レオパレス21は何で稼いでいる？

３ 【事業の内容】
当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社、連結子会社11社、持分法適用関連会社３社及びその他の関係会社１社により構成されており、賃貸事業を主たる事業としております。
当社グループの事業内容及び当社と関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。
なお、次の３部門は「第５　経理の状況　１　連結財務諸表等　(1) 連結財務諸表　注記事項(セグメント情報等)」に掲げるセグメントの区分と同一であります。
賃貸事業……………当社は自社所有物件の賃貸及び管理、建築請負したアパート等の一括借上による賃借物件の賃貸及び管理、アパート等の営繕工事、賃貸関連諸サービス及びブロードバンドサービス、アパート等建築工事の請負等を主に行っております。
子会社の㈱レオパレス・リーシングは社宅代行・不動産仲介事業、プラザ賃貸管理保証㈱は賃料債務保証事業、㈱レオパレス・パワーは屋根借りによる太陽光発電事業、あすか少額短期保険㈱は賃貸住宅入居者への家財保険等の販売を行っております。
海外子会社のレオパレス21ビジネスコンサルティング(上海)有限公司及びLeopalace21 Singapore Pte. Ltd.はコンサルティング事業等を行っております。
シルバー事業………当社及び子会社である㈱アズ・ライフケアは、関東・中部エリアを中心に介護施設「あずみ苑」の運営を行っております。
なお、当社のシルバー事業については、2026年４月１日を効力発生日として、当社を分割会社、子会社である㈱アズ・レジデンスを承継会社とする会社分割（吸収分割）により、同社に継承しております。
その他事業…………当社はファイナンス事業を行っております。
海外子会社のLeopalace Guam Corporationは、グアム島においてゴルフ場やホテルなどを運営するレオパレスリゾートグアムを展開しております。
子会社の㈱レオパレス・スマイルは、グループ各社の事務代行事業を行っております。

なお、その他の関係会社である千鳥合同会社は、当社の議決権の15.4％を所有しておりますが、当社グループが行う事業との直接的な関係はありません。

［事業系統図］
以上述べた事項を事業系統図によって示すと次のとおりであります。

（注）1.当連結会計年度において、株式会社アズ・レジデンスを新たに設立したため、連結の範囲に含めております。
2.前連結会計年度において持分法適用非連結子会社でありましたTRUMAN HOLDING LIMITEDについては、会社清算に伴い、当期末において持分法適用の範囲から除外しております。

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】
文中の将来に関する事項は、原則として当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営方針
当社は、2026年3月期から2028年3月期までの3カ年を対象とする中期経営計画「New Growth 2028」を策定いたしました。
レオパレス２１の価値創造で、賃貸住宅を中心とする住まいの領域において、イノベーティブで持続可能なサービスの提供を続け、これからも社会に必要とされる企業であり続けることを重点テーマとし、将来の事業環境を見据えて当社のあるべき姿を明確にし、賃貸事業及び開発事業を主軸とする事業基盤の強化を図るとともに、経済価値と社会価値の両立を目指した４つの戦略を推進することで、長期的な企業価値向上を目指してまいります。

(2) 経営環境及び対処すべき課題
(経営環境)
日本国内における世帯総数は、2030年をピークに減少に転じる一方、当社の主要ターゲットである単身世帯は、 2035年にかけて増加する見通しであり、単身者向け賃貸住宅の需要は今後も高い水準で推移すると見込まれることから、賃貸事業の持続的な成長を支える外部環境が継続すると想定しております。
賃貸事業を主な事業とする他社は、ファミリー層をターゲットにした長期間の居住を前提としたビジネスモデルであるのに対し、単身者向けに家具・家電を備えたワンルームを大都市圏に集中して提供している当社は、賃貸住宅市場において競合他社とは異なる独自のポジションを確立していると認識しております。
また、当社の入居率は、企業の人材採用に伴う寮・社宅としての需要から、有効求人倍率と連動して推移する傾向があります。現在、採用市場は活況であり、今後も法人顧客による寮・社宅需要の拡大が見込まれます。
加えて、日本人の生産年齢人口の減少が続くなか、労働力不足や留学生の増加を背景に、外国人の入国・在留が拡大しており、外国籍入居者が約14％を占める当社においては、今後も追い風となる外部環境が継続する見通しです。
(対処すべき課題)
■基盤戦略
エリア戦略の実行（入居率及び稼働家賃単価の向上）
2026年3月期からの3カ年は、エリア支社制に向けた事業基盤の強化に引き続き取り組む重要な期間であり、エリア戦略の実行により地域ごとの収益性を最大化するとともに、以下の取組みを通じて、入居率及び稼働家賃単価の向上を図り、総合賃貸管理業としての地位を確立してまいります。
＜法人利用の拡大＞
・トップ営業は継続する一方、法人部から地域へ顧客・人員の移管を行い、エリア制による営業力強化を目指す。
・商工会議所や自治体との連携を通じて、地場企業、特に外国籍人材の受け入れに積極的な企業との関係を強化し、利用率向上を図る。
＜個人契約の改善＞
・個人契約の増加を目指し、自治体との連携、留学生を含めた学生市場の開拓を推進する。
・需要に応じた柔軟な価格設定を行うダイナミックプライシングを導入し、入居率と収益性の両面の向上を目指す。

＜外国籍入居者の獲得＞
・今後も外国籍人材や留学生の需要拡大が見込まれる中、当社の強みとノウハウを活かし、自治体や企業との連携を通じて、外国籍入居者の獲得を図る。
＜賃貸管理業の基盤再構築＞
・協力会社との連携強化やサービス品質の向上により、物件価値の維持と顧客満足度の向上を図る。
・オーナー様との定期的なコミュニケーションに加え、資産運用やリスク管理の支援を通じ、満足度向上と長期的な関係強化を図る。
DX・人的資本経営の推進による持続可能な組織体制の整備
当社は、デジタル技術の活用によりお客様への価値創造を拡大し、従業員が主役になる組織の実現を目指しています。データに基づいて迅速な意思決定を行うデータドリブン経営の基盤構築を目指し、デジタル人材の育成にも力を入れていきます。
また、人材戦略として、社長自らが先頭に立ち人的資本経営・ウェルビーイング経営を推進しており、その詳細については、「第２ 事業の状況 ２ サステナビリティに関する考え方及び取組（2）戦略」に記載しております。
■成長戦略
開発事業の本格再開（管理物件ポートフォリオの最適化）
2026年3月期より開発事業を本格的に再開し、2027年3月期は、大阪、広島、福岡への営業拠点の拡充を行い、引き続き収益性の高い管理物件の確保と新たな事業基盤の構築に取り組んでまいります。
管理物件のポートフォリオ最適化（平均築年数の引き下げ、収益性のある管理物件の確保）を図るため、老朽化が進む既存物件の建替えに加え、不動産開発（ファンド、ランドセット販売等）や法人市場の開拓（法人保有遊休地の開発支援等）を通じて、新規物件の供給に積極的かつ多様性をもって取り組んでまいります。
ZEH物件の供給による脱炭素社会への貢献
環境配慮に向けた現在の取り組み（CO2排出量削減・省エネ配慮・廃材削減）に加えて、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）物件の供給を引き続き推進してまいります。
ZEH-M水準の省エネ性能仕様は2026年3月期内に検討を完了し、2029年3月期には建築請負契約におけるZEH-M比率50％（ZEH-M Oriented相当を含む）を目標としております。
なお、施工不備物件の改修については、2024年12月までに、入居者様及び建物所有者様のご協力が得られた明らかな不備のすべてについて、調査及び改修などの対応が完了しております。当社は引き続き入居者様及び建物所有者様の要望に対応できる体制を維持し、特定行政庁との協議の上、入居者様及び建物所有者様の個別の事情に配慮した丁寧な対応を行い、各物件の状況に応じた対応計画に基づき、改修等を進めてまいります。

(3) 目標とする経営指標
2026年5月15日に、最新の事業環境・業績動向を踏まえて数値目標を修正いたしました。
賃貸事業において、2026年3月期の期末入居率を踏まえて入居率計画を調整したことに加え、法人需要を背景とした堅調な需要環境を反映し成約家賃単価の見通しを引き上げました。また、開発事業において、2026年3月期の受注実績が好調であったことを踏まえ、管理戸数計画を上方修正いたしました。
インフレの影響を考慮し、各種コストの増加を織り込んだ結果、売上高から親会社株主に帰属する当期純利益に至るまで、いずれも上方修正となりました。
(単位：百万円)

2026年3月期

2027年3月期

2028年3月期

11月修正計画

実績

計画

計画

売上高

444,100

444,820

465,000

477,800

営業利益

34,800

35,966

38,500

43,100

経常利益

33,000

34,842

38,100

42,700

親会社株主に帰属する当期純利益

13,000

14,933

22,200

25,000

(4) 資本コストや株価を意識した経営
当社は、中長期的な企業価値の向上に向けて、資本コストや株価を意識した経営に取り組んでおります。持続的な成長と企業価値の向上を実現するため、経営資源の最適な配分と資本効率の改善を重視しつつ、事業構造の変革を推進しています。企業価値の向上に向けては、ROIC、WACC、PBRなどを重要な経営指標と位置づけ、経営判断に活用しています。
当社のWACCは約5.0％と認識しており、これを上回る資本収益性の確保を前提として、効率的かつ戦略的な成長投資を通じた企業価値の最大化を図っています。さらに、PBRの向上に向けては、ROE及びPER等の指標改善が重要であると認識しており、その主要なドライバーとして、「EBITDAの増加」「自己資本の最適化」「期待成長率の向上」「株主資本コストの低減」に取り組んでいます。
また、統合報告書や決算説明資料の充実、ESG情報の積極的な開示、説明会・IRイベントの開催等、IR活動の強化を通じて株主との建設的な対話を促進し、株主価値の最大化を図っています。

３ 【事業等のリスク】
当社グループでは、物理的、経済的、または信用上の損失、不利益を生じさせる可能性のある潜在的なものをリスクとして特定し、潜在リスクについて組織的に対策を行って管理することにより、リスクの低減及び未然防止を図る対応を行っております。
（１）グループのリスク管理体制
①リスク分類と報告体制
当社グループでは、「第２　事業の状況　２　サステナビリティに関する考え方及び取組　(３)　リスク管理」に記載の通り、全体のリスクを大きく６つに分類しています。各々の分類をさらに細分化し、合計16種類のリスクを想定しております。これらのリスクが顕在化しないよう、業務執行の各部門でリスク管理責任者及びリスク管理担当者を選任し、各々の役割と責任を明確にしてリスク管理を行っております。
なお、各関係会社の社長は、リスク管理責任者としての役割を担っており、関係会社のリスク情報を当社へ報告する体制となっております。
②リスク管理体制
当社グループでは、全社的なリスクを網羅的に把握・管理するため、取締役会の諮問機関としてリスク管理委員会を設置しております。リスク管理委員会は、代表取締役社長を委員長とし、弁護士等の専門的知識を有する社外委員も含めた構成員でリスク検討を行っており、四半期に１回開催しております。なお、リスク管理委員会におけるリスク管理状況については、半期に１回、取締役会に報告しております。
昨今の外部環境の変化に伴うリスクの増大傾向を踏まえ、潜在リスクに対する「起きる前の予防策」や「顕在化した時の対応を準備する取組み」を強化したリスク管理体制へ整備・拡充を図るため、下図の通りリスク管理委員会の分科会として６つの会議体を設置しております。各会議体で押さえるべきリスクを定め、専門性の観点からリスクアセスメント及び顕在化したインシデントについて協議を行っております。
また、全国７エリアによる現場ごとの部署横断的な会議体として現場会を設置し、リスクの高い事象（事件・事故）やクレーム情報をいち早く全国へ水平展開するように分科会へ情報共有しております。また、これらの情報をもとに各分科会にて協議した対応策は、各エリアの現場会に対して共有しております。

③リスク管理プロセス
当社グループでは、各部門にて洗い出して特定されたリスクを下図のプロセスで管理しております。外的要因リスクについては、リスク管理委員会の場で経営層を中心に検討しております。戦略ガバナンス、財務、レピュテーションに関するリスクについては『経営戦略・財務』、コンプライアンスリスクについては『リーガル管理』、オペレーショナルリスクについては『品質管理』、『クレーム管理』、『情報・システム管理』、『介護事業』の各分科会で部署横断的に協議した上で、リスクを分析、評価しております。
分科会で協議したリスクに対する対応策及びインシデントの再発防止策等についてはリスク管理委員会へ報告し、グループ全体のリスク評価を実施した上でリスク対応を行う優先順位を決定しております。リスク管理委員会での評価結果をもとに各分科会にて対応策を協議し、所管部署にて実行しております。

④リスクマップ
当社グループでは、リスク対応の優先順位付けを行う際に、「影響度」及び「発生可能性」の大小によってリスクの大きさの程度を認識し、下図のリスクマップにて可視化しております。「影響度」については「メディア注目度」、「直接的なインパクト」、「原因から発生に至るまでの期間」の３つの指標を総合して３段階で評価しております。「発生可能性」については今後起こりうる頻度を３段階で評価しております。「影響度×発生可能性」でリスクの大きさを５段階（「極大」、「大」、「中」、「小」、「極小」）評価しております。
リスクマップにおいて「極大」、「大」、「中」に分類されたリスクは、各分科会で対応策を協議し、所管部署で実行することで業績等への影響を最小限に抑えております。また、「小」、「極小」に分類されたリスクについては、定期的にモニタリングを行い、リスクの大きさの変動について注視しております。

高

影響度

低

３

中

極大

極大

２

小

中

大

１

極小

極小

小

１

２

３

低 発生可能性 高

（２）主要なリスク
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、「３　事業等のリスク　（１）グループのリスク管理体制　③　リスク管理プロセス」に記載のプロセスに即してリスク管理委員会にてグループ全体のリスク評価を実施した結果、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に特に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下の通りです。ただし、以下のリスクは当社の全てのリスクを網羅したわけではなく、対応策もこれらのリスクを完全に排除するものではありません。
なお、下記の事項及び文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
① 原価高騰及び事業環境の変化が収益性に影響を及ぼすリスク
［リスクシナリオ］
当社グループの事業は、多数の協力会社との協業や、原材料や資材の調達等によるサプライチェーンにより成り立っておりますが、国内外の経済情勢や物価動向の変化、テロや政情不安等による大規模なデモ・紛争・内乱、感染症の流行等の不測の事態が発生、または長期にわたって継続した場合、原材料や資材の高騰、または調達遅延や供給制約、物流の停滞等を含むサプライチェーンの混乱が生じる可能性があります。
これに伴い、管理物件の備品調達コストや建設コストをはじめとする原材料価格や人件費等の変動、工期の遅延、代替調達に伴うコスト上昇等が生じ、当社グループにおける原価構造及び収益性、取引条件や価格設定を含む事業運営に影響が生じる可能性があります。
また、協力会社との取引に関しては、社会的要請や関連法規の動向を踏まえた対応が求められており、これらの動向への対応状況によっては、取引条件の見直しや調達先の変更を行う可能性があり、サプライチェーンの安定性に影響を及ぼす可能性があります。
これらの要因が単一的または複合的に生じた場合、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重大な影響を及ぼす可能性があります。
［対応策］
賃貸事業部門では、原価構造の変動を考慮しつつ、エリア特性や需給動向に応じた適切な家賃設定に加え、中長期的なコスト構造や物件価値を考慮した価格水準の改定を行い、稼働率向上に向けた施策とあわせて収益性の確保に努めております。
開発事業部門では、設計、施工の標準化や工法の見直しによる原価低減の推進、主要資材の価格動向の継続的な把握及び複数調達先の確保、工事実行予算及び工期管理の高度化により、コストの抑制に努めています。これらの取組みによって、特定の協力会社や供給先への依存を低減し、サプライチェーンの混乱が生じた場合における事業への影響の最小化を図っております。また、受注段階においては、外部環境を踏まえた収益性の検証を行い、価格動向や市場環境を適切に反映した価格条件や新築供給エリアの設定及び契約内容の慎重な検討を行うことで、原価変動による収益への影響の低減を図っております。
加えて、協力会社との取引においては、社会的要請や関連法規の動向を踏まえつつ、安定的な取引構築に努めております。
今後も経営環境の変化に注視しつつ、原価管理体制の強化及び収益性を重視した事業運営を継続することで、業績への影響を可能な限り低減するよう努めて参ります。
② 自然災害・気候変動に関するリスク
［リスクシナリオ］
当社グループは、国内及び海外に事務所、アパート物件等の施設を展開しておりますが、地震や台風、水害等の大規模な自然災害により、従業員や顧客、施設、物件等への直接的な被害のほか、通信ネットワークの遮断等による間接的な被害を受ける可能性があります。
これらの災害が発生した場合、事業活動の中断等による損失、各事業で管理、運営している物件に対する点検や応急処置の実施、その他社会的な支援活動を行うための費用等が発生する可能性があります。特に、首都直下地震が発生した場合には、本社及び本社従業員の被災が想定され、事業活動や社内システムに大きな影響を受ける可能性があります。
これらにより、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重大な影響を及ぼす可能性があります。

［対応策］
当社グループでは、重要な事業を中断させない、中断しても短い期間で復旧させるために、「社内被害」と「事業被害」を速やかに把握し、復旧活動・被害拡大抑止に向けた適切な事業継続計画（BCP）を策定しております。その一環として、被災時における指揮命令系統の明確化及び権限委譲の整理を行い、より機動的な初動対応が可能となる体制の整備を進めております。
また、復旧工事における体制・対応基準・プロセス等を定め、安全確保と早期入居再開に向けた指針を整備しております。
さらに、当事業年度においては、災害発生時の迅速な意思決定及び対応体制の強化を図るため、役員を対象とした実動訓練を実施しました。加えて、54期以降は訓練の対象を従業員まで広げる計画としており、当社グループ全体で迅速な対応が可能となる体制の整備を併せて進めております。
引き続き、リスク管理委員会の下部組織である分科会の一つの「経営戦略・財務」に関する分科会において、自然災害・気候変動への対策に焦点を当てた協議と対応を行ってまいります。
③ ＩＴシステム及び情報セキュリティに係るリスク
［リスクシナリオ］
モバイルＰＣ業務や外部パートナーとの連携により、重要な情報データにアクセス可能な端末が増えることで、サイバー攻撃の標的となる可能性が高まっています。
ランサムウェア被害等における意図的な行為により、システム停止やお客さま情報の漏洩、建物管理全般業務遂行の停滞、お客さまやお取引先さまへの損害賠償責任や当社への信頼低下がおこる可能性があります。
また、取引先である企業を踏み台にしたサプライチェーン攻撃や委託先におけるセキュリティリスクが顕在化した場合、外部に個人情報が流出する可能性があります。
さらに、ＡＩの急速な技術進歩と普及に伴い、様々な分野でのＡＩの活用が進み、当社でもＡＩの利活用を段階的に拡大している中、プライバシー侵害・個人データの外部流出、ハルシネーションによる誤情報の使用、著作物を意図せず商用利用してしまった等の知的財産権の侵害により損害が発生する可能性があります。
これらにより、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重大な影響を及ぼす可能性があります。
［対応策］
ISO や NIST（National Institute of Standards and Technology「米国国立標準技術研究所」） のセキュリティフレームワークを参考に、当社ではさまざまな情報セキュリティ対策を実施しています。
まず、情報セキュリティに関する専門部署を中心とする連携体制と統制を強化し、外部からの攻撃への対応や非常時を想定した定期的な訓練、さらには脆弱性診断を継続的に実施しています。
また、新規取引の事前審査に加えて、既存取引についても定期的なセキュリティチェックを実施し、情報セキュリティマネジメント体制を継続的に確認しています。
さらに、ＡＩにより高度化・多様化するサイバー攻撃に備え、中長期的視点でフィルタリングやＰＣ端末、クラウド環境のセキュリティ対策も強化しています。
外部セキュリティ企業との密な連携により、SOC（セキュリティオペレーションセンター）でのモニタリングを実施し、サイバーセキュリティに関する国家資格である「情報処理安全確保支援士」を専門人材として社内に配置しています。
機密情報の漏洩防止については、予防・検知・発生後の3段階における対応強化を進めるとともに、外部環境の脅威動向だけでなく、脆弱性診断などを通じて現状の対策実施状況を的確に評価し、リスクレベルを定量的に把握しています。
環境変化に対応するため、情報セキュリティ及びデータ保護に関する関連規程の改訂を継続的に行い、全社員に対してはコンプライアンス研修や情報セキュリティ啓発を継続的に実施し、ｅラーニングや標的型攻撃メール訓練を含めた社員教育を行っています。
社員によるＡＩの使用についてはガイドラインを作成し、リテラシー向上に努めています。サードパーティＡＩを使用する場合には、「学習不使用」「保存不可」「オプトアウト可否」について導入時に審査を行い、その可否判断を実施しています。
引き続き、リスク管理委員会の下部組織であり、分科会の一つである「情報・システム管理」に関する分科会において、ＩＴシステム及び情報セキュリティ対策に焦点を当てた協議と対応を行ってまいります。

(2) 【役員の状況】

①　役員一覧
男性13名　女性1名　(役員のうち女性の比率7.1％)

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有
株式数
(千株)

代表取締役社長
社長執行役員
開発事業本部長

宮尾　文也

1960年４月14日生

1983年４月

中道リース㈱入社

1990年６月

当社入社

2000年９月

経理部次長

2008年７月

リゾート事業本部部長

2010年７月

経営企画部長

2012年７月

理事

2013年４月

執行役員

2016年６月

取締役執行役員

2017年５月

経営企画部・広報部担当

2018年４月

取締役常務執行役員
経営企画・IR担当

2019年５月

代表取締役社長(現任)
社長執行役員(現任)

2019年６月

事業統括本部長

2022年５月

施工不備対策本部長

2025年４月

開発事業本部長（現任）

(注)３

12

取締役
常務執行役員
賃貸事業本部長

早島　真由美

1973年４月26日生

1996年４月

当社入社

2009年４月

賃貸事業部　賃貸第３営業部　東日本法人営業部営業副部長

2010年７月

賃貸事業部　東日本第２法人営業部長

2014年４月

コーポレート業務推進統括部長

2015年４月

理事

2018年４月

執行役員

2019年６月

取締役執行役員
コンプライアンス統括本部長CLO
(最高法務責任者)

2020年６月

コンプライアンス推進本部長CLO
(最高法務責任者)

2020年７月

管理本部長

2021年５月

経営管理本部　副本部長

2022年５月

取締役常務執行役員(現任)
賃貸事業本部長

2024年11月

事業推進本部長

2026年４月

賃貸事業本部長（現任）

(注)３

5

取締役
常務執行役員
特命担当

持田　直道

1962年９月４日生

1985年４月

三井銀行(現三井住友銀行)入行

2007年６月

当社入社
取締役　経営企画本部長

2009年４月

取締役執行役員
賃貸事業部 第３営業部長
ブロードバンド推進部長

2010年４月

関連事業本部長

2010年６月

執行役員

2011年５月

法人営業統括部長

2013年４月

賃貸事業部 副事業部長

2014年４月

常務執行役員

2015年７月

建築請負事業部 副事業部長

2020年６月

㈱レオパレス・リーシング
代表取締役社長

2021年５月

理事
法人企画部長

2022年５月

執行役員
賃貸事業本部 副本部長
法人営業部門長

2022年６月

取締役執行役員

2024年11月

取締役常務執行役員(現任)
賃貸営業本部長

2026年４月

特命担当（現任）

(注)３

42

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有
株式数
(千株)

取締役
執行役員
経営管理本部長
開発事業本部 副本部長

竹倉　慎二

1972年５月９日生

1996年４月

当社入社

2014年４月

西日本第１請負営業部長

2018年５月

東日本第３請負営業部長

2020年６月

東日本第２ウェルスマネジメント部長
施工不備問題緊急対策プロジェクト担当

2020年10月

経営企画部長

2021年４月

執行役員

2022年５月

経営管理本部長(現任)
コンプライアンス推進本部長CLO
(最高法務責任者)

2022年６月

取締役執行役員(現任)

2025年４月

開発事業本部　副本部長（現任）

(注)３

24

取締役

山下　明男

1961年10月23日生

1984年４月

日本開発銀行(現㈱日本政策投資銀行)入行

2006年１月

モルガン・スタンレー証券(現モルガン・スタンレーMUFG証券㈱) 入社

2008年６月

フォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン合同会社 入社 マネージングディレクター(現任)

2013年３月

同社 在日代表

2021年６月

当社取締役(現任)

2022年１月

PJC Investments㈱(現㈱アコーディア・ゴルフホールディングス) 取締役
㈱アコーディア・ゴルフ 取締役

2023年９月

㈱そごう・西武 取締役（現任）

2025年２月

フォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン合同会社 日本代表
フェニックスリゾート㈱ 会長（現任）

2025年４月

常盤興産㈱ 取締役（現任）

2025年12月

フォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン合同会社　アジア共同責任者 日本代表（現任）

(注)３

―

取締役

劉　勁

1984年６月10日生

2010年４月

モルガン・スタンレーMUFG証券㈱ 入社

2011年４月

RBS証券 入社

2012年５月

フォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン合同会社 入社

2020年４月

FHK㈱ 取締役(現任)

2020年12月

フォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン合同会社 マネージングディレクター(現任)

2021年６月

当社取締役(現任)

2022年１月

PJC Investments㈱(現㈱アコーディア・ゴルフホールディングス) 取締役

㈱アコーディア・ゴルフ 取締役

2023年９月

㈱そごう・西武 代表取締役

2026年４月

㈱そごう・西武 代表取締役社長（現任）

(注)３

―

取締役

渡邊　顯

1947年２月16日生

1973年４月

弁護士登録

2006年11月

㈱ファーストリテイリング　社外監査役

2007年６月

前田建設工業㈱　社外取締役

2007年６月

㈱角川グループホールディングス
(現 ㈱KADOKAWA) 社外監査役

2010年４月

MS＆ADインシュアランスグループホールディングス㈱　社外取締役

2013年３月

ダンロップスポーツ㈱　社外取締役

2015年10月

アジアパイルホールディングス㈱ 取締役(現任)

2018年９月

法律事務所Comm＆Pathパートナー(現任)

2019年６月

前田道路㈱　社外取締役(現任)

2020年７月

当社取締役(現任)

2022年６月

㈱KADOKAWA　社外取締役(監査等委員)

(注)３

11

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有
株式数
(千株)

取締役

中村　裕

1958年９月28日生

1981年４月

ナショナル住宅建材㈱(現パナソニックホームズ㈱)入社

2002年10月

同社品質・環境推進部長

2006年10月

同社品質・環境・IT部長

2011年４月

同社理事　品質・環境本部長

2012年４月

同社上席理事　品質・環境本部長

2018年４月

同社品質・CS担当　上席主幹

2019年３月

同社定年退職

2020年２月

当社取締役(現任)

(注)３

4

取締役

柴田　拓美

1953年１月８日生

1976年４月

野村證券㈱ 入社

1997年７月

野村インターナショナルPLC(ロンドン) 社長

1998年７月

野村證券㈱ 取締役

2000年４月

野村ヨーロッパ・ホールディングスPLC 社長

2005年４月

野村アセットマネジメント㈱ 代表取締役社長 CEO

2007年７月

野村ホールディングス㈱ 代表取締役副社長 COO

2013年７月

日興アセットマネジメント㈱（現アモーヴァ・アセットマネジメント㈱） 代表取締役会長

2014年１月

同社 代表取締役社長 COO

2020年６月

Fiducia㈱ 代表取締役社長(現任)

2022年４月

㈱テラフーズ 代表取締役

2022年６月

当社取締役(現任)

2022年７月

ナノサミット㈱ 社外取締役(現任)

2023年５月

㈱シーズ 社外取締役（現任）

2023年６月

PJC Investments㈱(現㈱アコーディア・ゴルフホールディングス) 社外取締役

㈱アコーディア・ゴルフ 社外取締役

2025年３月

サウンドウェーブイノベーション㈱ 取締役（現任）

2026年３月

㈱テラフーズ 取締役(現任）

(注)３

26

取締役

石井　歓

1954年２月11日生

1977年４月

日本開発銀行(現㈱日本政策投資銀行)入行

2008年10月

㈱日本政策投資銀行 常務執行役員

2010年１月

㈱日本航空 管財人代理

2011年８月

福岡地所㈱ 代表取締役社長

2017年６月

日本ピストンリング㈱ 社外取締役

2018年４月

事業構想大学院大学 客員教授

2018年６月

㈱西日本新聞社 取締役

2019年４月

事業構想大学院大学 特任教授(現任)

2021年６月

テラスマイル㈱ 経営顧問(現任)

2022年６月

当社取締役(現任)

PJC Investments㈱（現㈱アコーディア・ゴルフホールディングス）代表取締役

㈱アコーディア・ゴルフ 代表取締役社長 CEO

(注)３

―

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有
株式数
(千株)

常勤監査役

吉野　二良

1954年８月24日生

1978年４月

大東京火災海上保険㈱(現あいおいニッセイ同和損害保険㈱)入社

2011年４月

あいおいニッセイ同和損害保険㈱執行役員(千葉本部長委嘱)

2012年４月

同社常務執行役員(地域営業推進本部長委嘱)

MS＆ADインシュアランスグループホールディングス㈱　執行役員

2013年６月

同社常勤監査役

2017年６月

当社監査役(現任)

(注)４

12

常勤監査役

鮫島　健一郎

1958年９月11日生

1984年４月

㈱日経ハウス入社

1986年２月

当社入社

1999年４月

賃貸事業部レオパレスワールド新宿
店舗管理課部長

1999年10月

賃貸事業部本店企画課部長

2009年４月

執行役員/賃貸事業本部業務部長

2010年２月

賃貸事業部企画業務部長

2012年４月

情報システム部長

2012年７月

理事

2014年４月

執行役員

2019年７月

管理本部情報システム担当

2020年６月

理事監査役室長

2020年７月

当社監査役(現任)

(注)５

34

監査役

村上　喜堂

1948年２月12日生

1972年４月

大蔵省入省

1993年７月

東京国税局　総務部長

1998年７月

国税庁　調査査察部長

2000年６月

国税庁　課税部長

2003年６月

国税庁　次長

2005年10月

東日本高速道路㈱　専務取締役

2011年６月

㈱クレディセゾン　常勤監査役

2019年６月

当社取締役

2020年７月

当社監査役(現任)

(注)５

―

監査役

下吹越　一孝

1955年10月４日生

1979年10月

監査法人朝日会計社（現 有限責任あずさ監査法人）入社

1983年８月

公認会計士登録

1985年７月

日本経営計画㈱（現 ㈱アルマ）入社

1992年９月

㈱ペンデル経営研究所 代表取締役（現任）

下吹越公認会計士事務所 所長（現任）

1993年６月

税理士登録

2007年１月

ペンデル税理士法人 代表社員

2009年６月

㈱フォティーンフォティ技術研究所（現 ㈱FFRI セキュリティー） 監査役

2015年８月

㈱JPコンサルタンツ・グループ 代表取締役（現任）

2016年６月

㈱FFRI（現 ㈱FFRI セキュリティー） 取締役・監査等委員

2017年３月

株式会社ペンデルキャピタルマネジメント　代表取締役（現任）

2017年12月

ペンデル税理士法人 社員税理士(現任）

2023年６月

当社監査役(現任)

(注)６

6

計

180

(注) １．取締役渡邊顯氏、中村裕氏、柴田拓美氏、石井歓氏の４名は、社外取締役であります。
２．監査役吉野二良氏、下吹越一孝氏の２名は、社外監査役であります。
３．2025年６月26日開催の定時株主総会の終結の時から１年間
４．2025年６月26日開催の定時株主総会の終結の時から４年間
５．2024年６月27日開催の定時株主総会の終結の時から４年間
６．2023年６月29日開催の定時株主総会の終結の時から４年間
７．所有株式数には役員持株会の所有株式数が含まれております。
８．取締役早島真由美の戸籍上の氏名は坪井真由美であります。

②　社外役員の状況
当社の社外取締役は、渡邊顯氏、中村裕氏、柴田拓美氏、石井歓氏の４名、社外監査役は、吉野二良氏、下吹越一孝氏の２名であります。
当社は、社外取締役及び社外監査役の選任により、取締役会の意思決定及び業務執行の適法性を監督する機能を強化して経営の透明性・公正性の確保を図るとともに、その経歴を通じて培った豊富な知識・経験並びに経営者としての見識に基づく客観的な立場からの提言及び監督機能を強化する役割を期待しております。
渡邊顯氏、中村裕氏、柴田拓美氏、吉野二良氏、下吹越一孝氏は当社株式を保有しておりますが、これ以外に、各社外取締役及び社外監査役と当社とは、人的・資本的関係又は取引関係その他の利害関係はありません。
社外取締役の渡邊顯氏が取締役を務める前田道路㈱と当社とは、営業上の取引関係がありますが、取引金額は僅少(同社及び当社それぞれの連結売上高に占める割合は２％未満)であり、特記すべき関係はありません。
社外取締役の石井歓氏が取締役を務めておりました福岡地所㈱と当社とは、営業上の取引関係がありますが、取引金額は僅少(同社及び当社それぞれの連結売上高に占める割合は２％未満)であり、特記すべき関係はありません。
社外監査役の吉野二良氏が執行役員、常勤監査役を務めておりましたMS＆ADインシュアランスグループホールディングス㈱のグループ会社と当社とは、営業上の取引関係がありますが、取引金額は僅少(同社及び当社それぞれの連結売上高に占める割合は２％未満)であり、特記すべき関係はありません。
これ以外に、各社外取締役及び社外監査役の兼職先と当社とは、人的・資本的関係又は取引関係その他の利害関係はありません。
当社は、社外取締役の渡邊顯氏、中村裕氏、柴田拓美氏、石井歓氏、社外監査役の吉野二良氏、下吹越一孝氏を独立役員として㈱東京証券取引所に届け出ております。
なお、社外取締役又は社外監査役を選任する際の独立性については、以下のいずれにも抵触しないことを基準としております。
(a) 当社グループの業務執行者(法人その他の団体の取締役(社外取締役を除く)、執行役、執行役員、業務を執行する社員、理事その他これらに類する役職者及び使用人等の業務を執行する者)
(b) 当社の大株主(総議決権の10％以上の議決権を直接又は間接的に保有する株主)又はその業務執行者
(c) 当社が大口出資者(総議決権の10％以上の議決権を直接又は間接的に保有する者)となっている法人の業務執行者
(d) 当社を主要な取引先とする者(当社に対して製品又はサービスを提供している取引先であって、直前事業年度における当社への当該取引先の取引高が当該取引先の売上高若しくは総収入金額の２％以上である者)又はその業務執行者
(e) 当社の主要な取引先(当社が製品又はサービスを提供している取引先であって、直前事業年度における当社の当該取引先への取引高が当社の売上高の２％以上である者)又はその業務執行者
(f) 当社の主要取引金融機関(当社が借入れをしている金融機関であって、直前事業年度における当社の当該金融機関からの借入額が当社総資産の２％以上である者)の業務執行者
(g) 当社の法定監査を行う監査法人に所属している者
(h) 公認会計士等の会計専門家、税理士等の税務専門家、弁護士等の法律専門家、その他コンサルタント(以下、併せて「コンサルタント等」という)として、当社から役員報酬以外で直前事業年度において年間1,000万円又はその者の売上高又は総収入金額の２％のいずれか高い金額以上の報酬を受領している者又はコンサルタント等が法人、組合等の団体である場合における当該団体に所属している者
(i) 当社の業務執行者が現在又は過去３年以内に他の会社の社外役員に就任している又は就任していた場合における当該他の会社の業務執行者
(j) 当社から直前事業年度において年間1,000万円又はその者の売上高又は

２ 【沿革】

年月

概要

1973年８月

資本金300万円で東京都中野区に株式会社ミヤマを設立し、不動産仲介業を主として営業を開始

1981年１月

一戸建住宅の分譲販売を開始

1985年４月

都市型アパート「レオパレス２１」の本格的販売開始

㈱東京ミヤマホームを吸収合併

1986年４月

賃貸事業部を創設、不動産賃貸事業を本格的開始

1988年１月

グアム現地法人　Miyama Guam, Inc.(現　Leopalace Guam Corporation・連結子会社)設立

入居者を会員制にした独自の組織「キューブクラブ」を発足し、会員募集開始

1989年２月

社団法人日本証券業協会に株式を店頭登録

1989年10月

株式会社ミヤマから株式会社エムディアイに商号変更

1991年３月

本社新社屋(東京都中野区本町)完成、本社移転

1999年10月

家具付き月極レンタルルーム「マンスリーレオパレス」の販売を開始

2000年７月

株式会社エムディアイから株式会社レオパレス二十一に商号変更

2001年８月

当社賃貸アパート「レオパレス２１」を投資対象とした不動産証券化を実施

2002年８月

入居者向けブロードバンドサービス「ＬＥＯＮＥＴ」を開始

2004年３月

東京証券取引所市場第一部に株式を上場

2005年１月

シルバー事業部を創設し、シルバー事業を開始

2005年４月

会員制入居システムを「レオパレス２１ 賃貸システム」に変更

2006年６月

株式会社レオパレス二十一から株式会社レオパレス２１に商号変更

2006年９月

㈱レオパレス・リーシング(現・連結子会社)設立

レオパレス損保プランニング㈱(現 あすか少額短期保険㈱・連結子会社)設立

2007年４月

㈱レオパレス・ファイナンス(現 プラザ賃貸管理保証㈱・連結子会社)設立

2009年６月

レオパレス21ビジネスコンサルティング(上海)有限公司(現・連結子会社)設立

2009年８月

㈱レオパレス・スマイル(現・連結子会社)設立

2010年４月

レオパレスパートナーズ(加盟店制度)を開始

2011年４月

太陽光発電システム、アパート向けホームセキュリティシステムの販売を開始

2012年５月

「お部屋カスタマイズ」(現「my DIY」)スタート

2012年11月

㈱レオパレス・パワー(現・連結子会社)設立

韓国に住宅賃貸管理会社 Woori & Leo PMC Co.,Ltd.設立

2013年２月

「屋根借り太陽光発電事業」を全国展開

2013年10月

タイ現地法人 Leopalace21 (Thailand) CO.,LTD.設立

2013年11月

ベトナム現地法人 LEOPALACE21 VIETNAM CO.,LTD. 設立

2013年12月

㈱アズ・ライフケア(現・連結子会社)設立

2014年６月

カンボジア現地法人 Leopalace21 (Cambodia) Co.,Ltd.設立

2015年３月

㈱もりぞうの株式を取得

2015年５月

フィリピン現地法人 LEOPALACE21 PHILIPPINES INC.設立

2015年10月

インドネシア現地法人 PT.Leopalace Duasatu Realty　設立

2016年６月

シンガポール現地法人 Leopalace21 Singapore Pte. Ltd.(現・連結子会社)設立

2017年４月

高機能型スマートロック「Leo Lock」を新築全戸に採用

2021年３月

ベトナム現地法人 LEOPALACE21 VIETNAM CO.,LTD.の全出資持分を譲渡

2022年４月

東京証券取引所の市場区分見直しにより市場第一部からプライム市場へ移行

2022年６月

レオパレスグリーンエネルギー㈱(現・持分法適用関連会社) 設立

2022年８月

韓国住宅賃貸管理会社 Woori & Leo PMC Co.,Ltd.の全株式を譲渡

2022年９月

㈱もりぞうの全株式を譲渡

2022年11月

シルバー事業の一部について㈱アズ・ライフケア(現・連結子会社)への吸収分割を実施

2023年２月

タイ現地法人 Leopalace21 (Thailand) CO.,LTD.の清算を結了

2023年３月

フィリピン現地法人 LEOPALACE21 PHILIPPINES INC.の全株式を譲渡

2024年１月

インドネシア現地法人 PT.Leopalace Duasatu Realty の清算を結了

2024年５月

カンボジア現地法人 Leopalace21 (Cambodia) Co.,Ltd. の清算を結了

2025年６月

㈱アズ・レジデンス(現・連結子会社)設立