日現在（2026年４月22日）の役員持株会による取得株式数は確認ができないため、2026年４月２日現在の実質所有株式数を記載しております。

ｂ．2026年4月24日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として、「取締役5名選任の件」及び「補欠監査役１名選任の件」を提案しており、当該議案が承認可決されますと、当社の役員の状況は以下のとおりとなる予定です。なお、役員の役職等につきましては、当該定時株主総会の直後に開催が予定される取締役会の決議事項の内容（役職等）を含めて記載しております。

男性　7名　女性　1名　（役員のうち女性の比率12.5％）

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

代表取締役

社長執行役員

荒川　滋郎

1960年５月６日

1983年４月

新日本製鐵株式会社（現日本製鉄株式会社）入社

1988年12月

株式会社パルコ入社

2009年１月

寺田倉庫株式会社入社

2016年７月

株式会社デベロップ入社

2019年４月

当社代表取締役社長就任

2023年４月

当社代表取締役社長執行役員（現任）

（注）１

6,488

取締役常務執行役員

開発部長兼

経営企画室長

佐藤　芳紀

1988年12月21日

2011年４月

株式会社フィナンシャル・エージェンシー入社

2014年１月

株式会社デベロップ入社

2019年11月

当社入社

2019年12月

当社店舗開発室長

2021年２月

当社開発部長

2023年４月

当社執行役員開発部長就任

2024年４月

当社常務執行役員開発部長兼経営企画室長

2025年４月

当社取締役常務執行役員開発部長兼経営企画室長就任（現任）

（注）１

1,393

取締役執行役員

営業部長

坂口　亮一

1975年６月15日

1999年４月

タイガー魔法瓶株式会社入社

2003年９月

株式会社ティエラコム入社

2007年１月

株式会社マウンテン・ルーツ入社

2007年10月

医療法人社団稜歩会入職

2015年４月

株式会社デベロップ入社

2015年６月

当社取締役就任

2019年12月

当社取締役営業部長就任

2023年４月

当社取締役執行役員営業部長（現任）

（注）１

1,484

取締役

兼平　愼

1954年10月７日

1977年３月

株式会社乃村工藝社入社

2011年５月

同社執行役員事業開発本部長

2017年３月

同社常務執行役員第３事業本部副本部長

2019年３月

同社常務執行役員万博・IR準備室長

2021年４月

当社社外取締役就任（現任）

（注）１

1,387

取締役

田中　公子

1957年７月６日

1981年５月

日本航空株式会社入社

2011年１月

CMICホールディングス株式会社

2012年４月

同社社長室執行役員

2016年４月

寺田倉庫株式会社入社

2019年３月

東邦レマック株式会社社外取締役

2019年９月

株式会社匠創生顧問

2020年９月

和洋女子大学看護学部非常勤講師

2021年９月

株式会社チャーム・ケア・コーポレーション社外取締役（現任）

2021年11月

当社社外監査役就任

2022年４月

日本薬科大学招聘講師

2024年４月

株式会社イムラ社外取締役（現任）

2024年８月

株式会社サカタのタネ社外監査役（現任）

2025年４月

当社社外取締役就任（現任）

（注）１

923

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

常勤監査役

水村　健次

1955年８月６日

1983年９月

日本抵抗器販売株式会社入社

1986年３月

株式会社エスコム入社

1988年３月

株式会社パルコ入社

2007年12月

鴻池運輸株式会社入社

2020年８月

コウノイケ・コーポレートサービス株式会社入社

2021年６月

当社取締役管理部長就任

2023年４月

当社取締役執行役員管理部長

2025年４月

当社常勤監査役就任（現任）

（注）２

1,140

監査役

井上　真一郎

1975年３月27日

2000年11月

司法試験合格

2002年10月

弁護士登録（大阪弁護士会）

2002年10月

弁護士法人三宅法律事務所入所

2012年５月

同法人パートナー就任（現任）

2014年12月

第一東京弁護士会に登録換え

2020年６月

ニッセイ・ウェルス生命保険株式会社社外監査役就任（現任）

2021年６月

当社社外監査役就任（現任）

2023年６月

三菱UFJ国際投信株式会社（現　三菱UFJアセットマネジメント株式会社）社外取締役就任（現任）

（注）２

0

監査役

岩渕　光尚

1964年４月11日

1988年４月

野村證券株式会社入社

1994年10月

太田昭和監査法人入社

2008年７月

岩渕光尚公認会計士事務所設立

2008年７月

公認会計士桜友共同事務所（現　清陽監査法人）入所（現任）

2025年４月

当社社外監査役就任（現任）

（注）２

0

計

12,815

（注）１．2026年１月期の定時株主総会終結の時から１年以内に終了する事業年度のうち、最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

２．2025年１月期の定時株主総会終結の時から４年以内に終了する事業年度のうち、最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

３．取締役兼平愼及び田中公子は、社外取締役であります。

４．監査役井上真一郎及び岩渕光尚は、社外監査役であります。

５．所有株式数には、ストレージ王役員持株会（以下「役員持株会」という。）における各自の持分を含めた実質所有株式数を記載しております。なお、提出日現在（2026年４月22日）の役員持株会による取得株式数は確認ができないため、2026年４月２日現在の実質所有株式数を記載しております。

６．当社は、法令に定める監査役の員数を欠くことになる場合に備え、会社法第329条第３項に定める補欠監査役１名を選任しております。補欠監査役の略歴は次のとおりであります。

氏　名

略歴・地位及び重要な兼職の状況

鈴木　信裕

（昭和50年４月26日）

職　歴

2000年４月 東日本電信電話株式会社入社

2011年２月 有限責任あずさ監査法人入所

2013年４月 鈴木信裕公認会計士事務所開設　所長（現任）

2016年７月 株式会社和心常勤監査役就任

2018年12月 株式会社ベルテックス社外監査役就任（現任）

2019年９月 株式会社S-FIT社外監査役就任（現任）

2020年４月 株式会社ランド・ホ―常勤監査役就任

2024年３月 株式会社ミラティブ常勤監査役（現任）

2024年12月 株式会社アイブレイド監査役就任（現任）

②　社外役員の状況

　当社は、知識・経験・能力・専門性及びその独立性などを総合的に勘案し、社外取締役２名、社外監査役２名を選任しております。

　なお、社外取締役及び社外監査役を選任するための独立性に関する基準または方針として明確に定めたものはありませんが、会社法に定める社外役員の要件及び東京証券取引所の独立性に関する基準を参考に、経歴や当社との関係を踏まえて、当社経営陣から独立した立場で社外役員としての職務を遂行できる十分な独立性が確保できることを前提に選任しております。

　社外取締役兼平愼は、企業経営における豊富な経験と幅広い見識により当社の経営に対して監督、助言等を行っております。なお、当社との間に人的、資本的または取引関係その他の特別の利害関係は存在しておりません。

　社外取締役田中公子は、他社での要職を歴任される中で培われた豊富な経験と幅広い見識を活かすことで、独立した立場から、当社の経営全般に対する様々な助言・提言を行っております。なお、当社との間に人的、資本的又は取引関係その他の特別の利害関係は存在しておりません。

　社外監査役井上真一郎は、弁護士としての豊富な経験と専門的で幅広い知識を有しており、当社の業務執行の監査を行っております。なお、当社との間に人的、資本的または取引関係その他の特別の利害関係は存在しておりません。

　社外監査役岩渕光尚は、公認会計士として会計監査等の業務に従事し、企業会計・監査・内部統制の分野において豊富な経験と深い見識を有しており、当社において独立した立場から監査を行っております。なお、当社との間に人的、資本的または取引関係その他の特別の利害関係は存在しておりません。

③　社外取締役又は社外監査役による監督、監査と内部監査、監査役監査及び会計監査人との相互連携並びに内部統制部門との関係

　社外取締役は、取締役会に出席し決議事項に関する審議や決定に参加するほか、業務執行等の報告を受ける等の監督を行っております。

　また、社外監査役は、取締役会に出席し決議事項に関する審議や決定に参加するほか、業務執行等の報告を受ける等の監督を行っております。

　また、社外監査役は、取締役会及び監査役会において、専門知識及び豊富な経験に基づき意見・提言を行っております。

　更に、社外監査役は、内部監査担当者及び会計監査人と連携をとり情報及び意見交換を行い、法令等の遵守及びリスク管理等に関する内部統制システムの有効性を確認するとともに監査の実効性を確保しております。

２【沿革】

　当社は2008年５月に東京都中央区において、株式会社デベロップの子会社として、トランクルームの運営、管理を目的に設立されました。2007年２月創業の株式会社デベロップは、コンテナ建築を祖業とする会社で、トランクルームに適した借地案件を探し、土地所有者との借地契約と同時に、資金力のある投資家にトランクルーム投資事業を提案し、建設、完成後売却することで投資回収をする事業を展開しており、当社はそのトランクルームの運営会社として事業を拡大してまいりました。

　その後、岡山県岡山市の株式会社アイトランク山陽と合併し、関東地方の拠点に加え、岡山県の拠点を運営するようになりました。

　2019年以降、在来建築型トランクルームの需要の高まりから、当社は都心における在来建築型トランクルームの企画、開発を開始し、コンテナ型の比重の低下に伴い、親会社への依存度も下がり、トランクルームの運営会社という位置づけから、トランクルームの企画、開発、運営会社へと成長して参りました。これに伴い、デベロップグループ内でセグメントを見直し、株式会社デベロップはトランクルームの企画、開発を停止し、当社に移管しました。ビジネスモデルとしても従来のトランクルーム運営受託に加え、土地を自社で購入、建築の上で、完成したトランクルームを投資家に売却した上で借上げ、自社運営する事業の比率を高めて参りました。

　当社は、2022年４月27日付で東京証券取引所グロース市場に当社株式を上場するにあたり、当社株式の公募増資及び株式会社デベロップが当社株式の売出しを行ったこと等により株式会社デベロップは当社の親会社に該当しないこととなりました。

設立以降の当社に係る経緯は次のとおりであります。

年月

概要

2008年５月

東京都中央区にトランクルームの運営、管理を目的とした株式会社ストレージ王を設立

2010年４月

岡山の天満屋グループが岡山市北区にトランクルームの企画、開発、運営、管理を目的とした株式会社アイトランク山陽を設立

2013年５月

株式会社デベロップが株式会社アイトランク山陽を100％子会社化

2013年６月

一般社団法人レンタル収納スペース推進協議会に加入

2015年７月

株式会社ストレージ王が、株式会社アイトランク山陽を存続会社として合併し、株式会社ストレージ王へ商号変更。同時に本社を岡山市北区から東京都中央区に移転

2015年９月

本社を東京都中央区から千葉県市川市市川に移転

2016年７月

株式会社ストレージ王を存続会社として、株式会社デベロップの子会社であったソーラーエナジーインヴェストメント株式会社と合併

2019年２月

本社を千葉県市川市市川から市川市市川南に移転

2020年５月

株式会社タスキと業務提携

2022年４月

東京証券取引所グロース市場に株式を上場

2022年11月

株式会社パルマと業務提携

2023年１月

クリアル株式会社と業務提携

2023年４月

日本セルフストレージ協会に加入

2023年11月

株式会社アーバネットコーポレーションと業務提携

2024年１月

一級建築士事務所登録

2024年２月

バリュークリエーション株式会社と業務提携