マリオンは何で稼いでいる？

３【事業の内容】

当社は、首都圏を中心に全国の主要都市において、居住者向け、中でも単身世帯向けを中心とした賃貸不動産を所有しております。

経営理念に「私たちは、人間愛に基づき行動し、人にやさしい、地球にもやさしい社会を創造します」を掲げ、2004年の不動産特定共同事業法（以下「不特法」といいます）の許可取得以降、マリオンボンドの名称のもと賃貸不動産の賃料収入を証券化する投資家向け不動産証券化サービスを提供しており、2015年以降は、これをインターネット経由で資金を募るクラウドファンディング型商品であるサラリーマンボンドとして、また、2019年５月以降は、インターネット経由で取引を完結できるi-Bondとして販売しております。提出日現在、マリオンボンドは41号まで、サラリーマンボンドは３号まで、i-Bondは９回にわたり組成しております。

当社事業は不動産賃料を原資としたクラウドファンディング型不動産証券化商品の提供及びそれらに付随する不動産売買等からなる不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであり、①賃貸不動産の仕入れ、②保有期間における不動産賃料の獲得及び証券化商品については賃料収入の配分、③所有不動産の収益実現及び証券化商品の満期対応等としての賃貸不動産売却、④賃貸不動産売却見合いまたはポートフォリオ組換・増強のための賃貸不動産仕入れに至る一連のライフサイクルによるサービスの提供を行っており、事業ライフサイクルを通じての事業収益の確保を行うものであります。

当社事業は不動産賃貸関連サービスの単一セグメントであり、セグメント別の記載は行っておりませんが、以下事業サービス内容に基づく記載を行っております。

[事業サービス内容]

(1)不動産賃貸サービス

快適な居住空間は全ての生活者に必要とされる基本ニーズであるとの認識に立ち、当社は居住者向け賃貸不動産を中心に、特に大都市圏において賃貸不動産を所有し、賃貸サービスを提供しております。

サービスの提供にあたっては、交通利便性が高く品質に優れた賃貸不動産を厳選することに加え、事業の採算性の向上と安定性の確保のため、不動産の賃貸管理業務を自社で行うこと等により入居者のニーズに合致した建物設備の導入を図るなど、入居率の向上と安定化のための施策を実施しております。

また、2025年９月末現在、首都圏における当社所有・賃貸管理に係る居住用不動産の戸数751戸のうち36.1％に相当する271戸を安定性、信用度に優れた地方公共団体東京事務所等（県庁や政令指定都市等の地方公共団体が、中央省庁との連絡調整や情報交換、東京における情報発信等を行うために設置する事務所等を指します）に賃貸しており、かかる地方公共団体顧客の基盤を当社賃貸業務の安定性・優位性の源泉と認識し、地方公共団体顧客の通勤利便に合致する所在地の賃貸不動産選定、生活家電の貸与、職場への送迎（送りのみ）など、顧客ニーズにきめ細かく対応した付加価値を提供することにより、サービス基盤の安定につとめております。

不動産賃貸サービスには、大別して、当社所有賃貸不動産を当社自らが賃貸人として賃借人に提供する長期所有不動産賃貸サービス、賃貸不動産を所有する賃貸人から当社が賃借人として一括して借り上げ、これを賃貸人承諾のもと第三者に転貸するマスターリース・サブリースサービス、及び賃貸不動産所有者に提供するプロパティマネジメント受託サービスの３種類があります。

①長期所有不動産賃貸サービス

 首都圏を中心に、札幌、名古屋、京都等の主要都市において、居住者向け、中でも単身者向けの賃貸不動

　産を所有・運営しております。

②マスターリース・サブリースサービス

 マスターリース・サブリースサービスは、当社からの賃貸不動産購入者または賃貸不動産を所有する賃貸

　人から当社が賃借人として一括して借り上げ、これを賃貸人承諾のもと第三者に転貸するものであります。

③プロパティマネジメント受託サービス

　賃貸不動産所有者に、賃借人募集、賃料の収受、建物管理等の賃貸関連管理サービスを提供するものであります。

(2)不動産証券化サービス

当社は、経営理念に「私たちは、人間愛に基づき行動し、人にやさしい、地球にもやさしい社会を創造します」を掲げ、その目的に「年金・医療・介護・環境のサプリメント」となるよう不動産証券化商品への投資を通じて、公的年金等を補完する運用収入を投資家の皆様に提供しております。2004年に不特法に基づく許可を取得し、マリオンボンドの名称のもと、不動産賃料を原資とする不動産証券化商品を組成し、投資家の皆様に提供してまいりました。また、2015年以降、サラリーマンボンドの名称のもと、インターネットでの申込が可能な不動産証券化商品を、2019年以降、i-Bondの名称のもと、申込から契約までの全取引プロセスをインターネットで完結できるクラウドファンディング商品を提供しております。

当社が組成する不動産証券化商品は、当社所有または新規仕入れ賃貸不動産を原資産に、投資家の皆様との間で匿名組合契約を締結することにより不動産賃貸業務を当社と投資家の皆様との共同事業とし、営業者としての当社が賃貸不動産の所有にかかるリスク及び賃貸業務運営の責任を負担した上で、投資家の皆様と不動産賃料のシェアを行うことにより不動産賃料収入を投資リターンとして分配するものであります。

一方、匿名組合契約形態であることから対象不動産の所有権は当社に帰属し、投資資金は預り金として当社にとっての資金調達となります。不動産市況の低迷時等、金融機関からの資金調達の難易度が増大する金融経済環境での賃貸不動産仕入れを可能とし、不動産市況の回復までの待機を可能とするなど、賃貸不動産所有に係る市況リスク対応の選択肢の多様化も可能としております。

また、2024年11月１日に「金融商品取引法等の一部を改正する法律」が施行されたことに伴い、当社の不特法商品i-Bondはブロックチェーン技術を用いることによってトークン化（有価証券化）された不動産特定事業契約に基づく権利（以下、「不特法ST」）とすることが可能となります。よって当社は、現在保有しているライセンスで行うことができる、不特法STの発行体としての事業に特化すべく必要な条件を整えて参ります。

なお、2025年９月末現在の匿名組合預り金残高は4,953百万円であり、当社総負債金額の35.3％を不動産証券化商品により調達しております。

2025年９月末現在、不動産証券化サービス対象賃貸不動産の住居用賃貸戸数は280戸（前事業年度比増減なし）、当事業年度（2025年９月期）の賃貸不動産売却を除く売上高に占める比率は22.4％であります。

(3)不動産売買

不動産賃貸サービス対象賃貸不動産、不動産証券化サービス対象賃貸不動産の別を問わず、当社所有賃貸不動産の出口戦略の一環として、不動産の売却を行います。不動産賃貸サービス対象賃貸不動産においては、含み益の実現益への転換による投資収益の確定に向けて、適時売却を実施いたします。一方、不動産証券化サービス対象賃貸不動産については、市況の見通し等を踏まえて、対象不動産ポートフォリオ戦略の一環としての売却を行います。更に、賃貸不動産ポートフォリオの増強、新規不動産証券化商品の組成、償還見合いの投資家の皆様に向けた代替商品の提供のための仕入れ等の目的で、不動産売買市場からの購入も行います。

これら不動産売買については、不動産賃貸サービス、不動産証券化サービスのいずれについても、一連のライフサイクルの一環として実施しており、適時適切な売買を組み合わせることにより所有賃貸不動産の所有期間を通じての投資収益の確定を図り、当社の不動産賃貸関連サービス総体としての収益の増強を目的とするものであります。

事業内容と事業の系統図は次の通りであります。

［事業系統図］

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において、当社が判断したものであります。

（１）経営方針

当社は、「私たちは、人間愛に基づき行動し、人にやさしい、地球にもやさしい社会を創造します」を経営理念に掲げております。また、「不動産のサービスで、サステナブルな社会に貢献する」ことを中期経営計画におけるビジョンとして掲げております。

この経営理念を具体化するため、リスクの適切な制御のもと、居住用を中心とした賃貸不動産による安定的な事業基盤を確保するとともに、不動産賃貸事業の基盤に基づく経営理念を具現化する不動産証券化商品を生成し、かかる住に関連したサービスを通じて社会に貢献することにより当社の企業価値を高め、ステークホルダー皆様の期待に応えてまいります。

（２）目標とする経営指標

不動産市況等のリスクを適切に制御しつつ、不動産賃貸事業および不動産証券化商品の組成・販売による安定成長を目指していくことを基本方針に、財務指標としては売上高経常利益率の水準と推移を、業務指標としては入居率の推移を重視しております。

（３）経営環境

2025年の基準地価は住宅地や商業地など全用途の全国平均が４年連続で上昇いたしました。

また、円安基調の継続等を受けた海外の金融緩和マネーの流入や建設工事費の高止まりにより不動産売買価格が高値圏で推移していることから、賃貸不動産の投資利回りは首都圏を中心に低下が著しく、賃貸不動産の仕入れにあたっては、収益性と不動産市況リスクの見極めが一層重要になる局面にあるものと考えられます。

当社が許可を有する不特法関連では、国土交通省が2016年３月に取り纏めた「不動産投資市場の成長戦略～2020年に向けた成長目標と具体的取組」の中で、不特法の事業については、投資家保護とのバランスを斟酌しつつ、既存の枠組みについて必要な検討を行い、事業の充実を図る必要があるとされ、2017年６月２日に公布された改正不特法において、一連の取引を電磁的に完結するクラウドファンディング対応に係る改正が盛り込まれ、2017年12月１日に施行、2019年４月15日に関連施行規則の改正が実施されております。

かかる中、当社は、施行規則改正日同日付にて、電磁取引を含む改正不特法に基づく金融庁長官・国土交通大臣許可を取得し、改正不特法に基づくクラウドファンディング業務運営の体制を整備いたしました。

（４）中長期的な経営戦略

当社といたしましては、これらの状況を踏まえ、以下のとおり考えております。

①不動産賃貸サービス

当社事業の基盤を構成する不動産賃貸サービスについては、相対的に入居率変動リスクが少なく、底堅い需要が期待される居住者向け賃貸不動産、中でも単身者向けを中心に事業を展開いたしております。

当事業年度末現在、当社の賃貸業務の比較優位性のひとつである地方公共団体等は首都圏における当社賃貸顧客の36.1％を占め、安定的な賃貸顧客基盤の維持拡大など、既存所有賃貸不動産の入居率の維持・安定・改善施策の着実な実施につとめることにより、ストック収益の安定的な確保を図ってまいります。

投資利回りの低下、不動産市況リスクの増大を踏まえて、新規賃貸不動産仕入れについては慎重検討を基本としつつ、利回りの低下は特に首都圏において顕著であることから、首都圏以外の政令指定都市における仕入れ機会を引き続き追求し、賃貸業務基盤の拡充と、新規不動産証券化案件の組成につなげてまいります。

②不動産証券化サービス

不特法に基づく当社の不動産証券化商品は、当事業年度末現在当社総負債の35.3％、当事業年度売上高に占める対象賃貸不動産の賃貸売上比率が22.4％を構成するなど、当社事業において重要な位置付けにあるほか、不動産業界向けの金融機関の融資姿勢の後退時など金融環境が難しい状況下にあっても、投資家の皆様からの直接の資金調達に基づく賃貸不動産の仕入れを可能とし、当社賃貸不動産ポートフォリオ構築において大きな役割を果たしてまいりました。

不動産売買価格が高騰し、賃貸不動産購入に対する金融機関の融資姿勢の厳格化が懸念されるなか、証券化商品についての投資家の皆様との関係の維持発展につとめるとともに、新たに取得した電磁的取引に関する改正不特法許可に基づく不動産クラウドファンディング型証券化商品の展開を進めることにより、当該分野における当社の優位性を維持強化してまいります。

③不動産売買

当社は、賃貸・証券化業務のライフサイクルの一環として、含み益の実現益への転換による投資収益の確定の手段として賃貸不動産の売却を行います。また、長期所有および新規不動産証券化の対象賃貸不動産の仕入れ、既存ポートフォリオの入れ替え等の目的で、賃貸不動産の購入を実施いたします。

不動産市況の状況を踏まえ、所有賃貸不動産の売却については、所有賃貸不動産にかかる含み益の実現益への転換に向けての取り組みの一環として、引き続き時宜を捉えた対応を行う一方、賃貸不動産の購入については、当面の方針としては、案件の選別、利回りの検討等において慎重な対応を基本としつつ、仕入れについて時宜を得た対応とする体制の整備を進める方針であります。

（５）会社の対処すべき課題

このような経営環境の下、株主の皆様をはじめ、賃貸顧客、投資家の皆様などの利害関係者各位の期待に応え、当社が持続的な成長を実現し株主価値を高めるために優先的に対処すべき課題として、以下を認識しております。

①賃貸不動産仕入れ力の持続的強化と査定力の一段の強化

　不動産賃貸事業基盤の持続的拡大を実現するとともに、安定的かつ継続的に不動産証券化サービスを提供していくためには、優良不動産の仕入れを安定的に実現していくことが課題であります。

　現下の市場環境においては、優良不動産の価格は高止まりの状況にあり、投資利回りが低下していることから、不動産の仕入れについてはリスク分析に基づく選別を強化するとともに、首都圏ならびに政令指定都市における優良不動産の情報収集力、価値査定力の継続的強化を図っていく方針であります。

②保有賃貸不動産の収益力・競争力の維持向上

　安定的な収益基盤を確保するためには、保有不動産を競争力のあるものに維持向上させていくことが課題であります。そのため、計画的な修繕の実施や賃貸顧客のニーズが高い設備の導入等の取り組みにより、保有不動産の収益力・競争力の維持向上につとめてまいります。

③資金調達基盤の維持拡大

　金融機関及び不特法に基づく匿名組合出資調達基盤の維持・拡大・選択肢の多様化が課題であります。そのため、金融市場の動向を注視し、資金調達環境の変化（特に金融庁・国土交通省の法令）を捕捉しつつ、金融機関並びに不動産証券化商品のお客様との関係の維持向上につとめてまいります。

④不動産証券化商品対象物件の品質の維持向上

　不動産証券化サービスの提供においては、安定的な賃貸収益基盤に基づく優良運用商品をお客様に継続的に提供するため、不動産証券化商品対象賃貸物件の高い品質を維持することが課題であります。このため、計画的な修繕や保有賃貸不動産の入れ替えを行う等、保有不動産のきめ細かな管理と品質の継続的な維持向上につとめてまいります。

⑤内部統制とコーポレート・ガバナンスの強化

　経営の透明性を確保し、持続的な成長を実現するためには、適正な内部統制環境の整備と、コーポレート・ガバナンスの不断の強化が継続的な課題であります。そのため、組織体制の整備並びに内部管理体制の継続的な強化を図るとともに、2015年に監査等委員会設置会社に移行し、全役員９名のうち、２名の社外取締役監査等委員、２名の社外取締役を配し、社外取締役による牽制のもとでの事業運営を行っております。

　また、当社は、宅地建物取引業法、不特法をはじめとする各種法規制等のもとで事業を行っており、コンプライアンスを重視した企業経営を推進し、高い倫理観と社会的良識を持った事業運営を進めてまいります。

⑥人財の育成と確保

　適正なコーポレート・ガバナンス体制のもとで組織的な事業運営を行い、当社の成長を実現するためには、各種施策を組織のもとで適切に遂行できる人財の育成と確保が課題であります。そのため、人事基本方針の策定をはじめとした人財戦略を経営戦略の重要課題と位置づけ、人財の育成と確保に向けた施策を実施してまいります。

⑦商品力及びサービス内容の継続的強化と拡充

　2024年11月１日「金融商品取引法等の一部を改正する法律」が施行されたことに伴い、当社の不特法商品i-Bondはブロックチェーン技術を用いることによってトークン化（有価証券化）された不動産特定事業契約に基づく権利（以下、「不特法ST」）とすることが可能となります。よって当社は、現在保有しているライセンスで行うことができる、不特法STの発行体としての事業に特化すべく必要な条件を整えて参ります。

　不動産分野におけるクラウドファンディングからセキュリティトークンへの進展を展望し、商品力及びサービス内容の継続的強化と、拡充に向けた諸施策を講じてまいります。

⑧情報開示体制の強化

　当社の不動産証券化商品について、お客様が有用な運用商品と認識して出資を実行・継続するためには、不動産証券化対象の各賃貸用不動産の運用状況についての適切な情報開示を行い、当社及び当社商品に対する信頼を醸成・維持・向上することが課題となります。

　当社ではインターネットでの申し込みから、契約締結までを完結することが可能な、不動産証券化商品i-Bondについて、ウェブページ上で不動産証券化商品の、対象不動産入居状況等を月次で開示しており、お客様が各人の投資資産の状況を検索できる機能を提供しております。なお、本機能の「情報提供装置、情報提示システム、情報提示方法および情報提示プログラム（特許番号：第5831989号）」は、ビジネスモデル特許を取得しております。

　また、昨今の不動産クラウドファンディングへの一般投資家数の参加拡大を踏まえて、情報開示の充実等が求められることから、クラウドファンディングから、セキュリティトークンへの進展も踏まえて、システム対応の一段の強化等の施策を実施し、適切な情報開示と利便性の向上につとめてまいります。

３【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が提出会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。

(1)事業を取り巻く経営環境に関するリスク

①不動産市況の動向について

当社が属する不動産業界は、景気動向、金利動向、地価動向、金融機関の貸出姿勢、税制改正等の経済市況や人口動態変化の影響を受けやすく、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。

当社は、賃貸不動産の仕入れの時期・エリア・規模等の選定、保有不動産の売却時期・金額等の判断、不動産証券化商品組成に係る分配率の設定等にあたっては、景気動向、市場環境、不動産市況等の動向を慎重に見極めて運営しておりますが、当該リスクは当社のリスク管理施策によって完全に排除できる性格のものではないことから、市場の急変等の場合においては、時期・規模に応じた影響度をもって顕在化する可能性があると認識しております。

②競合について

当社が属する不動産業界には、大手企業やJ-REITを含む事業者が多数存在しており、優良賃貸不動産の仕入れ等において事業者間での競合が存在します。事業者間での競合は、賃貸不動産の投資利回りの悪化を招き、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。

当社は、売却賃貸不動産情報の早期入手、直接取引の推進、個別賃貸不動産の競合状況の精査等のきめ細かな仕入れ施策により、競合リスクの影響度の軽減を図っておりますが、競合リスクは事業運営に内在するリスクであり完全な排除は困難であることから、事業運営の過程で日常的に顕在化する可能性があります。顕在化した場合の影響度は、顕在化の時期、その態様により変動するため確定的な見積もりを行うことは困難ですが、通常の事業運営における競合リスクについては、その影響は当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの通常の変動の範囲内にとどまるものと認識しております。

また、不特法の許可に基づき当社が取り扱う不動産証券化業務については、許可を要することから相応の参入制限が存在するものの、大手企業をはじめ他の事業者も当該事業に参画しており、他の事業者または他の事業者の扱う商品に関する事象・風評等が、不特法に基づく商品設計、コストおよび信頼性に影響を与え、それが当社の扱う商品の設計、コスト、販売等に波及する可能性があります。

当社は不特法に関する他社動向等を緊密にモニタリングすることで、かかる事象の顕在化リスクの早期把握につとめておりますが、同業他社に関する風評等の当社への波及リスクは、当社独自で軽減・排除できる性格のものではないことから、顕在化の時期・影響度について確定的な予測を行うことは困難であると認識しております。

(2)当社の業態に関するリスク

①販売に関するリスク

a.不動産賃貸業に関するリスク

当社は入居率の変動リスク分散が可能な居住者向け賃貸不動産を中心に不動産賃貸業を行っておりますが、2025年９月末現在、賃貸不動産の賃貸売上の17.2％を店舗・事務所が占めており、かかる店舗・事務所関連の大口賃借人の退去があった場合には、リスク分散が相対的に難しいことから、当社の経営成績に影響を与える可能性があります。

当社は、退去リスクは不動産賃貸業に固有の日常的な業務運営上のリスクとして捉え、各賃貸借契約の契約更改時期の管理を徹底するとともに、大口賃借人の契約更改動向等を適切にモニタリングすることにより、リスクの顕在化に対する対策と、顕在化した場合の善後策を適時適切に講じております。かかる通常の退去リスクについては、顕在化の頻度・影響度は当社の通常の不動産賃貸サービスの営業成績の変動の範囲内にとどまり、その影響は限定的であると判断しております。予期せぬ大口退去等、当該リスクが突発的に顕在化する可能性は皆無ではないものの、その蓋然性は極めて低いと認識しております。

b.賃貸不動産の売却に関するリスク

当社は、不動産証券化商品の償還等に際して、市況に応じて、証券化の対象となった賃貸不動産を売却することにより償還資金の手当てを行うとともに、含み益の実現等を図っております。かかる市場売却は、他の選択肢との比較において、売却による償還に経済合理性が認められる場合に実施いたしますが、不動産市況や金融環境の急変、購入者の資金手当て能力の状況、競合賃貸不動産の状況等によっては、所期どおりの金額・時期での売却が実現できない可能性があり、その場合、償還資金の別途の手当て、売却金額の調整または売却の見送りなどを余儀なくされることにより、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。

当社は、不動産市況をはじめとする外部環境、購入候補者の属性等を慎重に見極めて売却時期・売却先等を選定するとともに、不動産証券化商品の償還に伴う売却については、償還時期到来前から十分な準備期間を設けて売却活動を行うなど、リスクの軽減につとめております。

特に、長年にわたり継続してきた金融緩和政策が解除されたことにより、不動産市況等が急変する懸念があるものと認識しており、市況の見極めを一段と強化しておりますが、かかるリスクは当社独自のリスク管理施策のみを以て軽減・排除できるものではなく、実際に顕在化した場合には当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。

顕在化した場合の影響度は、顕在化の時期、規模、態様や各事業年度内において計画する保有賃貸不動産の売却の比重によって変動しますが、仮に全ての売却が不首尾に終わる規模での急変が事業年度の初期に顕在化した場合、その影響度は、各事業年度における不動産売却の比重如何では、当社経営成績の過半に及ぶ可能性もあると認識しております。

②賃貸不動産仕入れに関するリスク

当社は、不動産賃貸業務基盤の維持拡大、償還した不動産証券化商品の代替物件の手当てなど、賃貸不動産ポートフォリオの維持拡大並びに品質向上のため、新規の賃貸不動産の仕入れ機会を追求しております。かかる賃貸不動産の仕入れ原資は、主として金融機関からの借入または不動産証券化商品による出資金により賄いますが、市場環境の急変、金融機関の貸出姿勢の変化、投資家の皆様のリスク選好の変化等によっては資金手当てが十分ではなく、所期どおりの賃貸不動産仕入れが実現できない可能性があり、その場合、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。

特に、金融緩和政策が解除されたことにより、当該リスク顕在化の可能性は増大していると認識しております。かかるリスクは、当社独自のリスク管理のみを以て軽減・排除できるものではなく、顕在化した場合の影響度は、顕在化の時期、規模、仕入れ競合先各社への影響度合い等により変動することから、確定的な見積もりを行うことは困難であると認識しております。当社は、当社の財務状況等への信任の維持、金融機関及び既存の不動産証券化商品投資家の皆様との良好な関係の維持、金融機関の貸出スタンスのきめ細かな確認、新規の不動産証券化商品への投資家の皆様の投資拡大、不動産証券化商品の商品性向上等の施策を実施することにより、かかるリスクが顕在化した場合の影響度の軽減と相対的な優位性の確保につとめております。

また、当社は精査の上で賃貸不動産の仕入れを行いますが、仕入れ後において、建築基準法等の隠れた瑕疵が判明した場合等においては、仕入れた賃貸不動産を当初の目的に沿って活用できず、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性がありますが、当該リスクの顕在化の可能性は僅少であると判断しております。

③在庫・固定資産に関するリスク

当社は、売却目的で棚卸資産に計上した資産については、「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号、平成20年９月26日）を、賃貸不動産については、「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」（企業会計基準第20号、平成23年３月25日)及び「固定資産の減損に係る会計基準」（企業会計審議会、平成14年８月９日)並びに同適用指針(企業会計基準適用指針第６号、平成21年３月27日及び企業会計基準適用指針第23号、平成20年11月28日）を適用しており、販売用不動産の評価損、賃貸用不動産の減損損失が計上された場合、当社の経営成績や財政状態に影響を与える可能性があります。

当社は、賃貸不動産の取得にあたっては、個別の立地、入居状況、入居率の維持・向上の可能性等を慎重に検討のうえで取得判断を行うとともに、保有賃貸不動産それぞれの入居率、キャッシュ・フローの状況をきめ細かく確認のうえ、ポートフォリオの管理を行っており、個別賃貸不動産に起因する減損等のリスクの顕在化の可能性は高くないと判断しております。不動産市況の急変、自然災害、環境変化等の外部要因を起因とするリスクについては、当社のリスク管理のみを以て軽減・排除できるものではないことから、かかる事態が発生した場合には、顕在化の時期・規模に応じた影響を与える可能性がありますが、かかるリスクの顕在化の可能性は高くないと認識しております。

④不測の事故・自然災害等による経営成績変動について

当社は、首都圏をはじめ、主要都市に賃貸不動産を所有しておりますが、当該エリアにおいて、火災、暴動、テロ、地震、噴火、津波等の不測の事故や自然災害が発生した場合、不動産の資産価値の低下、不動産投資意欲の冷え込み、空室の長期化、保有賃貸不動産の被災に伴う補修等による費用負担の増加等を通じて、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当社は、賃貸不動産の取得にあたっては、自然災害の発生リスクが高いと認められる地域に所在する賃貸不動産を回避すること、火災保険等の付保などの対策を講じること、事前の対策が可能な災害等については影響度軽減のための事前対策を講じること、災害前後での保有賃貸不動産の状況の適時の確認と対応策の実施等により、当社保有賃貸不動産に対する自然災害リスクの低減につとめております。かかるリスクは当社独自のリスク管理施策のみを以て軽減・回避できるものではなく、その影響度について確定的な見積もりを行うことは困難であると認識しております。

⑤法的規制等について

a.法的規制について

当社が属する不動産業界は、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、借地借家法等、不動産取引に関する多数の法的規制を受けております。また、当社が取り扱う不特法に基づく商品についても、種々の法的規制があります。

当社では、事業継続のため、これら多数の法的規制に対応できる体制を構築しており、現時点において事業継続に支障をきたす事項はありませんが、今後、何らかの理由によりこれらの法的規制の大幅な変更があった場合には、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当社は、当社の法令遵守体制等に起因するリスクの顕在化の可能性は高くないと認識しており、法的規制の変更等の外部要因に起因するリスクについても、関連法令の改正等の動向を注視することにより顕在化のリスクを早期に把握し体制の整備を行う方針でありますが、かかる外部要因によるリスクについては、その顕在化の内容、時期等を当社が制御できるものではないことから、その影響度を事前に見積もることは困難であると認識しております。

b.許認可等について

当社の主要事業におきましては、事業活動に際して、以下の免許、許認可等を取得しております。

当事業年度末現在、当該免許及び許認可等が取消となる事由は発生しておりませんが、今後、何らかの理由によりこれらの免許、登録、許可の取消等があった場合、当社の主要事業の活動に支障をきたすとともに経営成績に重大な影響を与える可能性があります。

当社は、法令等遵守を徹底するとともに、内部管理・内部統制体制を整備することにより、登録・免許の取消事由を惹起することのない業務運営につとめており、かかる免許・登録・許可の取消しリスクの顕在化の可能性は僅少であると認識しております。

取得・登録者名

取得年月日・許認可等の名称及び所管官庁等

許認可等の内容及び有効期限

主な許認可等の取消事由

株式会社

マリオン

1995年２月24日

宅地建物取引業者の免許

東京都

宅地建物取引業法に基づく許可

東京都知事

(7)第72526号

2023年２月25日から

2028年２月24日まで(５年間）

以後５年ごと更新

宅地建物取引業法

第５条、第66条及び第67条

株式会社

マリオン

2007年９月30日

第二種金融商品取引業の登録

関東財務局

金融商品取引法に基づく第二種金融商品取引業の登録

関東財務局長

（金商）第1502号

金融商品取引法第52条

株式会社

マリオン

2019年４月15日

不動産特定共同事業の許可

金融庁長官・国土交通大臣

不動産特定共同事業法に基づく許可

金融庁長官・国土交通大臣第100号

不動産特定共同事業の規制等に関する法律

第36条

株式会社

マリオン

2021年10月５日

賃貸住宅管理業者の登録

国土交通大臣

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律に基づく登録

国土交通大臣（1）第001736号

2021年10月６日から

2026年10月５日まで(５年間)

以後５年ごと更新

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律

第34条

(3)当社事業体制に関するリスク

①小規模組織に関するリスクについて

当社は、当事業年度末現在、従業員20名と小規模組織であり、内部管理体制についても組織の規模に応じたものとなっております。また、小規模な組織であるため、業務を特定の個人に依存している場合があります。

今後の業務拡大に応じて求められる組織体制を整備するため、所要の人財の採用と教育研修による人財の育成を行い、社内管理体制の継続的な充実を図ってまいります。

しかしながら、当社の事業拡大に見合った適切かつ十分な組織体制の構築に至らなかった場合、適切なリスク管理と内部統制のもとでの事業運営、事業拡大に制約が生じ、当社の経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当事業年度末現在、かかるリスクの顕在化の可能性は僅少であると認識しております。

②個人情報の管理について

当社は、賃貸不動産の入居者や不動産証券化商品の投資家の皆様など、事業を通じて取得した個人情報を保有しており、「個人情報の保護に関する法律」等による規制を受けております。

個人情報の管理については、個人情報保護規程等による規程化、外部侵入防止システムの採用、物理的・論理的アクセス権限の設定、セキュリティ意識の向上を目的とした教育・研修等による周知徹底等により、細心の注意を払い取り扱っておりますが、個人情報の不正利用、その他不測の事態によって重要な情報が外部に漏洩した場合、当社への信用の低下や損害賠償請求等により、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当社は個人情報管理体制の適切な運用につとめており、かかるリスクが顕在化する蓋然性は低いと認識しております。

③特定の人物への依存リスクについて

当社の創業者であり代表取締役社長である福田敬司は、当社設立以来、当社の経営方針、経営戦略、資金調達等、事業活動の推進にあたり重要な役割を担ってまいりました。

当社は、監査等委員会設置会社への移行、社外取締役の配置等のガバナンス体制の強化、役職員の情報共有の強化や職務権限の明確化、権限委譲を進め、創業者に過度に依存しない経営体制の整備を進めてまいりましたが、体制の整備の過程において、同氏が職務を遂行出来なくなるような不測の事態が生じた場合、当社の経営成績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

当社は、取締役会をはじめとした特定の人物に依存しないガバナンス体制に基づく業務運営を行っており、現状体制に特記すべき問題は認められていないことから、かかるリスクが顕在化する可能性は低いと認識しております。

(4)その他のリスク

①ストック・オプションと株式希薄化のリスク

当社は、当社の取締役及び従業員に対し、当社の経営成績向上に関する貢献意欲や士気を高めるとともに、株主との価値観の共有を推進することによる企業価値向上を図るため、新株予約権を付与しております。当事業年度末現在、新株予約権による潜在株式数は278,500株であり、これは発行済株式総数の3.5％に相当しております。今後、これ

（２）【役員の状況】

①　役員一覧

イ.2025年12月18日（有価証券報告書提出日）現在の当社の役員の状況は、以下のとおりであります。

男性9名　女性-名　（役員のうち女性の比率-％）

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

代表取締役

社長

福田　敬司

1947年２月１日生

1986年11月　株式会社マリオン管財（現：当社）設立　代表取締役社長

2010年７月　一般社団法人ホンジン・ホールディングス代表理事（現任）

2019年６月　株式会社М１ 代表取締役（現任）

2021年10月　一般財団法人マリオン財団（現公益財団法人マリオン財団）代表理事（現任）

2021年12月　当社代表取締役社長　内部監査部担当　社長室担当　コンプライアンス部担当　経営企画部担当　ミドルオフィス部担当

2022年７月　当社代表取締役社長

経営管理本部担当 コンプライアンス部担当 内部監査部担当 経営管理部担当 ミドルオフィス部担当

2022年10月　当社代表取締役社長

コンプライアンス部担当 内部監査部担当（現任）

（注）３

2,855,000

取締役　営業本部長

アセットマネジメント部長

飛田　明彦

1980年５月20日生

2009年４月　当社入社 営業部投資事業課課長

2016年６月　当社営業部長

2016年12月　当社取締役 営業部長

2018年11月　当社取締役 営業事務管理部担当 営業部長

2019年12月　当社取締役 営業部担当

 営業部長

2022年７月　当社取締役 営業本部担当

 営業本部長　アセットマネジメント部長（現任）

（注）３

-

取締役　経営企画部長

ミドルオフィス部長

サステナビリティ委員会委員長

武藤　亮一

1965年12月25日生

2020年７月　当社入社

2020年10月　当社営業管理部長

2021年11月　当社ミドルオフィス部長　サステイナビリティ委員会委員長

2022年７月　当社経営企画部長　ミドルオフィス部長　サステナビリティ委員会委員長

2022年12月　当社取締役　経営企画部長　ミドルオフィス部長　サステナビリティ委員会委員長（現任）

（注）３

-

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

取締役　経営管理本部長

経営管理部長

宮原　正徳

1966年12月13日生

1991年４月　株式会社第一勧業銀行（現：株式会社みずほ銀行）入行

2013年10月　同行戸越支店長

2016年４月　同行営業第三部兼営業第七部副部長

2019年４月　同行江戸川橋支店長

2019年11月　同行リテール法人推進部　参事役

2021年７月　学校法人宝仙学園　入職

2023年１月　当社入社　経営管理部長

2023年12月　当社取締役 経営管理本部担当

 経営管理本部長　経営管理部長（現任）

（注）３

-

取締役

山田　源

1972年５月25日生

1995年４月　監査法人トーマツ（現：有限責任監査法人トーマツ）入所

1998年５月　公認会計士登録

2011年10月　株式会社パスポート（現：REXT株式会社）入社

2013年３月　同社社長室長

2014年５月　GFA株式会社（現abc株式会社）入社

2014年６月　同社取締役

2016年７月　山田源経営会計事務所開設　代表（現任）

2017年２月　当社社外取締役（現任）

（注）３

-

取締役

増岡　健司

1965年４月18日生

1994年９月　ますおか歯科クリニック開業

2000年３月　医療法人社団審歯会（現：医療法人社団MEDIQOL）設立 理事長（現任）

2015年３月　Neutral株式会社 取締役　（現任）

2018年12月　ユーサムトラスト株式会社 代表取締役

2018年12月　当社社外取締役（現任）

2022年１月　医療法人社団光医会 理事長（現任）

（注）３

-

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数

（株）

取締役

（常勤監査等委員）

深澤　智広

1969年５月29日生

2007年10月　当社入社

2016年６月　当社経営企画部課長

2016年12月　当社取締役 常勤監査等委員（現任）

2021年10月　一般財団法人マリオン財団（現:公益財団法人マリオン財団）評議員（現任）

（注）４

-

取締役

（監査等委員）

鎌田　昭良

1956年３月29日生

1980年４月　防衛庁（現：防衛省）入庁

2007年１月　防衛省大臣官房審議官

2007年９月　同省沖縄防衛局長

2008年１月　同省北関東防衛局長

2009年10月　同省大臣官房審議官

2010年12月　同省大臣官房審議官 大臣官房報道官

2012年１月　同省大臣官房長

2013年７月　同省装備施設本部長

2014年11月　東京海上日動火災保険株式会社 顧問

2015年６月　一般社団法人自衛隊援護協会理事

2016年11月　当社社外取締役 監査等委員（現任）

2017年６月　公益財団法人防衛基盤整備協会理事長（現任）

2018年12月　楽天損害保険株式会社 顧問

2019年６月　社会福祉法人朝日敬慎会　非常勤理事

（注）４

-

取締役

（監査等委員）

和田　佳久

1970年２月13日生

1998年４月　弁護士登録

2000年10月　東京FAIRWAY法律事務所 設立 代表弁護士（現任）

2024年12月　当社社外取締役 監査等委員（現任）

（注）４

-

計

2,855,000

（注）１．2015年８月24日開催の臨時株主総会において定款の変更が決議されたことにより、当社は2015年９月１日付で監査等委員会設置会社に移行しております。

当社の監査等委員会の体制は次のとおりであります。

委員長　深澤智広、委員　鎌田昭良、委員　和田佳久

なお、深澤智広は常勤の監査等委員であります。常勤の監査等委員を選定している理由は、実効性のある監査を可能とすることが出来るものと考えているからであります。

２．取締役 山田源、増岡健司、鎌田昭良、和田佳久は社外取締役であります。

３．取締役（監査等委員である取締役を除く）の任期は、2024年９月期に係る定時株主総会終結の時から１年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

４．監査等委員である取締役の任期は、2024年９月期に係る定時株主総会終結の時から２年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

ロ．2025年12月19日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として、「取締役（監査等委員である取締役を除く。）６名選任の件」を提案しており、当該議案が可決されますと、当社の役員の状況は以下のとおりとなる予定です。なお、役員の役職等につきましては、当該定時株主総会の直後に開催が予定される取締役会の決議事項の内容（役職等）を含めて記載しております。

男性9名　女性-名　（役員のうち女性の比率-％）

役職名

氏名

生年月日

略歴

任期

所有株式数（株）

代表取締役

社長

福田　敬司

1947年２月１日生

上記（2）役員の状況①　役員一覧　イに記載のとおり

（注）３

2,855,000

取締役　営業本部長

アセットマネジメント部長

飛田　明彦

1980年５月20日生

上記（2）役員の状況①　役員一覧　イに記載のとおり

（注）３

-

取締役　経営企画部長

ミドルオフィス部長

サステナビリティ委員会委員長

武藤　亮一

1965年12月25日生

上記（2）役員の状況①　役員一覧　イに記載のとおり

（注）３

-

取締役　経営管理本部長

経営管理部長

宮原　正徳

1966年12月13日生

上記（2）役員の状況①　役員一覧　イに記載のとおり

（注）３

-

取締役

山田　源

1972年５月25日生

上記（2）役員の状況①　役員一覧　イに記載のとおり

（注）３

-

取締役

増岡　健司

1965年４月18日生

上記（2）役員の状況①　役員一覧　イに記載のとおり

（注）３

-

取締役

（常勤監査等委員）

深澤　智広

1969年５月29日生

上記（2）役員の状況①　役員一覧　イに記載のとおり

（注）４

-

取締役

（監査等委員）

鎌田　昭良

1956年３月29日生

上記（2）役員の状況①　役員一覧　イに記載のとおり

（注）４

-

取締役

（監査等委員）

和田　佳久

1970年２月13日生

上記（2）役員の状況①　役員一覧　イに記載のとおり

（注）４

-

計

2,855,000

（注）１．2015年８月24日開催の臨時株主総会において定款の変更が決議されたことにより、当社は2015年９月１日付で監査等委員会設置会社に移行しております。

当社の監査等委員会の体制は次のとおりであります。

委員長　深澤智広、委員　鎌田昭良、委員　和田佳久

なお、深澤智広は常勤の監査等委員であります。常勤の監査等委員を選定している理由は、実効性のある監査を可能とすることが出来るものと考えているからであります。

２．取締役 山田源、増岡健司、鎌田昭良、和田佳久は社外取締役であります。

３．取締役（監査等委員である取締役を除く）の任期は、2025年９月期に係る定時株主総会終結の時から１年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

４．監査等委員である取締役の任期は、2024年９月期に係る定時株主総会終結の時から２年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

②社外役員の状況

当社は、本書提出日時点において、山田源、増岡健司、鎌田昭良、和田佳久の４名の社外取締役を選任しており、うち、鎌田昭良、和田佳久の２名は監査等委員であります。

山田源は、公認会計士であり、財務及び会計に関する高い知見を有しております。

増岡健司は、医療法人社団MEDIQOLの理事長として、医院経営等に携わっており、企業経営に対する深い洞察力を備えております。

鎌田昭良は、長年にわたる防衛庁（現：防衛省）及び民間企業を含め複数の団体での豊富な実務経験と幅広い見識を有しております。

和田佳久は、法律事務所の代表として長年にわたり建設・不動産案件を中心に弁護士活動をしており、法律面はもちろん、経営者としても幅広い知見を有しております。

上記の通り、当社の社外取締役はそれぞれが専門的な知識と豊富な実務経験、幅広い見識を有しており、いずれも毎月１回開催する定時取締役会及び必要に応じて開催する臨時取締役会に出席し、専門的な観点及び第三者としての観点から経営全般を監査・監督し、客観的・中立的な立場から職務執行に関する監督及び助言を積極的に行っております。

社外取締役と当社との間で人的・資本的関係、又は取引関係、その他の重要な利害関係はありません。

なお、社外取締役を選任するための会社からの独立性に関する基準又は方針はないものの、選任にあたっては、株式会社東京証券取引所の定めに基づく一般株主との利益相反が生じるおそれのない独立役員の独立性に関する判断基準を参考とし、検討を行っております。

当社は、2025年12月19日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として、「取締役（監査等委員である取締役を除く。）６名選任の件」を提案しており、当該議案が可決された後も、社外役員の状況に変更はありません。

③社外取締役による監督又は監査と内部監査、監査等委員会監査及び会計監査の相互連携並びにこれらの監査と内部統制部門の関係

監査等委員会と会計監査人間では、監査等委員が会計監査人から監査方針及び監査計画を聴取し、監査結果の報告を受けることにより、また、監査等委員会と内部監査部間では、相互発見事項の共有などを通じた情報交換及び意見交換を行うことにより、さらに、監査等委員、会計監査人、内部監査部による定期的な会合を実施し情報交換及び意見交換を行うことにより、監査の実効性確保につとめております。

２【沿革】

当社は、1986年11月、株式会社マリオン管財として発足し、不動産賃貸、売買、仲介斡旋コンサルティング等の不動産関連業務を展開してまいりました。

2004年６月、不動産特定共同事業法（以下「不特法」といいます）に基づく東京都知事許可を取得し、同年９月、マリオンボンドの名称のもと、賃貸不動産取得資金を一般投資家から募り、投資家との間で匿名組合契約を締結することにより、賃貸物件の賃料を投資家とシェアリングする証券化商品の取扱いを開始いたしました。

2015年７月には、サラリーマンボンドの名称のもと、100,000円単位でインターネットでの申込が可能なクラウドファンディング（注１）形式での不動産証券化商品の取扱を開始いたしました。また、2019年４月には、2017年12月付けの不特法の一部改正に伴って可能となった申込から契約までを電磁的に完結できる改正不特法の金融庁長官・国土交通大臣許可を取得し、2019年５月には、i-Bondの名称のもと、全取引を電磁的に完結できる不動産証券化商品の取扱を開始いたしました。

2007年１月、名称を株式会社マリオン管財から株式会社マリオンに変更し、現在、株式会社マリオンとして、不動産賃貸、不動産賃料を原資としたクラウドファンディング型不動産証券化商品の販売及びそれらに付随する不動産売買を事業としております。

株式会社マリオン管財発足以降の主な経緯は以下に記載の通りであります。

1986年11月

不動産の賃貸、売買、仲介斡旋及びコンサルティング業務を行うことを目的として、東京都新宿区に株式会社マリオン管財を設立

2003年３月

不動産管理業務を行うことを目的として、本陣管理サービス株式会社を設立

2004年６月

2004年９月

不動産特定共同事業許可を取得（東京都知事第57号）

不動産特定共同事業許可に基づく不動産証券化商品の取扱を開始

2005年２月

特定の不動産賃貸業務を行う100％出資子会社として、株式会社ＭＵＬＬＩＯＮ　ＴＲＵＳＴを設立

2005年４月

特定の不動産賃貸業務を行うことを目的として、株式会社マリオン管財全額拠出からなる一般社団法人ホンジン・ホールディングスを設立し、一般社団法人ホンジン・ホールディングス100％出資により有限会社ＨＯＮＪＩＮを設立

2007年１月

商号を株式会社マリオン管財から株式会社マリオンに変更

2009年２月

太蔵観光株式会社を吸収合併し、同社の不動産賃貸業務を統合

2013年３月

特定の不動産賃貸業務を行う100％出資子会社として、株式会社Ｍ１を設立

2013年３月

特定の不動産賃貸業務を行う100％出資子会社として、株式会社Ｍ２５を設立

2013年４月

特定の不動産賃貸業務を行う100％出資子会社として、株式会社Ｍ２を設立

2013年８月

株式会社ＭＵＬＬＩＯＮ　ＴＲＵＳＴを吸収合併し、不動産賃貸業務を統合

2013年11月

株式会社Ｍ１を吸収合併し、不動産賃貸業務を統合

2014年11月

ユーインターラクション株式会社を吸収合併し不動産賃貸業務を統合

2015年７月

ウェブ申込型不動産証券化商品サラリーマンボンド１号の取扱を開始

2016年２月

株式会社エム・オー・シーを吸収合併し、不動産賃貸業務を統合

2016年２月

株式会社Ｍ２５を吸収合併し、不動産賃貸業務を統合

2016年２月

株式会社Ｍ２を解散

2016年３月

一般社団法人ホンジン・ホールディングスの実質的な支配を喪失したことに伴い非連結子会社化

2016年４月

有限会社ＨＯＮＪＩＮを吸収合併し、不動産賃貸業務を統合

2016年４月

有限会社ＨＯＮＪＩＮの合併対価として、一般社団法人ホンジン・ホールディングスに1,500株を交付

2016年８月

株式会社産業ネットサービスを吸収合併（損害保険代理業他）

2016年９月

本陣管理サービス株式会社の株式を同社経営陣に譲渡し、非連結子会社化

2017年８月

普通株式１株につき100株の割合で株式分割を実施

2018年５月

普通株式１株につき２株の割合で株式分割を実施

2018年９月

東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）に株式を上場

2019年４月

不動産特定共同事業法許可を取得（金融庁長官・国土交通大臣　第100号）

2019年５月

ウェブ取引完結型不動産証券化商品i-Bondの取扱を開始

2022年４月

東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東京証券取引所ＪＡＳＤＡＱ（スタンダード）から同取引所スタンダード市場に移行

2024年２月

普通株式１株につき５株の割合で株式分割を実施

2024年５月

一般社団法人ホンジン・ホールディングス所有の当社株式を公益財団法人マリオン財団への寄付と株式処分信託したことにより、当社と一般社団法人ホンジン・ホールディングスの資本関係が解消

2024年９月

福岡証券取引所本則市場へ重複上場

2024年10月

名古屋証券取引所メイン市場へ重複上場

（注１）クラウドファンディングとは、不特定多数の人が主にインターネット経由で他の人々や組織に財源の提供や協力などを行う仕組みです。